COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00199 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCDU

Minute N° : 25/00716

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. PROVENCE ALPES

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, M^e Emilie SMEDTS, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Nina ARMUT, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [X] [M]

né le 18 janvier 1966 à [Localité 8] (TCHAD)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [N] [P] épouse [X] [M]

Née le 23 mars 1985 à [Localité 7] (TCHAD)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 23/9/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mai 2023, avec effet au 1er aout 2023, la SCI PROVENCE ALPES a consenti à [O] [X] [M] et [N] [X] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1119,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 1119,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 février 2024, la SCI PROVENCE ALPES a fait délivrer à [O] [X] [M] et [N] [X] [M] un commandement de payer la somme totale de 6,172,86 euros selon décompte arrêté au 09 novembre 2023 et dont la somme de 6011,80 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de l’occupation des locaux dans un délai d’un mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, un procès-verbal de difficulté de constat d’abandon du logement a été dressé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 aout 2024, un procès-verbal de constat d’abandon de logement a été dressé au terme duquel, le commissaire de justice a constaté que le logement loué était dépourvu de tout occupant, et que le tableau électrique est disjoncté.

En l’absence de paiement des sommes réclamées et eu égard au procès-verbal de commissaire de justice du 08 aout 2024, la SCI PROVENCE ALPES a déposé le 15 octobre 2024, une requête devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, aux fins de reprise du logement (procédure simplifiée prévue par l’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989).

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge chargé des contentieux et de la protection a :

Constaté la résiliation du bail, Autorisé la reprise du local d’habitation situé [Adresse 5], Condamné solidairement [O] [X] [M] et [N] [X] [M] à régler à la SCI PROVENCE ALPES la somme de 18 135,54 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2025 – terme inclus et à lui régler la somme de 1246,15 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024, Déclaré que les biens inventoriés seront vendus aux enchères publiques, Condamné [O] [X] [M] et [N] [X] [M] aux dépens,

L’ordonnance précitée a été signifiée par commissaire de justice le 14 janvier 2025.

Un certificat de non opposition a été délivré le 05 février 2025.

Le 10 février 2025, [O] [X] [M] et [N] [X] [M] ont formé opposition à ladite ordonnance.

Au cours des audiences des 27 mai 2025 et 24 juin 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre à toutes les parties d’être en état.

*

A l’audience du 23 septembre 2025, la SCI PROVENCE ALPES, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

— Le rejet des prétentions des [O] [X] [M] et [N] [X] [M],

— Le constat de l’abandon du domicile et l’autorisation de reprise des lieux,

— La condamnation de solidaire de [O] [X] [M] et [N] [X] [M] à lui régler la somme de 33 121,80 euros à titre d’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 17 décembre 2024 outre les frais accessoires,

— La condamnation solidaire de [O] [X] [M] et [N] [X] [M] à lui régler la somme de 1262,38 euros à titre de loyer à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la prise d’effet de la résiliation du bail,

— La fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 1262,38 euros, outre révision et indexation conformément aux stipulations contractuelles, et la condamnation solidaire de [O] [X] [M] et [N] [X] [M] à lui régler jusqu’à la libération effective des lieux,

— Le rejet de la demande [O] [X] [M] et [N] [X] [M] au titre de l’amende civile,

— Le rejet de la demande [O] [X] [M] et [N] [X] [M] au titre des frais irrépétibles,

— La condamnation in solidum de [O] [X] [M] et [N] [X] [M] à lui régler la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens

Au cours de cette audience, [O] [X] [M] et [N] [X] [M], représentés, ont également sollicité le bénéfice de leurs écritures plaidées oralement et ont formulé les prétentions suivantes :

— La recevabilité de leur opposition, et la mise à néant de l’ordonnance du 17 décembre 2024,

— A titre principal, le constat de l’exception d’inexécution et le rejet des demandes de la SCI PROVENCE ALPES,

— A titre subsidiaire, le constat de la caducité du contrat de bail et le rejet des demandes de la SCI PROVENCE ALPES,

— En tout état de cause,

Le rejet des demandes de la SCI PROVENCE ALPES, La restitution du dépôt de garantie par la SCI PROVENCE ALPES, La condamnation de la SCI PROVENCE ALPES à leur régler la somme de 3 000,00 euros au titre de l’abus du droit d’ester en justice,La condamnation de la SCI PROVENCE ALPES à leur régler la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, La mise à l’écart de l’exécution provisoire de la décision,

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté qu’aucune des parties ne conteste la recevabilité de l’opposition dans les dernières écritures soutenues à l’audience du 23 septembre 2025,

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 14-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent article ».

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 30 mai 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

La SCI PROVENCE ALPES a fait signifier à [O] [X] [M] et [N] [X] [M], le 02 février 2024, un commandement de payer la somme totale de 6011,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de l’occupation des locaux dans un délai d’un mois.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, un procès-verbal de difficulté de constat d’abandon du logement a été dressé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 aout 2024, un procès-verbal de constat d’abandon de logement a été dressé au terme duquel, le commissaire de justice a constaté que le logement loué était dépourvu de tout occupant, et que le tableau électrique est disjoncté.

En outre, il est constamment admis par les parties que les locataires n’ont jamais investi les lieux loués.

Aussi, les conditions de l’article 14-1 de la loi précitée étant remplies, il y a de constater l’absence d’occupation des lieux par [O] [X] [M] et [N] [X] [M] et la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et l’exception d’inexécution

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 30 mai 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 30 mai 2023 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCI PROVENCE ALPES a fait signifier à [O] [X] [M] et [N] [X] [M], le 02 février 2024, un commandement de payer la somme totale de 6011,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

La SCI PROVENCE ALPES produit un décompte arrêté au 11 septembre 2025 (terme de septembre 2025 inclus) à hauteur de 33 131,80 euros incluant outre les loyers et charges impayés :

— les honoraires de rédaction du bail : 800,00 euros,

— les frais de dépôt de garantie : 1119,00 euros,

— les frais d’état des lieux d’entrée : 300,00 euros.

[O] [X] [M] et [N] [X] [M] ne justifient pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Cependant, ils font valoir une exception d’inexécution tenant à l’absence de prise de possession des lieux loués et l’absence de délivrance du bien loué par les bailleurs pour leur permettre d’accéder et de jouir du bien.

A ce titre, il convient de rappeler qu’il est constamment admis par les parties que les locataires n’ont jamais pris possession des lieux.

Il ressort des pièces produites par les deux parties, qu’entre le moment de la signature du contrat (avril 2023) et sa prise d’effet (aout 2023), l’ascenseur de l’immeuble est tombé en panne. Les locataires ont été informés de cet évènement par courriel du 18 juillet 2023 et les échanges de courriels permettent de comprendre que les locataires ne souhaitaient pas emménager en l’absence de fonctionnement de cet ascenseur compte tenu des difficultés de santé de [O] [X] [M]. Ainsi, par courriel du 31 juillet 2023, [O] [X] [M] indiquait à l’agence immobilière qu’il « ferait parvenir une lettre si cela vous (les) arrange » correspondant à la délivrance d’un congé.

Toutefois, force est de constater que [O] [X] [M] n’a pas procédé à la délivrance du congé après ce courriel.

Cependant, les bailleurs ou l’agence immobilière qu’ils ont mandaté pour gérer les biens, ne justifient pas d’avoir réalisé des démarches pour fixer une date d’état des lieux d’entrée et de remise des clés afin de permettre aux locataires – qui auraient pu changer d’avis – de prendre possession des lieux et par voie de conséquence de justifier de la délivrance du bien.

Or, peu important le positionnement du locataire dans son courriel du 31 juillet 2023, il appartenait aux bailleurs de mettre en demeure les locataires de fixer une date d’état des lieux et de remise des clés – et ce d’autant plus que les sommes réclamées devant la juridiction de céans inclus des frais liés à l’établissement de cet état des lieux d’entrée – en l’absence de réception du courrier de congé des locataires.

Les bailleurs ou l’agence immobilière mandatée à cet effet, ne justifient nullement d’un quelconque courriel, courrier, mise en demeure, de même qu’ils ne justifient pas d’avoir remis les clés du logement aux locataires.

L’absence de délivrance du bien constitue un manquement suffisamment justifiant que les locataires n’aient pas réglé les sommes dues au titre de l’exécution du contrat de bail puisque la délivrance du bien est la nécessaire contrepartie au paiement du loyer et des charges.

L’inexécution des bailleurs portent donc sur l’obligation essentielle du contrat de bail. Il importe de mentionner que l’inexécution ne concerne pas l’obligation de jouissance paisible (et les troubles causés par la panne de l’ascenseur qui concernent au demeurant des parties communes) mais la mise en possession du bien loué.

Il convient de préciser à ce stade que c’est à juste titre que les locataires soulignent que la charge de la preuve de la délivrance du bien appartient aux bailleurs de sorte que les bailleurs ne peuvent valablement indiquer, sans élément probatoire à l’appui de ces allégations que ce sont les locataires qui ont refusé de prendre possession du bien à partir du moment où ils n’ont pas été mis en possibilité soit de prendre possession du bien soit de refuser d’en prendre possession puisqu’aucune preuve n’établit cette circonstance.

Aussi, il y a de déclarer l’exception d’inexécution justifiée et rejeter la demande de condamnation pécuniaire des locataires (loyers et charges et indemnité d’occupation).

Sur la demande reconventionnelle de condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En outre, l’article 32-1 du code civil dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Il convient de préciser que l’article 32-1 du code civil pose le principe d’une amende civile alors que l’article 1240 du code civil pose le principe de la responsabilité délictuelle et de la réparation découlant de la faute commise.

Une même faute peut donner lieu à une amende civile et à des dommages et intérêts puisque la finalité des deux articles précités est distincte, d’un côté, il s’agit de réparer le préjudice subi, d’un autre côté, il s’agit de sanctionner.

Il est constant que le droit d’agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

*

Au cas d’espèce, en l’absence de délivrance du congé pour préavis tel qu’annoncé dans le courriel du 31 juillet 2023 par les locataires, et nonobstant l’absence de délivrance du bien ultérieurement à ce courriel (le bail prenant effet le lendemain du ce courriel), la SCI PROVENCE ALPES n’a pas abusé de son droit d’ester en justice en saisissant le juge chargé des contentieux de la protection par requête afin que soit dressé un procès-verbal de constat d’abandon des lieux puis la juridiction de céans aux fins de voir le bail résilier et de pouvoir reprendre possession de son bien in fine non occupé.

In fine les parties ayant manqué de part et d’autre, chacune à l’exécution des deux obligations essentielles du contrat (délivrance du bien et paiement du loyer et des charges), et en l’absence de dialogue entre elles, la seule solution pour mettre fin à cette situation inextricable restait la voie judiciaire.

Par conséquent aucune faute ne pouvant être imputée à la SCI PROVENCE ALPES, les locataires sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la restitution du dépôt de garantie,

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 fixe le montant et les modalités de restitution du dépôt de garantie et prévoit à ce titre que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

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Au cas d’espèce, les locataires sollicitent la restitution d dépôt de garantie pour un montant de 1119,00 euros. Cependant, ils ne justifient pas du versement effectif de cette somme entre les mains du bailleur. A ce titre, le décompte produit par l’agence immobilière en charge de la gestion du bien met en exergue deux paiements émanant des locataires :

—  10 juin 2023 : 1100,00 euros

—  10 septembre 2023 : 1219,00 euros.

Il convient de préciser que le montant de 1219,00 euros correspond, en l’absence de précision par les locataires au paiement du mois d’aout 2023.

En outre, le paiement de 1100,00 euros équivaut, en l’absence de précision des locataires, au paiement de la somme de 1100,00 euros correspondant au cumul des honoraires de rédaction du bail (800,00 euros) et des frais d’état des lieux (300,00 euros).

Aussi, en l’absence de démonstration du versement des fonds, les locataires ne peuvent légitimement solliciter la restitution du dépôt de garantie. La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Le SCI PROVENCE ALPES qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de leur propre frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Les défendeurs sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée mais les circonstances mises en exergue par ces derniers concernent leur situation en cas de condamnation pécuniaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE l’opposition à l’ordonnance sur requête en date du 17 décembre 2024 rendue par le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON (RG 24/00135) recevable,

MET à néant ladite ordonnance précitée,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 30 mai 2023 entre la SCI PROVENCE ALPES et [O] [X] [M] et [N] [X] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à compter de la présente décision,

ORDONNE la reprise des lieux précités par la SCI PROVENCE ALPES,

DECLARE l’exception d’inexécution soulevée par [O] [X] [M] et [N] [X] [M] bien fondée,

En conséquence,

REJETTE la demande de condamnation au titre des loyers et charges impayés, frais de rédaction du bail, de dépôt de garantie et frais d’établissement de l’état des lieux d’entrée,

REJETTE les demandes au titre des indemnités d’occupation,

REJETTE la demande restitution du dépôt de garantie,

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI PROVENCE ALPES aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 novembre 2025

Le Greffier Le Juge