MINUTE N°25/02999

DOSSIER N° RG 25/00359 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6UK

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : Maître Marie-pierre NOUAUD de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [Y] [I]

2 rue Descoubet

Esc 4 Etag 1 Appt 1 Imm Pierre auguste renoor

76500 ELBEUF

Comparant

Mme [W] [K]

Rue de Jussieu

Appt 101 immeuble marguerite

76410 CLÉON

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 avril 2018, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] un local à usage d’habitation situé 2, Rue Jules Descoubet (Imm. Pierre Auguste Renoir – Esc 4 – Appt 001) à ELBEUF 76500, pour un loyer mensuel de 364,61€, outre une avance sur charges.

Par courrier du 07 juillet 2023, Madame [W] [K] a donné congé du logement.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] le 6 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.906,23 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation en date du 21 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, à titre subsidiaire en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonne l’expulsion sans délai de Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme de 1.367,65€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 7 juillet 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir  ;

— condamne Monsieur [Y] [I] à lui payer la somme de 2.853,59€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 4 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamne Monsieur [Y] [I] à lui payer les pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant ;

— condamne Monsieur [Y] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 6 novembre 2024, de l’assignation et de la dénonciation de l’assignation au Préfet ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement du 6 novembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 22 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif dirigée contre Monsieur [Y] [I] à la somme de 6.404,93€ selon décompte arrêté au 09 septembre 2025.

Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par Monsieur [Y] [I].

À l’audience, Monsieur [Y] [I], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 130€. Il fait état de sa bonne foi et de difficultés financières.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Madame [W] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [K] citée à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPH HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 6 novembre 2024, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 2.906,23 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Il est acquis aux débats que Madame [K] a quitté le logement, de sorte que seul Monsieur [I] occupe les lieux.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [Y] [I] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité entre colocataires doit prendre fin 6 mois après la date d’effet du congé.

Cependant, cette disposition ne s’applique pas aux logements conventionnés (art 40 III de la même loi), ce qui est le cas du logement en l’espèce, pour lesquelles la clause contractuelle doit être appliquée.

En l’espèce, le contrat prévoit une solidarité d’un an à compter de la réception par le bailleur de la lettre de congé.

Madame [W] [K] a donné congé du logement à compter du 07 juillet 2023. Elle sera par conséquent condamnée au paiement des sommes dues arrêtées au 07 juillet 2024.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 7 juillet 2024, Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] demeurent redevables de la somme de 322,80€ au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

En outre, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 09 septembre 2025, Monsieur [Y] [I] demeure redevable de la somme de 6.082,13€ au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] ne contestent pas le montant réclamé selon le décompte produit.

L’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que, “aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais dits « OPS », pour un montant total de 76,20€, dont 30,48€ facturés avant le 07 juillet 2024, puis 45,72€ facturés postérieurement.

Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [Y] [I] le 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête SLS et OPS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022. Il n’est toutefois justifié d’aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 292,32€ et Monsieur [Y] [I] seul la somme de 6.036,41€, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [I] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 130€ par mois. Le bailleur y est opposé. Il ressort de l’étude du décompte locatif que si Monsieur [I] a effectué un règlement de 1.000 euros le 27 juin 2025, les deux prélèvements suivants ont été rejetés et il n’a donc pas repris le versement intégral du loyer courant alors que c’est une condition imposée par la loi. Il convient de relever qu’avant le versement du mois de juin, il ne versait que 200€ par mois de loyer, ce qui ne couvrait pas le loyer intégral.

En l’espèce, le locataire a cessé de régler son loyer depuis plusieurs mois sans présenter aucune proposition d’apurement de l’arriéré. En outre, ses revenus apparaissent insuffisants à couvrir le seul loyer. Enfin, aucune amélioration n’est envisagée.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [Y] [I] sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 novembre 2024, de l’assignation du 21 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 octobre 2024 et 25 février 2025;

Condamnés aux dépens, Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 avril 2018 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] d’autre part, concernant les locaux situés 2, Rue Jules Descoubet (Imm. Pierre Auguste Renoir – Esc 4 – Appt 001) à ELBEUF 76500, sont réunies à la date du 7 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 292,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 07 juillet 2024, échéance proratisée de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 6.036,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 09 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement formulée Monsieur [Y] [I] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 10 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 6 novembre 2024, de l’assignation du 21 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 24 octobre 2024 et 25 février 2025;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE