COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 7] c/ [I] [D] [N]

N° 25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01212 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKVD

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires LES MURIERS, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Mme [I] [D] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [D] [N] est propriétaire des lots n°24 et 152 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 5].

Par lettre du 28 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” a mis en demeure Mme [I] [D] [N] de lui payer la somme de 7.841,91 euros de charges de copropriété dues au 28 octobre 2024.

Par acte du 25 mars 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 3] a fait assigner Mme [I] [D] [N] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

9.335,39 euros de charges de copropriété arrêtées au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2024,1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour démontrer le principe et le montant de sa créance, les procès verbaux d’assemblée générale, les états des dépenses, les états de répatition des charge ainsi qu’un décompte des sommes dues. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme [I] [D] [N] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” produit :

— le relevé de propriété démontrant que Mme [I] [D] [N] est propriétaire des lots de copropriété n° 24 et 152,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 janvier 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/11/2018 au 31/10/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2019 au 31/10/2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 juillet 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/11/2019 au 31/10/2020,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/11/2020 au 31/10/2021,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/11/2021 au 31/10/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2022 au 31/10/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2023 au 31/10/2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/11/2022 au 31/10/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2024 au 31/10/2025,

— l’état des dépenses des exercices clos, le 31/10/2021, le 31/10/2022, le 31/10/2023,

— l’état financier après répartition, au 31/10/2021 au 31/10/2022, au 31/10/2023,

— les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [I] [D] [N],

— une mise en demeure de payer la somme de 7.841,91 euros de charges de copropriété dues au 28 octobre 2024 adressée à Mme [I] [D] [N] par lettre du 28 octobre 2024,

— un décompte de charges débiteur de la somme de 9.335,39 euros au 20 décembre 2024,

Toutefois, ce solde débiteur de 9.335,39 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 19/11/2021,

— des frais d’envoi de mise en demeure d’un montant de 1 euro le 22/11/2021,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 26/09/2022,

— des frais de dossier huissier d’un montant de 168 euros le 01/11/2022,

— des frais de sommation d’un montant de 161,84 euros le 07/11/2022,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 19/05/2023,

— des frais de dossier huissier d’un montant de 168 euros le 25/11/2023,

— des frais de sommation d’un montant de 166,36 euros le 11/12/2023,

— des frais d’avocat d’un montant de 252 euros le 03/03/2024,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 30 euros le 28/10/2024,

— des frais de dossier huissier d’un montant de 168 euros le 10/12/2024,

— des frais de sommation d’un montant de 181,38 euros le 20/12/2024,

le tout pour un montant total de 1.386,58 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou de frais de dossier huissier, ou de frais de sommation, ou encore des frais d’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure et d’envoi de la mise en demeure de 31 euros ainsi que les frais du commandement de payer du 11 décembre 2023 d’un montant de 166,36 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessairesà son recouvrement d’un montant de 8.146,17 euros, arrêtée au 20 décembre 2024, que Mme [I] [D] [N] sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.841,91 euros à compter de la mise en demeure du 28 octobre 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 25 mars 2025.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [I] [D] [N] s‘abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges et impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour pallier sa carence et faire face à des dépenses courantes de conservation et d’entretien de l’immeuble.

Elle lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

Mme [I] [D] [N] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, Mme [I] [D] [N] sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 3] la somme de 8.146,17 euros de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement, comptes arrêtés au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 7.841,91 euros à compter du 28 octobre 2024 et sur la totalité à compter du 25 mars 2025.;

CONDAMNE Mme [I] [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 3] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [I] [D] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 7]” sis [Adresse 4]) la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [D] [N] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT