COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. PALAIS OPHELIA c/ [W] [D]

N° 25/

Du 27 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 25/01188 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKRE

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 27 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic en exercice

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [W], [C] [D]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [D] est propriétaire du lot n 6 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Palais Ophelia » situé [Adresse 5] ([Adresse 1]).

Par jugement rendu le 7 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » notamment la somme de 3.047,30 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 20 mai 2020.

Par lettre du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » a mis en demeure M. [W] [D] de lui payer la somme de 8.514,47 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2025.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] » a fait assigner M. [W] [D] pour obtenir le paiement des sommes suivantes :

8.514,47 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024, capitalisés annuellement en application des dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,1.800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,les frais de relance et de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et indique produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos au 30 septembre 2021, au 30 septembre 2022 et 30 septembre 2023, l’état financier après répartition pour ces exercices, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels pour les périodes concernées, les appels de fonds et les appels de fonds travaux ainsi qu’un décompte de sa créance arrêtée à la somme de 8.514,47 euros au 1er janvier 2025 débutant par un solde nul au 21 mai 2020. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de M. [W] [D] que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité.

Il fait valoir enfin que la carence du défendeur depuis plusieurs années lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné par dépôt de l’acte l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, M. [W] [D] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 18 juin 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que M. [W] [D] est propriétaire du lot de copropriété n 6,le jugement du 7 octobre 2020 ayant condamné M. [W] [D] à lui payer la somme de 3.047,30 euros de charges de copropriété dues au 20 mai 2020,le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 31/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 31/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2022,l’état de répartition des charges au 30/09/2023,l’état financier après répartition au 30/09/2021, au 30/09/2022, au 30/09/2023,les appels de fonds, charges et provisions adressés à M. [W] [D],une mise en demeure de payer la somme de 8.514,47 euros de charges de copropriété dues au 1er janvier 2025 adressée à M. [W] [D] par lettre du 10 janvier 2024.un relevé de compte débiteur de la somme de 8.514,47 euros au 1er janvier 2025.

Si ce relevé de compte débute par un solde nul au 21 mai 2020 et a donc été expurgé des précédentes condamnations, son solde de 8.514,47 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 28,80 euros le 16/07/2021,des frais de mise en demeure d’un montant de 28,80 euros le 15/10/2021,des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 15/12/2022,des frais de suivi de procédure de recouvrement d’un montant de 100 euros le 15/03/2022,des frais de suivi de dossier remis à l’avocat d’un montant de 100 euros le 20/09/2023des frais de mise en demeure d’un montant de 25 euros le 16/04/2024,des frais de lettre RAR d’un montant de 6,09 euros le 31/05/2024,des frais de lettre de conciliation d’un montant de 35 euros le 18/06/2024,des frais de contentieux d’un montant de 260 euros le 27/06/2024,

le tout pour un montant total de 683,69 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, de frais de suivi de procédure de recouvrement, de frais de suivi contentieux ou de remise du dossier à l’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une tentative de conciliation et d’une mise en demeure d’un total de 63,80 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 7.894,58 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, que M. [W] [D] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024, date de la mise en demeure, qui seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-1 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies que M. [W] [D] de toute contribution aux charges depuis plusieurs années et impose, de ce fait, à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes indispensables à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Il lui cause ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard de l’ancienneté et du montant de la dette, à la somme de 800 euros.

M. [W] [D] sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [W] [D] sera condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » situé [Adresse 5] la somme de 7.894,58 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Ophelia » situé [Adresse 5] de toute autre demande ;

CONDAMNE M. [W] [D] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT