TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

14 MAI 2025

N° RG 24/01173 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIGR

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.N.C. VUC C/ S.A.S. 2RGF

DEMANDERESSE

S.N.C. VUC, au capital de 15 922 800,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 483 727 475, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Corinna Kerfant, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 19, M^e Antoine Pineau-Braudel, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C0260

DEFENDERESSE

S.A.S. 2RGF, au capital de 7 500,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 521 154 617, dont le siège social est situé Centre commercial “Usine Mode et Maison” local n°132 à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Israël Boutboul, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, M^e Lénaïg Rickauer, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 539

Débats tenus à l’audience du : 27 Mars 2025

Nous, Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, assistée de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 27 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2018, modifié par un avenant du 21 mars 2023, la société Vuc a donné à bail commercial à la société 2RGF divers locaux dépendant d’un centre commercial Usine Mode et Maison, situé [Adresse 2].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 2 août 2025, la société Vuc a fait assigner en référé la société 2RGF devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses conclusions, la société Vuc sollicite de voir :

— débouter la société 2RGF de ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à effet du 13 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société 2RGF et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin ;

— juger que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner par provision la société 2RGF à lui payer les sommes suivantes, selon décompte au 31 décembre 2024, sauf à parfaire :

— loyers, charges et accessoires impayés en principal : 54 782,33 € ;

— indemnité forfaitaire de 10 % : 5 478,23 € ;

— reconstitution du dépôt de garantie : 5 968,49 € ;

— intérêts de retard contractuels au taux légal majoré de 5% à parfaire au jour du paiement ;

— total à parfaire : 66 229,05 € ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— dire que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société Vuc, conformément aux stipulations contractuelles ;

— condamner la société 2RGF au paiement par provision d’une indemnité d’occupation d’un montant établi forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, impôts, taxes, redevances et plus généralement tous les accessoires du loyer dus par le preneur, à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner la société 2RGF au paiement d’une indemnité provisionnelle en réparation du préjudice né de la résiliation du bail de 20 631,20 € ;

— condamner la société 2RGF à lui payer la somme de 3 600,00 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société 2RGF aux entiers dépens.

Elle relève l’absence de contestations sérieuses, soutenant la validité du commandement de payer délivré de bonne foi, ayant fait preuve d’une grande patience et de compréhension à l’égard de la société 2RGF laquelle a rencontré des difficultés de règlement dès l’année 2022 ; il n’est donc pas sérieux de lire dans les écritures adverses “que la rédaction [du commandement de payer] ne permettait pas au locataire de comprendre la portée de cet acte d’huissier et l’obligation qui lui était faite de régler dans le délai d’un mois” ; cet argumentaire prouve à lui seul la profonde mauvaise foi du preneur ; il ne saurait non plus sérieusement être retenu que le bailleur “a augmenté artificiellement la dette locative de la société 2RGF”, les sommes visées dans le commandement de payer du 12 juin 2024 résultant de la stricte application des clauses du bail, lesquelles ont fait l’objet d’une facturation préalable adressée au preneur.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement de suspension des effets de la clause résolutoire, rappelant que la société 2RGF accuse des incidents de paiement depuis près de deux années et ne règle plus le moindre loyer depuis son dernier règlement intervenu le 29 décembre 2023, et soulignant que si elle démontre des difficultés financières, elle ne démontre pas être en capacité d’y faire face.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— prononcer la nullité du commandement de payer du 12 juin 2024 ;

— dire qu’il existe une contestation sérieuse et dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter la société Vuc de toutes ses demandes ;

— à titre subsidiaire, accorder les délais de grâce les plus larges à la société 2RGF, et fixer ces délais à deux ans ;

— juger que chacune des parties gardera à sa charge ses frais et dépens.

Elle relève que le commandement de payer du 12 juin 2024 vise un décompte de la Vuc, ne comporte pas d’historique de la dette locative et qu’il est seulement indiqué le libellé des sommes réclamées mais pas leur date d’exigibilité ; que par ailleurs, la société Vuc a augmenté artificiellement la dette locative de la société 2RGF ; que dès lors, ledit commandement de payer ne permettait pas au locataire de comprendre la portée de cet acte d’huissier et l’obligation qui lui était faite de régler dans le délai d’un mois, caractérisant ainsi l’intention de nuire de la bailleresse et sa mauvaise foi dans la délivrance de ce commandement de payer visant la clause résolutoire, entraînant la nullité dudit commandement ; qu’en tout état de cause, il s’agit d’une contestation sérieuse, de même que sur le quantum de la dette locative, qui comprend des pénalités, des frais divers, des intérêts.

Elle sollicite des délais de paiement, expliquant que depuis 2020 et la crise de la Covid, elle rencontre d’importantes difficultés mais a réussi à maintenir son activité et qu’il existe de bonnes perspectives de reprise de l’activité.

La décision a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exact, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 12 juin 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 12 juin 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

La rédaction dudit commandement ne présente aucune confusion susceptible d’entraîner sa nullité et de constituer ainsi une contestation sérieuse à l’obligation contractuelle de la locataire.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société 2RGF à payer à la société Vuc à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société 2RGF à payer à la société Vuc la somme provisionnelle de 44 830,83 € correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 4ème trimestre 2024 inclus (déduction faite des frais d’huissier, pénalité et indemnité forfaitaire de retard), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Les demandes au titre de l’indemnité forfaitaire, de la majoration du taux d’intérêt et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

De même, en l’absence d’un préjudice établi avec l’évidence requise en référé, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 22 juin 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 13 juillet 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2] ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et périls de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société 2RGF à payer à la société Vuc à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Condamnons la société 2RGF à payer à la société Vuc la somme provisionnelle de 44 830,83 € correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 4ème trimestre 2024 inclus (déduction faite des frais d’huissier, pénalité et indemnité forfaitaire de retard), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts ;

Disons que la société 2RGF pourra s’acquitter de la somme de 44 830,83 € en 24 mensualités égales et successives de 1867,95 €, la 24ème mensualité étant égale au solde de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus du loyer et charges (ou indemnité d’occupation) courants ;

Disons que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et/ou d’un seul terme du loyer et charges courants, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets de la clause résolutoire redeviendront effectifs ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société 2RGF à payer à la société Vuc la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société 2RGF au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële François-Hary, Première Vice-Présidente, assistée de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane Boutemy Gaële François-Hary