COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[M] c/ Société CDC HABITAT SOCIAL

MINUTE N°

DU 14 Janvier 2025

N° RG 24/00230 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PN2G

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO Thibault

Copie délivrée

à M^e RUGO Florian

le

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté M^e POZZO DI BORGO Thibault, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Société CDC HABITAT SOCIAL, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e RUGO Florian, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

CDC HABITAT a, selon acte sous seing privé du 02 février 2022 à effet immédiat, donné à bail à [I] [M], un appartement neuf à usage d’habitation, pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 589,64 euros et 101,85 euros de provisions mensuelles pour charges.

Le 19 septembre 2022, [I] [M] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société MACIF.

Un rapport d’expertise amiable a été établi le 24 novembre 2022 par le cabinet SARETEC.

Par procès-verbal du 12 mai 2023 établi par un commissaire de justice, a fait constater le dégât des eaux persistant dans son appartement.

Par acte d’huissier en date du 7 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, [I] [M] a fait assigner CDC HABITAT devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, aux fins de:

— condamner CDC HABITAT à réaliser les travaux nécessaires visant à remédier aux désordres affectant le bien loué situé [Adresse 8],

— juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la décision à intervenir,

— autoriser [I] [M] à suspendre rétroactivement le paiement du loyer et des provisions sur charges du dit logement à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la réalisation effective des travaux,

— condamner CDC HABITAT à payer à [I] [M] la somme de 9.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de jouissance subis,

— condamner CDC HABITAT à lui payer de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais afférents au procès-verbal de constat d’huissier du 12 mai 2023,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 novembre 2024, la [I] [M], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité des prétentions formulées dans l’acte introductif d’instance et sollicité le rejet des prétentions de CDC HABITAT.

CDC HABITAT sollicite:

— la jonction de la présente affaire avec l’instance pendante qu’elle a initiée contre AIC ALLURE et au Syndic [Localité 6] et DELAUNAY sous le numéro RG 24/02563,

— dire que [I] [M] ne justifie pas du caractère prétendument indécent, insalubre ou inhabitable du bien loué par CDC HABITAT,

— dire que [I] [M] ne rapporte pas la preuve du préjudice moral et de jouissance qu’il prétend subir,

— débouter [I] [M] de ses demandes,

— condamner [I] [M] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Après débats en audience publique du 12 novembre 2024, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

[I] [M] souligne que les relations qu’entretient le bailleur avec le promoteur et les assureurs concernés ne sauraient venir justifier l’absence de diligences du bailleur et qu’il n’a pas à subir une jonction avec un autre procédure, qui viendrait le sanctionner en prolongeant d’autant le préjudice qu’il subit du fait des désordres non réparés.

CDC HABITAT fait valoir pour sa part ne pas être resté inactif dans le traitement des désordres signalés par son locataire et que ces désordres sont imputables à la société AIC ALLURE et au syndic, le cabinet [Localité 6] et DELAUNAY.

Il convient de rejeter la demande de jonction et de retenir l’affaire à la présente audience, étant rappelé que l’assignation initiale a été délivrée au défendeur le 7 décembre 2023.

Sur la demande de condamner CDC HABITAT à réaliser les travaux sous astreinte

[I] [M] fait valoir qu’il subit des infiltrations d’eau depuis le 19 septembre 2022 et qu’il a effectué plusieurs demandes et relances auprès de CDC HABITAT, qui a fait preuve d’une inertie totale.

Suite à la déclaration qu’il a faite auprès de son assureur le 19 septembre 2022, le rapport d’expertise amiable a indiqué que le dégât des eaux provenait du locataire du sixième étage et est consécutif à une infiltration par la faïence fissurée de la douche. L’expert constatait un taux d’humidité de 70 % et rappelait que l’immeuble étant encore sous garantie décennale, il appartenait à l’assureur décennal et à l’assureur dommages ouvrages d’intervenir.

CDC HABITAT démontre qu’elle a fait intervenir un plaquiste et un carreleur pour faire cesser les infiltrations le 11 janvier 2023 (courriel du 30 janvier 2023 adressé par [B] [O], salariée de AIC à [L] [T], de CDC et message de [I] [M] du 03 avril 2023 indiquant que « visiblement, le problème n’est toujours pas réglé »)

Elle rapporte également la preuve que les désordres qui ont été de nouveau signalés par son locataire le 3 avril 2023 sont intervenus postérieurement à la période de garantie de parfait achèvement d’un an et que le syndic a dû déclarer le sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage la compagnie ALBINGIA. La dite compagnie a opposé au syndic un refus de garantie au motif qu’elle ne disposait d’aucune preuve d’une mise en demeure adressée à l’entreprise responsable. CDC HABITAT a donc sollicité du syndic de contester ce refus de garantie. Le syndic lui a répondu qu’il l’avait fait par courriel du 12 janvier 2024.

CDC HABITAT rappelle en outre avoir appelé en la cause AIC ALLURE et le syndic, dans une instance pendante.

Il est constant que le 03 avril 2023, [I] [M] a signalé la présence de nouvelles infiltrations, qu’il a fait constater par commissaire de Justice le 12 mai 2023. Ce dernier relève « je constate la présence d’un large spectre d’infiltrations d’eau sur le mur face à la porte d’entrée en cueillie de plafond. Le spectre est visible tant sur le plafond que sur le mur. La peinture est effritée. Je relève la présence d’une fine fissure diagonale en direction d’une mesure face aux dégâts des eaux. Un second spectre d’infiltrations est visible sur le mur situé au-dessus du bac à douche en partie haute. Je me rends ensuite dans le salon. Au-dessus de la cuisine au plafond, sur le côté gauche du mur mitoyen avec la salle d’eau, je relève la présence de claques dans la peinture »

Le 28 novembre 2023, l’expert a constaté que les dommages de l’appartement occupé par [I] [M] provenaient de l’appartement occupé par Monsieur [P] en raison de « l’absence d’un joint étanche sous la porte de douche » Il mentionnait alors deux hypothèses, soit rechercher pourquoi ce joint silicone était manquant, soit partir sur le principe qu’il appartenait à l’occupant des lieux d’entretenir ses joints. Dès que ces menus travaux seraient réalisés dans l’appartement de Monsieur [P], il conseillait à la mutuelle d’ouvrir un nouveau dossier sur la garantie DDE afin de prendre en charge les dommages subis par l’appartement de [I] [M].

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il doit également entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 1719 et 1720 du Code civil disposent que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

Il est constant que [I] [M] a pris un bail logement neuf. Il est inexact de dire qu’aucuns travaux n’ont été réalisés depuis le 19 septembre 2022, date à laquelle il a constaté les premières infiltrations. Pour autant, il est démontré par les pièces du dossier que les désordres, initialement réparés, sont réapparus et qu’ils persistent. Alors qu’il a signalé leur réapparition dès le 03 avril 2023, des échanges ont eu lieu avec son bailleur tout au long de l’année 2023, sans qu’une solution lui soit apportée.

Il convient donc de faire droit à la demande de [I] [M] de condamner CDC HABITAT à réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant le bien loué.

La défenderesse n’ayant pas fait preuve d’inertie depuis la déclaration faite par son locataire de l’existence de désordres, il n’apparaît pas nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur la demande d’autoriser [I] [M] à suspendre rétroactivement le paiement des loyes et provisions sur charges

[I] [M] prétend qu’il subit un dégât des eaux qui l’empêche de jouir de son appartement, qu’aucune réparation n’a été réalisée et que cette situation est inacceptable compte tenu des délais écoulés depuis l’apparition du dégât des eaux le 19 septembre 2022.

La défenderesse rétorque à juste titre qu’elle a fait procéder à des réparations au mois de janvier 2023 et que son locataire lui a fait part de nouveaux désordres le 3 avril 2023.

Elle a par ailleurs répondu le 20 juin 2023 au courrier que son locataire lui avait adressé le 3 juin 2023, par lequel ce dernier la mettait en demeure de réaliser les travaux et de l’indemniser à hauteur du préjudice subi. Elle lui indiquait alors qu’elle avait de nouveau demandé au promoteur d’intervenir dans le logement A603 (logement du voisin occupant l’appartement au-dessus de celui de [I] [M])

Si la défenderesse n’est pas restée inactive, [I] [M] a subi des désordres entre le 19 septembre 2002 et le mois de janvier 2023 puis à nouveau à compter du 3 avril 2023 jusqu’à ce jour. Des échanges se sont poursuivis pendant l’année 2023, certains promettant une solution rapide, sans que les désordres ne soient finalement réparés.

Les éléments du dossier ne permettent cependant pas d’affirmer que le logement est indécent ou inhabitable ainsi que le prétend [I] [M]. La demande de l’autoriser à suspendre rétroactivement le paiement des loyers et charges ne peut donc prospérer.

En revanche, l’occupation des lieux loués dans de telles conditions engendre un préjudice qu’il convient de réparer comme indiqué ci-dessous.

Sur la demande de dommages intérêts

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

[I] [M] sollicite la condamnation de CDC HABITAT au paiement de la somme 9.800 € à titre de dommages intérêts, correspondant à une somme forfaitaire de 700 euros pendant quatorze mois.

Il fait valoir à juste titre qu’il doit vivre dans un appartement humide et sujet à moisissures, étant rappelé que s’agissant d’un logement de type 2, la cuisine et la salle de bains sont affectées par ces désagréments.

Est par ailleurs démontrée l’existence d’un préjudice lié aux contraintes administratives et au temps consacré à la gestion du sinistre (expertises, constat de commissaire de Justice, messages multiples envoyés à CDC notamment)

Ce préjudice moral et de jouissance est apprécié à hauteur de 3.080 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, CDC HABITAT, partie perdante, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat par commissaire de Justice du 12 mai 2023.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il apparaît équitable de condamner CDC HABITAT à ce titre au paiement de la somme de 1.500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de joindre la présente instance avec l’instance pendante devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice sous le numéro RG 24/02563 initiée par CDC HABITAT à l’encontre de la société AIC ALLURE et BORNE et DELAUNAY;

CONDAMNE CDC HABITAT à réaliser les travaux nécessaires visant à remédier aux désordres affectant le bien loué à [I] [M], situé [Adresse 8],

REJETTE la demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard qui commencera à courir un mois après la signification de la décision à intervenir;

REJETTE la demande visant à autoriser [I] [M] à suspendre rétroactivement le paiement du loyer et des provisions sur charges du dit logement à compter du 1er décembre 2023 jusqu’à la réalisation effective des travaux;

CONDAMNE CDC HABITAT à payer à [I] [M] la somme de 3.080 € au titre du préjudice moral et de jouissance;

CONDAMNE CDC HABITAT à payer à [I] [M] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE CDC HABITAT au paiement des dépens, comprenant le coût du constat par commissaire de Justice du 12 mai 2023;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu à l’écarter.

La greffière Le juge