COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

S.A. LOGIREM c/ [E]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/00780 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PP57

— Exécutoire :

à [K] [R]

— copie certifiée conforme:

à M^e Stéphane GALLO

le :

DEMANDEUR:

S.A. LOGIREM, devenue S.A. ERILIA par fusion-absorption en date du 21 Juin 2024

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/Assistant : M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-6574 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Rep/Assistant : Daniel NAGARA-VALMY, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DÉBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

La S.A. LOGIREM a, selon acte sous seing privé du 26 octobre 2016 à effet au 28 octobre 2016, donné à bail d’habitation à la Monsieur [N] [E], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 187,88 euros et une provision mensuelle sur charges de 34,23 euros, soit un total mensuel de 222,11 euros, actualisé à 226,38 euros.

Suite à une opération de fusion-absorption réalisée le 21 juin 2024, la S.A ERILIA est venue aux droits de la S.A. LOGIREM.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 1er février 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 6 février 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel la S.A ERILIA a fait assigner la Monsieur [N] [E], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 13 mai 2024 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728 et 1217 du code civil, des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu la réouverture des débats de l’affaire à l’audience du 26 août 2024 à 10h30 en raison du défendeur qui n’a pas entendu l’appel de son nom à cause de problèmes d’audition,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 21 octobre 2024 à 10h30 en raison de l’absence des parties,

Vu le dernier renvoi de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 10h30 réalisé à la demande du défendeur,

À l’audience du 25 novembre 2024, la S.A ERILIA représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, elle expose que le locataire ne règle pas son loyer depuis 2018, que l’aide au logement compense l’absence de paiement et que la dette locative est minime.

Monsieur [N] [E] déclare que la dette s’élève à la somme de 212,22 euros et sollicite expressément l’octroi de délais de paiement, il produit divers documents afin d’étayer sa demande.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle justifie en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, avoir notifié à la CAF (service des impayés de logement) le 28 août 2023 les arriérés locatifs visés dans le commandement de payer en date du 11 septembre 2023 soit bien deux mois avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, avoir dénoncé à la Préfecture des Alpes Maritimes le 6 février 2024 l’assignation en expulsion locative du 1er février 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 13 mai 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule à l’article 7-6 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse sociale à la Monsieur [N] [E] par acte du commissaire de justice en date du 11 septembre 2023 pour un arriéré locatif de 32,09 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’août 2023 et le coût de l’acte pour 31,38 euros.

Toutefois, la juridiction observe à l’examen du décompte joint au commandement de payer que celui-ci comprend les frais de non réponse à l’enquête sociale comptabilisés au débit du compte du locataire pour 15,24 euros au mois de mars 2022 et pour 7,62 euros chaque mois de septembre 2020 à décembre 2021 puis de février 2022 à juin 2023 ainsi qu’au mois d’août 2023 sérieusement contestables pour la somme totale de 266,70 euros dès lors que la bailleresse ne justifie pas avoir envoyé l’enquête supplément de loyer de solidarité au locataire.

Il en résulte que la somme visée par le commandement de payer au titre de l’arriéré locatif est sérieusement contestable.

Il y a lieu dès lors de rejeter les demandes de la S.A ERILIA en résiliation de bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La demanderesse produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que la Monsieur [N] [E] resterait devoir la somme de 212,22 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif de laquelle il y a lieu de déduire les frais de non réponse à l’enquête sociale comptabilisés au débit du compte du locataire pour 15,24 euros au mois de mars 2022 et pour 7,62 euros chaque mois de septembre 2020 à décembre 2021 puis de février 2022 à juin 2023 et d’août 2023 à décembre 2023 enfin de juin 2024 à octobre 2024 sérieusement contestables pour la somme totale de 335,28 euros dès lors que la bailleresse ne justifie pas avoir envoyé l’enquête supplément de loyer de solidarité au locataire.

Il y a donc lieu de constater que l’arriéré locatif était soldé au jour de l’audience.

La demande de la S.A ERILIA en paiement d’un arriéré locatif sera donc rejetée.

Sur les dépens de l’instance de référé

La S.A ERILIA qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la S.A ERILIA recevable,

REJETONS les demandes en résiliation de bail, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation de la S.A ERILIA,

REJETONS la demande en paiement d’un arriéré locatif de la S.A ERILIA,

REJETONS le surplus des demandes de la S.A ERILIA,

CONDAMNONS la S.A ERILIA aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,