COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. [Localité 2] des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] c/ S.C.I. [K], S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. INSTALLATION MEDITERRANEENNE DE PLOMBERIE ([L])

N°25/748

Du 18 Décembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/01243 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OXYD

Grosse délivrée à :

M^e Marc CONCAS

expédition délivrée à :

M^e Alain DE ANGELIS

M^e Anne-julie BACHELIER

le 18/12/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix huit Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame Mélanie MORA

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Décembre 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SO [Localité 3], représenté par son Président en exercice

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Marc CONCAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.C.I. [K] prise en la personne de son gérant la SA PROMOGIM, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne-julie BACHELIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. INSTALLATION MEDITERRANEENNE DE PLOMBERIE ([L]) prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 7],

[Adresse 8]

[Localité 7]

défaillante

*****

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [K] et sa gérante la SAS PROMOGIM ont fait construire, selon permis délivré le 18 mars 2010, un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 10] à NICE.

Dans le cadre de cette opération, elle a souscrit une police d’assurance dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur auprès de la compagnie AXA FRANCE IARD par l’intermédiaire du courtier [W].

Sont notamment intervenus aux opérations de construction :

— la société [L], en charge du lot plomberie chauffage VMC solaire ;

— la société APAVE SUDEUROPE, en qualité de contrôleur technique (assurée auprès des Souscripteurs du LLOYD’S LONDRES) ;

— la société [H], maître d’ œuvre de réalisation de l’opération ;

— Monsieur [S] [X], maître d’œuvre de conception et de suivi architectural, assuré auprès de la MAF.

L’immeuble a été réceptionné et livré le 14 mai 2013 avec réserves.

Lors de leur entrée dans les lieux, les copropriétaires ont signalé à leur syndic une élévation importante de la chaleur dans les parties communes et dans certains appartements, puis une température d’eau froide en sortie de canalisation supérieure à 25°C.

Cette situation a été confirmée par un rapport de la société ENERGIE CONSEILS, mandatée par le syndic, incriminant l’absence ou le peu de calorifugeage des réseaux d’eau chaude situés dans les dalles béton.

Le syndic de l’immeuble a adressé le 15 avril 2014, une correspondance au courtier [W] aux fins de déclarer son sinistre.

Le Cabinet [W] en a accusé réception le 2 mai 2014 et a refusé de transmettre cette déclaration de sinistre à l’assureur au motif que les dommages sont survenus pendant l’année de parfait achèvement.

M. [F] copropriétaire, s’est adressé au Cabinet [I] [B] le 17 juillet 2014, pour des difficultés et désordres auxquels il était confronté.

Le Cabinet [I] [B] lui a répondu le 27 août 2014 en lui précisant que sur la question de la chaleur dans les parties communes, le promoteur avait été dûment informé du problème et que deux interventions ont été effectuées, le problème semblant avoir pour origine les canalisations passant à l’intérieur de la dalle.

Le Cabinet BELLEVUE GESTION est intervenu en qualité de nouveau syndic en lieu et place du Cabinet [I] [B] et a mis en demeure le promoteur d’avoir à intervenir pour régler le dégagement anormal de chaleur, par une lettre recommandée avec AR en date du 5 janvier 2015.

La société PROMOGIM en a accusé réception le 19 janvier 2015 en expliquant avoir déjà demandé à l’entreprise qui a réalisé les travaux de production d’eau chaude, sanitaire et de chauffage, d’atténuer le dégagement de chaleur dans les parties communes, que « l’installation était réalisée et isolée dans les normes et il n’existe à ce jour aucune solution réglementaire pour résorber ce phénomène ».

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par le Cabinet BELLEVUE GESTION à PROMOGIM le 29 janvier 2015, listant les désordres liés au dégagement anormal de chaleur et une série de désordres affectant l’immeuble.

Un rendez-vous était fixé le 24 mars 2015 sur le site en présence de PROMOGIM et de la société ENERGIE CONSEILS bureau d’études thermiques.

Un devis d’intervention sera accepté par le syndic BELLEVUE GESTION, l’intervention d’ENERGIE CONSEILS étant facturée à la copropriété au prix de 2.940 €.

PROMOGIM a maintenu sa position par lettre recommandée avec AR du 25 février 2015 adressée au Cabinet BELLEVUE GESTION en ces termes :

« le réseau d’eau chaude sanitaire a été réalisé conformément au label BBC et à la RT 2005. L’ensemble des plans d’exécution et la réalisation de ce réseau ont été contrôlés et validés par un bureau de contrôle indépendant. Nous vous confirmons également que les tuyaux de ce réseau sont intégralement isolés et ce conformément à la réglementation ».

Le Cabinet BELLEVUE GESTION par correspondance du 21 avril 2015, a mis en demeure le promoteur de fournir un duplicata du rapport de l’étude thermique BBC dans son intégralité, qui a été transmis par courrier du 24 avril 2015.

Le Cabinet BELLEVUE GESTION a mis en demeure la société PROMOGIM le 29 avril 2015 de lui transmettre le contrat d’assurance dommages ouvrage.

Une déclaration de sinistre a été effectuée auprès du courtier [W] agissant pour le compte d’AXA le 21 avril 2015.

PROMOGIM a transmis le contrat d’assurance dommage-ouvrage régularisé auprès d’AXA, suivant lettre recommandée avec AR du 7 mai 2015.

AXA a accusé réception de la déclaration de sinistre, mandaté son expert en la personne de Monsieur [C] [N] – Cabinet [J] suivant lettre en date du 5 mai 2015.

Le Cabinet [W] a accusé également réception de la déclaration de sinistre dommage ouvrage par une lettre du 8 avril 2015.

Le Cabinet [J] a notifié son rapport d’expertise le 18 juin 2015 précisant que le calorifugeage est inefficace, que les dysfonctionnements de la chaleur dans les parties communes et les parties privatives de la résidence sont survenus au cours de la première année suivant la réception de l’ouvrage et a préconisé la modification du bouclage, la modification des calorifuges et la ventilation des dégagements, retenant un coût estimatif de réparation de l’ordre de 6.000 € TTC.

Le Cabinet BELLEVUE GESTION a interrogé une nouvelle fois le cabinet ENERGIE CONSEILS par un message électronique du 25 mai 2015 et un rendez-vous a été fixé sur les lieux au contradictoire des parties le 21 octobre 2015, PROMOGIM s’engageant à mandater la société [L] afin que celle-ci intervienne pour son installation à l’évidence défectueuse.

La société [L] a été mise en demeure de se rendre sur les lieux par une correspondance du 2 novembre 2015 en vue d’une intervention.

Une nouvelle mise en demeure lui a été adressée le 9 novembre 2015 dont une copie était réservée à la société PROMOGIM.

PROMOGIM a adressé le 2 février 2016 une correspondance indiquant que les réserves avaient été intégralement levées comme l’atteste un quitus signé le 12 mars 2014 au titre des réserves mentionnées lors de l’année de parfait achèvement. PROMOGIM estimait que passé ce délai, toutes contestations relatives à la conformité ou aux vices de construction étaient irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser en date du 8 avril 2016 un procès-verbal de constat du système de calorifugeage par la SCP COHEN-TOMAS-TRULLU, Huissiers de Justice.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], par l’intermédiaire de son syndic BELLEVUE GESTION a le 22 décembre 2016 saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de NICE, afin qu’une expertise soit ordonnée au contradictoire de la SCI [K], AXA France IARD et la SARL [L].

M. [G] [Q] a été désigné par ordonnance du 28 mars 2017.

Les autres constructeurs et assureurs ont été attraits suivant ordonnances de référé des 14 novembre 2017 et 1er octobre 2019.

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2022.

Par actes des 22 février et 13 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 12] a fait assigner devant le tribunal de céans la SCI [K], son assureur DO et CNR AXA FRANCE IARD, et l’entreprise INSTALLATION MEDITERANEENNE DE PLOMBERIE ([L]) aux fins de les entendre condamner in solidum à lui payer la somme de 228.272 € TTC, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation en référé expertise, correspondant au coût de reprise d’un dérèglement de l’installation thermique de l’ouvrage, outre 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par écritures notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet SO [Localité 3] sollicite de voir :

Vu les articles 1343-2, 1792 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Q],

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] recevable et fondé en ses demandes.

— Prendre acte du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 12] à l’égard de la société INSTALLATION MEDITERRANEENNE DE PLOMBERIE.

— Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions.

— Juger que la compagnie AXA France IARD doit sa garantie tant au titre de la garantie dommages ouvrages qu’au titre de la garantie décennale.

— Ordonner l’application de la solution n°2 proposée par l’expert judiciaire [Q].

— En conséquence, condamner in solidum la SCI [K], la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 228.272 € en principal à titre de dommages et intérêts, ladite somme étant augmentée de l’indice BT 01 du bâtiment applicable au jour du jugement à intervenir.

— Dire et juger que la condamnation en principal sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2016, date de l’assignation en référé aux fins de désignation de l’expert judiciaire.

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner in solidum la SCI [K], la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 12] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SCI [K], la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du PV de constat dressé par la SCP [T] huissier de justice le 8 avril 2016 ainsi que le montant total des honoraires de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [Q].

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 novembre 2023, la SCI [K] demande au tribunal de :

Vu le rapport de l’expert judiciaire,

Vu les dispositions des articles1240 et 1792 et suivants du code civil,

JUGER l’absence de responsabilité propre de la SCI [K] REJETER toute demande de condamnation à son encontre,

SUBSIDAIREMENT JUGER que la solution de reprise n°1 qui est celle retenue par l’Expert judiciaire lui-même chiffrée à la somme de 116.679,00 € TTC est nécessaire mais suffisante concernant le remplacement des colonnes d’eau chaude sanitaire afin de mettre un terme aux désordres, somme que la société AXA France accepte de prendre en charge au titre de la police CNR avec les frais d’expertise judiciaire.

En tant que de besoin, condamner [L] à relever et garantir indemne la SCI [K] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

— Rejeter toute demande d’article 700 du CPC le syndicat des copropriétaires ayant préféré refuser la proposition de la société AXA France et diligenter la présente procédure.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 29 janvier 2024, la Compagnie AXA France IARD recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et responsabilité civile des constructeurs non réalisateurs de la SCI [K] demande au tribunal de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’annexe II de l’article A. 243-1 du Code des assurances,

A titre liminaire,

JUGER que les désordres et la déclaration de sinistre sont intervenus durant l’année de parfait achèvement,

JUGER que la mise en demeure préalable de l’entrepreneur resté infructueuse n’était pas jointe à la déclaration de sinistre,

JUGER que les conditions de mise en œuvre de la garantie dommages-ouvrage ne sont pas réunies,

DEBOUTER le SDC de l’immeuble [Adresse 2] de toutes demandes de condamnation formées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage,

A titre subsidiaire s’agissant de la garantie dommages-ouvrage et en tout état de cause s’agissant de la garantie Constructeur Non Réalisateur,

JUGER que la solution de reprise n°1 retenue par l’Expert judiciaire et consistant dans le remplacement des colonnes d’eau chaude sanitaire est adaptée et permet une juste réparation du préjudice subi,

ENTERINER le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il a validé une solution de reprise n°1 chiffrée à hauteur de 116.679,00 € TTC,

LIMITER à hauteur de 116.679,00 € TTC toute condamnation pouvant intervenir à l’encontre d’AXA France IARD notamment en sa qualité d’assureur Constructeur Non Réalisateur, outre les frais d’expertise judiciaire.

En tout état de cause,

DEBOUTER le SDC de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 09 janvier 2025, le tribunal a :

— ordonné la réouverture des débats, enjoint au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de produire un extrait KBIS récent de la SARL INSTALLATION [K] DE PLOMBERIE ([L]) afin de permettre au tribunal d’en connaître la situation actuelle,

— dit que les parties devront tirer toutes conséquences et conclure sur toute difficulté qui apparaîtrait le cas échéant à la lecture de cet extrait KBIS et dit qu’il appartiendra aux parties de mettre en cause les organes de la procédure collective concernés par la procédure, le cas échéant,

— dit que dans l’attente l’ensemble des demandes seront réservées.

La SARL INSTALLATION [K] DE PLOMBERIE ([L]) n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

A l’audience du 16 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes à l’encontre de la SARL INSTALLATION [K] PLOMBERIE ([L]) :

Il ressort des avis de publication au BODAC versés aux débats par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] que la SARL INSTALLATION [K] PLOMBERIE a fait l’objet d’un jugement de redressement judiciaire le 9 septembre 2024 et d’un jugement de conversion en liquidation judiciaire le 28 juillet 2025, rendus par le tribunal de commerce de FREJUS.

Les parties n’ont procédé ni à la mise en cause des organes de la procédure collective ni à la déclaration de leurs créances.

Par ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2025, le demandeur se désiste de son instance à l’égard de la SARL INSTALLATION [K] PLOMBERIE ; cette dernière est non comparante, le désistement sera déclaré parfait.

La demande de la SCI [K] aux fins de voir condamner [L] à la relever et garantir de toute condamnation sera déclarée irrecevable.

Sur la nature des désordres :

Il ressort de l’article 1792 du code civil que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon ces dispositions, un désordre revêt un caractère décennal s’il compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, et à la condition qu’il n’ait pas été apparent lors de la réception.

Ainsi, ne peuvent pas être considérés comme des désordres de nature décennale, ceux affectant uniquement l’esthétique, ou ceux qui ont fait l’objet de réserves lors de la réception de l’ouvrage.

Le Syndicat des Copropriétaires fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, venant règlementer la responsabilité des constructeurs.

Le rapport d’expertise de M.[Q] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause , à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert a décrit page 40 de son rapport les désordres soit :

« Les mesures de température réalisées fin juin montrent que les températures dans les paliers sont bien supérieures aux températures extérieures :

—  5 à 6 degrés de plus dans le bâtiment B,

—  3 à 4 degrés de plus dans le bâtiment A,

Les paliers devraient pourtant avoir une température inférieure à la température extérieure car ils n’ont pas de parois extérieures et une forte inertie thermique.

Cela produit un inconfort, principalement dans les paliers en été. Les appartements mitoyens sont également surchauffés, mais cette surchauffe, de moindre importance, n’a pas pu être mesurée.

De plus, le système de production et de distribution d’eau chaude sanitaire consomme beaucoup plus d’énergie qu’il ne devrait.

Une autre conséquence des points précédents est le temps d’attente pour avoir de l’eau froide : nous avons mesuré qu’il faut parfois attendre 90 secondes et 9 litres d’eau avant d’avoir une température qui se stabilise. La température d’eau froide monte à 36 degrés, ce qui ne correspond pas à un usage normal.

La stabilisation de l’eau chaude fonctionne dans des conditions normales : la stabilisation se fait entre 30 et 45 secondes soit environ 3 litres d’eau ».

L’expert indique page 46 du rapport que c’est la SCI MEDITTERRANEE/PROMOGIM maître d’ouvrage qui a réalisé en interne la conception en dehors des calculs et que le dossier de consultation est constitué uniquement d’un Cahier des clauses techniques particulières (CCTP) succin.

Le maître d’ouvrage est le concepteur et le rédacteur du CCTP.

Ses conclusions générales sont les suivantes :

« La SCI [K] a réalisé la construction d’un ensemble immobilier comprenant 46 logements : [Adresse 13] sis à NICE.

La date officielle de réception des travaux est le 14 mai 2013.

Les désordres viennent du fait que, dans les dalles des paliers, les canalisations d’eau froide circulent très près des canalisations d’eau chaude et que les canalisations d’eau chaude sont bouclées afin de les maintenir à température constante.

De plus les canalisations d’eau chaude ne sont pas calorifugées. Elles réchauffent donc les dalles des paliers et donc les paliers et entrainent des déperditions thermiques de la boucle d’eau chaude sanitaire.

II s’agit d’une erreur de conception au regard de la réglementation.

Les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage.

Ils l’affectent dans un de ces éléments d’équipement.

Ils le rendent impropre à sa destination dans le sens où les températures d’eau froide relevées pourraient permettre un développement de légionnelles.

Les désordres n’ont pas fait l’objet de réserves au moment de la réception.

Ils n’étaient pas apparents au moment de la réception des travaux.

Ils se sont révélés lors de l’utilisation des locaux, principalement en été.

La solution proposée et chiffrée consiste à créer des colonnes aller et retour d’eau chaude sanitaire isolées entièrement dans les placards ou sont installées les nourrices privatives du RDC au R+6. Les compteurs ECS comporteront des émetteurs radio afin que les relevés puissent être faits sans entrer dans l’appartement. Elle est estimée à la somme de 116 679 € TTC avec la Maitrise d’œuvre et le coordinateur SPS.

D’après les éléments recueillis, c’est la société SCI [K] / PROMOGIM, le Maitre d’Ouvrage qui a réalisé en interne la conception en dehors des calculs et le dossier de consultation de l’entreprise constitué uniquement d’un Cahier des clauses techniques particulières (CCTP) non détaillé.

A aucun endroit du CCTP il n’est noté qu’il existe un bouclage d’eau chaude sanitaire ni que celui-ci devrait être calorifugé. Il n’y a pas de plan de plomberie dans le dossier de consultation ni de quantitatif comme c’est habituellement le cas. C’est un dossier très succin.

L’entreprise [L] qui a réalisé les travaux est censée connaitre la règlementation.

Aucun préjudice n’a été requis. »

Le caractère décennal des désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination qui n’étaient pas apparents lors de la réception des travaux est établi, et non contesté par les défenderesses.

Sur les responsabilités et la garantie de la compagnie AXA France IARD :

Il ressort des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, le rendent impropre à sa destination.

Est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Ce régime de responsabilité de plein droit ne dispense toutefois pas le tribunal de s’assurer de l’imputabilité des désordres relevés aux travaux réalisés par chacun.

En effet les constatations de l’expertise et les éléments versés aux débats par les parties établissent que la cause des désordres est une erreur de conception au regard de la règlementation.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la compagnie AXA France IARD doit sa garantie tant au titre de la garantie dommages ouvrages qu’au titre de la garantie décennale.

Il indique que le délai de l’année de parfait achèvement expirait le 14 mai 2014, que la réception des travaux est intervenue le 14 mai 2013, la déclaration de sinistre le 15 avril 2014.

Il explique qu’une mise en demeure a été adressée par le syndic le 5 janvier 2015 par lettre recommandée avec accusé de réception et que l’assureur dommages ouvrages est intervenu à deux reprises.

Il sollicite la condamnation in solidum de la SCI [K] et de la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD à l’indemniser du coût de la solution n°2 proposée par l’expert judiciaire.

Il rappelle concernant la responsabilité décennale de la SCI [K] que le caractère décennal des désordres n’est pas contesté et que les constructeurs sont présumés responsables sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil s’ils ne démontrent pas l’existence d’un cas de force majeure.

Il conteste la répartition des responsabilités proposée par la SCI [K], à laquelle il appartenait d’attraire les parties dont la responsabilité pouvait être selon elle engagée.

La SCI [K] conteste sa responsabilité au motif que l’expert a retenu à tort sa responsabilité en tant que rédacteur des CCTP, alors que l’approche d’avant-projet se fait sur des bases imprécises de CCTP préétablis par la SCI [K] et que le maître d’œuvre de conception prend la responsabilité de leur adaptation au projet.

Elle fait valoir que le maître d’œuvre d’exécution a une mission de mise au point, que la société [L] assume la responsabilité de la conformité aux règles de construction et qu’elle est redevable d’une obligation de résultat.

Elle propose une répartition de responsabilité correspondant à un défaut entre la conception générale et la conception -adaptation pour exécution soit :

40% pour [X]/[V] [H]

45% pour [L]/CGS CONSULT

15% pour l’APAVE SUD EUROPE.

La compagnie AXA France IARD soutient que les désordres et la déclaration de sinistre sont intervenus durant l’année de parfait achèvement, que la mise en demeure préalable de l’entrepreneur restée infructueuse n’était pas jointe à la déclaration de sinistre, que les conditions de mise en œuvre de la garantie dommages-ouvrage ne sont pas réunies.

Elle entend voir débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de toutes demandes de condamnation formées à son encontre en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Elle sollicite à titre subsidiaire s’agissant de la garantie dommages-ouvrage et en tout état de cause s’agissant de la garantie Constructeur Non Réalisateur de voir dire que la solution de reprise n°1 retenue par l’Expert doit être ordonnée.

Sur la garantie Dommages-Ouvrage de la compagnie AXA :

En vertu de l’article A.243-1 du code des assurances, « 2° En cas de sinistre susceptible de mettre en jeu les garanties du contrat, l’assuré est tenu d’en faire la déclaration à l’assureur.

La déclaration de sinistre est réputée constituée dès qu’elle comporte au moins les renseignements suivants :

— le numéro du contrat d’assurance et, le cas échéant, celui de l’avenant ;

— le nom du propriétaire de la construction endommagée ;

— l’adresse de la construction endommagée ;

— la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;

— la date d’apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ;

— si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au sens de l’article 1792-6 du code civil, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait achèvement.

La garantie de l’assureur dommages-ouvrage suppose une mise en demeure préalable et infructueuse de l’entreprise d’avoir à reprendre le désordre, nécessaire à la mise en œuvre de la police dommages-ouvrage dans l’année de parfait achèvement.

La déclaration de sinistre adressée le 15 avril 2014 ne justifie pas de ladite mise en demeure.

Les courriers échangés ne permettent pas, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, de justifier de la mise en demeure préalable infructueuse adressée à l’entreprise qui a réalisé les travaux à l’origine des désordres.

Les mises en demeure tardives ne sont pas recevables.

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de ses demandes à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Sur la responsabilité décennale de la SCI [K] :

La responsabilité décennale de la SCI [K] en sa qualité de constructeur est engagée par application des dispositions de l’article 1792 du Code civil, au regard du caractère décennal des désordres.

En effet son erreur de conception est la cause desdits désordres, puisqu’elle a réalisé la conception en dehors des calculs et le dossier de consultation de l’entreprise constitue uniquement d’un CCTP non détaillé.

L’expert a précisé qu’à aucun endroit du CCTP il n’est noté qu’il existe un bouclage d’eau chaude sanitaire ni que celui-ci devrait être calorifugé. Il n’y a pas de plan de plomberie dans le dossier de consultation ni de quantitatif comme c’est habituellement le cas, le dossier étant très succin.

AXA ne conteste pas sa garantie décennale en tant qu’assureur Constructeur Non Réalisateur, la SCI [K] sera donc condamnée in solidum avec son assureur à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 12] de ses préjudices.

La demande de la SCI [K] aux fins d’être relevée et garantie par la société [L] a été déclarée irrecevable.

Les autres parties dont la responsabilité serait engagée selon la SCI CI [K] n’ont pas été mises en cause.

Sur les préjudices du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] :

Les parties divergent sur la solution à retenir pour réparer les désordres.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner l’application de la solution n°2 proposée par l’expert et de lui allouer la somme de 228.272 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée de l’indice BT 01 du bâtiment applicable au jour du jugement.

Les défenderesses demandent au tribunal de juger que la solution n°1 retenue par l’expert lui-même est suffisante.

L’expert a retenu la solution n°1 chiffrée à 116 679 € TTC avec la Maitrise d’œuvre et le coordinateur SPS, qui consiste à créer des colonnes aller et retour d’eau chaude sanitaire isolées entièrement dans les placards ou sont installées les nourrices privatives du Rez-de-chaussée au R+6. Les compteurs ECS comporteront des émetteurs radio afin que les relevés puissent être faits sans entrer dans l’appartement.

La note produite par le syndicat des copropriétaires émanant du cabinet SOGEC INGENIERIE en date du 25 novembre 2022 pour revendiquer l’application de la solution n°2 est tardive, le demandeur n’ayant formulé aucune observation de ce chef pendant l’expertise.

De plus la compagnie AXA verse une note critique de la note technique SOGEC INGENIERIE émanant du cabinet [M] en date du 1er septembre 2023.

L’expertise contradictoire et les conclusions circonstanciées de l’expert seront retenues par le tribunal.

En conséquence, il convient de condamner in solidum la SCI [K] et la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 116 679 € TTC, augmentée de l’indice BT 01 du bâtiment applicable au jour de la présente décision.

Il convient en outre d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et d’ordonner la capitalisation des intérêts pour ceux dus pour une année entière.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI [K] et son assureur la compagnie AXA France IARD seront condamnées in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet SO NICE la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [K] et son assureur la compagnie AXA France IARD qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les frais de constat d’huissier sont compris dans les frais irrépétibles.

Les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SCI [K] et la compagnie AXA France IARD seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’exécution provisoire dont est assortie de droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition de la décision au greffe,

CONSTATE le désistement d’instance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à l’encontre de la SARL INSTALLATION [K] PLOMBERIE ([L]),

LE DÉCLARE parfait,

Déclare irrecevables les demandes de la SCI [K] à l’encontre de la SARL INSTALLATION [K] PLOMBERIE ([L]),

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de ses demandes à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage,

DÉCLARE recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] [Adresse 12] à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur décennal CNR de la SCI [K],

CONDAMNE in solidum la SCI [K] et la compagnie d’assurance AXA France IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 116 679 € TTC, augmentée de l’indice BT 01 du bâtiment applicable au jour de la présente décision,

DIT que la somme de 116 679 € TTC portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

CONDAMNE in solidum la SCI [K] et la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI [K] et la compagnie AXA France IARD de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SCI [K] et la compagnie d’assurance AXA France aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

DIT n’y avoir lieu en conséquence de l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT