COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 11] c/ S.C.I. MEDEA

N° 25/

Du 22 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/04256 – N° Portalis DBWR-W-B7E-NFVJ

Grosse délivrée à

la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI

M^e Valérie SADOUSTY

expédition délivrée à

le 22 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt deux Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente , assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 22 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 22 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], Représenté par son syndic en exercice

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. MEDEA, prise en la personne de son gérant en exercice,

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 1]

représentée par M^e Valérie SADOUSTY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Medea est propriétaire des lots n°337, 343, 352, 363 et 373 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11] » situé [Adresse 8] [Localité 12] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Stherl.

Cet ensemble immobilier est composé de plusieurs bâtiments formant une copropriété verticale dénommée « bâtiment 4 » et une copropriété horizontale dénommée « principale ».

La société Medea est propriétaire de lots tant au sein de la copropriété verticale que de la copropriété horizontale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a fait délivrer à la société Medea un commandement de payer la somme de 6.588,69 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2019 par acte d’huissier du 15 janvier 2019.

Par acte du 12 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a fait assigner la société Medea aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme principale de 9.178,96 euros de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par jugement du 27 octobre 2020, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a renvoyé l’affaire et les parties devant la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice au vu de la délégation de compétence matérielle au pôle de proximité limitée à hauteur de 10.000 euros.

Par ordonnance du 21 février 2022, le juge de la mise en état a notamment condamné la société Medea à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme provisionnelle de 10.834,89 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance.

Par lettres du 10 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a formé opposition sur la distribution du prix de vente des lots de copropriété de la société Medea pour un montant de 18.602,96 euros et de 4.629,70 euros afin de solder sa dette respectivement auprès de la copropriété verticale et de la copropriété horizontale.

Par jugement rendu le 29 août 2022, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné la société Medea à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme principale de 5.036,55 euros représentant ses charges de copropriété horizontale arrêtées au 25 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019 pour la somme de 3.996,26 euros et du jugement pour le surplus.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sollicite :

le rejet de la demande de main levée sollicitée par la société Medea au titre de l’opposition formée le 10 août 2022 relative aux charges de la copropriété horizontale et la libération, à son profit, de la somme de 4.629,70 euros détenue entre les mains de Maître [J],le rejet de la demande de main levée sollicitée par la société Medea au titre de l’opposition formée le 10 août 2022 relative aux charges de la copropriété verticale,la condamnation de la société Medea à lui payer la somme de 17.884,21 euros au titre des charges relatives à la copropriété verticale et la libération de cette somme détenue entre les mains de Maître [J] à la suite de l’opposition formée le 10 août 2022,à titre subsidiaire, la condamnation de la société Medea à lui payer la somme de 13.391,21 euros au titre des charges relatives à la copropriété verticale, déduction faite de certains postes qui pourraient être écartés par la présente juridiction, et la libération à ce titre de cette somme détenue entre les mains de Maître [J] à la suite de l’opposition formée le 10 août 2022,la condamnation de la société Medea à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique être bénéficiaire d’un titre exécutoire, à savoir le jugement du 29 août 2022 ayant condamné la société Medea à lui payer la somme totale de 6.493,36 euros au titre des charges de copropriété horizontale dues, des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Il rappelle également que l’opposition au paiement du prix de vente de l’appartement de la défenderesse au titre des charges impayées de la copropriété horizontale s’élève à la somme de 4.629,70 euros.

Il soutient que, le montant de la créance retenue dans le jugement précité étant supérieur au montant de l’opposition formulée, il est fondé à solliciter le rejet de la demande de main levée de la société Medea ainsi que la libération de la somme de 4.629,70 euros détenue par le notaire.

Il indique que le virement d’un montant de 6.765,14 euros effectué par la défenderesse le 20 juillet 2022 ne permet pas de le désintéresser totalement si bien qu’il est fondé à solliciter le règlement du solde des charges d’un montant de 4.629,70 euros.

Il fait valoir que l’ensemble des budgets de la copropriété verticale ont été validés lors d’assemblées générales qui n’ont pas été contestées par la société Medea et qu’il revient à cette dernière de démontrer le caractère injustifié des créances. Il précise que les frais relatifs à la sommation de payer, l’assignation et aux frais d’inscription d’hypothèque sont des postes justifiés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il explique que, bien que l’extrait comptable du 22 mai 2023 fasse apparaître un solde nul, le solde débiteur de la société Medea s’élevait à la somme de 20.885,37 euros à la suite du changement de syndic, somme corroborée par les pièces produites.

Il conteste la véracité de l’extrait de compte adressé par la société 100% Immo ayant permis de former opposition à la distribution du prix de vente car ce document prend en compte un appel de fonds du 3ème trimestre de l’année 2022 appelé le 1er juillet 2022 alors que la société Medea avait vendu son appartement à cette date.

Il souligne que la dette de la défenderesse s’élève à la somme de 24.649,35 euros au 3 janvier 2024 de laquelle il convient de déduire la somme de 6.765,14 euros versée le 20 juillet 2022, donc postérieurement au décompte produit, soit la somme définitive de 17.884,21 euros au titre des charges de copropriété verticale.

Dans ses dernières écritures notifiées le 12 novembre 2024, la société Medea conclut au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires concernant les charges de copropriété horizontale, reconnaît qu’elle est redevable de la somme de 10.352,28 euros de charges de copropriété verticale et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’une somme de 6.765,14 euros a été réglée au syndicat des copropriétaires demandeur par le notaire chargé de la vente de son appartement. Elle relate que chaque syndic successif de la copropriété a modifié le montant de la créance qui lui est réclamée lors de son entrée en fonction.

Elle conteste l’imputation à son compte de la copropriété verticale de la somme de 2.347 euros intitulée « appels de créances douteuses » puisque le syndicat des copropriétaires ne communique aucune pièce comptable pour l’étayer.

Elle estime qu’il convient de se fonder sur le décompte du syndic Citya du 3 janvier 2023 portant un solde débiteur de 20.885,25 euros et d’en expurger la somme de 5.117,45 euros au titre des frais qui ne doivent pas être imputés au copropriétaire conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 tels que les frais d’huissier qui relèvent des dépens, les frais d’avocats indemnisés au titre des frais irrépétibles et des frais de syndic qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété. Elle reconnaît donc être redevable de la somme de 10.352,28 euros, déduction faite des frais non nécessaires et de la somme de 6.765,14 euros versée le 20 juillet 2022 et après ajout de la somme de 1.349,50 euros de charges de copropriété verticale appelées pour la période de janvier à juillet 2022 qu’elle ne conteste pas.

Elle précise que le syndicat des copropriétaires ne prouve pas que la somme de 6.765,14 euros a effectivement été déduite et qu’il ne produit aucune pièce pour justifier de sommes réclamées telle que l’état des dépenses ou la répartition des charges.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de libération des fonds détenus par le notaire au titre de la dette relative aux charges de copropriété horizontale.

Selon l’article 20 I. de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Ce texte ajoute qu’avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Aux termes de l’article 19-1 de la même loi, toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.

L’article 19 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi.

En l’espèce, par jugement rendu le 29 août 2022, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné la société Medea à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme principale de 5.036,55 euros représentant ses charges de copropriété horizontale arrêtées au 25 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019 pour la somme de 3.996,26 euros et du jugement pour le surplus.

Bien qu’une somme de 6.765,14 euros ait été réglée par le notaire chargé de la vente du bien de la défenderesse le 20 juillet 2022, il ressort du décompte produit par le syndicat des copropriétaire demandeur arrêté au 6 juin 2024 que la société Medea demeure redevable de la somme de 4.915,81 euros.

Or, par lettre du 10 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » a formé opposition sur la distribution du prix de vente des lots de copropriété de la société Medea pour un montant de 4.629,70 euros afin de solder sa dette auprès de la copropriété horizontale.

Le montant de la dette de la défenderesse auprès de la copropriété horizontale est supérieur à celui pour lequel le syndicat des copropriétaires a formé opposition si bien qu’il est fondé à solliciter la libération à son profit de la somme détenue entre les mains de Maître [J] à hauteur de son opposition.

Par conséquent, il sera dit que le notaire chargé de la vente du bien de la société Medea, Maître [J], devra libérer la somme de 4.629,70 euros sur laquelle il a été formé opposition au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Domaine de Bellet » sis [Adresse 8] [Localité 12] sur communication de la minute de la présente décision.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété verticale.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » produit :

— l’extrait cadastral démontrant que la société Medea est propriétaire des lots de copropriété n°337, [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2018 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 octobre 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,

— l’état des dépenses des exercices clos le 30 juin 2018,

— les appels de provisions adressés à la société Medea,

— les lettres de mise en demeure des 18 octobre et 9 novembre 2018,

— la sommation de payer les charges de copropriété délivrée le 15 janvier 2019 à la société Medea pour la somme principale de 6.588,69 euros,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 9.178,96 euros au 10 août 2019,

— un extrait de compte débiteur de la somme de 18.602,96 euros au 1er juillet 2022 annexé à l’opposition sur vente.

Néanmoins, la société Medea conteste la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété verticale.

Le syndicat des copropriétaire demandeur indique que l’extrait de compte adressé par le syndic 100% Immo ayant permis de former opposition à la distribution du prix de vente est erroné. Néanmoins, il ne verse pas aux débats le décompte de charges de copropriété verticale du 3 janvier 2024 selon lequel la dette s’élèverait à la somme de 24.649,35 euros, montant auquel il soustrait la somme de 6.765,14 euros correspondant au versement effectué par le notaire le 20 juillet 2022 obtenant ainsi la somme de 17.884,21 euros demandée aux termes de ses écritures.

A défaut, il convient de se référer au décompte daté du 6 janvier 2023 faisant état d’une dette de 20.885,37 euros arrêtée au 28 novembre 2021, d’y ajouter la somme de 1.349,50 euros (674,75 euros x 2) correspondant aux appels de fonds de janvier et avril 2022, somme que la société Medea ne conteste pas, et d’y soustraire la somme de 6.765,14 euros correspondant au versement effectué par le notaire le 20 juillet 2022.

Le solde débiteur s’élève donc à la somme de 15.469,73 euros.

Toutefois, celui-ci n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

Des frais de mise en demeure d’un montant de 48 euros le 9 novembre 2018,Des frais de « contentieux » d’un montant de 480 euros le 8 janvier 2019,Le coût d’une sommation de payer d’un montant de 176,45 euros le 21 janvier 2019,Des frais de « contentieux » d’un montant de 480 euros le 17 avril 2019,Des frais de « contentieux » d’un montant de 400 euros le 17 avril 2019,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 10 août 2019,Des frais de « honoraires avocat » d’un montant de 853 euros le 26 octobre 2019,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 6 novembre 2019,Le coût d’une assignation d’un montant de 170,03 euros le 15 janvier 2020,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 15 février 2020,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 13 mai 2020,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 10 août 2020,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 13 novembre 2020,Des frais de « contentieux » d’un montant de 240 euros le 15 février 2021,Des frais de « contentieux suivi alur » d’un montant de 240 euros le 10 mai 2021,Des frais de « contentieux demande hypothèque » d’un montant de 400 euros le 13 septembre 2020,Des frais de « honoraires avocat déclaration de créance » d’un montant de 360 euros le 22 octobre 2021.

le tout pour un montant total de 5.287.48 euros pour une dette de charges et provisions de 10.182,25 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure de 48 euros, les frais d’inscription d’hypothèque, mais également le coût de la sommation de payer délivrée le 15 janvier 2019 et de l’assignation délivrée le 12 novembre 2019 qui sera inclus dans les dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété verticale et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 10.630,25 euros, arrêtée au 20 juillet 2022, que la société Medea sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera dit que le notaire chargé de la vente du bien de la société Medea, Maître [J], devra libérer la somme de 10.630,25 euros sur le montant total de 18.602,96 euros sur lequel il a été formé opposition au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Domaine de Bellet » sis [Adresse 8] [Localité 12] sur communication de la minute de la présente décision

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la société Medea sera condamnée aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer délivrée le 15 janvier 2019 et de l’assignation délivrée le 12 novembre 2019.

L’équité ne commande pas en revanche de faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que les parties seront déboutées de leur demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que le notaire chargé de la vente du bien de la société Medea, Maître [J], devra libérer la somme de 4.629,70 euros sur laquelle il a été formé opposition au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Domaine de Bellet » sis [Adresse 8] [Localité 12] sur communication de la minute de la présente décision ;

CONDAMNE la société Medea à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Domaine de Bellet » sis [Adresse 9] la somme de 10.630,25 euros de charges de copropriété verticale dénommée « bâtiment 4 », comptes arrêtés au 20 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

DIT que le notaire chargé de la vente du bien de la société Medea, maître [J], devra libérer la somme de 10.630,25 euros sur le montant total de 18.602,96 euros sur lequel il a été formé opposition au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sis [Adresse 8] [Localité 12] sur communication de la minute de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande formée de ce chef ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » sis [Adresse 7] à [Localité 12] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE la société Medea aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation de payer délivrée le 15 janvier 2019 et de l’assignation délivrée le 12 novembre 2019 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT