COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT

(ORIENTATION)

JUGEMENT : Société EOS FRANCE / S.C.I. J.C.B

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHQC

N° 25/00269

Du 04 Décembre 2025

Grosse délivrée

M^e LACROUTS

Expédition délivrée

M^e LACROUTS

M^e VARAPODIO

Le 04 Décembre 2025

Mentions :

DEMANDERESSE

Société EOS FRANCE Société par actions simplifiées, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°488 825 217, ayant son siège social [Adresse 5], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Agissant, en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022 en qualité de représentant – recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION, Société Par Actions Simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 353 053 531, ayant son siège social [Adresse 3],

Le Fonds Commun de Titrisation FONCRED V, représenté par la société FRANCE TITRISATION

Venant aux droits de la SOCIETE GENERALE, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°552 120 222, ayant son social sis [Adresse 4], suivant acte de cession de créances en date du 3 août 2022

représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, vestiaire : 1

CRÉANCIER POURSUIVANT LA VENTE

DEFENDERESSE

S.C.I. J.C.B, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Monsieur Franck BECU

GREFFIER : Madame BALDUCCI

A l’audience du 06 Novembre 2025, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 04 Décembre 2025 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

En matière d’exécution immobilière, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du quatre Décembre deux mil vingt cinq, signé par Monsieur BECU, Juge Unique, assisté de Madame BALDUCCI, Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par assignation du 27 janvier 2025 remise à étude, la société EOS FRANCE a initié une procédure de saisie immobilière à l’encontre de la société civile immobilière JCB en vertu d’un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 11 octobre 2024 en recouvrement d’une somme de 451.091, 13 € arrêtée provisoirement à la date du 10 octobre 2024.

Le commandement de payer a été publié le 06 décembre 2024 au 1er bureau du service de la publicité foncière de [Localité 8] (volume 2024 S n°218).

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 30 janvier 2025 au greffe de la juridiction.

Dans ses conclusions visées le 06 novembre 2025, la société EOS France demande au juge de l’exécution de :

— juger que l’action de la société EOS France, recouvreur du fonds commun de titrisation FONCRED V (ci-après dénommé FCT FONCRED V) représentée par la société FRANCE TITRISATION est bien fondée ;

— juger opposable à la société JCB la cession de créances intervenue le 03 août 2022 entre la SOCIETE GENERALE et le FCT FONCRED V ;

— juger que la présente procédure de saisie immobilière est valide et régulière au regard des textes applicables ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— retenir pour la créance du poursuivant, la somme de 451.091, 13 Euros arrêtée à la date du commandement de payer valant saisie ;

— à titre principal et à défaut de vente amiable :

.ordonner la vente forcée et droits immobiliers saisis et fixer l’audience à laquelle il sera procédé sur la mise à prix de 150.000 Euros ;

. fixer la date de vente judiciaire et déterminer les modalités de visite des immeubles ;

. dire que les frais de la présente instance sont frais privilégiés de vente.

— à titre subsidiaire :

. constater que la société EOS France n’est pas opposée à la demande de vente amiable de la société JCB et fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ;

. taxer l’état de frais de Maître LACROUTS, avocat poursuivant et juger que les émoluments de ce dernier seront perçus et calculés conformément à l’article A 444-191 du code de commerce renvoyant à l’article A 444-91 du même code ;

. dire que l’acte notarié de vente amiable sur autorisation judiciaire ne sera établi que sur consignation du prix et des frais de la vente amiable auprès de la Caisse des Dépôts et des Consignations ;

A l’appui de ses allégations, la société EOS FRANCE rappelle que la SOCIETE GENERALE a cédé le 03 août 2022 un ensemble de créances au FCT FONCRED V et notamment celle de la société JCB. Le requérant précise intervenir en vertu d’une lettre de désignation en date du 17 janvier 2022, en qualité de représentant-recouvreur du FCT FONCRED V.

Il fait valoir que le commandement est valable dans la mesure où la chaîne des pouvoirs est clairement établie et la société EOS FRANCE est habilitée à agir en justice en qualité de représentant-recouvreur du FCT FONCRED V.

Il soutient que la cession de créance est bien opposable au débiteur, la société JCB, en vertu des dispositions de l’article L 214-69 du code monétaire et financier. A cette fin, elle produit notamment le certificat « docusign » relatif à la cession de créances. Elle affirme, en outre, que les créances cédées sont parfaitement identifiables au vu des éléments figurant sur l’annexe fournie avec l’extrait d’acte de cession.

Elle soutient aussi que la clause de déchéance du terme est bien valable dans la mesure où la SCI JCB n’est pas un non professionnel de l’immobilier au vu des dispositions figurant dans ses statuts.

Dans ses conclusions visées le 06 novembre 2025, la société JCB sollicite qu’il soit à titre principal :

— prononcé la nullité du commandement valant saisie immobilière du 11 octobre 2024 et de l’assignation introductive d’instance pour défaut de pouvoir de la société EOS ;

— ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonné la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière du 11 octobre 2024 ;

— jugé inopposable à la SCI JCB la cession de créance intervenue entre la SOCIETE GENERALE et la société EOS FRRANCE ;

— déclaré irrecevable la société EOS FRANCE en son action contre la société JCB et ses demandes pour défaut de qualité à agir ;

— ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

— ordonné la radiation du commandement de payer valant saisir immobilière du 11 octobre 2024 ;

— jugé que la clause de déchéance du terme est réputée non écrite et qu’elle ne peut produire aucun effet ;

— jugé que le commandement de payer du 11 octobre 2024 est nul ;

A titre subsidiaire, la société JCB sollicite que la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis soit autorisée au prix minimal de 600.000 Euros.

A l’appui de ses allégations, la société JCB rappelle que l’article 117 du code de procédure civile sanctionne par la nullité tout acte effectué par une personne n’ayant pas le pouvoir de représenter une personne morale et soutient qu’en l’espèce, il est, au vu des imprécisions quant aux représentants légaux des différentes entités, impossible de suivre la chaîne des pouvoirs.

Elle soutient que la société EOS FRANCE n’a pas qualité à agir dans la mesure où la cession de créance lui est inopposable ; elle fait valoir qu’il est ainsi impossible de vérifier la signature électronique relative à la cession de créance alléguée. Il ajoute que le bordereau d’identification de la créance est irrégulier dans la mesure où il est impossible d’identifier les créances cédées et que 980 sociétés portent la dénomination JCB.

Elle fait valoir également qu’elle peut bénéficier de la disposition protectrice relative aux clauses abusives dans la mesure où elle n’est pas un professionnel de la construction mais uniquement un professionnel de l’immobilier. Elle sollicite, en conséquence, que la clause au contrat prévoyant un remboursement immédiat à défaut de paiement d’une mensualité ou d’une autre somme soit considérée comme abusive et réputé non écrite.

L’audience a eu le lieu le 06 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 04 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « juger que » formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

La société EOS poursuit la vente forcée de biens et droits immobiliers, appartenant à la société JCB situés à [Adresse 10][Localité 7][Adresse 1], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé CAP SOLEIL (lot 604 et lot 73).

Sur la qualité à agir de la société EOS et le titre exécutoire dont elle dispose

Selon l’article L. 214-172 du code monétaire et financier, « Lorsque des créances, autres que des instruments financiers, sont transférées à l’organisme de financement, leur recouvrement continue d’être assuré par le cédant ou par l’entité qui en était chargée avant leur transfert dans des conditions définies soit par une convention passée avec la société de gestion de l’organisme, soit par l’acte dont résultent les créances transférées lorsque l’organisme devient partie à cet acte du fait du transfert desdites créances. Toutefois, à tout moment, tout ou partie du recouvrement de ces créances peut être assuré directement par la société de gestion en tant que représentant légal de l’organisme ou peut être confié par elle, par voie de convention, à une autre entité désignée à cet effet.

La société de gestion, en tant que représentant légal de l’organisme, peut également recouvrer directement toute créance résultant d’un prêt consenti par lui ou en confier, à tout moment, tout ou partie du recouvrement par voie de convention à une autre entité désignée à cet effet.

En cas de changement de toute entité chargée du recouvrement en application des premier et deuxième alinéas, chaque débiteur concerné est informé de ce changement par tout moyen, y compris par acte judiciaire ou extrajudiciaire.

De la même manière, la société de gestion peut confier par voie de convention à toute entité désignée à cet effet la gestion et le recouvrement de tout élément d’actif autre que les créances et les prêts mentionnés aux mêmes premier et deuxième alinéas ou s’en charger directement.

Les créances qui constituent des instruments financiers sont gérées et recouvrées conformément aux règles applicables aux instruments financiers concernés.

Par dérogation au premier alinéa de l’article L 214-183, dans tous les cas où tout ou partie de la gestion ou du recouvrement de tout élément d’actif n’est pas effectué directement par la société de gestion mais par une entité tierce en application du présent article, cette entité peut représenter directement l’organisme dans toutes les actions en justice liées à la gestion et au recouvrement de l’actif, y compris toute déclaration de créance et toute mesure d’exécution, sans qu’il soit besoin qu’elle obtienne un mandat spécial à cet effet ni qu’elle mentionne la société de gestion dans les actes. La société de gestion, en sa qualité de représentant légal de l’organisme, conserve la faculté d’agir au nom et pour le compte de l’organisme, en demande ou en défense, au titre de ces actions ou d’accomplir tout acte ou de signer tout document avec tout tiers, y compris les débiteurs ou les emprunteurs, en relation avec la gestion ou le recouvrement sans qu’il soit nécessaire de résilier ou de dénoncer au préalable le mandat de gestion ou de recouvrement ou d’en informer quelque tiers que ce soit.

Les dispositions du présent code et du code des procédures civiles d’exécution relatives au recouvrement amiable pour compte d’autrui ainsi que, les cas échéant, celles qui sont relatives aux services de paiement, ne sont pas applicables ».

Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers précise les modalités d’application du présent article ».

L’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que seuls certains documents constituent des titres exécutoires, notamment les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ayant force exécutoire ainsi que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

La Cour de cassation considère que la cession d’une créance implique le transfert des droits et actions associés à cette créance, y compris le titre exécutoire, si celui-ci est considéré comme un accessoire de la créance. Elle estime également que la cession d’une créance comprend ses accessoires, tel que caution, privilège et hypothèque, et que ce transfert s’opère de plein droit, même si l’acte de cession ne le précise pas. Ainsi, le cessionnaire peut se prévaloir du titre exécutoire obtenu par le cédant, à condition que la cession de la créance soit régulière et valide, à savoir qu’il contienne des éléments permettant une exacte individualisation de la créance cédée, et que la créance soit fondée sur un titre exécutoire définitif et valablement cédé.

Ainsi, bien qu’un acte notarié de prêt ne soit pas, en lui-même un instrument financier, il est un document établissant une créance. En cas de cession, ce n’est pas l’acte notarié lui-même qui est cédé mais la créance qui, elle, constitue un instrument financier cessible.

En l’espèce, l’acte notarié en cause stipule que le prêt accordé par la Société générale est garantie par un privilège du prêteur de deniers et par une hypothèque.

Par ailleurs, la présente créance n’a pas été stipulée incessible et le transfert de la créance ayant donné lieu à une copie exécutoire nominative a été réalisé conformément aux modalités prévues par la loi pour ce type de créances.

Ainsi, la cession de créance effectuée entre la Société générale et la FCT FONCRED V, représentée par France Titrisation en qualité de société de gestion, , en présence d’EOS France en sa qualité de recouvreur signataire de l’acte, s’est faite par acte du 03 août 2022.

Cet acte de cession 03 août 2022, signé électroniquement, apparaît valable, la société JCB ne rapportant pas la preuve de l’absence de fiabilité de cette signature électronique réalisée par “docusign”, laquelle est présumée.

Sur la liste de créances annexée à l’acte de cession figure un numéro d’identification couplé avec le nom de la société JCB.

Il est, en effet, incontestable que le numéro de dossier de la Société générale (1523477) qui figure sur des courriers adressés par cet établissement bancaire à la société JCB le 02 janvier 2020, le 06 juillet 2020 et le 29 décembre 2020, apparaît également sur le document annexé à la cession de créance dans lequel est listé l’ensemble des créances cédées.

La créance de la société JCB donc parfaitement identifiable et individualisée. L’argument selon lequel il existe de nombreuses sociétés avec la dénomination JCB ne saurait, en l’espèce, prospérer dans la mesure où il s’agit bien du nom du débiteur saisi tel qu’il figure dans ses statuts.

En outre, au vu des articles L 214-169 à L 214-175 du code monétaire et financier, visés dans l’acte de cession lui-même, FCT FONCRED V est un organisme financier dûment représenté par France titrisation et au vu du mandat de gestion versé aux débats, le recouvreur EOS France est habilité pour assurer le recouvrement contentieux des créances pour son compte.

La cession s’est donc régulièrement effectuée par la seule remise du bordereau et est devenue opposable aux tiers à la date apposée sur le bordereau lors de la remise soit le 03 août 2022.

La société EOS FRANCE, qui dispose d’un titre exécutoire, a bien qualité à agir à l’encontre de la société JCB.

La demande de la société JCB visant à ce que la mainlevée du commandement soit ordonnée sera donc rejetée.

Sur la clause de déchéance du terme

L’article L 212-1 du code de la consommation dispose que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».

La cour de cassation considère qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles, y compris à usage d’habitation, conformément à son objet.

En l’espèce, il ressort de l’article 2 des statuts de la société JCB qu’elle a notamment pour objet « l’acquisition, la construction et la propriété de tous biens immobiliers, la mise en valeur, l’administration, la gestion et l’exploitation par bail, location, ou autrement de tous immeubles ainsi acquis ou édifiés, dont elle aura la propriété ou la jouissance, la mise à disposition à titre gratuit desdits biens aux associés ou à l’un d’eux.

Par conséquent, la SCI JCB ne peut invoquer à son bénéfice les dispositions du Code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses du contrat de prêt.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer non écrite la clause de déchéance du terme.

Sur la fixation du montant de la créance

Au vu des pièces justificatives jointes par le créancier poursuivant et dans la mesure où la clause de déchéance du terme trouve à s’appliquer, il convient de fixer la créance à la somme de 451.091, 13 Euros, somme arrêtée au 10 octobre 2024.

Sur l’orientation de la procédure

Le débiteur sollicite l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis moyennant le prix minimum de 600.000 Euros.

Il sera fait droit à cette demande à laquelle ne s’oppose pas le créancier poursuivant et qui apparaît cohérente au vu des caractéristiques du marché immobilier local.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 600.000 euros, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.

Il convient, par ailleurs, au vu des pièces justificatives jointes de taxer l’état de frais à hauteur de 3.506, 58 € .

Sur l’application des dispositions de l’article A 444-191 du code de commerce

Il y a de lieu de faire droit à la demande de l’avocat du créancier poursuivant visant à percevoir les émoluments prévus expressément à l’article A 444-191 V du code de commerce, lequel dispose qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, ou de vente de gré à gré dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution l’avocat poursuivant perçoit l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91 de ce même code.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner la SCI JCB qui succombe à l’instance à la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant en matière d’exécution immobilière, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Valide la procédure de saisie pour la somme de 451.093,13 € arrêtée à la date du 10 octobre 2024 ;

Autorise la vente amiable des biens saisis ;

Fixe à la somme de 600.000 €, (six-cent mille euros), net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Taxe les frais de poursuite à la somme de 3.506, 58 euros ;

Dit que les frais taxés seront payés directement par l’acquéreur en sus du prix ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience du 02 avril 2026, à 09h00 ;

Rappelle que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme , ainsi que le justificatif du paiement des frais de poursuite à hauteur de 2.276,04 euros ;

Dit que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié ;

Dit que l’avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit à l’émolument de vente sur autorisation judiciaire prévu à l’article A 444-191 V du code de commerce;

Condamne la société JCB aux dépens pour ceux excédant les frais taxés ;

Condamne la société JCB à verser 1500 Euros à la société EOS France en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur le surplus des demandes.

La greffière Le juge de l’exécution