COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 7] c/ Organisme SERVICE DES DOMAINES

N° 25/

Du 19 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/04149 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PIN7

Grosse délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

expédition délivrée à

le 19 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Mars 2025, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL A.F DE PORTU IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

SERVICE DES DOMAINES pris en la personne de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 5] en sa qualitéde curateur à la succession de M. [C] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

[C] [M] était propriétaire des lots numéro n°59 et 127 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2] et [Adresse 4].

Il est décédé à [Localité 6] le 21 juillet 2016 sans laisser d’héritier connu.

Le Service des Domaines a été désigné en qualité de curateur à la succession vacante de [C] [M] par ordonnance du 17 décembre 2018.

Par jugement rendu le 15 février 2018, le tribunal d’instance de Nice a condamné [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme principale de 3.463,38 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 3 octobre 2017.

Par lettre du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » a mis en demeure le Service des Domaines, pris en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], de lui payer la somme de 21.178,33 euros de charges de copropriété dues au 18 août 2023.

Par acte du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2] et [Adresse 4], a fait assigner le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des [Localité 5], en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

21.274,35 euros de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2023,

2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et produire les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les années 2016 à 2023 ainsi que l’état des dépenses et de répartition des exercices correspondants ainsi que les appels de fonds adressés aux copropriétaires défendeurs. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie du défendeur ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, le Service des Domaines n’a pas constitué avocat ni transmis de mémoire avant la clôture de la procédure ordonnée le 10 octobre 2024 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le Service des Domaines a néanmoins adressé une lettre au tribunal le 13 décembre 2023 pour indiquer qu’il était dispensé du ministère d’avocat par application de l’article R. 2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques et qu’il s’en rapportait à la justice, le paiement du passif ne pouvant intervenir qu’à concurrence de l’actif de la succession vacante.

Par jugement rendu le 1er mars 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience de mise en état du 5 juin 2024 à 9 heures et a invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à produire, pour cette date, un relevé de propriété de [C] [M], le jugement rendu le 15 février 2018, les actes d’huissier dont elle demandait le remboursement, un décompte expurgé des précédentes condamnations débutant par un solde nul et à fournir toute observation utile.

Les pièces sollicitées ont été produites et la clôture de la procédure est intervenue le 10 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » produit :

le relevé de propriété démontrant que [C] [M] était propriétaire des lots de copropriété numéro n°59 et 127,

l’ordonnance du 17 décembre 2018 désignant le Service des Domaines en qualité de curateur à la succession vacante de [C] [M],

le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 février 2016 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2015,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2015 au 31/10/2016,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2016 au 31/10/2017,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2017 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2016,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2016 au 31/10/2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2017 au 31/10/2018,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2018 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2017 au 31/10/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2018 au 31/10/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2018 au 31/10/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2019 au 31/10/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2020 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2019 au 31/10/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2021 au 31/10/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 avril 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2020 au 31/10/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2021 au 31/10/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mars 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2021 au 31/10/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2022 au 31/10/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice clos le 31/10/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2022 au 31/10/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/11/2023 au 31/10/2024,

l’état des dépenses des exercices clos le 31 octobre 2017, le 31 octobre 2018, le 31 octobre 2019, le 31 octobre 2020, le 31 octobre 2021 et le 31 octobre 2022,

l’état financier après répartition au 31 octobre 2017, au 31 octobre 2019, au 31 octobre 2020, au 31 octobre 2021 et au 31 octobre 2022,

une mise en demeure de payer la somme de 21.178,33 euros de charges de copropriété adressée au Service des Domaines, en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M] par lettre du 30 août 2023,

un relevé de compte débiteur de la somme de 19.365,31 euros au 1er février 2024 débutant par un solde créditeur le 1er novembre 2017 et expurgés des condamnations prononcées par le jugement du 15 février 2018 à l’exception de celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

Ce solde débiteur de 19.365,31 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

la condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 500 euros pour laquelle le syndicat dispose déjà d’un titre exécutoire,

des frais de relance d’un montant de 15 euros le 17 mars 2022,

des frais de relance d’un montant de 50 euros le 11 août 2022,

le coût d’un commandement de payer d’un montant de 150 euros le 13 février 2023,

des frais d’huissier d’un montant de 205,61 euros le 24 mai 2023,

des frais de « dossier avocat » d’un montant de 150 euros le 30 juin 2023,

des frais de « dossier avocat » d’un montant de 150 euros le 18 août 2023,

des frais d’avocat d’un montant de 96 euros le 30 août 2023,

des frais de « solde assignation » d’un montant de 54,94 euros le 2 novembre 2023,

le tout pour un montant total de 1.371,55 euros pour une dette de charges et provisions de 17.993,76 euros.

Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Il sera observé qu’en l’espèce, aucun justificatif n’est produit concernant les sommes de 50 euros, de 150 euros et de 96 euros correspondant respectivement aux frais de relance du 11 août 2022, au coût du commandement de payer du 13 février 2023 et aux frais d’avocat du 30 août 2023 imputées au copropriétaire défendeur.

Les actes correspondant aux frais de relance du 17 mars 2022, aux frais d’huissier du 24 mai 2023 (commandement de payer) et aux frais de « dossier avocat » des 30 juin et 18 août 2023 antérieurs à la mise en demeure du 30 août 2023, seule lettre versée aux débats mais dont le coût n’est pas justifié, ne sont pas produits si bien que tous ces frais facturés par le syndic ne peuvent pas être retenus.

Sur le fondement de ces principes, et outre le coût de l’assignation délivrée le 31 octobre 2023 qui est inclus dans les dépens, seul le coût d’une mise en demeure d’un montant de 50 euros sera inclus dans les frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Si le Service du Domaine chargé d’administrer et de liquider la succession doit acquitter les dettes et charges héréditaires et n’est tenu, en vertu de l’article 810-4 du code civil, au paiement des dettes qu’à concurrence de la valeur des biens recueillis, cela ne fait pas obstacle à sa condamnation en qualité de curateur aux successions vacantes à charge pour lui de réaliser l’actif des successions.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 18 043,76 euros, arrêtée au 1er février 2024, que le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 5], pris en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2023.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il est acquis que, en s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, sans faire état de motifs légitimes, le copropriétaire cause un préjudice distinct du retard de paiement en imposant à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes.

La mauvaise foi du copropriétaire débiteur, à l’origine de ce préjudice, doit toutefois être démontrée.

Or, en l’espèce, le Service du Domaine ne peut régler les charges qu’avec les fonds dépendant de la succession vacante de [C] [M] si bien qu’il n’est pas démontré que sa carence à répondre à la mise en demeure est consécutive à sa mauvaise foi plutôt qu’à l’impécuniosité de la succession.

A défaut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » sera débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts, distincts des intérêts moratoires de sa créance.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 5], pris en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], sera condamné aux dépens, en ce inclus le coût de l’assignation du 31 octobre 2023, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 5], pris en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » situé [Adresse 2] et [Adresse 4] la somme de 18 043,76 euros (dix huit mille quarante trois euros et soixante seize centimes) de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2023 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 5], pris en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 4] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 4] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur Départemental des Finances Publiques des [Localité 5], pris en sa qualité de curateur à la succession de [C] [M], aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation délivrée le 31 octobre 2023 ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT