COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [Z] c/ S.N.C. COGEDIM MEDITERRANEE, Société SOCIETE NOUVELLE D’ASPHALTES, Syndic. de copro. [Adresse 3]

N° 25/

Du 10 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/02723 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PB4M

Grosse délivrée à

M^e Jean-louis DEPLANO

M^e David SAID

M^e Christophe TORA

M^e Dany ZOHAR

expédition délivrée à

le 10 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 28 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Juillet 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [G] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

S.N.C. COGEDIM MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Dany ZOHAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S SOCIETE NOUVELLE D’ASPHALTES (SNA), prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-louis DEPLANO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 3],

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [Z] est propriétaire d’un appartement avec jardin terrasse au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5], administré par le cabinet Syngestone en qualité de syndic.

L’immeuble a été édifié sous la promotion immobilière de la société Cogedim et réceptionné le 15 février 2018. La toiture de l’immeuble a été réalisée par la Société Nouvelle d’Asphalte (SNA).

Déplorant des déversements importants dans son jardin de résidus de crépi provenant de l’étanchéité des caquettes béton de la toiture de l’immeuble ainsi qu’un goutte à goutte en provenance de l’appartement du 3ème étage pendant dix jours après chaque épisode pluvieux, M. [G] [Z] a saisi le promoteur, la société Cogedim dont l’assurance dommages ouvrage a mandaté le cabinet Saretec pour identifier l’origine des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier.

Les mesures préconisées par le cabinet Saretec n’ayant pas été exécutées, M. [G] [Z] a fait assigner les sociétés Cogedim, SNA ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice.

Par jugement du 14 décembre 2021, M. [G] [Z] a été débouté de ses demandes fondées sur l’article 1792-3 du code civil au motif que les désordres ne compromettaient pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination, mais il a été fait droit à sa demande subsidiaire de désignation d’un expert judiciaire.

M. [N] [P] a établi son rapport d’expertise le 8 novembre 2022.

L’affaire a été renvoyée devant la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice par jugement du 19 juin 2023, les demandes de M. [G] [Z] excédant la somme de 10.000 euros.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 24 novembre 2023, M. [G] [Z] la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], de la Société Nouvelle d’Asphalte et de la société Cogedim Méditerranée à :

procéder à la réfection complète de l’étanchéité du bandeau R+3 côté jardin, ainsi qu’à la réfection des barbacanes du 3ème étage conformément aux préconisations de l’expert judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

lui payer les sommes suivantes :

1.720 euros correspondant au coût de remplacement de la moquette synthétique,294 euros en remboursement de la facture Net Plus,17.346 euros correspondant au nettoyage de la terrasse pour la période de novembre 2018 à octobre 2023,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’expert judiciaire a conclu que les travaux d’étanchéité réalisés par la société SNA sur les bandeaux en béton situés en contrehaut et les barbacanes des balcons situés au-dessus de son jardin ne sont pas conformes aux règles de l’art et sont la cause des désordres qu’il subit depuis plusieurs années.

Il explique que l’expert a relevé, s’agissant des bandeaux en béton au-dessus du balcon R+3, que les produits ne correspondent pas à ceux qui ont été indiqués sur les plans du cabinet d’architecture, que la finition pailletée se dégrade car elle a été mal appliquée, que la couche de résine n’est pas conforme aux normes règlementaires ainsi que l’absence de résine transparente destinée à figer finition pour éviter que les paillettes ne se décollent du support et se retrouvent sur les balcons et les jardins des niveaux inférieurs compte-tenu de la mauvaise mise en œuvre des relevés d’étanchéité et du choix de l’étanchéité.

Il ajoute que ce technicien a constaté que les barbacanes du balcon R+3 ont été mal exécutées et que le mode d’évacuation des eaux de pluie a été sous-dimensionné, les eaux de pluie étant rabattues vers la partie centrale du balcon et la barbacane située au-dessus de son jardin, expliquant le goutte-à-goutte qu’il subit plusieurs jours après chaque épisode pluvieux.

Il précise que l’expert a conclu que l’entreprise SNA était pleinement responsable du déversement des paillettes dans les jardins car elle avait fait le choix de modifier la prestation initialement prévue par les plans de l’architecte et le CCTP par une étanchéité auto-protégée et elle avait mal exécuté les matériaux mis en œuvre. Il indique que M. [N] [P] a également conclu que l’entreprise SNA n’avait pas posé les barbacanes dans les règles de l’art et conformément au CCTP rédigé par le bureau d’études technique et avait sous-dimensionné la section des évacuations en méconnaissance du descriptif technique qui lui avait été fourni.

Il fait valoir que l’expert judiciaire a préconisé les travaux nécessaire pour mettre un terme aux désordres, à savoir la réfection complète de l’étanchéité du bandeau R+3 côté jardin et a retenu le préjudice qu’il invoquait, à savoir le remplacement complet du gazon synthétique d’un coût de 1.720 euros.

Il soutient que les désordres à ses parties privatives ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite en conséquence la condamnation du syndicat à entreprendre les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour faire cesser les désordres.

Il estime également que la responsabilité de la société SNA est engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil en raison de la faute commise dans l’exécution des travaux à l’origine de son préjudice si bien qu’elle devra également être condamnée à procéder aux travaux de reprise.

Il considère enfin que la responsabilité de la société Cogedim, promoteur vendeur, est engagée pour les désordres intermédiaires qui se sont manifestés après la réception de l’ouvrage dans la mesure où elle a permis la réalisation de travaux d’étanchéité non conformes aux règles de l’art. Il explique que par son défaut de surveillance, la société Cogedim tenue de l’obligation de résultat de lui livrer un bien exempt de vice, a commis une faute engageant sa responsabilité et l’obligeant à réparer son préjudice mais également à remédier aux désordres.

Il évalue son préjudice correspondant au nettoyage de son jardin qu’il a lui-même effectué à la somme de 294 euros par mois durant 59 mois, soit la somme de 17.346 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 5] sollicite :

à titre principal, la condamnation in solidum de la société SNA et de la société Cogedim à le relever et garantir de toute condamnation,à titre reconventionnel, la condamnation in solidum de la société SNA et de la société Cogedim à lui payer les sommes suivantes :30.519,50 euros correspondant au coût de réfection de l’étanchéité préconisée par l’expert,5.000 euros de dommages-intérêts,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le promoteur immobilier, la société Cogedim, était tenu de lui livrer un ouvrage exempt de vice par application des articles 1831-1 et 1792 du code civil. Il considère que le rapport d’expertise rend incontestable la responsabilité du promoteur qui devra être condamné à le relever et garantir de toute condamnation. Il ajoute que la société SNA a engagé sa responsabilité en rappelant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il souligne que l’expertise établit que la société SNA a commis des fautes de nature à lui causer un préjudice direct et certain puisqu’elles sont à l’origine des désordres constatés.

Il soutient qu’au-delà du préjudice causé au copropriétaire, il subit un dommage car il doit faire procéder à la réfection de l’étanchéité conformément aux préconisations de M. [N] [P] pour un coût de 30.519,50 euros pour mettre un terme aux désordres. Il estime qu’il est donc fondé à exercer l’action récursoire contre le promoteur et l’étancheur pour obtenir le paiement des travaux de reprise.

Il ajoute que la présente procédure et l’expertise judiciaire lui a occasionné des tracas et frais importants dont il évalue la réparation à la somme de 5.000 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées le 6 décembre 2023, la Société Nouvelle d’Asphaltes (SNA) conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que l’expertise n’a pas permis de constater le moindre désordres découlant des travaux qu’elle a exécutés puisque la caractéristique du matériau n’entraîne qu’une obligation de nettoyage et d’entretien. Il ajoute qu’aucun problème autre que la chute de paillette dans son jardin alléguée par Monsieur [Z] l’obligeant à balayer son balcon périodiquement et un déversement d’eau de pluie sur sa terrasse quelques heures après l’arrêt des précipitation n’ont été constatés. Il estime que ces problèmes ne sont pas anormaux et ne constituent pas des désordres. Il fait observer que les travaux qu’il a réalisés ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve de sorte qu’aucune action fondée sur la responsabilité contractuelle ne peut prospérer à son encontre. Il considère que l’action ne peut aboutir, le cas échéant, qu’à l’encontre du promoteur vendeur qui a prononcé la réception sans réserve des travaux.

Dans ses conclusions numéro 3 communiquées le 10 septembre 2024, la société Cogedim Méditerranée conclut :

à titre principal, au débouté,à titre subsidiaire, à la condamnation de la Société Nouvelle d’Asphaltes à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de M. [G] [Z],en tout état de cause, à la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait observer que ne pouvant fonder son action sur l’article 1792-3 du code civil à la suite du jugement rendu le 14 décembre 2021, M. [G] [Z] invoque les désordres intermédiaires, responsabilité contractuelle pour faute prouvée sans prendre le soin de motiver sa demande. Elle souligne également que le syndicat des copropriétaires se fonde sur la garantie décennale alors qu’il a définitivement été jugé que les désordres ne relevaient pas de cette garantie si bien que sa responsabilité ne pourra pas être retenue. Elle fait valoir en effet que l’expert judiciaire a retenu la seule responsabilité de la société SNA en charge du lot étanchéité pour l’ensemble des désordres allégués en soulignant qu’il s’agissait d’un défaut d’exécution. Or, elle soutient qu’il est constant que la responsabilité contractuelle du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être engagée au titre des désordres intermédiaires qu’en cas de preuve d’une faute pouvant lui être imputée et que tel n’est pas le cas des défauts d’exécution des travaux imputables aux entreprises qui en avaient la charge. Elle rappelle que le maître de l’ouvrage n’est pas tenu d’une obligation de résultat et que la seule réalisation du dommage ne suffit pas à engager la responsabilité du vendeur dont une faute personnelle doit être prouvée. Elle fait observer que l’expert judiciaire a constaté qu’elle n’avait pas sollicité le changement de revêtement des casquettes béton auquel la Société Nouvelle d’Asphaltes a procédé de sa propre initiative. Elle ajoute que le suivi du chantier incombe au maître d’œuvre si bien qu’aucune faute personnelle de sa part n’est démontrée. Elle en conclut que les demandes formées à son encontre devront être rejetées.

Subsidiairement, elle estime que seule la responsabilité de la Société Nouvelle d’Asphaltes a été caractérisée par l’expertise et qu’elle peut être recherchée sur le fondement contractuel dans la mesure où les désordres n’étaient pas apparents lors de la réception de l’ouvrage. Elle précise que les désordres invoqués sont des non-conformités non apparentes qui devront conduire à la condamnation de la Société Nouvelle d’Asphaltes, le cas échéant, à la relever et garantir.

Elle fait valoir que seul le syndicat des copropriétaires peut engager les travaux de reprise de l’étanchéité, partie commune de l’immeuble, et que les parties qui ne sont pas propriétaires de l’ouvrage ne peuvent être condamnées à une obligation de faire sur un immeuble qui ne leur appartient pas.

Elle ajoute que M. [G] [Z] ne rapporte pas la preuve du montant du préjudice qu’il invoque car il ne fournit aucun élément objectif notamment pour le nettoyage auquel il a lui-même procédé. Elle souligne qu’il n’a fait procéder au nettoyage de sa terrasse qu’à une seule reprise et que l’expert a relevé que le prix de remplacement du gazon synthétique correspondait à la fourchette haute. Elle considère que l’indemnisation du préjudice devra être limité à la somme de 294 euros pour les frais facturés de nettoyage et de 1.290 euros pour le remplacement du gazon synthétique.

Elle indique enfin que le syndicat des copropriétaires a retenu le devis le plus élevé pour la réalisation des travaux d’étanchéité préconisés par l’expert qui avait pourtant validé le second devis moins onéreux et fait valoir qu’elle ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui indemnisé dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile à l’appui de sa demande de dommages-intérêts.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 mars 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2025 prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les responsabilités à l’égard de M. [G] [Z].

1. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le mauvais état des parties communes ou le vice de construction sans que la victime n’ait à rapporter la preuve d’une faute de sa part.

La responsabilité du syndicat peut en effet être engagée, quand bien même les dommages ne sont pas de son fait, notamment si les désordres ont été causés par des fautes d’exécution des constructeurs de l’ouvrage.

Le syndicat répond seul et de plein droit des dommages de toute nature trouvant leur origine dans les parties communes, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permettant à la victime d’agir directement contre le syndicat, à charge pour lui d’exercer toutes actions récursoires envers les constructeurs ou fabricants pour mettre en jeu leur responsabilité dans le cadre de sa mission de sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté qu’après chaque épisode pluvieux, des paillettes provenant de l’étanchéité du bandeau se déversent dans le jardin de M. [G] [Z] le contraignant à réaliser un nettoyage complet.

Il relate que M. [G] [Z] a fait appel en 2020 à la société Netplus pour un nettoyage approfondi de la pelouse, terrasse et mobilier, mais que malgré son matériel professionnel, cette société n’est pas parvenue à ôter la totalité des « grains d’étanchéité » présent dans le gazon synthétique.

Il explique que le jardin de M. [G] [Z] se trouve sous un ensemble de trois balcons filants dont celui du R+3 est protégé partiellement par deux importants bandeaux dont l’arase est couverte par une étanchéité de type « auto-protégée » avec finition de paillettes ardoisées composées de micro-agrégats minéraux couleur gris-blanc. Il a constaté que les micro-agrégats minéraux de l’étanchéité courante et des relevés d’étanchéité se délitent à la main.

Après investigations, il indique que compte-tenu de la mauvaise mise en œuvre des relevés d’étanchéité et du choix de l’étanchéité, il était inévitable que les paillettes minérales se décollent du support et se retrouvent sur les balcons et jardins des niveaux inférieurs.

L’expert judiciaire a également constaté que lors de la construction de l’immeuble, le dispositif mis en œuvre pour évacuer les eaux de pluie des balcons côté cour a consisté à mettre en œuvre des barbacanes en surplomb des jardins du rez-de-chaussée.

Il explique que les sections des barbacanes du balcon R+3 sont trop petites occasionnant une rétention d’eau sous les dalles de sorte qu’après de fortes précipitations, l’évacuation totale de l’eau par les barbacanes peut prendre plusieurs jours, phénomène accentué par l’absence de 2 cm de décaissé règlementaire, qui aurait dû être réalisé dans la dalle en béton juste devant l’orifice des barbacanes, occasionnant un phénomène de rétention d’eau retardant sa parfaite évacuation après la pluie.

Il précise que la configuration du système d’évacuation des eaux pluviales état propice à rejeter toutes les paillettes ardoisées dans le jardin de M. [Z] car la seule barbacane opérationnelle est situé à l’aplomb de ses aménagements extérieurs.

Il résulte de ces éléments que les désordres subis par le lot privatif de M. [G] [Z] ont pour origine les parties communes de l’immeuble, ce que le syndicat des copropriétaires ne conteste d’ailleurs pas, et emporte sa responsabilité de plein droit pour les dommages subis.

2. Sur la responsabilité de la société Cogedim Méditerranée.

Le jugement du 14 décembre 2021 a définitivement écarté l’application des garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil au regard de la consistance des désordres et cette décision qui a débouté M. [G] [Z] de ses demandes fondées sur l’article 1792-3 du code civil n’a pas fait l’objet d’un appel.

Toutefois, la responsabilité contractuelle de droit commun du promoteur peut être mise en jeu pour les dommages et désordres non couverts par les garanties légales des constructeurs notamment les dommages intermédiaires.

Mais les dommages intermédiaires, qui se sont manifestés après la réception de l’immeuble, peuvent être couverts par la responsabilité de droit commun à condition de prouver la faute du promoteur, laquelle peut être difficile à établir car il ne réalise pas lui-même les travaux

Il est en effet acquis que le promoteur-vendeur est, comme les constructeurs, tenu envers l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires. Sa responsabilité des dommages intermédiaires ne peut être retenue sur le fondement d’une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vice et de garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 14 mai 2020).

En l’espèce, l’expert [P] n’a constaté aucune faute personnelle de la société Cogedim dans la réalisation des dommages car il a relevé exclusivement des manquements aux règles de l’art et non conformités commis par la Société Nouvelle d’Asphaltes dans l’exécution du lot étanchéité de l’immeuble à l’origine des désordres.

M. [G] [Z] se limite à invoquer un manquement de la société Cogedim Méditerranée à son obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vice et de suivi de l’exécution des travaux alors que s’agissant de désordres intermédiaires qui se sont manifestés après la réception de l’ouvrage, la responsabilité du promoteur-vendeur de l’immeuble exige la preuve d’une faute personnelle de sa part.

Dès lors, à défaut de démonstration d’une faute à l’origine des désordres commise personnellement par la société Cogedim Méditerranée, M. [G] [Z] sera débouté de ses demandes dirigées à l’encontre du promoteur-vendeur.

3. Sur la responsabilité de la Société Nouvelle d’Asphaltes.

M. [G] [Z] fonde sa demande à l’encontre de la Société Nouvelle d’Asphaltes exclusivement sur la responsabilité contractuelle, en visant l’article 1231-1 du code civil en vertu duquel le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêché par la force majeure.

Or, la Société Nouvelle d’Asphaltes n’a pas conclu de marché de travaux avec M. [G] [Z] l’obligeant à une obligation de résultat à laquelle cette entreprise aurait manqué.

Dès lors, la responsabilité contractuelle de la Société Nouvelle d’Asphaltes ne peut être engagée à l’égard de M. [G] [Z] qui, contrairement au syndicat, n’invoque pas sa responsabilité délictuelle.

M. [G] [Z] sera par conséquent débouté de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société Nouvelle d’Asphaltes.

Sur la demande d’exécution des travaux destinés à remédier aux désordres.

Dès lors qu’en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble, l’exécution des travaux nécessaires qu’implique cet objet n’est pas seulement une faculté mais une obligation dès lors que ce texte institue une responsabilité du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes.

Par suite, devant la carence d’un syndicat pourtant tenu, en vertu de l’article 14 de la loi, de conserver l’immeuble en bon état, un copropriétaire est fondé à demander au tribunal la condamnation du syndicat à exécuter, au besoin sous astreinte, les travaux de réfection nécessaires pour satisfaire à l’obligation qui lui incombe en application de la loi et pour faire cesser les désordres qui ont leur cause dans un défaut d’entretien ou un vice de construction des parties communes.

En l’espèce, pour faire cesser les désordres, l’expert judiciaire a préconisé une réfection complète de l’étanchéité du bandeau R+3 côté jardin et une réfection des barbacanes du 3ème étage selon les modalités décrites en pages 25 et 26 de son rapport.

Le syndicat des copropriétaires, qui sollicite reconventionnellement la condamnation des tiers responsables à lui régler le coût de ces travaux correspondant à l’un des devis validés par l’expert, ne conteste pas son obligation de les exécuter pour assurer la conservation de l’immeuble.

Il sera donc condamné à faire procéder aux travaux préconisés par M. [N] [P] en page 25 et 26 de son rapport d’expertise judiciaire établi le 8 novembre 2022 dans le délai de six mois et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur les préjudices.

A titre liminaire, il sera rappelé que le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exige que celle-ci soit replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

L’expert judiciaire relève qu’après chaque épisode pluvieux, des paillettes provenant de l’étanchéité du bandeau se déversent dans le jardin de M. [G] [Z] le contraignant à réaliser un nettoyage complet.

Il relate que M. [G] [Z] a fait appel en 2020 à la société Netplus pour un nettoyage plus approfondi de la pelouse, terrasse et mobilier, pour un montant de 294 euros TTC mais que malgré son matériel professionnel, cette société n’est pas parvenue à ôter la totalité des « grains d’étanchéité » présent dans le gazon synthétique.

Il ajoute, dans l’impossibilité de pouvoir nettoyer sérieusement le gazon synthétique existant, le conseil de M. [Z] lui a adressé un devis de la société Sport et Jardin comprenant le remplacement complet du gazon synthétique actuel qui présentait bien des paillettes encastrées au cours des accedits observées contradictoirement.

Il indique que le devis de la société Sport et Jardin est d’un montant de 1.720 euros TTC qui se situe dans la fourchette haute des prix pratiqués.

Le nettoyage du jardin par la société Netplus est bien un préjudice causé par le défaut de l’étanchéité et correspond à des frais exposés par M. [G] [Z] qui est donc fondé à en réclamer le remboursement.

Bien que situé dans la fourchette haute des prix pratiqués, le remplacement du gazon synthétique est rendu inévitable par l’incrustation des paillettes dans le revêtement actuel et aucun devis comparatif n’est produit pour justifier d’en minorer le montant par un abattement forfaitaire.

En revanche, M. [G] [Z] a formulé une demande de paiement de la somme de 17.349 euros correspondant au nettoyage de la terrasse auquel il a lui-même procédé entre novembre 2018 et octobre 2023 sur le fondement de la facture de la société Netplus, professionnelle, d’un montant de 294 euros multiplié par 59 mois.

Toutefois, il ne justifie pas qu’il a procédé nettoyage mensuel de sa terrasse exclusivement en raison de la chute des paillettes du bandeau d’étanchéité, préjudice qui pourrait être évalué sur la base de la facture d’un professionnel si bien qu’il sera débouté de sa demande d’indemnisation qui n’est étayée par aucun élément objectif.

En définitive, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 5] sera condamné à verser à M. [G] [Z] les sommes de 294 euros TTC en remboursement de la facture Netplus et de 1.720 euros TTC correspondant au coût de remplacement du gazon synthétique.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10].

1. Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société Cogedim Méditerranée.

Si en vertu de l’article 1831-1 du code civil, le promoteur est notamment tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code, il est acquis aux débats, notamment à la suite du jugement du 14 décembre 2021, que les garanties légales prévues par ces textes ne sont pas susceptibles de s’appliquer aux désordres apparus après la réception de l’immeuble qui s’analysent, au regard de leur consistance, en des désordres intermédiaires.

Dès lors, seule la responsabilité contractuelle de droit commun du promoteur pourrait être mise en jeu à condition de prouver sa faute personnelle, preuve qui n’est pas rapportée par les constatations réalisées par l’expert judiciaire.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] sera débouté de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Cogedim Méditerranée.

2. Sur les demandes dirigées à l’encontre de la Société Nouvelle d’Asphaltes.

Au terme de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il est acquis que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, la Société Nouvelle d’Asphaltes s’est vu confier le lot étanchéité de l’immeuble.

L’expert judiciaire a conclu en substance, s’agissant des bandeaux en béton au-dessus du balcon R+3, que les produits ne correspondaient pas à ceux indiqués sur les plans du cabinet d’architecture, que la finition pailletée se dégradait car elle avait été mal appliquée, que la couche de résine n’était pas conforme aux normes règlementaires et que la résine transparente destinée à figer finition était absente, laquelle aurait permis d’éviter que les paillettes ne se décollent du support et se retrouvent sur les balcons et les jardins des niveaux inférieurs compte-tenu de la mauvaise mise en œuvre des relevés d’étanchéité et du choix de l’étanchéité.

Il a également constaté, s’agissant des barbacanes du balcon R+3, qu’elles avaient été mal exécutées et que le mode d’évacuation des eaux de pluie avait été sous-dimensionné, les eaux de pluie étant rabattues vers la partie centrale du balcon et la barbacane située au-dessus du jardin de M. [G] [Z], expliquant le goutte-à-goutte plusieurs jours après chaque épisode pluvieux.

Il a conclu que l’entreprise SNA était pleinement responsable du déversement des paillettes dans les jardins car elle avait fait le choix de modifier la prestation initialement prévue par les plans de l’architecte et le CCTP par une étanchéité auto-protégée et elle avait mal exécuté les matériaux mis en œuvre. Il ajoute que l’entreprise SNA n’avait pas posé les barbacanes dans les règles de l’art et conformément au CCTP rédigé par le bureau d’études technique et qu’elle avait sous-dimensionné la section des évacuations en méconnaissance du descriptif technique qui lui avait été fourni.

La Société Nouvelle d’Asphaltes estime que ses travaux ayant été réceptionné sans réserve, sa responsabilité ne peut plus être recherchée.

Toutefois, s’agissant de désordres intermédiaires apparus postérieurement à la réception, elle ne peut être exonérée de sa responsabilité pour les défauts d’exécution, manquements aux règles de l’art et non-conformités relevés par l’expert judicaire à l’origine des dommages, même si elle les minimise.

Elle a donc commis des manquements dans l’exécution du marché de travaux à l’origine des dommages causés au syndicat, engageant sa responsabilité délictuelle pour les préjudices subis par ce tiers au marché de travaux.

Or, par la faute de la Société Nouvelle d’Asphaltes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] est contraint d’une part, de faire procéder à la réfection de l’étanchéité et des barbacanes des balcons R+3 pour faire cesser les désordres occasionnés et, d’autre part, d’indemniser le préjudice causé au lot privatif de M. [G] [Z].

L’expert judiciaire a validé le devis de l’entreprise CEG Toiture d’un montant de 30.159,50 euros comme étant en adéquation avec ses préconisations.

Par conséquent, la Société Nouvelle d’Asphaltes sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée [Adresse 10] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [G] [Z] ainsi qu’à lui payer la somme de 30.159,50 euros.

3. Sur la demande de dommages-intérêts pour les tracas générés par la procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée [Adresse 10] ne démontre pas avoir subi un préjudice précis excédant celui inhérent à toute procédure judiciaire et les frais qu’il invoque sont inclus dans les frais irrépétibles indemnisés dans le cadre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts d’un montant de 5.000 euros.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] et la Société Nouvelle d’Asphaltes seront condamnés in solidum aux dépens, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire de M. [N] [P].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sera condamné à verser à M. [G] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Société Nouvelle d’Asphaltes sera condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée [Adresse 10] de ces condamnations.

La Société Nouvelle d’Asphaltes sera également condamnée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 10] et de 2.000 euros à la société Cogedim Méditerranée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Harmonice situé [Adresse 5] à faire procéder aux travaux préconisés par M. [N] [P] en page 25 et 26 de son rapport d’expertise judiciaire établi le 8 novembre 2022 dans le délai de six mois et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Harmonice situé [Adresse 5] à payer à M. [G] [Z] les sommes suivantes :

294 euros en remboursement de la facture Netplus,1.720 euros correspondant au coût de remplacement du gazon synthétique ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Harmonice situé [Adresse 4] à verser à M. [G] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [G] [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Société Nouvelle d’Asphaltes à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonice situé [Adresse 5] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [G] [Z] ;

CONDAMNE la Société Nouvelle d’Asphaltes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonice situé [Adresse 5] la somme de 30.159,50 euros correspondant au coût des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire ;

CONDAMNE la Société Nouvelle d’Asphaltes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonice situé [Adresse 5] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonice situé [Adresse 5] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la Société Nouvelle d’Asphaltes à payer à la société Cogedim Méditerranée la somme de 2.000 euros à sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Société Nouvelle d’Asphaltes de toutes ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la Société Nouvelle d’Asphaltes et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonice situé [Adresse 5] aux dépens, en ce inclus le coût de l’expertise judiciaire de M. [N] [P] ;

CONDAMNE la Société Nouvelle d’Asphaltes à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Harmonice situé [Adresse 5] de cette condamnation ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [G] [Z] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT