TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/03478 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWOPQ

N° MINUTE : 6

Assignation du :

14 Mars 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 21 Mars 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE SALON & VOUS

[Adresse 8]

[Adresse 8]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DEFENDERESSE

S.C.I. BIG BAMBOU

[Adresse 2]

[Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Amélie FAIRON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0650

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2011, les consorts [S], aux droits desquels se trouve désormais la SCI BIG BAMBOU, ont donné à bail à la société CA [Localité 20] en cours de constitution, aux droits de laquelle se trouve désormais la S.A.R.L. LE SALON & VOUS (ci-après la société LE SALON & VOUS) depuis le 3 novembre 2014, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 8], pour une durée de neuf ans à compter du 6 juin 2011, pour y exercer l’activité d'“institut de beauté – salon de coiffure – vente de produits cosmétiques – vente de bijoux et accessoires – objets de décoration”, moyennant le versement d’un loyer de 42.000 euros par an, hors taxes hors charges.

Ces locaux sont désignés contractuellement ainsi :

“- Au rez-de-chaussée une boutique

— Au 1er étage un appartement comprenant deux pièces, WC

— Un sous-sol avec WC

Ces différents niveaux étant reliés par un escalier intérieur et d’une surface approximative d’environ 160 m²”.

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2020, la société LE SALON & VOUS a signifié à la SCI BIG BAMBOU une demande de renouvellement aux charges et conditions initiales. En réponse, par acte extrajudiciaire du 6 octobre 2020, la SCI BIG BAMBOU a accepté le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 6 juin 2020, et a proposé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 72.000 euros hors taxes hors charges.

Après avoir notifié un mémoire préalable par lettre recommandée avec avis de réception le 18 janvier 2022 et en l’absence d’accord intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société LE SALON & VOUS a fait assigner par acte extrajudiciaire du 14 mars 2022, la SCI BIG BAMBOU devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 33.120 euros par an hors taxes hors charges.

Par un jugement en date du 10 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté que, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 7 juillet 2020 par la société LE SALON & VOUS à la SCI BIG BAMBOU et l’acceptation de cette dernière par acte extrajudiciaire du 6 octobre 2020, le bail concernant les locaux situés [Adresse 8] s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2020 ;

— avant dire droit ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [E] [M] et fixé la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la charge de la société LE SALON & VOUS ;

— Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

— Réservé les dépens.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 8 septembre 2023, évaluant le loyer plafond à la somme de 47.101,04 euros par an, hors taxes et hors charges et la valeur locative déplafonnée des locaux à 48.839 euros par an, hors taxes et hors charges au 1er octobre 2020.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par voie électronique le 30 novembre 2023, la société LE SALON & VOUS demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-38, R. 145-23, R. 145-30 et suivants du code de commerce,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme de 35.519,11 euros par an, hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative et intégrant les conséquences de l’épidémie de covid-19 sur l’exploitation du preneur ;

— Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2020 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Subsidiairement,

— Juger que le loyer sera fixé selon les règles du plafonnement défini par l’article L. 145-34 du code de commerce, et ne pourra donc excéder la somme de 47.101,04 euros hors taxes et hors charges par an, telle que calculée par l’expert judiciaire.

En tout état de cause,

— Condamner la SCI BIG BAMBOU à verser à la société LE SALON ET VOUS la somme de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI BIG BAMBOU aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée et par voie électronique les 18 et 20 décembre 2023, la SCI BIG BAMBOU demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-38, R. 145-23, R. 145-30 et suivants du code de commerce,

— Débouter la société le SALON & VOUS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Fixer le loyer provisionnel à la somme de 72.000 euros hors taxes et hors charges par an,

— Juger que le déplafonnement du montant du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2020 concernant les locaux commerciaux situés [Adresse 8] est applicable.

— A titre subsidiaire, maintenir le loyer prévu au bail révisé conformément aux termes du bail à compter du 1er octobre 2020,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et la capitalisation des intérêts,

— Condamner la société LE SALON & VOUS à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société LE SALON & VOUS aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

* * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2024 pour plaidoiries et mise en délibéré au 8 mars 2024 prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail liant les parties s’est trouvé renouvelé à compter du 1er octobre 2020. La valeur locative et le loyer plafonné doivent donc être appréciés à cette date.

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative d’un local commercial doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant que tel est le cas en l’espèce, il est nécessaire de fixer dans un premier temps, la valeur locative avant d’examiner le cas échéant, le motif de déplafonnement invoqué par le bailleur tenant à une modification notable des caractéristiques du local considéré et des facteurs locaux de commercialité.

Sur la valeur locative

Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Aux termes du rapport d’expertise dont les constatations ne sont pas contestées sur ce point, les locaux se situent dans le [Adresse 8], longue voie à double sens de circulation automobile qui dessert les 3ème et 4ème arrondissements de [Localité 15], au coeur [Localité 11], et inclus dans la Zone Touristique Internationale depuis 2015 permettant l’ouverture des commerces le dimanche.

Les locaux loués, à usage de salon de coiffure, sont établis à hauteur du carrefour avec les rues [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 13] et [Adresse 21].

Le secteur est desservi par les métros “[19]” et “[12]” à moins de 300 mètres. Le stationnement est difficile voire inexistant à l’emplacement des locaux.

L’expert précise que “c’est un secteur traditionnellement animé et commerçant, qui déploie activités de proximité et de service, et notamment aux abords immédiats des locaux concernés” (agence immobilière, magasin d’alimentation bio, banques, café-brasserie, pharmacie, supérette, prêt à porter, optique, etc – page 8 du rapport). Il conclut à juste titre qu’il s’agit d'“une adresse favorable pour l’exploitation d’un salon de coiffure, au sein d’un quartier de bonne commercialité et correctement desservi” (page 11 du rapport).

La boutique dépend d’un immeuble ancien élevé sur sous-sol, comprenant 6 étages, construit en maçonnerie enduite et peinte et présentant un ravalement d’usage.

Les locaux loués, orientés sur la [Adresse 16], comprennent un rez-de-chaussée, un sous-sol et un 1er étage reliés décrits ainsi :

— Au rez-de-chaussée, le salon de coiffure présente un linéaire de vitrine d’environ 6 mètres, sur une profondeur supérieure à 7 mètres,

— Au 1er étage, relié par un escalier intérieur, un espace coloration bénéficie de deux fenêtres, un comptoir à l’arrière, un espace shampoing, une partie non accessible à la clientèle utilisée aux fins de laboratoire coloration, une buanderie avec un accès aux parties communes,

— Au sous-sol, relié par un escalier intérieur, se trouvent un espace attente pour la clientèle, des sanitaires équipés d’un lavabo et d’un wc, une salle de pause non accessible à la clientèle avec un point d’eau, une réserve (présence d’une douche).

Les locaux sont équipés d’une climatisation.

L’expert émet l’avis suivant sur les locaux : “locaux sur 3 niveaux accessibles à la clientèle, permettant d’isoler chaque activité (coiffure au rez-de-chaussée, coloration à l’étage, institut en sous-sol), avec liaison interne par simples escaliers.

Boutique bénéficiant d’un bon effet d’enseigne, et d’une bonne configuration en rectangle d’un seul tenant.

1er étage en nature d’entresol, partiellement éclairé côté rue.

Sous-sol de bonne hauteur (au jour de notre visite inutilisé pour cause d’infiltrations provenant des parties communes et privatives)” (page 24 du rapport).

L’expert note que le certificat de surface carrez établi par DEFIM [Localité 15] en date du 4 octobre 2013 produit par la bailleresse mentionne les surfaces globales par niveaux, accompagné de simple croquis du rez-de-chaussée et de l’étage, mais pas du sous-sol. Il évalue la surface utile de chaque zone en l’absence de plans et métrés des trois niveaux par un géomètre-expert produits par les parties.

Il retient une surface totale des locaux loués de 152,03 m², applique un coefficient de pondération de 1 à la première zone sur 5 mètres de profondeur (environ 26 m²) au rez-de-chaussée et de 0,90 pour la zone au delà (environ 18,37 m²), de 0,40 pour la partie accessible à la clientèle au 1er étage (environ 41 m²) et de 0,20 pour la partie non accessible (environ 15,03 m²), de 0,30 pour la partie accessible à la clientèle au sous-sol (environ 35 m²) et de 0,25 pour la partie non accessible (environ 16,63 m²). Monsieur [M] retient ainsi une surface pondérée de 76,58 m² qu’il arrondit par commodité à 76,60 m² P.

La locataire discute le coefficient de pondération pour la zone de boutique au rez-de-chaussée au delà des 5 mètres de profondeur qu’elle demande de fixer à 0,60 ainsi que celui pour la zone accessible à la clientèle au sous-sol qu’elle demande de fixer à 0,20 compte tenu de l’état des locaux et conformément au rapport d’expertise unilatérale de Madame [X] qu’elle verse aux débats.

La bailleresse se fonde sur le certificat de surface carrez établi par DEFIM [Localité 15] en date du 4 octobre 2013 pour retenir une surface utile de 99,67 ou 100 m² carrez, soit inférieure à celle retenue par l’expert. Elle n’évoque pas dans ses conclusions de valeur locative en fonction d’une surface pondérée, bien qu’elle s’oppose à l’argumentation de la locataire s’agissant de la minoration de la pondération du sous-sol compte tenu des désordres affectant son exploitation faisant valoir qu’une procédure parallèle est en cours dans le cadre de laquelle la locataire pourra être indemnisée le cas échéant du trouble de jouissance allégué, de sorte que faire droit à cette demande pourrait conduire à une double indemnisation.

En l’absence de plans établis par un géomètre-expert, il y a lieu de retenir les surfaces utiles évaluées par l’expert judiciaire qui ne sont pas utilement remises en cause.

S’agissant du coefficient de pondération de la zone de boutique au rez-de-chaussée au delà des 5 mètres de profondeur, l’expert a appliqué une pondération conforme à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition – mars 2017) qui préconise pour la 2ème zone de vente de 5 m de profondeur (entre 5 mètres et 10 mètres de la vitrine) d’appliquer un coefficient compris entre 0,80 et 1, retenant la fourchette médiane. Par conséquent, la position de la locataire qui sollicite qu’il soit retenu un coefficient de 0,60 n’est pas justifiée.

S’agissant du sous-sol dont il n’est pas contesté qu’il n’est plus utilisé depuis 2018 en raison d’infiltrations et ne l’était pas plus à la date de renouvellement du bail, et ainsi que le relève à juste titre l’expert en réponse au dire de la locataire, “la demande du preneur reviendrait à “figer” l’inutilisation du sous-sol non seulement à la date du renouvellement mais également sur toute la durée du bail, alors que son assignation a pour but d’obtenir l’indemnisation de son préjudice” (page 50 du rapport). Par conséquent, la position de la locataire sera rejetée.

Dès lors, il sera retenu une surface pondérée totale des locaux de 76,58 m² arrondie par commodité à 76,60 m² P.

Sur le prix unitaire et la valeur locative avant correctifs

Au titre des éléments de comparaison, l’expert cite des références visant des commerces situés [Adresse 16] :

— six locations nouvelles (hors cession) situées [Adresse 16], aux dates d’effet comprises entre mai 2013 et le 3ème trimestre 2020, aux surfaces comprises entre 40 m² P et 118 m² P, aux prix unitaires compris entre 313 euros par m² P (pour un commerce d’optique situé [Adresse 1] d’une surface de 48 m² P, bail conclu à effet au 1er trimestre 2016) et 840 euros par m² P (pour une agence immobilière d’une surface de 54 m² située [Adresse 6], bail conclu à effet au 1er trimestre 2015) ; une référence concerne un salon de coiffure situé au [Adresse 5], d’une surface de 52 m² P, à effet au 1er trimestre 2015, pour un prix unitaire de 785 euros par m²P ;

— deux locations nouvelles (avec cession) situées 85 et [Adresse 1], aux dates d’effet du 1er trimestre 2016, aux surfaces respectives de 47 m² P et 101 m² P, aux prix unitaires de 471 euros par m² P (pour un commerce de décoration, design Peyrieux) et 789 euros par m² P (pour une boutique d’optique) ;

— deux renouvellements amiables, dans le même immeuble situé [Adresse 8], à effet au 4ème trimestre 2018 et au 1er trimestre 2019, de surfaces respectives de 90 m² P et de 50 m² P, aux prix unitaires de 589 euros par m²P (pour une boutique de prêt à porter) et de 720 euros par m² P pour un café-brasserie ;

— une fixation judiciaire pour un commerce de restauration rapide situé [Adresse 4], d’une surface de 47,80 m² P, à effet au 4 janvier 2019 et au prix unitaire de 750 euros par m² P.

L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 700 euros par m² P et une valeur locative avant correctifs de 53.620 euros, mettant en avant :

— une situation favorable au sein du “[Localité 14]” (3ème arrondissement), dans un quartier animé et commerçant, et correctement desservi, l’expert précisant en page 51 de son rapport, que les locaux se situent “à proximité très immédiate du carrefour et de l’animation de la rue [Adresse 9] qui demeure l’une des voies commerçantes les plus emblématiques du [Localité 14] et qui irriguent bon nombre de chaland(s)”,

— la destination contractuelle des lieux libérale,

— la configuration des locaux sur trois niveaux, tous accessibles à la clientèle, avec “une boutique profitant d’un bel effet d’enseigne”,

— les références locatives précitées.

La bailleresse se prévaut d’estimations d’agences immobilières qu’elle a sollicitées et de deux baux pour des locaux situés respectivement au [Adresse 7] et au [Adresse 3] et demande de retenir un prix unitaire de 900 euros.

S’agissant de l’évaluation faite par l’agence D.U. Option IMMOBILIER datée du 30 janvier 2020 selon laquelle la valeur locative du bien est estimée à 6.000 euros hors taxes et hors charges par mois, soit 72.000 euros hors taxes et hors charges par an, elle n’est pas probante en ce qu’il est fait référence à un local d’une surface pour chacun des niveaux de 50 m², soit 150 m² au total alors que la surface utile ne dépasse pas les 100 m² selon la bailleresse. Par ailleurs, la méthode d’évaluation n’est pas précisée.

S’agissant de la seconde évaluation faite par la même agence, mais le 27 avril 2022, elle n’est pas pertinente pour les mêmes raisons et est de plus, postérieure à la date de renouvellement du bail. Enfin, s’agissant des deux baux communiqués, force est de constater que rapporter à la surface utile indiquée, ils ont été conclus à des prix unitaires de 496 euros / m² pour le local situé [Adresse 18] et de 795 euros /m² selon la surface indiquée (95,05 m²) pour les locaux situés [Adresse 17]. La bailleresse ne justifie donc pas du prix unitaire de 900 euros / m² P qu’elle sollicite de retenir.

La locataire ne conteste pas le prix unitaire de 700 euros par m² P retenu par l’expert avant correctifs.

Dès lors, au vu de l’ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques des locaux qui présentent une belle visibilité et une configuration adaptée à leur destination, de leur emplacement dans un quartier présentant une bonne commercialité avec une population aisée, et des références précitées, le prix unitaire de 700 euros par m²P retenu par l’expert judiciaire et au demeurant corroboré par le rapport d’expertise unilatérale établi par Madame [X] versé aux débats apparaît pertinent et sera retenu.

La valeur locative avant correctifs s’établit donc à la somme en principale de 53.620 euros (700 euros / m² P x 76,60 m² P).

Sur les correctifs

* Sur les abattements appliqués à la valeur locative sollicités par la locataire

— Au titre des charges exorbitantes :

L’expert judiciaire retient des correctifs pour charges exorbitantes, à savoir la déduction de l’impôt foncier pour 2.100 euros et un abattement pour mises aux normes de 5 % soit 2.681 euros.

La locataire sollicite :

— la déduction de la taxe foncière d’un montant de 2.100 euros,

— un abattement de 10 % au titre autres clauses exorbitantes (assurance de l’immeuble à la charge du preneur, accession sans indemnité au bénéfice du bailleur, taxe foncière (y compris TEOM) à la charge du preneur, droit de préemption du bailleur en cas de cession de fonds de commerce, cession par acte authentique et clause pénale de 10 %).

Le bailleur s’oppose à ces demandes faisant valoir que le bail ne comporte aucune clause exorbitante.

Aux termes du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, “les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages”.

En l’espèce, aux termes du bail expiré, le preneur doit prendre en charge l’impôt foncier afférent aux lieux loués (clause 18° de l’article 5) ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (clause 19°). Par ailleurs, en application de l’article 3 du bail, “les travaux nécessaires pour mettre les locaux en conformité avec la destination du bail resteront à la charge du preneur, par dérogation à l’article 1719 du code civil et sans recours contre le bailleur et ce, y compris pendant la durée du bail.

(…) Les modifications ou installations prescrites par l’autorité administrative, par les services d’hygiène, ou par quelque autorité que ce soit, seront supportées par le preneur”. Enfin, aux termes de l’article 5 11°) du bail, le preneur “devra se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son activité, aux lois, règlements et prescriptions administratives, et devra faire son affaire personnelle de l’exécution, s’il y a lieu, de toutes modifications ou installations qui pourraient être prescrites par l’administration ou les services d’hygiène, de manière que le bailleur ne puisse jamais être inquiété à ce sujet”.

La prise en charge par le preneur de l’impôt foncier qui incombe à la bailleresse en qualité de propriétaire des locaux constitue une clause exorbitante. Le transfert de cette charge sur la locataire, sans contrepartie démontrée par la SCI BIG BAMBOU, doit entraîner l’abattement de la somme de 2.101 euros, dont le montant n’est pas remis en cause, au titre de la taxe foncière. Il n’y a pas lieu de prendre en compte deux fois cette charge comme le sollicite la locataire, étant relevé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est incluse en principe dans la taxe foncière.

S’agissant de l’assurance de l’immeuble, il n’est pas démontré qu’elle est à la charge du preneur comme celui-ci le soutient ; la clause pénale de 10 % est usuelle. Il en est de même de la cession par acte authentique imposée par le bail, en l’absence de démonstration que cette modalité affecte la valeur locative.

En revanche, la clause d’accession sans indemnité au bénéfice du bailleur en fin de bail (clause 8°), le droit de préemption du bailleur en cas de cession de fonds de commerce, constituent des clauses exorbitantes. Il sera donc appliqué un abattement respectivement de 5 % et de 2 % pour ces motifs.

De même, les travaux de mise aux normes sont en principe à la charge du bailleur en qualité de propriétaire et le transfert de cette charge au preneur constitue une clause exorbitante ouvrant également droit à un abattement de la valeur locative qui sera fixé à 2 %, le secteur de la coiffure faisant partie des secteurs d’activités fréquemment sujets à des mises aux normes.

Il sera donc appliqué un abattement total de 9 % au titre des charges exorbitantes.

— Au titre des périodes de restrictions commerciales liées au covid 19 :

La locataire sollicite un abattement en raison des périodes de restrictions commerciales liées au covid 19 qui ont affecté son activité, précisant que celle-ci avait déjà été durement touchée par les manifestations diverses (Gilets Jaunes, etc), calculé ainsi : un abattement de 50 % de la valeur locative pour l’année 2020 et pendant les deux premières années du bail.

S’il est exact que la valeur locative des locaux doit être appréciée au jour de la date d’effet du nouveau bail, soit en l’espèce le 1er octobre 2020, qui se situe entre les deux périodes de confinement ou de restrictions de la circulation de la population, l’expert judiciaire l’a pris en compte dans son appréciation de la valeur locative qui tient compte de l’analyse des facteurs locaux de commercialité et notamment du taux de vacance, l’expert exposant notamment dans son rapport que sur un total de 179 cellules, le nombre de cellules vacantes est passé de 9 en 2011 à 20 en 2020, soit un taux de vacance en 2020 de 11,17 %. Monsieur [M] ne nie pas les conséquences de la crise sanitaire sur le commerce mais précise que la sortie de cette crise sanitaire a été différente selon le type d’activité, certaines activités ne retrouvant pas leur niveau d’avant crise. Il considère que “l’activité de coiffure a pu tirer son épingle du jeu, s’agissant d’une activité de type artisanal qui ne peut se faire qu’en présentiel, et ce nonobstant le développement de certains coiffeurs à domicile” (page 54 du rapport). Cet avis est corroboré par le rapport d’expertise unilatérale de Madame [X] qui précise que si les salons de coiffure n’ont pas été considérés comme des commerces essentiels lors du premier confinement, ils ont pu rouvrir lors du second confinement avec l’application de règles de distanciation sociale tout à fait applicables en l’espèce compte tenu de la configuration des locaux sur plusieurs niveaux.

Par ailleurs, la société SALON & VOUS a elle même déclaré lors de l’expertise judiciaire que son commerce était fréquenté par une clientèle fidélisée “plutôt que par le chaland” (page 44 du rapport) et recevait principalement sur rendez-vous. Il n’est donc pas démontré que son exploitation a été affectée par les conséquences de la baisse de la fréquentation touristique pendant la crise sanitaire.

Au regard de ces éléments, de la nature de l’activité exercée et de l’emplacement des locaux dans le “[Localité 14]”, il n’est pas justifié de faire droit à la demande de la locataire relative à un abattement supplémentaire afin de prendre en compte la crise sanitaire.

La valeur locative après correctifs s’établit donc au 1er octobre 2020 à la somme en principale de 46.694,20 euros (53.620 euros – 2.100 euros – (53.620 x 0,09)) arrondie à 46.694 euros.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020

Le loyer plafonné au 1er octobre 2020 s’établit, selon l’expert judiciaire à la somme en principal de 47.101,04 euros qui n’est pas contestée par les parties et sera donc retenue.

De ce fait, la valeur locative au 1er octobre 2020 étant inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé à cette date sera fixé à la somme en principal de 46.694 euros, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur les motifs de déplafonnement du loyer renouvelé invoqués par la bailleresse.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, les intérêts au taux légal ne sont dus sur les trop-perçus de loyer que depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. En l’espèce, le preneur a formulé cette demande pour la première fois aux termes de son mémoire notifié le 30 novembre 2023.

Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, ont couru à compter du 30 novembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les demandes accessoires

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, l’équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 46.694 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 entre la SCI BIG BAMBOU et la société SALON & VOUS pour les locaux situés [Adresse 8],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 30 novembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Déboute la société SALON & VOUS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Déboute la société SCI BIG BAMBOU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société SALON & VOUS d’une part, et la SCI BIG BAMBOU d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens qui incluront les frais de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024.

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELM. ESCRIVE