N° RG 25/00140 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EXJK

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

MORBIHAN HABITAT – Office Public de l’Habitat, sis [Adresse 3]

représenté par Madame [S] [I], munie d’un mandat écrit

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : MORBIHAN HABITAT

Copie à : DDETS 56

RG N° 25-140. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé à effet au 13 mars 2023, Morbihan Habitat a donné à bail à M. [X] [G] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 223,96 euros, outre la somme de 30,28 euros à titre de provision sur charges générales et 6,14 euros à titre de provision sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par courrier recommandé transmis le 26 avril 2024 mais non réclamé, Morbihan Habitat a mis M. [X] [G] en demeure de payer la somme de 161,28 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Le 6 septembre 2024, le conciliateur de justice a dressé constat de carence à la tentative de conciliation amiable.

Par acte du commissaire de justice en date du 5 février 2025, Morbihan Habitat a fait assigner M. [X] [G] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,ordonner l’expulsion de M. [X] [G] et tous occupants si besoin avec l’assistance de la force publique,condamner M. [X] [G] à lui payer :567,01 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement,à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en cours majoré des charges, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction,condamner M. [X] [G] aux entiers dépens de l’instance et aux dépens d’exécution éventuelle.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 6 février 2025.

A l’audience du 20 mars 2025, le Juge des contentieux de la protection a soumis au débat contradictoire les conclusions de l’évaluation sociale de la situation de M. [X] [G] exposant que ce dernier percevait le revenu de solidarité active et une prime d’activité ; qu’il n’avait pas saisi la commission de surendettement d’une demande de traitement de sa situation ; que le logement avait été repeint avant son entrée dans les lieux et qu’en raison de sa pathologie pulmonaire, il ne supportait pas l’odeur qui y régnait ; qu’il faisait état des nuisances sonores du voisinage ; qu’il souhaitait quitter les lieux et avait cessé de régler les loyers en signe de contestation face à cet appartement qu’il considérait indigne et néfaste à sa santé.

Morbihan Habitat, valablement représenté par Mme [I] munie d’un pouvoir, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 854,54 euros au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025 en ce compris des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social.

Morbihan Habitat a indiqué que le loyer résiduel s’élevait à la somme de 32,14 euros, que le dernier paiement datait de novembre 2023 et que l’allocation logement était désormais suspendue, précisant en outre ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M. [X] [G] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

RG N° 25-140. Jugement du 22 mai 2025

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

(…).

Morbihan Habitat justifie que la Caisse d’allocation familiales du Morbihan a été avisée de la situation d’impayés par courrier en date du 17 avril 2024 (accusé de réception du lendemain), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable en la forme.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Morbihan Habitat verse aux débats un décompte actualisé au 28 février 2025 au titre duquel l’Office revendique la condamnation de M. [X] [G] à lui payer la somme totale de 854,54 euros au titre des loyers impayés, en ce compris des pénalités de 7,62 euros sur les mois de février à septembre 2024 inclus, pour absence de réponse à l’enquête annuel sur l’occupation du parc social.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. A défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 dudit codes prévoit que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Selon l’article L442-5 du même code, aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L. 441-9. (…).

En l’espèce, s’agissant des pénalités de 7,62 euros sur les mois de février à septembre 2024 inclus, pour absence de réponse à l’enquête annuel sur l’occupation du parc social, le bailleur ne verse aucune pièce permettant d’établir le respect de la procédure ci-dessus décrite et le bien-fondé de ses prétentions.

La demande à ce titre sera rejetée.

Il résulte ainsi du bail ainsi et du décompte fourni et actualisé au 28 février 2025, que les seuls loyers et charges dus s’élèvent à la somme de 793,58 euros.

Selon l’article 1353, alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

M. [X] [G] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence et au vu des éléments du dossier, il convient dès lors de condamner M. [X] [G] à verser à Morbihan Habitat la somme de 793,58 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement.

Sur la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 mettent à la charge du locataire l’obligation de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il s’agit d’une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte que son inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il apparaît que M. [X] [G] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis le mois de novembre 2023, et ce malgré une mise en demeure et une tentative de conciliation amiable.

En outre, M. [X] [G] n’a pas comparu à l’audience pour évoquer sa situation et solliciter d’éventuels délais de paiement.

Nonobstant le quantum de la dette, il apparaît que M. [G] s’est abstenu de régler son loyer pendant plus de quinze mois au jour de l’audience.

Les impayés répétés de loyers, caractérisés sur une longue période en l’espèce, constituent de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire qui justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [X] [G], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [X] [G] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la résiliation, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et l’Office HLM sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles.

Cette indemnité sera due à compter du 22 mai 2025.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [X] [G], sera condamné aux dépens et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE Morbihan Habitat, à défaut pour M. [X] [G] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [G] à payer à Morbihan Habitat la somme de 793,58 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 février 2025, outre les loyers échus depuis lors jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] [G] à payer à Morbihan Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 22 mai 2025 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DIT que Morbihan Habitat sera autorisé à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [X] [G] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE M. [X] [G] aux entiers dépens de l’instance et aux frais liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE