COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [R], S.C.P. BTSG² c/ [U] [S], [C] [T] dit [G] épouse [S]

MINUTE N° 25/

Du 30 Juin 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/03679 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OOPJ

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trente Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 , signé par Corinne GILIS, Présidente, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à

l’AARPI MONTAGARD & ASSOCIES

, la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES

expédition délivrée à

le

mentions diverses

DEMANDERESSES:

S.A.R.L. [R] RCS [Localité 9] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. BTSG² RCS [Localité 9] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier CASTELLACCI de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [U] [S]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Michel MONTAGARD de l’AARPI MONTAGARD & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [C] [T] dit [G] épouse [S]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Maître Michel MONTAGARD de l’AARPI MONTAGARD & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé en date du 23 août 2021,[U] [S] et [C] [T] dit [G] épouse [S] ont consenti un bail commercial portant sur un local situé à [Localité 9] à compter du 1er septembre 2021 à la SARL [R], représentée par son gérant en exercice, [P] [B].

Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxes et charges d’un montant de 5.520 euros.

La SARL [R] ne s’est pas acquittée des loyers dus.

Suite à une tentative de conciliation infructueuse actée par un constat de carence le 13 janvier 2022, les époux [S] ont fait délivrer à la SARL [R] ainsi qu’ à la SCP BTSG²

un commandement de payer la somme de 4.600 euros visant la clause résolutoire le 17 août 2022.

Par acte d’huissier signifié le 16 septembre 2022, la SARL [R] et la SCP BTSG² ont assigné les époux [S] afin de voir ordonner la mise hors de cause de la SCP BTSG2 et l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré.

Par acte d’huissier signifié le 26 octobre 2022, les époux [S] ont assigné en référé la SARL [R] aux fins de voir constater la résolution de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 23 août 2023 ainsi que prononcer son expulsion.

Par ordonnance datée du 3 octobre 2023, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice a dit n’y avoir lieu à référé en raison de la saisine du juge du fond depuis le 16 septembre 2022.

Par ordonnance datée du 16 septembre 2024, le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné la SARL [R] à payer à [U] [S] et [C] [T] dit [G] épouse [S] la somme provisionnelle de 4.392,26 euros au titre des loyers impayés portant sur la période courant du 1er septembre 2021 à la date du commandement de payer intervenu le 17 août 2022 ;

— rejeté la demande [U] [S] et [C] [T] dit [G] épouse [S] tendant à l’octroi d’une provision de la somme de 6.647, 74 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

— débouté la SARL [R] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné la SARL [R] à payer à [U] [S] et [C] [T] dit [G] épouse [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, la SARL [R] et la SCP BTSG² demandent au Tribunal :

— D’annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure délivrés par les époux [S] à son encontre;

— D’enjoindre aux époux [S] de fournir à la SARL [R] les éléments suivants, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir :

Un double de la clé d’entrée du local,

La clé de la grille de protection extérieure,

Le bip ou la clé de l’immeuble,

Le règlement de copropriété,

L’ensemble des diagnostics obligatoires,

Un justificatif d’identité et de propriété du local.

— Juger la SARL [R] bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution en l’état de l’absence de délivrance du local commercial ;

— Débouter les époux [S] de leur demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— Juger que les loyers ne seront dus que lorsque les époux [S] auront satisfait à leur obligation de délivrance du local commercial et qu’ils auront ainsi remis à la SARL [R] les éléments listés ci avant ;

A titre subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— Octroyer à la SARL [R] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative ;

En tout état de cause,

— Ordonner la mise hors de cause de la SCP BTSG² ;

— Condamner les époux [S] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2023, les époux [S] demandent au Tribunal de :

— Débouter la SARL [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Juger le commandement de payer visant la clause résolutoire valable ;

— Condamner la SARL [R] à payer aux époux [S] la somme de 4 392,26 euros au titre des loyers dus jusqu’au 17 septembre 2022 ;

— Condamner la SARL [R] au règlement de l’indemnité d’occupation à hauteur de 2 .967,74 euros au 5 mars 2023 et jusqu’à son départ définitif des lieux et remise des clefs aux bailleurs ;

— Condamner la SARL [R] à payer aux époux [S] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties, en application de l’article 455 du Code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2024 avec effet au 22 avril 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la mise hors de cause de la SCP BTSG²

La SARL [R] indique qu’aucune procédure collective n’étant actuellement ouverte à son égard, les époux [S] ne disposent d’aucun intérêt à attraire la SCP BTSG² à la présente procédure de sorte qu’elle doit être mise hors de cause.

Les époux [S] précisent que la SCP BTSG² a été appelée à la cause à la seule initiative de l’huissier de sorte qu’elle doit effectivement être mise hors de cause.

Il en résulte que sera prononcée la mise hors de cause de la SCP BTSG².

2. Sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant acte du 17 août 2022, les époux [S] ont fait délivrer à la SARL [R] ainsi qu’ à la SCP BTSG2 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.600 euros.

Pour s’opposer à cette demande, la SARL [R] fait en premier lieu valoir le fait que le commandement délivré intitulé “Commandement visant la clause résolutoire et mise en demeure”, opère une confusion quant à la portée et la nature de l’acte de sorte qu’il serait irrégulier.

Les époux [S] font valoir que l’intitulé n’opère aucune confusion puisqu’il s’agit bien d’un acte faisant commandement au preneur de régler les sommes dues dans le délai d’un mois, précisant les mentions de la clause litigieuse ainsi que la faculté pour les bailleurs de résilier le bail. Ils précisent par ailleurs que la mise en demeure concerne le renouvellement du bail.

Il est de jurisprudence constante que l’intitulé du commandement est indifférent. Ainsi, peu importe la dénomination attribuée à l’acte dès lors que le bailleur signifie, et non notifie, sa volonté de se prévaloir de la clause résolutoire, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Dès lors, droit être déclaré régulier le commandement de payer délivré le 17 août 2022 par les époux [S].

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

a. Sur le principe de l’acquisition

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la bail commercial du 23 août 2021, prévoit la location d’un local situé [Adresse 5] pour une destination d’équipement de la personne – dépôt vente – retoucherie- laverie- dépôt de pressing- repasserie.

Il stipule un loyer annuel de 5.520 euros hors taxe et hors charge, payable mensuellement par virement.

Le montant des loyers facturés ne fait l’objet d’aucune contestation par les parties.

Le bail commercial contient en outre une clause aux termes de laquelle :

“ A défaut du paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule condition du présent bail, sans aucune formalité judiciaire et après un mois après simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plain droit, si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulée par des offres réelles, passé le délai sus indiqué”.

Les époux [S] ont fait délivrer à la SARL [R] ainsi qu’ à la SCP BTSG² un commandement de payer la somme de 4.600 euros visant la clause résolutoire le 17 août 2022.

Par acte d’huissier signifié le 16 septembre 2022, la SARL [R] et la SCP BTSG² ont assigné les époux [R] afin de voir ordonner la mise hors de cause de la SCP BTSG² et l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par les époux [S].

Elles estiment être fondées à soulever l’exception d’inexécution du bailleur en application de l’article 1219 du Code civil aux motifs que :

— les doubles des clefs d’entrée du local ainsi que la clef pour la grille de protection extérieure ne leur ont pas été délivrés;

— le bip ou la clef d’entrée de l’immeuble dans lequel se trouve le compteur électrique ainsi que les coordonnées de l’ancien locataire afin de permettre l’installation du téléphone ne leur ont pas été communiqués.

Il est également fait état d’un constat d’huissier attestant de l’état du délabrement du local ainsi que d’un courrier aux termes duquel les éléments sus-mentionnées auraient été réclamés en vain, sans que ces éléments ne soient produits au débat.

Les époux [S] font valoir qu’il n’existe aucun trouble de jouissance susceptible de justifier l’exception soulevée.

Il s’évince de l’analyse menée que les demandeurs procèdent pas voie d’affirmation, sans articuler d’argumentaire ou produire de documents au soutien de l’existence d’un défaut de jouissance.

Ainsi, l’exception d’inexécution invoquée, tirée d’un manquement par les bailleurs de leur obligation de délivrance, ne constitue pas une contestation sérieuse à l’obligation de paiement des loyers visés au commandement de payer et, par suite, à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort que les impayés contractuels visés au commandement de payer du 17 août 2022 et non sérieusement contestables s’établissent à hauteur de 4.600 euros.

Il n’est en outre pas contestée l’absence de régularisation de ce montant dans le délai d’un mois visé au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 septembre 2022.

Il y également lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire acquise au 17 septembre 2022.

La clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu d’enjoindre les époux [S] de fournir à la SARL [R] les éléments sus-mentionnés sous astreinte.

Il y a en outre lieu de faire droit à la demande du bailleur d’expulsion du preneur.

b. Sur la demande faite au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires.

Il est également constant que lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée et l’expulsion ordonnée, il incombe au juge de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la date de résiliation, c’est-à-dire à compter du premier jour suivant la date à laquelle le délai d’un mois visé par le commandement demeuré infructueux a expiré.

Il est enfin constant que la preneur est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, cette dernière se matérialisant par la remise des clefs.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation est due par la SARL [R] à compter de la date de résiliation du bail intervenue le 17 septembre 2022.

Jusqu’à complète libération des lieux et la remise des clefs, l’occupant sera redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus sur le bail avait continué à courir.

c. Sur les délai de paiement

Par application de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SARL [R] indique que n’ayant jamais pu exploiter normalement les locaux, elle n’est pas en mesure de s’acquitter en une seul fois de l’arriéré locatif réclamé. Elle sollicite dès lors a titre subsidiaire que lui soit octroyé un délai de paiement de 24 mois pour s’en acquitter.

La SARL [R] ne verse aucun élément justifiant de sa situation financière qu’elle dit compromise. Il en résulte que les délais de paiement sollicités seront rejetés.

4. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

La SARL [R] qui succombe à l’instance en supportera par conséquent les dépens.

5. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, au vu des éléments du litige, il apparaît équitable de condamner la SARL [R] à payer aux époux [S] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article susvisé.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement; en l’espèce, rien ne justifie que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Prononce la mise hors de cause de la SCP BTSG² ,

Dit que le commandement de payer délivré par les époux [R] le 17 août 2022 est régulier,

En conséquence,

Constate la résiliation de plein droit du bail commercial consenti à la SARL [R] le 23 août 2021,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente décision , l’expulsion de la SARL [R] , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] [Localité 9] et ce, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamne la SARL [R] à payer à [U] [S] et [C] [S] la somme de 4 392,26 euros au titre de l’arriéré locatif dus jusqu’au 17 septembre 2022,

Condamne la SARL [R] à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 17 septembre 2022 et ce jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs ou par l’expulsion,

Déboute la SARL [R] de sa demande de communication sous astreinte,

Condamne la SARL [R] à payer à [U] [S] et [C] [S] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL [R] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Et la présidente a signé avec le greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE