MINUTE N°

N° RG 25/00919 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKJJ

[Localité 1]

C/

Monsieur [F] [X]

Monsieur [U] [H] [J] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

DEMANDEUR :

1001 VIES HABITAT, SA d’HLM immatriculée au RCS de Paris sous le n° 572 015 451 dont le siège social est [Adresse 3], Représentée par Maître HALIMI Jeanine, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître DOMANICE Alex, avocat

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [X], né le 6 janvier 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4], comparant en personne ;

Monsieur [U] [H] [J] [L], demeurant [Adresse 5], non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Pauline MONDAN, cadre greffier

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître [N] [Z]

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [U] [H] [J] [L] et

Monsieur [F] [X]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2020, la société la société [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [F] [X] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 6].

Le 24 octobre 2023, la société [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Le 9 avril 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3244,83 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 25 septembre 2024, un commissaire de Justice, mandaté par la bailleresse, a dressé un procès-verbal relatif à l’occupation des lieux loués.

Le 3 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier une sommation de quitter les lieux loués à Monsieur [U] [H] [V] [L].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 août 2025, la société [Localité 1] a assigné Monsieur [F] [X] et Monsieur [U] [H] [V] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charge dus ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— constater que Monsieur [U] [H] [V] [L] occupe sans droit ni titre le logement donné à bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [X] et celle de tout occupant de son chef, et notamment Monsieur [U] [H] [V] [L], avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [F] [X] au paiement de la somme de 4638,90 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 20 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse ;

— Fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, à compter du mois de juin 2024 et condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Monsieur [U] [H] [J] à payer cette indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux loués ;

— condamner Monsieur [F] [X] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum Monsieur [F] [X] et Monsieur [U] [H] [J] [L] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 août 2025.

A l’audience du 5 février 2026, la société [Localité 1], représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 411,42 euros, échéance de janvier 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [F] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, ainsi que des articles 3 et 12 des conditions générales du contrat de location, que Monsieur [F] [X] a manqué à ses obligations de locataire en titre, eu égard à son inoccupation du logement loué, considéré comme sa résidence principale, contractuellement et légalement; qu’aux termes d’un procès-verbal de constat de commissaire de Justice en date du 25 septembre 2024, il a été prouvé que Monsieur [X] n’habitait pas les lieux et que ces derniers étaient occupés par un tiers, à savoir, Monsieur [U] [H] [J] [L] à qui elle a fait sommation de quitter les lieux le 3 octobre 2024 et que par ailleurs, elle jusitifie de ce que le défendeur a mis le logement loué sur la plate-forme Airbnb.

Monsieur [F] [X] a comparu.

Il explique souhaiter pouvoir rester dans l’appartement et affirme y avoir toujours résidé. Il indique que Monsieur [U] [H] [J] [L] est son cousin et que celui-ci réside de manière habituelle aux Etats-Unis. Il conteste avoir mis son logement sur le site de location Airbnb.

Il explique avoir un enfant de 18 mois qui vient chez lui un week-end sur deux. Il reconnait le montant de la dette et affirme être de bonne foi. Il dit pouvoir verser 500 euros chaque mois en plus du loyer courant.

Il justifie être actuellement en contrat à durée indéterminée à durée de mission pour la CMP Assurances et indique percevoir un revenu net mensuel de 3200 euros.

Monsieur [U] [H] [J] [L], bien que régulièrement assigné en l’étudedu commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 27 août 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2020, du commandement de payer délivré le 9 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 janvier 2026 que la créance de la société [Localité 1] à l’égard de Monsieur [F] [X] est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes :328,19 euros +250,91 euros+150,73 euros correspondant aux frais de commissaire de Justice.

Par conséquent, Monsieur [F] [X] sera condamné à lui payer la somme de 11681,59 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [F] [X] le 9 avril 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 9 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2020 à compter du 10 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [F] [X], qui pourtant justifie à l’audience d’un salaire de plus de 3200 euros ne fournit aucun élément pour expliquer les raisons pour lesquelles son arriéré locatif s’élève aujourd’hui à plus de 11 000 euros; que par ailleurs, si celui-ci ne reconnaît pas avoir mis son appartement en location sur le site Airbnb, force est de constater que la demanderesse verse aux débats un courriel échangé entre les services de 1001 VIES HABITAT en date du 14 mai 2024 selon lequel ils ont été informés que Monsieur [X] louait son appartement via ladite plate-forme; qu’en effet une locataire de l’immeuble avait rencontré une personne qui cherchait à récupérer les clés du logement loués indiquant qu’elle avait loué via le site Airbnb; qu’après recherches, le nom utilisé dans l’annonce à savoir “[B] [F]”, il s’agissait bien de “[F] [X]” et qu’enfin la demanderesse fournit également des copie d’écran de l’annonce postée sur le site Airbnb.

Au vu de l’ensemble de ces éléments démontrant Monsieur [F] [X] n’est pas d’une parfaite bonne foi, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en ce compris le cas échéant celle de Monsieur [U] [H] [V] [L], selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 juin 2024. Monsieur [F] [X] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [F] [X] au paiement de cette indemnité à compter du 10 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 30 janvier 2026.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de condamnation in solidum de Monsieur [U] [H] [J] [L] au paiement de cette indemnité, dans la mesure où le seul constat du commissaire de Justice dressé le 25 septembre 2024 est insuffisant à établir de manière probante que Monsieur [J] [L] aurait résidé de manière pérenne dans l’appartement loué et s’y serait maintenu pendant plusieurs mois.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 avril 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation in solidum de Monsieur [J] [L] au titre des dépens.

Il convient également de condamner Monsieur [F] [X] à verser à la société [Localité 1] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne sera pas non plus fait droit à la demande de condamnation in solidum de Monsieur [J] [L] au titre des frais irrépétibles.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2020 entre la société [Localité 1] d’une part et Monsieur [F] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] (porte 132) et l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 10 juin 2024,

DEBOUTE Monsieur [F] [X] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [F] [X] ainsi que de tout occupant de sonchef, en ce compris le cas échéant celle de Monsieur [U] [H] [V] [L], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer à la société [Localité 1] la somme de 11681,59 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer à la société [Localité 1] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société [Localité 1],

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer à la société [Localité 1] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 9 avril 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la société [Localité 1] de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [U] [H] [V] [L] au titre de l’arriéré locatif, de l’indemnité d’occuapation, des frais irrépétibles et des dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE la société [Localité 1] du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Pauline MONDAN, cadre greffière.

La cadre greffière, La juge des contentieux et de la protection