COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 15] c/ Etablissement public SERVICE DES DOMAINES -Monsieur le Directeur Départ emental des finances publiques des Alpes-Maritime

N° 25/

Du 17 Mars 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04163 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QB7M

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

le 17 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix sept Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES « [Adresse 15] » [Adresse 4] et [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CABINET TABONI – FONCIERE NICOISE & DE PROVENCE, Gestion Immobilière, dont le siège social est [Adresse 11] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Etablissement public SERVICE DES DOMAINES, es-qualité de curateur des successions de Madame [X] [T] et de Monsieur [C] [O], pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes sis [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [T] et M. [C] [O] étaient propriétaires des lots n 33, 64 et 118 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 15] » situé [Adresse 6] et [Adresse 10].

M. [C] [O] et décédé le 10 novembre 1995 à [Localité 14] en Italie et Mme [X] [T] est décédé le 2 septembre 2010 à [Localité 13] en Italie.

Selon ordonnance sur requête rendue le 25 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Nice, le Service des Domaines a été désigné en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [X] [T].

Par jugement du tribunal judiciaire de Nice du 23 septembre 2022, le Service des Domaines a également été désigné en qualité de curateur à la succession vacante de de M. [C] [O].

Par lettre du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » a mis en demeure le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes de payer la somme de 13.254,58 euros de charges de copropriété dues au 13 septembre 2024.

Par acte du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » situé [Adresse 6] et [Adresse 10] a fait assigner le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes en sa qualité de curateur des successions vacantes de [X] [T] et [C] [O] aux fins d’obtenir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes suivantes :

13.640,05 euros de charges de copropriété arrêtées au 15 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens en ce compris le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n 96-1080 du 12 décembre 1996.

Assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes en sa qualité de curateur des successions vacantes de [X] [T] et [C] [O], n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 janvier 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » produit :

le relevé de propriété démontrant que [X] [T] et [C] [O] étaient propriétaires des lots n 33, 64 et 118 de l’état descriptif de division de l’immeuble,

l’ordonnance sur requête du 25 octobre 2021 au terme de laquelle le Service des Domaines a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de [X] [T].

le jugement du 23 septembre 2022 ayant désigné le Service des Domaines en qualité de curateur à la succession vacante de [C] [O],

le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2017 :

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mars 2018 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2014 au 30/09/2015,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2015 au 30/09/2016,

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2016 au 30/09/2017,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 mars 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2017 au 30/09/2018,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 février 2020 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 avril 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2015, le 30/09/2016, le 30/09/2017, le 30/09/2018, le 30/09/2019, le 30/09/2020, le 30/09/2021, le 30/09/2022, le 30/09/2023,

l’état financier après répartition au 30/09/2015, au 30/09/2016, au 30/09/2017, au 30/09/2018, au 30/09/2019, au 30/09/2020, au 30/09/2021, au 30/09/2022, au 30/09/2023,

les appels de provisions adressés à [X] [T], à [C] [O] et au Service des Domaines,

une mise en demeure de payer la somme de 13.254,58 euros de charges de copropriété adressée au Service des Domaines par lettre du 13 septembre 2024,

un relevé de compte débiteur de la somme de 13.640,05 euros au 15 octobre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 13.640,05 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

des frais de mise en demeure d’un montant de 18 euros le 06/01/2015, d’un montant de 18 euros le 25/03/2019, d’un montant de 18 euros le 09/05/2019, d’un montant de 21,60 euros le 13/09/2024,

des frais de mise au contentieux d’un montant de 100 euros le 30/07/2019, d’un montant de 120 euros le 15/10/2024,

des frais d’assignation d’un montant de 600 euros le 01/08/2019,

des frais d’huissier d’un montant de 60 euros le 29/10/2020,

des frais d’accusé de réception d’un montant de 6,91 euros le 13/09/2024,

le tout pour un montant total de 962,51 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou de frais de mise au contentieux, ou de frais d’assignation, ou encore des frais d’huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 18 euros, étant observé que des actes ont été accomplis à perte pendant plusieurs années puisque les copropriétaires étaient décédés respectivement en 1995 et 2010.

Si le Service du Domaine chargé d’administrer et de liquider la succession doit acquitter les dettes et charges héréditaires et n’est tenu, en vertu de l’article 810-4 du code civil, au paiement des dettes qu’à concurrence de la valeur des biens recueillis, cela ne fait pas obstacle à sa condamnation en qualité de curateur aux successions vacantes à charge pour lui de réaliser l’actif des successions.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 12.695,54 euros, arrêtée au 15 octobre 2024, que le Service des Domaines sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 novembre 2024 valant mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, le Service des Domaines sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement étant à la charge du créancier sans qu’il puisse y être dérogé, la demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur aux successions vacantes de [X] [T] et [C] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » situé [Adresse 8] la somme de 12.695,54 euros de charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur aux successions vacantes de [X] [T] et [C] [O], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » situé [Adresse 7] [Adresse 10] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 15] » situé [Adresse 7] [Adresse 10] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE le Service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes, en sa qualité de curateur aux successions vacantes de [X] [T] et [C] [O], aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT