COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [D] [X] c/ [L] [F] [R]

MINUTE N° 25/

Du 13 Mai 2025

3ème Chambre civile

N° RG 22/01295 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OAHE

Grosse délivrée à

M^e Maeva BINIMELIS

, Maître Farouk MILOUDI de la SELARL GHM AVOCATS

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du treize Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2025 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire

Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Dominique SEUVE

Assesseur : Cécile SANJUAN PUCHOL,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2025 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [K] [D] [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Farouk MILOUDI de , avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [F] [R]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PROCÉDURE

Vu l’acte d’huissier du 22 février 2022 par lequel [K] [X], locataire de locaux commerciaux sis [Adresse 2], a fait assigner son bailleur, [L] [R], aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail commercial dérogatoire du 10 novembre 2021 les liant,

— condamner [L] [R] à lui verser :

— la somme de 2250 €, en restitution du dépôt de garantie,

— celle de 1 836 €, au titre des frais d’agence,

— celle de 10 000 €, à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 5 000 € pour résistance abusive,

— et une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance en date du 25 janvier 2024 par laquelle le juge de la mise en état a :

— débouté [L] [R] de sa demande de restitution des clefs des locaux litigieux, au motif que le bail n’était pas encore résilié,

— ordonné provisoirement à [K] [X] de souscrire une assurance pour lesdits locaux,

— débouté [L] [R] de ses demandes provisionnelles de paiement des loyers et charges afférents aux locaux loués,

— réservé les dépens et renvoyé les parties à une audience ultérieure de mise en état.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 8 août 2024 par lesquelles [K] [X] a développé son argumentation, en reprochant à [L] [R] de lui avoir donné à bail les locaux pour une activité commerciale interdite par le réglement de copropriété de l’immeuble, et donc d’avoir manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination, et a donc réitéré l’ensemble des demandes formulées dans son assignation tendant à la résiliation du bail dérogatoire du 10 novembre 2021 aux torts du bailleur, et à la condamnation de [L] [R] à lui verser diverses sommes.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 23 juin 2024 par lesquelles [L] [R] :

➔ a soutenu :

— que l’activité commerciale prévue au bail de “snacking type crêperie à l’exclusion de toute activité de restauration nécessitant une extraction toit et de restauration de type Kebab” n’était pas interdite par le règlement de copropriété,

— qu’il avait donc délivré un local parfaitement exploitable et conforme aux dispositions contractuelles,

— et s’est donc opposé à la demande de résiliation du bail à ses torts,

➔ et, invoquant au contraire le manquement d’ [K] [X] à ses obligations contractuelles , faute pour celui-ci, d’une part, d’exploiter le local depuis le 10 novembre 2021, d’autre part, d’avoir effectué les travaux prévus au bail contre la gratuité des loyers durant 3 mois, et faute d’avoir payé les loyers et souscrit d’assurance pour les locaux, il a sollicité reconventionnellement :

— la résiliation du bail dérogatoire aux torts exclusifs d’ [K] [X],

— l’expulsion d’ [K] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— l’acquisition à son profit du dépôt de garantie, au titre de la clause pénale insérée au bail,

— la condamnation d’ [K] [X] à lui verser :

— la somme de 32 205 € 74, au titre des loyers impayés entre le 10 novembre 2021 et le 10 novembre 2024, avec intérêts légaux à compter de chaque échéance,

— celle de 1 298 € 07, sauf à parfaire au titre des charges,

— une indemnité d’occupation journalière , équivalente au loyer quotidien, à compter de la décision à intervenir jusqu’à libération des lieux et restitution des clefs,

— des dommages-intérêts de 15 000 €,

— ainsi qu’une indemnité de 5 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance en date du 24 juin 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 26 août 2024, et la date de plaidoirie au 9 septembre 2024.

Vu l’indisponibilité du magistrat ayant siégé le 9 septembre 2024.

Vu l’avis donné, en application de l’article 444 du code de procédure civile, le 14 janvier 2025 aux deux avocats de la cause de la reprise des débats à l’audience du 25 février 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée pour qu’il soit statué par le tribunal autrement composé.

SUR QUOI :

1) Rappel des faits

Par acte notarié en date du 10 novembre 2021, [L] [R] a consenti à [K] [X] un bail dérogatoire du statut des baux commerciaux, d’une durée de 35 mois, du 10 novembre 2021 au 9 octobre 2024, sur les lots 13 ( local à usage de magasin en rez de chaussée) et 10 ( cave en sous-sol) lui appartenant dans l’immeuble sis à [Adresse 7].

La destination contractuelle des lieux était l’usage exclusif de :

“ Snacking de type crêperie sur place et à emporter. A l’exclusion de toute activité de petite restauration nécessitant une extraction toit et de restauration de type Kebab, et à l’exclusion de tous autres commerces, le locataire s’interdisant d’y exploiter, même temporairement des commerces ne répondant pas à la nature ci-dessus précisée.”

Le bail précisait, à la suite, que le bailleur déclarait que le bien loué n’était pas équipé d’une extraction, et que le locataire déclarait en avoir parfaitement connaissance et en faire son affaire personnelle.

Il était également rappelé l’extrait suivant du règlement de copropriété :

“ [Localité 6] TENUE DE LA MAISON

“…..3°) Il ne pourra être établi dans l’immeuble aucun établissement insalubre, dangereux, incommode ou immoral qui par le bruit, l’odeur et les émanations pourrait incommoder les voisins.”

Le loyer était fixé à 850 € par mois, outre une provision sur charges de 30 € par mois, avec gratuité des loyers hors charges , pour les 3 premiers mois, en raison de divers travaux que le locataire devait réaliser à ses frais dans les locaux ( reprise du compteur éléctrique, des murs et plafonds, installation d’un garde-corps sur la mezzanine, hotte , etc…).

Par lettre recommandée avec AR du 6 décembre 2021, M° [W] [P], avocat d’ [K] [X] écrivait au bailleur, [L] [R], arguant d’une impossibilité pour son client d’exploiter les locaux, en raison d’une contradiction entre les dispositions du bail dérogatoire avec le règlement de corpropriété, et lui demandait de “remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la signature du bail.”

Par courrier électronique du 9 décembre 2021, [L] [R] lui répondait qu’il s’était entouré de deux professionnels pour établir le bail, à savoir une agence immobilière, et un notaire, ayant une vision opposée de celle du locataire, et qu’il n’était pas démontré que l’activité de crêperie soit interdite dans l’immeuble.

2) Sur la résiliation du bail

A) Sur la demande du locataire

Contrairement à ce que soutient [K] [X] , les dispositions du bail dérogatoire du 10 novembre 2021 sur la destination des locaux ne sont pas en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 2].

En effet, en premier lieu, le fait que les locaux du rez de chaussée soient désignés dans le règlement de copropriété comme “à usage d’entrepôts, ateliers ou magasins” implique la possibilité d’y exercer une activité commerciale, le terme “magasin” s’entendant d’une boutique ou d’un commerce.

En second lieu, le réglement de copropriété n’interdit pas dans ces locaux l’exercice d’une activité particulière, telle l’activité de “snacking de type crêperie” prévue au bail, mais prohibe uniquement les établissements insalubres , dangereux, incommodes ou immoraux qui par le bruit, l’odeur et les émanations pourraient incommoder les voisins..

Dans la mesure où le bail excluait dans les lieux “ toute activité de petite restauration nécessitant une extraction toit et de restauration de type Kebab”, et précisait, de plus, que les locaux n’étaient pas équipés d’un extracteur, force est de considérer que la simple activité de snacking et crêperie, sans extraction sur l’extérieur , n’ était pas de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou émanations, d’autant plus que les travaux que le locataire était autorisé à effectuer ne concernait pas l’installation d’un extracteur, mais d’une hotte d’intérieur.

En conséquence, c’est vainement qu'[K] [X] prétend qu’il ne pouvait exercer dans les lieux l’activité prévue au bail, et il est donc mal fondé à prétendre que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance de locaux conformes à la destination des lieux.

Il doit donc être débouté de sa demande de résolution du bail aux torts du bailleur, ainsi que de toutes ses demandes subséquentes.

B) Sur la demande de résiliation du bailleur

Il est constant et non contesté qu’ [K] [X], prétextant ne pas pouvoir utiliser le local comme crêperie, ne l’a pas exploité , n’en a pas réglé les loyers , n’y a pas effectué les travaux prévus au bail contre une gratuité de 3 mois de loyers, et n’a pas assuré le local malgré l’injonction qui lui en avait été faite par le juge de la mise en état.

Ces manquements caractérisés du locatataire à ses obligations contractuelles justifient le prononcé de la résilation du bail à ses torts exclusifs, puisque comme il a été développé plus haut la destination des lieux, prévue au bail ( snacking de type crêperie , à l’exclusion de toute activité nécessitant une extraction toit) , était compatible avec le règlement de copropriété, et le local était donc exploitable , sous réserves de ne pas créer , par le bruit ou les odeurs , de nuisances pour le voisinage.

[L] [R] est donc bien fondé à solliciter la résiliation du bail et l’expulsion de [K] [X] et de tous occupants de son chef.

C) Sur les conséquences de la résiliation

a) Sur les loyers

Il est constant et non contesté qu’ [K] [X] n’a réglé aucun loyer.

[L] [R] avait saisi le juge de la mise en état d’une demande de condamnation d’ [K] [X] à lui restituer les clefs du local, mais par ordonnance du 25 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté cette demande, au motif que le bail n’était pas résilié, [K] [X] n’ayant pas usé de la faculté prévue par le bail de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception trois mois à l’avance une fois les 24 premiers mois du bail écoulés.

En conséquence, en l’absence de résiliation du bail avant le prononcé du présent jugement, et faute pour [K] [X] d’établir qu’il a payé les loyers, restitué les lieux et rendu les clefs, [L] [R] est bien fondé à solliciter les loyers impayés, car contrairement à ce que soutient [K] [X], les locaux étaient bien exploitables pour la destination prévue au bail.

[K] [X] est donc débiteur des loyers et charges impayés pendant toute la durée du bail de 35 mois, soit du 10 novembre 2021 au 9 octobre 2024 ( et non de 3 ans comme prétendu par le bailleur) , faute pour lui d’avoir restitué les lieux et les clefs, ce qui a empêché le bailleur de pouvoir relouer son bien.

En revanche, contrairement à ce que demande [L] [R], l’arriéré de loyers impayés doit être calculé sur la base du loyer net initial de 850 € par mois ( hors charges), sans application de l’indexation, laquelle n’a pas été sollicitée aux échéances annuelles.

Par ailleurs, il ne sera pas fait droit à la demande de majoration des arriérés de loyers des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, alors que pareille majoration n’est pas prévue au bail, et qu’il n’a été versée aux débats aucune mise en demeure relative au paiement des loyers et susceptible de faire courir des intérêts légaux au fur et à mesure des échéances

Dès lors, [K] [X] sera condamné à verser, au titre des loyers impayés, pendant la durée du bail, la somme de : 850 € x 35 mois = 29 750 €

b) sur les charges

Aux termes du bail dérogatoire, le locataire était tenu de supporter les charges de copropriété ainsi que la taxe foncière .

Il résulte :

— d’une part, du décompte de charges du Cabinet BRUSTEL, syndic de l’immeuble, que les charges des locaux se sont élevés à 748 € 07 pour l’exercice 2022 ( pièce 9)

— et d’autre part, de l’avis d’impôt que la taxe foncière des locaux s’est élevée à 550 € en 2022.( pièce 8)

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de [L] [R] tendant à la condamnation d’ [K] [X] à lui rembourser la somme de :

748 € 07 + 550 € = 1 298 € 07

d) sur l’indemnité d’occupation

La résiliation du bail étant prononcée, [K] [X] sera tenu, s’il ne restitue pas les lieux et les clefs, de payer à [L] [R] , à compter de la signification du présent jugement,

une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer quotidien, et ce jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs, conformément à la demande formulée de ce chef par [L] [R].

C) Sur la clause pénale et les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil :

“Lorsque le contrat stipule que celui manquera de l’exécuter paiera une somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

“Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.”

En l’espèce, le bail indique , en page 12, que le locataire a versé au bailleur, une somme de 2 250 €, à titre de dépôt de garantie, et stipule que :

“Dans le cas de résiliation du bail pour inéxécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au locataire, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur, à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres.”

Cette disposition constitue une clause pénale, qui n’apparait pas manifestement excessive, au regard des circonstances de l’espèce.

En conséquence, [L] [R] est bien-fondé à solliciter que le dépôt de garantie lui reste acquis, au titre de cette clause pénale.

En revanche, dans la mesure où le bénéfice de cette clause pénale lui est accordé en intégralité, [L] [R] est mal fondé à solliciter , en sus , la somme 15 000 €, à titre de dommages-intérêts, l’article 1231-5 du code civil sus-visé disposant qu’il ne peut être alloué une somme plus forte que le montant de la clause pénale , à titre de dommages-intérêts.

3) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Eu égard à l’issue du litige, les dépens seront intégralement mis à la charge d’ [K] [X] partie qui succombe.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit, à hauteur de 2 000 €, à la demande complémentaire formulés, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, par [L] [R] , eu égard aux frais irrépétibles par lui supportés pour assurer sa défense dans le cadre de la présente instance.

4) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile:

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

L’article 514-1 dispose que :

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

“Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.”

En l’espèce, l’exécution provisoire sera maintenue en ce qui concerne:

— d’une part, la résiliation du bail et l’expulsion d’ [K] [X], dans la mesure où il y a urgence à ce que [L] [R] puisse récupérer son local et les clefs de celui-ci, dont les loyers sont demeurés impayés,

— et d’autre part, le dépôt de garantie qui reste acquis à [L] [R].

Elle sera écartée, en revanche, pour le surplus, au regard du contexte particulier de l’affaire et de l’importance des sommes en jeu.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute [K] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Vu l’article 1728 du code civil,

Prononce la résiliation du bail dérogatoire du 10 novembre 2021, aux torts exclusifs du locataire, [K] [X],

En conséquence, ordonne l’expulsion d’ [K] [X] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique,

Dit que le dépôt de garantie de 2 250 € ( deux mille deux cent cinquante euros) restera acquis à [L] [R] , au titre de la clause pénale insérée au bail,

Condamne [K] [X] à verser à [L] [R] :

— la somme de 29 750 € ( vingt neuf mille sept cent cinquante euros), au titre des loyers nets impayés pendant 35 mois, entre le 10 novembre 2021 et le 9 octobre 2024,

— la somme de 1 298 € 07 ( mille deux cents quatre-vingt- dix huit euros et sept centimes) au titre des charges 2022 et de la taxe foncière 2022,

— une indemnité d’occupation journalière, équivalente au loyer quotidien, à compter de la signification du présent jugement jusqu’à libération effective des lieux et restitution des clefs,

— ainsi qu’une somme de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [L] [R] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts complémentaires, ainsi que de sa demande d’indexation de l’arriéré locatif et de majoration des arriérés de loyers au fur et mesure des échéances,

Vu les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile,

Maintient l’exécution provisoire de droit en ce qui concerne la résiliation du bail, l’expulsion d’ [K] [X] et l’acquisition du dépôt de garantie au bailleur,

Mais écarte l’exécution provisoire pour le surplus des dispositions du présent jugement.

Condamne [L] [R] aux entiers dépens.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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