TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

NT

REFERENCES : N° RG 23/03465 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRUX

Minute : 24/01018

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [C] [Y]

Madame [J] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES

Copie délivrée à :

M. [C] [Y]

Mme [J] [V]

Monsieur Le Sous-Préfet

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 Avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la Présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

La Société CDC HABITAT, SEM, dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, Avocats au barreau du Val d’Oise

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 4]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 janvier 2023, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [C] [Y] et Mme [J] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 910,80 euros et d’une provision pour charges de 51,75 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3256,81 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [Y] et Mme [J] [V] le 10 juillet 2023.

Par assignations du 24 octobre 2023, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, obtenir l’expulsion de M. [C] [Y] et Mme [J] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

5419,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2023,

800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 avril 2024, la société CDC HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2024, s’élève désormais à 11421,47 euros. Elle indique qu’aucun loyer n’a été réglé depuis décembre 2023. Elle explique n’avoir jamais reçu de congé de la part de M. [Y].

Mme [J] [V], comparante en personne, précise que M. [Y] n’est plus dans les lieux et qu’il a donné congé au bailleur par mail. Elle indique qu’elle ne conteste pas le montant de la dette.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [C] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties n’ont formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3256,81 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 septembre 2023.

Il sera rappelé qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire qui n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, en vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et qu’en l’espèce, il résulte du décompte actualisé qu’aucun paiement n’a été réalisé depuis le 13 décembre 2023. Au surplus, le juge des contentieux de la protection n’est saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle ne peut être prononcée d’office, en vertu de ce même article.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2024, M. [C] [Y] et Mme [J] [V] lui devaient la somme de 11421,47 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de M. [C] [Y], le principe du contradictoire impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 5419,01 euros, suivant décompte arrêté au 15 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient néanmoins de déduire le dépôt de garantie logement de 910,80 euros et le dépôt de garantie stationnement de 51,75 euros (facturés le 04/01/2023).

Les défendeurs restent donc devoir la somme de 4456,46 euros.

Une clause de solidarité est insérée au bail (article 8) et M. [C] [Y] ne justifie pas avoir délivré congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [C] [Y] et Mme [J] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois d’octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 1054,15 euros pour le logement et 60,64 euros pour le stationnement).

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [C] [Y] et Mme [J] [V] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [Y] et Mme [J] [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 janvier 2023 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [C] [Y] et Mme [J] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 14 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [Y] et Mme [J] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [Y] et Mme [J] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [C] [Y] et Mme [J] [V] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 4456,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE in solidum M. [C] [Y] et Mme [J] [V] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ou en suite d’une expulsion,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum M. [C] [Y] et Mme [J] [V] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [C] [Y] et Mme [J] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6]

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 18 juin 2024.

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03465 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRUX

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [C] [Y]

Madame [J] [V]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires