Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Juin 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Z] [N], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B]

Logement 6 Rez de Chaussée

19 Chemin du Ponceau

44300 NANTES

représenté par Maître Marie BARGAIN-DANIEL, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 février 2024

date des débats : 11 avril 2024

délibéré au : 06 juin 2024

RG N° N° RG 23/02889 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MPMM

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Marie BARGAIN-DANIEL, + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 14 octobre 2021, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [V] [B] un local à usage d’habitation numéro 6 au rez-de-chaussée sis 19 chemin du Ponceau à Nantes (44300) et ses accessoires moyennant le paiement d’un loyer de 224.87 euros outre une provision de charges de 39.42 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 224 euros.

Par acte du 22 mai 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de Justice en date du 13 septembre 2023, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [V] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :

—  1 774.83 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités échus et impayés au 3 août 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

—  232.06 euros au titre de l’indemnité d’occupation, montant égal à celui du loyer, augmentés des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 22 mai 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 février 2024 et renvoyée à la demande du locataire aux fins de faire valoir ses droits, au 11 avril 2024.

A cette audience, en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La partie demanderesse, représentée par Madame [Z] [N], munie d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant que sa créance doit être désormais fixée à la somme de 1 262.07 euros. Elle s’est opposée à la demande de délais aux motifs que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers au jour de l’audience.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [B], représenté par son conseil, a sollicité de voir :

— à titre principal, débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, celles-ci étant irrecevables ;

— à titre subsidiaire, débouter le bailleur de sa demande tendant à voir constater la résolution du bail et prononcer la résiliation judiciaire ;

— suspendre la clause résolutoire si elle venait à être constatée ;

— fixer le montant de la dette locative à la somme de 1 262.07, augmentée des frais de poursuite de 211.30 euros ;

— accorder des délais de paiement sur 24 mois, soit 23 échéances de 54 euros et la 24ème de 20.07 euros en sus du loyer et des charges ;

— dire que les condamnations ne porteront pas intérêts au taux légal ou de droits ;

— débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter le bailleur du surplus de ses demandes ;

— statuer ce que de droit sur les dépens ;

A l’appui de ses prétentions, il soutient que le bailleur n’a pas satisfait aux exigences de l’article 24-II et III de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, après avoir expliqué les raisons de l’existence de la dette, il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil et de la loi précitée indiquant avoir régularisé sa situation administrative et avoir repris le paiement des loyers grâce son salaire de 1 826.07 euros brut par mois, étant en contrat à durée indéterminée.

Par note en cours de délibéré, le bailleur devra produire un décompte actualisé qui sera communiqué à la partie adverse.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

Par courriel en date du 12 avril 2024, un décompte actualisé a été produit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application de la loi nouvelle

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l’occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.

Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d’habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

L’article 24-III dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 14 septembre 2023 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 17 janvier 2023, la saisine ayant été enregistrée le 20 janvier 2023. La situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Il ne suffit pas à Monsieur [V] [B] de dire que la demande est irrecevable mais d’en apporter la preuve, ce qu’il ne fait pas. Il convient donc de la débouter de sa demande principale et de déclarer la demande du bailleur recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du local d’habitation

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, l’article 4.7.1 des conditions particulières du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 22 mai 2023, Nantes Métropole Habitat a fait délivrer à Monsieur [V] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 936.54 euros, régulier en la forme, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 16 mai 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par le locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu des dispositions du bail et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 23 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, selon les dispositions contractuelles.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] reconnaît la dette.

Il résulte des pièces versées et notamment du décompte produit en cours de délibéré que Monsieur [V] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation, de sorte qu’à ce titre, reste due la somme de 1 273.37 euros arrêtée au 12 avril 2024, terme de mars inclus, dont il convient de déduire les frais contentieux d’un montant de 211.30 euros.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 062,07 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [B] au paiement de cette somme selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.

Le preneur sollicite de la non-application des intérêts au taux légal en totale contradiction avec les dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement sollicités

L’article 24-V de la loi précitée dispose « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [V] [B] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme de 54 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur refuse cette proposition au motif qu’il n’y a eu aucun versement depuis un an.

Il ressort du diagnostic social et financier et des écritures que Monsieur [V] [B], jeune majeur, a rencontré des difficultés administratives liées à son titre de séjour et son passeport sénégalais ; que, de retour en France, le 21 novembre 2023, et en situation régulière, il a effectué des démarches pour trouver un emploi et est actuellement en contrat à durée indéterminée. Il est donc en capacité de régler sa dette locative.

Le locataire, qui a désormais, des ressources régulières, s’efforce de régler son loyer résiduel, l’aide personnalisée au logement n’ayant pas été suspendue. Il a en effet procédé à trois versements sur les quatre dernières échéances dont le dernier ne date d’opération au 10 avril 2024.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [V] [B] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [V] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [V] [B], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande tendant à l’irrecevabilité des demandes du bailleur ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 14 octobre 2021 entre Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, et Monsieur [V] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 6 au rez-de-chaussée sis 19 chemin du Ponceau à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 1 062,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 12 avril 2024, terme de mars inclus ;

AUTORISE Monsieur [V] [B] à s’acquitter de sa dette par 21 mensualités de 50 euros (CINQUANTE EUROS) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 22ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [V] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [V] [B] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, Nantes Métropole Habitat à procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [V] [B] à payer à Nantes Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat, à compter de la date de défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens en ce compris le commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA