Du 17 janvier 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01902 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZU6Y

[S] [G]

C/

[H] [U]

— Expéditions délivrées à

Mme [H] [U]

— FE délivrée à

Maître Philippe MILANI

Le 17/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 janvier 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [G]

né le 23 Mai 1937 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Philippe MILANI, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MILANI – WIART

DEFENDERESSE :

Madame [H] [U]

née le 05 Août 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 31 décembre 2013, Monsieur [S] [G] a donné à bail à Madame [H] [U] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi qu’un garage situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Monsieur [S] [G] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6.909,52 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, Monsieur [S] [G] a assigné Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 novembre 2024 aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à [H] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 7g) de la Loi du 06 juillet 1989 et de juger que cette locataire sera expulsée dans les délais de la loi et ce avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que tout occupant de son chef.

— Condamner la défenderesse au titre des loyers et charges à la somme de 8.454,52 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du Code Civil.

— Condamner encore Madame [H] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil.

— Condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 900 euros en vertu de l’art 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter.

— La condamner en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, la dénonciation CCAPEX et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure Civile.

L’affaire a été débattue à l’audience du 22 novembre 2024.

Lors de l’audience du 22 novembre 2024, Monsieur [S] [G], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9.999,52 euros au 1er novembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Madame [H] [U] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle indique être saisonnière et avoir 500 euros par mois de ressources, elle vit avec son fils et ne perçoit pas les allocations logement. Elle explique avoir déposé un dossier de surendettement et être en attente d’une réponse.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 16 septembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 novembre 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique au garage loué par Monsieur [S] [G] à Madame [H] [U].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [S] [G] a fait signifier à Madame [H] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 6.909,52 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 5 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Madame [H] [U] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 5 juin 2024, réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 juillet 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 juillet 2024.

Dès lors, Madame [H] [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 6 juillet 2024, ce qui constitue pour Monsieur [S] [G] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [S] [G] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 9.999,52 euros à la date de l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [H] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9.999,52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 novembre 2024 – échéance du mois de novembre 2024 incluse. Madame [H] [U] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (515 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [H] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [H] [U] à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 6 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [H] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (515 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à payer à Monsieur [S] [G] la somme de 9.999,52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à payer à Monsieur [S] [G], à compter du 1er décembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [H] [U] à payer à Monsieur [S] [G] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION