TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e CHEWTCHOUK

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e FISCHER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/09630

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NT6

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. RAMY

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2358

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 13], représenté par son syndic, la S.A.R.L. MALESHERBES GESTION

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0750

Décision du 29 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/09630 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NT6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] est constitué en copropriété.

La SCI Ramy est propriétaire des lots 158 et 159 de l’immeuble (boutique au rez de chaussée).

Ces lots ont été donnés à bail à la société So Hight exploitant un bar sous l’enseigne « la petite échappée ».

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 5 avril 2023 a voté une résolution 16 (travaux aménagement terrasse extérieure devant le bar « l’échappée ») et une résolution 16.1 (mandat donné au conseil syndical pour les travaux aménagement terrasse extérieure devant le bar « l’échappée »).

Par acte d’huissier de justice du 26 juillet 2023, la SCI Ramy a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] afin d’obtenir l’annulation de ces deux résolutions.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 29 mars 2024, la SCI Ramy demande au tribunal de :

«  Vu les articles 17, 24, 25 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les stipulations du règlement de copropriété,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

Annuler les résolutions numéros seize et seize tiret un (16 et 16-1) adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ([Adresse 11]) à [Localité 14] en date du 5 avril 2023 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (angle [Adresse 7]) à [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ([Adresse 11]) à Paris (75011) à payer à la SCI RAMY la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et la dispenser de sa participation aux charges de copropriété résultant de la présente procédure ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] (angle [Adresse 7]) à [Localité 14] aux entiers dépens

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 6 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 14 – 17 – 24 – 25 – 42 alinéa 2

Vu le règlement de copropriété

DIRE ET JUGER la demanderesse tant irrecevable que mal fondée en ses demandes et l’en débouter purement et simplement.

CONDAMNER la SCI RAMY au paiement au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]) 75011 PARIS pris en la personne de son syndic en exercice – des sommes suivantes :

d’une somme de 5.000 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

d’une somme de 3.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE ET JUGER que la SCI RAMY sera exclue du bénéfice des sommes qui seront allouées de ce chef au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] 75011 [Adresse 13] pris en la personne de son syndic en exercice

CONDAMNER la SCI RAMY aux entiers dépens de la présente procédure et de ses suites ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation des résolutions 16 et 16.1

A l’appui de ses demandes, la SCI Ramy fait valoir que :

— elle a voté contre la résolution 16.1 et le procès-verbal est erroné sur ce point ;

— dans le formulaire de vote par correspondance la résolution 16 ne faisait pas l’objet d’un vote et elle doit donc être considérée comme défaillante ;

— elle est recevable à agir ;

— le projet adopté par la résolution 16 est imprécis et aura des conséquences néfastes sur la visibilité et l’accessibilité de son local ;

— un devis a été annexé à l’ordre du jour, mais aucun plan de travaux ;

— il s’agit de travaux qui devaient être votés à la majorité de l’article 25;

— il y a abus de majorité car le projet porte atteinte aux modalités de jouissance du lot 158 ;

— les travaux visent à prévenir toute occupation illicite de l’espace commun ;

— le locataire a cessé toute occupation des parties communes ;

— la résolution 16.1 doit être annulée pour les mêmes raisons.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble fait valoir

que :

— le local commercial de la société demanderesse est exploité pour une activité de bar à chicha ;

— des parties communes ont été annexées par le locataire commercial ;

— le locataire commercial de la société Ramy est à l’origine de nuisances importantes ;

— la majorité de l’article 25 a été atteinte pour les deux résolutions litigieuses ;

— il s’agit uniquement de poser des sphères de 20 à 40 cm de diamètre sur la terrasse pour des motifs décoratifs et il n’y a pas d’atteinte aux modalités de jouissance du lot 158 ;

— les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble relèvent de la majorité de l’article 24 ;

— il souhaite prévenir toute occupation illicite de l’espace commun ;

— il n’y a pas d’abus de majorité ;

— la terrasse litigieuse est une partie commune et son entretien est nécessaire ;

— le conseil syndical pouvait recevoir la délégation litigieuse ;

— la procédure est abusive.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

En l’espèce, la société Ramy verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2023.

Ce procès-verbal indique que la société Ramy était présente.

Pour la résolution 16 adoptée, la société Ramy n’est pas indiquée comme copropriétaire opposant.

Mais elle produit son formulaire de vote par correspondance duquel il ressort que la résolution 16 litigieuse était présentée sur ce document comme « sans vote », de sorte qu’elle n’a pas pu voter en faveur de cette résolution.

La société Ramy sera jugée copropriétaire défaillant pour la résolution 16.

Pour la résolution 16.1 adoptée, la société Ramy est indiquée comme copropriétaire opposant.

Ainsi, pour les deux résolutions litigieuses, la société Ramy justifie de la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

Elle indique avoir reçu le procès-verbal de l’assemblée litigieuse le 31 mai 2023 sans être contredite, de sorte que le délai de contestation de l’article 42 précité a été respecté.

La société Ramy est donc recevable à contester les deux résolutions litigieuses.

*

Vu l’article 13 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Les décisions de l’assemblée sont nulles dans le cas où elle se prononce alors que l’ordre du jour est libellé de manière imprécise ou équivoque.

Sur ce,

En l’espèce, la résolution 16 adoptée figurait bien sur l’ordre du jour transmis avec la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, mais il était effectivement indiqué dans le formulaire de vote par correspondance également transmis avec la convocation que ce point serait « sans vote ».

Dès lors, l’ordre du jour était effectivement imprécis et équivoque puisque les copropriétaires n’ont pas pu savoir si ce point ferait l’objet d’un vote ou non lors de l’assemblée générale du 5 avril 2023.

La résolution litigieuse 16 sera donc annulée pour ce motif.

En outre, la résolution 16 est intitulée « travaux aménagement terrasse extérieure devant le bar » l’échappée " et le devis transmis précise

« installation éléments décoratifs à l’angle de l’immeuble… fourniture de sphères de granit diam 20 à 40 cm Qte 15… ».

Mais il est exact que les documents transmis avec la convocation à l’assemblée générale ne permettent pas de connaître l’implantation précise des sphères de granit envisagées.

Sur ce point également, l’ordre du jour n’est pas assez précis en l’absence de plan ou d’informations complémentaires.

*

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant a) toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre l’une des décisions visées à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider des dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre… ».

Sur ce,

En ce qui concerne la résolution 16.1 adoptée, elle est intitulée

« mandat donné au conseil syndical pour les travaux aménagement terrasse extérieure devant le bar » l’échappée « et stipule » l’assemblée générale donne mandat au conseil syndical afin d’étudier d’autres propositions concernant les travaux de réfection des chéneaux et de décider du choix de l’entreprise pour un budget maximum de 5.000 € TTC et autorise le syndic à passer commande en conséquence… ".

Cette résolution figurait bien à l’ordre du jour dans ces termes et le formulaire de vote par correspondance prévoyait bien un vote sur ce point.

Il existe en revanche une contradiction entre le titre de la résolution et son contenu (identique à celui de la résolution 15.1 envisagée dans l’ordre du jour).

Néanmoins, au regard du projet de résolution figurant à l’ordre du jour, les copropriétaires pouvaient connaître l’objet du vote.

En revanche, la résolution 16.1, qui correspond au cas prévu à l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, a été adoptée à la majorité de 3500 / 4120 tantièmes présents.

Mais le procès-verbal indique que les copropriétaires représentant 5675 sur 10000 tantièmes sont absents.

La résolution litigieuse 16.1 qui a été approuvée par des copropriétaires représentant seulement 3500 tantièmes sur 10000 tantièmes au total n’a donc pas atteint la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 applicable pour adopter une telle résolution.

La résolution 16.1 sera donc annulée pour ce motif.

Compte-tenu de la solution du litige, la procédure n’est pas abusive et la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu du contexte global, les demandes à ce titre seront rejetées.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

La demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables les demandes des parties ;

ANNULE les résolutions 16 et 16.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] en date du 5 avril 2023 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre d’une procédure abusive ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens ;

DISPENSE la SCI Ramy de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 12] le 29 Juillet 2025.

La Greffière Le Président