COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER 6 DEROULEDE c/ [Z] [F]

N° 25/

Du 28 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/03663 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P65D

Grosse délivrée à

M^e Jean-philippe DEBRUGE-ESCOBAR

expédition délivrée à

le 28 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET VICTORIA AGENCY, inscrite au Registre du Commerce et des Société de NICE sous le numéro 350 263 893, ayant son siege social sis [Adresse 4], domiciliée actuellement pour son activité sise [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son

représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-Philippe DEBRUGE-ESCOBAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 10],

[Localité 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [F] est propriétaire du lot n 01 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 8].

Par lettre du 2 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a mis en demeure M. [Z] [F] de payer la somme de 3.657,42 euros de charges de copropriété.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a fait délivrer à M. [Z] [F], par acte extrajudiciaire du 25 juillet 2024, une sommation de payer des charges impayées d’un montant de 7.554,76 euros au 15 juillet 2024.

Par acte du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a fait assigner M. [Z] [F] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

7.554,76 euros de charges de copropriété arrêtées au 25 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mars 2022,

168,12 euros en remboursement des frais nécessaires engagés conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement, l’exécution forcée devrait être réalisée, sur le fondement de l’article A444-32 du code de commerce.

Il expose que malgré ses mises en demeure et relance, le copropriétaire défendeur est débiteur des charges dues en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de la somme de 7.554,76 euros, somme qui devra être augmentée des intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. Il fait valoir que les frais exposés pour parvenir au recouvrement de cette créance devront être imputés au copropriétaire défaillant par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que la carence du défendeur à régler sa contribution aux charges communes l’ont privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [Z] [F] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 novembre 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges et des frais nécessaires à leur recouvrement.

1. Sur les charges.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [Z] [F] est propriétaire du lot de copropriété n 01,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2018 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2016 au 30/09/2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 février 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

— approuvant les comptes deCS

l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— modifiant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 janvier 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice de l’année 2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice de l’année 2024,

l’état financier après répartition au 30/09/2018, au 30/09/2019, au 31/12/2020, au 31/12/2021, au 31/12/2022, au 31/12/2023

les comptes de gestion au 30/09/2018, au 30/09/2019, au 31/12/2020, au 31/12/2021 et les budgets prévisionnels,

les appels de fonds, de charges et de provisions adressés à M. [Z] [F],une mise en demeure de payer la somme de 3.657,42 euros de charges de copropriété dues au 2 mars 2022 adressée à M. [Z] [F] par lettre du 2 mars 2022,

une sommation de payer des charges impayées d’un montant de 7.554,76 euros au 15 juillet 2024 délivrée à M. [Z] [F] par acte du 25 juillet 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 7.554,76 euros au 25 septembre 2024 dont 7 464,76 euros de charges et provisions exigibles.

Ces pièces permettent au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de rapporter la preuve du principe de sa créance de charges arrêtée à la somme de 7 464,76 euros le 25 septembre 2024.

Par conséquent, M. [Z] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 7.464,76 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 25 septembre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 25 juillet 2024, date à laquelle elle était due en totalité.

2. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont notamment imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure » ou de « frais de sommation de payer » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] le remboursement de la somme de 168,12 euros correspondant au coût de la sommation de payer délivrer le 25 juillet 2024.

Cette sommation de payer, préalablement à l’introduction de l’instance, est un acte nécessaire pour faire courir les intérêts et permettre au syndicat de mettre en œuvre les sûretés prévues par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, M. [Z] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 168,12 euros en remboursement des frais exposés pour recouvrer sa créance.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [Z] [F] s’abstient, depuis plusieurs années, de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose ainsi à la collectivité de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette et de son ancienneté, à la somme de 800 euros.

Par conséquent, M. [Z] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [Z] [F] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que la demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 7.464,76 euros (sept mille quatre cent soixante quatre euros et soixante seize centimes) de charges de copropriété, comptes arrêtés au 25 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compte du 25 juillet 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 168,12 euros (cent soixante huit euros et douze centimes) en remboursement des frais nécessaires exposés pour recouvrer sa créance ;

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 800 euros (huit cent euros) de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 700 euros (sept cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [Z] [F] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT