COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [S] [D], [I] [J] c/ S.A.S. SAGEC MEDITERRANEE

MINUTE N°

Du 30 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/02799 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PBFV

Grosse délivrée à

M^e Laurent BELFIORE

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

expédition délivrée à

M^e Philippe DUTERTRE

le 30 janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

trente Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Madame [S] [D]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [I] [J]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.S. SAGEC MEDITERRANEE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS,

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 07 mars 2017, reçu par Maitre [E], notaire à [Localité 12], Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] ont acquis un appartement dépendant d’un ensemble immobilier « [Adresse 18] » sis [Adresse 6], désigné comme suit : « un appartement portant le numéro 25 au plan du cinquième étage du bloc J, composé d’un hall d’entrée, un living-room, trois chambres, une cuisine, une salle de bains, un water-closet, dégagement plus placards et balcons loggia », édifié sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 14] n°[Cadastre 4].

Selon permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 15] le 25 juin 2020, la SAS SAGEC MEDITERRANEE a été autorisée à réaliser des travaux de « démolition totale de deux bâtiments et construction d’un immeuble de 74 logements dont 33 logements locatifs sociaux et 2 commerces sur 3 niveaux de parking en sous-sol » sur une parcelle sise [Adresse 5] cadastrée section IY n°[Cadastre 8].

La SAS SAGEC MEDITERRANEE a engagé les travaux, la livraison finale du projet étant fixée à la fin de l’année 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2023, Madame [S] [D] et Monsieur [I] [J] ont fait assigner la SAGEC MEDITERRANEE devant le tribunal judiciaire de NICE en réparation des troubles causés par celle-ci sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique (RPVA) le 03 septembre 2024, Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] sollicitent du tribunal de :

A titre liminaire

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture fixée au 28 août 2024 ;A titre principal

Déclarer que les troubles occasionnés par le permis de construire obtenu par la SAGEC sont constitutifs de troubles anormaux de voisinage ;Voir condamner, la SAGEC à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 50.000 euros au titre des préjudices causés par le chantier, de la dépréciation de l’appartement, du préjudice moral et de jouissance ; A titre subsidiaire et avant dire droit

Ordonner une expertise judiciaire ; Condamner la SAGEC au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

A titre liminaire, à l’appui de leur demande de rabat de l’ordonnance de clôture, ils font valoir qu’en raison d’un problème technique, leurs dernières conclusions ainsi qu’une nouvelle pièce n’ont pu être régulièrement signifiées par voie électronique que le 03 septembre 2024, soit postérieurement à la date de clôture fixée par le juge de la mise en état au 28 août 2024.

Au soutien de leur demande principale et au visa de l’article 1240 du Code civil, ils se prévalent de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] indiquent avoir été contraints de remplacer les fenêtres existantes dans leur logement pour palier le bruit causé par l’exécution des travaux. Ils soulignent que la poussière générée par le chantier a rendu inaccessible le balcon de leur logement.

Ils soulignent que le projet immobilier engagé par la société défenderesse, constitué de 74 logements en vue directe sur leur bien, a pour effet de porter atteinte à l’intimité de leur habitation et une perte d’ensoleillement, constitutifs d’un trouble de jouissance. Ils ajoutent que la hauteur de la construction, élevée sur six étages surplombant les constructions préexistantes, a entrainé une perte totale de la vue dont bénéficiait l’appartement ainsi qu’une sensible augmentation du vis-à-vis et une diminution à hauteur de 40.000 euros de la valeur du bien dont ils sont propriétaires ; en témoigne selon eux les attestations de valeur réalisées. En réponse aux écritures adverses, s’ils ne contestent pas que leur bien se trouve dans un secteur urbanisé, ils font valoir que les troubles invoqués demeurent graves et anormaux et génèrent de réels préjudices.

A titre subsidiaire, ils sollicitent, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, une expertise judiciaire afin de déterminer les préjudices subis et ceux à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique (RPVA) le 15 janvier 2024, la SAS SAGEC MEDITERRANEE du tribunal de :

Débouter Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamner Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ; Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la société défenderesse fait valoir que Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] ne peuvent se prévaloir, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, d’un principe d’immutabilité de l’environnement dont ils bénéficiaient avant la construction du projet immobilier litigieux, ce d’autant que leur bien se trouve dans une zone urbaine. Sur ce point, elle souligne que d’autres bâtiments édifiés à proximité de la propriété des demandeurs présentent des hauteurs comparables ou plus élevées que la construction litigieuse et que celle-ci s’inscrit dans un environnement déjà fortement urbanisé.

Elle affirme que les troubles invoqués par les demandeurs tenant notamment à la diminution de la vue et de l’ensoleillement de leur appartement ne revêtent pas un caractère particulièrement exceptionnel ou anormal.

Elle soutient que les photographies produites aux débats par les demandeurs ont été prises après la démolition des bâtis existants de sorte qu’il ne peut en être tiré aucun élément probant sur le caractère dégagé de la vue dont bénéficiaient les époux antérieurement à la construction litigieuse.

Elle soutient finalement que le projet immobilier litigieux a été régulièrement autorisé selon permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 15] et s’avère conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Par conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 03 novembre 2023, la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMEN ET DES TRAVAUX PUBLICS, sous le sigle « SMABTP » est intervenue volontairement à la procédure aux fins de :

Déclarer recevable et fondée son intervention volontaire ; A titre principal

— Débouter Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire

— Débouter Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de leur demande d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause

— Juger qu’elle formule les protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise judiciaire qui serait ordonnée ;

— Prendre acte que sa participation aux opérations d’expertise ne saurait en rien constituer une reconnaissance de responsabilité ou de couverture ;

— Débouter Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ou des dépens

— Condamner Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] aux entiers dépens.

A titre liminaire, la SMABTP fait observer que son intervention volontaire est recevable compte tenu de sa qualité d’assureur de la SAS SAGEC MEDITERRANEE, de sorte qu’elle a intérêt à agir à la présente instance.

Au soutien de sa demande principale, elle fait valoir que les troubles invoqués par les demandeurs doivent être appréciés in concreto, au regard de l’environnement particulièrement urbanisé dans lequel se trouve la construction litigieuse. Elle ajoute que Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis à la vue ou à l’ensoleillement du bien dont ils ont fait l’acquisition compte tenu du caractère prévisible de l’édification de nouvelles constructions dans une zone urbaine en pleine expansion.

Elle soutient par ailleurs que les préjudices invoqués par les demandeurs ne sont pas caractérisés, les frais engagés au titre du remplacement des fenêtres devant s’analyser comme une dépense d’amélioration sans lien de causalité avec les travaux liés à la réalisation de la construction litigieuse. De même, elle ajoute que le préjudice de jouissance invoqué n’est pas démontré. S’agissant de la dévalorisation du logement, elle fait observer que le bien des demandeurs est situé en zone urbaine du plan local d’urbanisme du plan métropolitain de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis à la vue et/ou à l’ensoleillement. Elle ajoute qu’il n’est pas rapporté la preuve que le remplacement d’un bâtiment à usage de garage et d’un immeuble composé de commerces par la construction litigieuse a induit une perte de valeur.

L’affaire a été retenue à l’audience à juge unique du 13 septembre 2024 et clôturée à cette date.

La décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’avec l’accord des parties, la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 février 2024 a été prononcée le 13 septembre 2024 afin de recevoir les écritures et les pièces signifiées par les parties après clôture, de sorte qu’une nouvelle clôture a ainsi été fixée à la date de l’audience, avant l’ouverture des débats.

Par conséquent, la demande de rabat de l’ordonnance de clôture est devenue sans objet.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Au sens de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes de l’article 328 du Code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 330 de ce même code définit l’intervention accessoire comme celle qui appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Aux termes des dispositions de l’article 125 du Code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, l’intervention volontaire de la Société d’assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP) se disant assureur de la SAS SAGEC MEDITERRANEE sera accueillie en l’absence de contestations des parties et ce en dépit de tout pièce justificative de sa qualité à agir à ce titre.

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Il résulte des dispositions de l’article 544 du Code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; que ce droit absolu du propriétaire de jouir de sa chose est applicable en matière immobilière et se trouve seulement limité par l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Il est par ailleurs de principe que la réparation des troubles anormaux de voisinage obéit à un régime de responsabilité sans faute, seule la preuve du caractère anormal du trouble invoqué devant être apportée par le demandeur.

Pour ouvrir droit à réparation, le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance et sa gravité. Il s’apprécie in concreto, en tenant compte de différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de temps et de lieu.

S’agissant tout d’abord des troubles dus au chantier invoqués par Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D], il convient de relever que les photographies versées au dossier ne revêtent, en l’absence de toute datation ni géolocalisation, aucune force probante. Aussi, en dehors de celles-ci, aucun élément tels que des mesures acoustiques ou des procès-verbaux de constat d’huissier ne permettent de démontrer que les désordres invoqués (bruit, poussière) a priori consécutifs à la réalisation du projet de construction litigieux, revêtent un caractère anormal alors que ceux-ci apparaissent en réalité inhérents à la réalisation de tout chantier. En l’état, les frais engagés au titre du remplacement des fenêtres s’analysent comme une dépense de confort et d’amélioration du logement des demandeurs dont ils ne peuvent solliciter réparation.

D’autre part, le préjudice de perte de vue allégué par Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] n’apparait pas davantage démontré. Si ces derniers produisent en pièce n°2 une photographie, rien ne permet de démontrer, en l’absence de tout datation ou localisation précise, qu’il s’agit effectivement de la « vue dégagée » dont ils bénéficiaient depuis le balcon de leur appartement et ce avant l’édification du projet immobilier litigieux. Il est par ailleurs acquis qu’existaient, préalablement à la construction de la copropriété par la SAS SAGEC MEDITERRANEE, deux bâtis à usage commerciaux de nature à entraver le caractère parfaitement dégagé voire panoramique de la vue revendiquée par les demandeurs.

Ainsi, si Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] ont pu tirer profit pendant plusieurs années d’une vue plus dégagée – les bâtiments situés à proximité immédiate de leur habitation étant de plus faible hauteur que la construction litigieuse – ils ne peuvent pour autant prétendre à un quelconque droit acquis à l’horizon dans un secteur fortement urbanisé. Il est en effet constant que la propriété des demandeurs se situe dans le [Adresse 17] à [Adresse 16]. La cartographie des lieux annexée au formulaire d’évaluation simplifiée des incidences Natura 2000 permet de constater que le projet litigieux se situe dans une zone déjà fortement et densément urbanisée.

Les photographies produites aux débats, datées du mois d’octobre 2022, attestent de la préexistence au niveau du [Adresse 13], soit à proximité immédiate de la résidence des demandeurs et de l’immeuble litigieux, de constructions de hauteur similaire voire supérieure à ce dernier. Elles illustrent par ailleurs le développement urbanistique du quartier [Adresse 19] dans lequel s’inscrit l’édification de l’immeuble litigieux.

S’agissant de la perte d’ensoleillement invoquée, dans la mesure où elle serait effectivement établie – ce qui n’est pas le cas en l’espèce – celle-ci ne présente manifestement pas le caractère d’anormalité nécessaire à la qualification du trouble anormal de voisinage. L’immeuble se trouve en effet dans une zone autorisant la construction d’immeubles de six étages. En outre, la construction sur un terrain voisin était prévisible dans ce tissu urbain déjà dense où rien ne préservait la situation préexistante.

En outre, l’augmentation du vis-à-vis et la perte concomitante d’intimité des demandeurs qui découleraient de l’édification de l’immeuble litigieux relèvent de l’appréciation subjective de ces derniers alors que le dommage ne peut s’évaluer en fonction de cette seule réceptivité. Il y a au surplus lieu de relever qu’aucun élément ne permet de démontrer l’existence alléguée de « multiples balcons offrant une vue plongeante sur le logement des demandeurs et, partant, d’y associer un endroit précis de leur habitation. En tout état de cause, les troubles invoqués n’excèdent pas, pour les mêmes raisons que celles précédemment exposées, les inconvénients normaux du voisinage.

Finalement, les demandeurs ne peuvent efficacement se prévaloir d’une diminution de la valeur de leur propriété et ce avant toute finalisation du projet immobilier contesté. Et pour cause, la valeur vénale d’un bien s’analyse certes au regard des caractéristiques intrinsèques du bien mais également au regard de l’environnement spatial et géographique de celui-ci, auquel la construction de l’immeuble litigieux pourrait contribuer positivement. Dès lors, les demandeurs ne peuvent efficacement se prévaloir des attestations de valeur produites au dossier alors que celles-ci correspondent en l’état à des éléments prospectifs dénués de toute force probante et sur lequel le tribunal de céans ne peut valablement se fonder.

Il résulte de l’ensemble des éléments exposés plus avant que Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] ne peuvent valablement exciper de troubles anormaux de voisinage résultant de la construction d’un immeuble conforme aux règles d’urbanisme dans un environnement urbain en plein développement ; lesdits troubles ne présentant aucun caractère excessif.

Ils seront par conséquent déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il y a lieu de constater que l’article 145 du code de procédure civile ne peut trouver application en l’espèce. En effet le texte susvisé énumère limitativement le mode de saisine s’agissant du référé dit « probatoire », à savoir sur requête ou en référé ce qui n’est pas le cas ici, le tribunal ayant été saisi par voie d’assignation.

Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] seront donc déboutés de leur demande d’expertise sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut ainsi écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire

En l’espèce, la SAS SAGEC MEDITERRANEE sollicite la suspension de l’exécution provisoire. Or, elle ne démontre en rien en quoi la nature de l’affaire justifierait une telle demande.

Aussi, en l’absence de tout motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] qui succombent à la présente instance seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS SAGEC MEDITERRANEE ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] qui succombent seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe

DIT sans objet la demande de rabat de l’ordonnance de clôture en date du 15 février 2024 et la clôture de l’affaire à l’audience du 13 septembre 2024 ;

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) ;

DEBOUTE Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de leur demande de condamnation de la SAS SAGEC MEDITERRANNE au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage ;

DEBOUTE Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de leur demande d’expertise judiciaire ;

DEBOUTE Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS SAGEC MEDITERRANEE de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] et Madame [S] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SAS SAGEC MEDITERRANEE de sa demande de suspension de l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Président,