COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juillet 2025

N° RG 24/04185 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QA7Z

Grosse délivrée

à M^e BAUDIN

Copie délivrée

à M^e KARZAZI

Recouvrement AJ

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet BORNE&DELAUNAY dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [G], [U], [F] [D] ([I])

née le 31 août 1958 en ITALIE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [I]

née le 10 avril 1993 à [Localité 9] ( ITALIE)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Sophia TAKLANTI, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [D] ([I]) et sa fille, Madame [E] [I], sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire des lots n° 28 (appartement), 262 (cave) et 589 (parking) au sein de la copropriété "[Adresse 8]" située [Adresse 4].

Par actes extra-judiciaires en date des 17 octobre 2024 et 23 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le [Adresse 11]LE LYAUTEY", représenté par son syndic, le cabinet BORNE & DELAUNAY, a fait assigner Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité, à l’audience du 20 février 2025 à 15 heures 00.

Après deux renvois contradictoires, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] "[Adresse 7] LYAUTEY", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance en actualisant sa dette à la baisse, à la somme de 2.140,82 euros correspondant à l’arriéré de charges et les provisions exigibles selon décompte arrêté au 16 mai 2025. Le demandeur précise également s’opposer à toute demande de délais de paiement qui pourrait être formulée.

Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] quant à elles, représentées par leur conseil, ont reconnu le principe de la dette actualisée tout en précisant qu’un paiement d’un montant de 350 euros avait été effectué et non pris en compte dans le décompte produit en demande. Elles sollicitent également des délais de paiement sur une durée de 24 mois.

L’affaire est mise en délibéré au 18 juillet 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.140,82 euros, se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 16 mai 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE LYAUTEY » verse aux débats :

La preuve que l’indivision constituée de Madame [G] [D] ([I]) en qualité d’usufruitière et de Madame [E] [I] en qualité de nu-propriétaire, est propriétaire des lots n° 28 (appartement), 262 (cave) et 589 (parking) au sein de la copropriété « Le Lyautey » située [Adresse 4] ;plusieurs relevés de compte dont un relevé actualisé au 16 mai 2025 ;les décomptes des charges et appels de fonds du 17 décembre 2021 au 20 février 2025 ;l’état des dépenses du 30 septembre 2022 au 2 octobre 2024 ;le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 24 mars 2022, 16 mars 2023 et 19 mars 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 30 septembre 2025 ;les courriers de mises en demeure en date des 29 novembre 2021, 28 juin 2022, 30 janvier 2023, 28 mars 2023, 28 novembre 2023 et 28 décembre 2023 ; les dix courriers de relance adressés à chaque copropriétaire entre le 31 mai 2022 et le 25 mai 2024 ; une mise en demeure avec accusé de réception en date du 30 mai 2023 portant sur la somme de 3.420,84 euros (accusé de réception de Madame [G] [D] ([I]) produit).

Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] ne contestent pas le principe de la dette mais en conteste uniquement le montant, indiquant qu’un paiement d’un montant de 350 euros aurait été effectué en date du 19 mai 2025. Elles remettent au soutien de leur prétention, le relevé de compte en ligne du syndic démontrant qu’un paiement de la somme de 350 euros a en effet été pris en compte le 19 mai 2025.

Aussi, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] n’ont pas acquitté dans leur intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1.790,82 euros (= 2.140,82 euros – 350 euros) au 19 mai 2025 comprenant les appels de fonds jusqu’au 30 juin 2025. Cette somme comprend, outre les frais de mise en demeure justifiés, notamment les frais suivants :

28/06/2023 : Frais de mise au contentieux : 300 euros25/09/2024 : Frais de mise au contentieux : 300 euros

Or, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais correspondant à la mise en contentieux, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Dès lors, la somme de 600 euros correspondant à ces frais, sera déduite.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] au paiement de la somme de 1.190,82 euros, au titre des charges dues et non échues, jusqu’au 30 juin 2025, eu égard au vote du budget prévisionnel lors de l’assemblée générale du 19 mars 2024, selon décompte arrêté au 19 mai 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le [Adresse 12]" sollicite la condamnation des défendeurs à la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, invoquant la résistance abusive de Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] qui ne règlent pas leurs charges de copropriété depuis le mois d’octobre 2022. Il est en effet produit les relevés de compte de l’indivision [I], démontrant que depuis courant octobre 2022, le compte des copropriétaires est débiteur, sans que les paiements réguliers effectués ne parviennent à solder la dette et ce, malgré les nombreuses lettres de mise en demeure et de relance adressées par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi, compte tenu de la carence répétée de Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, elles seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiementSelon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces versées à la procédure que Madame [E] [I] a perçu au mois de janvier 2025 des revenus pour un montant total de 1.921,05 euros correspondant à son activité salariée ainsi qu’aux allocations versées par la CAF. Elle justifie avoir trois enfants à charge. Il est indiqué concernant Madame [G] [D] ([I]), que celle-ci est sans emploi, sans qu’aucune pièce ne soit toutefois versée pour en justifier. Il doit néanmoins être relevé que les relevés de comptes produits démontrent que les défenderesses ont toujours versé régulièrement des sommes au titre des charges de copropriété, bien que cela ne fut pas suffisant.

Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] sollicitent des délais de paiements sur une durée de deux ans, à laquelle le demandeur s’oppose.

Prise en considération des besoins du créancier et de la situation des débiteurs, notamment de leur volonté d’apurer la dette, il convient de leur octroyer des délais de paiement selon 16 mensualités de 74,43 euros, la dernière correspondant au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] à payer in solidum au [Adresse 12]", représenté par son syndic, le cabinet BORNE & DELAUNAY, la somme de 800 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE LYAUTEY », représenté par son syndic, le cabinet BORNE & DELAUNAY, la somme de 1.190,82 euros, au titre des charges dues et non échues, jusqu’au 30 juin 2025, selon décompte arrêté au 19 mai 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] des délais de paiement sur seize mois pour l’apurement de leur dette à l’égard du syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE LYAUTEY », représenté par son syndic, le cabinet BORNE & DELAUNAY et dit qu’elles devront régler solidairement la somme de 1.190,82 euros selon seize mensualités de 74,43 euros chacune, la dernière correspondant au solde de la dette, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure préalable restée plus de quinze jours sans réponse ;

CONDAMNE Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 8]", représenté par son syndic, le cabinet BORNE & DELAUNAY, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « LE LYAUTEY », représenté par son syndic, le cabinet BORNE & DELAUNAY, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [D] ([I]) et Madame [E] [I] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La Présidente