COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. S.D.C de la [Adresse 10] c/ S.C.I. SCI LEDUC

N° 25/

Du 27 Mai 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/01101 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYCH

Grosse délivrée à

l’AARPI LEXAZUR AVOCATS

M^e Laura RICCI

expédition délivrée à

le 27 Mai 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laura RICCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. LEDUC, représentée par son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Vivian THOMAS de l’AARPI LEXAZUR AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Leduc est propriétaire du lot numéro n°67 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « Le Gardens Plaza » situé [Adresse 3] à [Localité 6] et administré par son syndic en exercice la société Citya [Localité 9].

Par ordonnance du 2 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le [Adresse 7] Plaza » à procéder à la sécurisation des balustrades de la terrasse de la société Leduc, obligation qui sera remplie par l’intervention d’une entreprise compétente ou le rapport d’un sachant indiquant après constat contradictoire que l’état actuel des lieux ne présente pas de risque.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 17 septembre 2022, la résolution n°17 visant à réaliser les travaux de remplacement des balustres du lot de la société Leduc a été adoptée.

Par acte du 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » a fait assigner la société Leduc devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme principale de 8.756 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 22 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » sollicite la condamnation de la société Leduc au paiement des sommes suivantes :

8.756 euros au titre du coût des travaux de réfection de la balustre dont il a fait l’avance,4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique qu’il résulte du règlement de copropriété (pages 12 et 13) que les garde-corps et les barres d’appui des terrasses ainsi que tous leurs accessoires sont des parties privatives. Il soutient que si le règlement de copropriété ne vise pas spécifiquement les termes de « balustre » ou « balustrade », les termes de « garde-corps » et « barres d’appui » sont des synonymes. Il en conclut que les balustres unis par une tablette et formant une balustrade entourant la terrasse privative du lot de la société Leduc sont des parties privatives et que leur entretien et leur réfection sont donc à la charge exclusive de la défenderesse.

Il conteste les conclusions du juge des référés et considère que la balustrade n’est pas une partie commune puisqu’elle ne relève pas de l’ossature ou de la structure du balcon. Il fait valoir que la balustrade ne fait pas partie du gros œuvre du balcon mais fait office de garde-corps pour la sécurité exclusive des occupants du lot de la société Leduc, tel que cela ressort du rapport de l’ingénieur structure, peu importe que la fonction accessoire de la balustrade soit d’orner l’immeuble ou que les garde-corps des étages inférieurs soient constitués par de simples vitres.

En réponse aux écritures adverses, il expose que la balustrade est une clôture servant de garde-corps, à l’exclusion d’une simple clôture ornementale, puisqu’elle se situe à l’aplomb du vide en bout de terrasse afin d’éviter la chute de personnes.

Il ajoute que les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et communes invoquées par la défenderesse ne sont pas d’ordre public puisque l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne vise pas les articles 2 et 3 de la même loi. Il en déduit que la répartition conventionnelle est intangible, sauf accord unanime des copropriétaires. Il considère que le règlement de copropriété ne présente aucune ambiguïté et présente les garde-corps et les barres d’appui des terrasses ainsi que tous leurs accessoires comme des parties privatives.

Il estime que la société Leduc ne peut tirer avantage de la dénomination mentionnée sur la facture du 12 mars 2014 relative à la mise en sécurité de la balustrade. Il soutient que les mesures prises en urgence par le syndicat et le syndic pour palier un risque de chute de certains éléments de maçonnerie du garde-corps ne constituent pas une reconnaissance du caractère commun de cet élément. Il énonce faire seulement l’avance des frais pour préserver l’immeuble et estime que son comportement financier ne saurait qualifier juridiquement une partie commune ou privative dont la dénomination dépend de la définition qu’elle reçoit de son affectation. Il précise que la purge faisant l’objet de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 11 janvier 2021 ne concernait pas les balustres de la terrasse de la défenderesse mais les éléments de corniche du toit qui sont tombés.

Dans ses dernières écritures notifiées le 23 janvier 2024, la société Leduc conclut au débouté et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Vivian Thomas, avocat au Barreau de Nice.

Elle expose qu’un balustre n’est pas une balustrade mais un élément de celle-ci. Elle ajoute qu’une balustrade n’est pas nécessairement un garde-corps puisqu’elle peut être une simple clôture. Elle considère que sa toiture terrasse à jouissance privative est entourée d’une clôture ornementale. Elle précise que la distinction entre balustres et garde-corps est aisée et ressort du constat de commissaire de justice du 5 juin 2020 puisque les premiers sont le prolongement de la façade de l’immeuble ainsi que les ornements issus de l’ossature des balcons et terrasses alors que les seconds sont un élément ajouté et distinct de la façade.

Elle précise que des fissures importantes apparaissent et descendent tout le long de la façade, y compris sur le côté qui ne présente pas de balustres. Elle indique que les étages inférieurs présentent des garde-corps en verre, bien différents de la balustrade en pierre, prolongement de la façade de l’immeuble, non rajoutée ou construite par elle.

Elle en déduit que le règlement de copropriété est silencieux quant à la notion de balustres et balustrades et leur qualification commune ou privative.

Elle considère que les balustres litigieux, prolongement à vocation ornementale de la façade de l’immeuble et issus de l’ossature des balcons et terrasses, constituent une partie commune de l’immeuble puisque le règlement de copropriété énonce que les murs de façade, ornements des façades y compris le socle de l’ossature des balcons sont des parties communes. Elle s’appuie sur les conclusions du juge des référés selon lesquelles la balustrade est maçonnée et s’inscrit dans le prolongement total des autres éléments de façade.

Elle explique, à titre subsidiaire, que les balustres litigieux sont incorporés structurellement dans le gros œuvre, partie commune, et donc réputés parties communes sur le fondement de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, elle indique que le syndicat des copropriétaires a déjà reconnu le caractère commun de la balustrade litigieuse puisqu’il a fait réaliser des travaux en 2014, pour lesquels la facture du 12 mars 2014 faisait référence à l’entretien de maçonnerie en façade, et qu’il a voté pour la réalisation des travaux de purge et de sécurisation des éléments de façades afin de supprimer le risque de chute d’éléments et d’autres dommages lors de l’assemblée générale du 11 janvier 2021. Elle en déduit la reconnaissance par le demandeur que les balustres constituaient des éléments de façade, partie commune selon la loi et le règlement de copropriété.

Elle conclut qu’il ressort du règlement de copropriété que les dépenses d’entretien ou de réfection de l’ossature desdits balcons et terrasses seront supportées par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025 prorogé au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Ce texte ajoute que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Selon l’article 43 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Les articles 2 et 3 de la même loi ne sont donc pas d’ordre public mais supplétifs, à défaut de précision ou de clarté du règlement de copropriété sur la détermination des parties communes.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juin 2020 que la terrasse du lot appartenant à la société Leduc est délimitée sur environ 12 mètres de long par des balustrades en béton armé, recouvertes d’une couche d’enduit lisse, en mauvais état et fissurées.

La section I de l’article III du règlement de copropriété prévoit que :

« Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage ou à l’utilité d’un copropriétaire déterminé.

Elles comprennent notamment, pour tous les lots sans exception :

L’armature de l’immeuble,Les murs de façade, les pignons, les refends,Toutes les terrasses non accessibles et le gros œuvre des terrasses accessibles (au-dessus de la protection d’étanchéité, non compris le revêtement superficiel des balcons ou terrasses ni la terre et les plantations),Les ornements des façades y compris le socle de l’ossature des balcons mais non compris les volets et garde-corps qui sont des parties privatives ».

Selon la section II de ce même règlement,

« Sont privatives les parties du bâtiment qui sont réservées à l’usage d’un copropriétaire déterminé ou la totalité d’un bâtiment constituant un lot.

Elles comprennent notamment, pour les appartements :

La porte palière, les fenêtres, les volets, les garde-corps et les barres d’appui des fenêtres et terrasses et tous leurs accessoires,Et d’une manière générale, tout ce qui se trouvera à l’intérieur des locaux dont chacun aura l’usage exclusif ».

Le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » ne mentionne donc pas expressément les termes de « balustre » ou de « balustrade » mais le terme de « garde-corps » qui renvoie à un ensemble d’éléments formant une barrière de protection, établie notamment le long d’une terrasse élevée, afin d’empêcher une chute accidentelle dans le vide.

Or, par lettre du 27 mai 2021, la société Ibf, qui avait pour rôle de donner un avis sur « l’état de solidité vis-à-vis de la sécurité des personnes des garde-corps composés de balustres de la terrasse », a conclu que « l’ensemble des balustres supérieurs servant de protection des personnes contre la chute est rigidement liaisonné sur la structure porteuse de l’immeuble. Le garde-corps dans son état actuel rempli son rôle de sécurité vis-à-vis des personnes ».

La balustrade est cimentée sur la structure porteuse de l’immeuble si bien qu’elle n’en fait pas partie intégrante mais y est seulement rattachée. Son caractère maçonné n’en fait pas, en soi, un élément d’ossature de la terrasse.

En outre, la balustrade entourant la terrasse de la société Leduc a pour objectif premier de protéger les occupant du lot d’une chute dans le vide. Celle-ci peut donc être assimilée à un garde-corps que le règlement de copropriété qualifie de partie privative.

De surcroît, le caractère esthétique de la balustrade litigieuse, en comparaison aux garde-corps vitrés des étages inférieurs de l’immeuble, ne contrevient pas au rôle de celle-ci d’assurer la sécurité tout en bénéficiant exclusivement aux occupants du lot n°67.

Par ailleurs, les dispositions du règlement de copropriété ne sont pas ambiguës puisqu’une distinction est opérée entre la structure de la terrasse qui se rattache au bâti, partie commune, et les éléments accessoires de sécurité tels que les rampes, barres d’appui ou balustrades, parties privatives. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, supplétif de volonté, n’est donc pas applicable.

Enfin, l’objet de la facture du 2 mars 2014 de la société Altiserv ne permet pas de déterminer le caractère privatif ou commun de la balustrade litigieuse puisque cet intitulé implique seulement que les travaux acrobatiques sont effectués en suspension depuis la façade.

Par ailleurs, le vote en assemblée générale d’une résolution visant à la réalisation des travaux concernant la balustrade litigieuse ne constitue pas une reconnaissance du caractère commun de la balustrade mais vise à prévenir tout accident, d’autant plus que la résolution n°16 de l’assemblée générale du 17 septembre 2022 avait pour but d’autoriser le syndic à ester en justice contre la société Leduc étant donné qu'« au regard du règlement de copropriété, nous pensons que cet entretien est privatif ».

En outre, rien n’indique que la purge prévue par la résolution n°10 de l’assemblée générale du 11 janvier 2021 concerne la balustrade de la terrasse de la défenderesse et non les carreaux de marbre qui se décollaient de la façade.

Dès lors, la balustrade litigieuse, composée de balustres et d’une barre d’appui, est une partie privative conformément au règlement de copropriété.

Or, l’article VII du règlement de copropriété stipule que sont notamment répartis en fonction des charges générales « les frais d’entretien, de ravalement des façades, y compris la peinture de fenêtres, balcons avec barres d’appui ou balustrades. Ces derniers éléments étant restaurés et repeints collectivement comme des choses communes bien qu’étant divis, cela dans le cas d’une décision générale d’assemblée. Etant entendu que ces derniers éléments sont entretenus normalement et régulièrement par les propriétaires des lots ».

De plus, l’article XI du règlement de copropriété ajoute que les « dépenses d’entretien ou réfection du revêtement de sol des balcons et terrasses seront supportés par le propriétaire du lot sur lequel les travaux se seront avérés nécessaires ».

Le prix des travaux de réfection de la balustrade clôturant la terrasse de la société défenderesse est donc à la charge de cette dernière, selon les dispositions du règlement de copropriété, puisqu’il s’agit d’une partie privative.

La résolution n°17 de l’assemblée générale du 17 septembre 2022 visant à réaliser les travaux de remplacement des balustres du lot de la société Leduc a été adoptée sur la base du devis de la société El Etanchéité pour la somme de 8.756 euros. Celle-ci est définitive puisqu’aucun recours n’a été formé dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est donc tenu de faire réaliser ces travaux aux frais du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, la société Leduc sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » la somme de 8.756 euros au titre du coût des travaux de réfection de sa balustre, partie privative, dont ce dernier a fait l’avance.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, la société Leduc sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Leduc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 8.756 euros au titre du coût des travaux de réfection de sa balustre, partie privative, dont ce dernier a fait l’avance ;

CONDAMNE la société Leduc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Leduc de toutes ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Gardens Plaza » sis [Adresse 3] à [Localité 6] de ses autres demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE la société Leduc aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT