N° RG 24/00244 – N° Portalis DB2I-W-B7I-CWSE N° Minute :

POLE CIVIL 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VILLEFRANCHE [Localité 1]

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

PIECES DELIVREES

Copie certifiée conforme + titre exécutoire + retour dossiers le

à :

— M^e Laurent DUZELET

— M^e Denis QUENSON

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [R], né le 04 Juin 1968 à NEUILLY SUR SEINE (92), demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

Madame [Q] [J], née le 10 Octobre 1971 à VILLEFRANCHE SUR SAÔNE (69), demeurant [Adresse 1], représentée par M^e Laurent DUZELET, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [O] [M] veuve [Y], née le 28 Juin 1960 à BRIEY (54), demeurant [Adresse 2], représentée par M^e Denis QUENSON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 1223, substitué par M^e LEURAT

Madame [W] [Y], née le 23 Juin 1981 à CLERMONT FERRAND (63), demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Denis QUENSON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 1223, substitué par M^e LEURAT

Monsieur [U] [Y], né le 31 Août 1984 à NANTES (44), demeurant [Adresse 4], représenté par M^e Denis QUENSON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant – Toque 1223, substitué par M^e LEURAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Romuald DI NOTO, régulièrement désigné en qualité de Juge Unique conformément aux dispositions des articles L.212.1, L.212-2 et R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire.

GREFFIERS: Lors des débats : Dorothée PERRIN

Lors du prononcé : Corinne POYADE

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025, tenue à Juge Unique, en l’absence d’opposition des avocats régulièrement avisés.

PRONONCÉ :

Renvoyé, pour plus ample délibéré, à la date du 15 Janvier 2026, indiquée par le Président.

JUGEMENT :

Prononcé le quinze Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au Greffe par Romuald DI NOTO, qui l’a signé avec Corinne POYADE, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 17 octobre 2022, Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] ont fait l’acquisition auprès de l’indivision [Y], composée de Madame [O] [Y] née [M], de Madame [W] [Y] et de Monsieur [U] [Y], d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 2] pour un prix de 584. 850 € outre 14.150 € de meubles soit un prix global de 599.000 €.

Suivant courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 29 novembre 2023, Monsieur [F] [R] et Madame [O] [J] ont mis en demeure l’indivision [Y] prise en la personne de Madame [O] [Y] de les indemniser à hauteur de 52.822,56 € sur le fondement de la garantie des vices cachés. Aux termes de ce courrier, les acquéreurs indiquaient avoir été alertés par leurs voisins au cours du printemps 2023 de ce que le mur de clôture situé en limite nord de leur propriété, faisant également office de mur de soutènement, « présentait une importante fissure structurelle laquelle ne pouvait être observée du côté de la propriété vendue en raison de la présence de végétation ni de la voie publique ».

Suivant courrier officiel de son conseil en date du 13 décembre 2023, Madame [O] [Y] a indiqué n’avoir jamais eu connaissance de cette fissure et à tout le moins que celle-ci ne rendait pas le bien impropre à sa destination.

Les conseils des parties ont de nouveau échangé suivant courriers des 18 décembres 2023 et 20 décembre 2023 sans parvenir à trouver un accord.

Suivant acte de l’ huissier de justice en date des 01er mars 2024, 05 mars 2024 et 07 mars 2004, Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] ont fait assigner Madame [O] [Y] née [M], de Madame [W] [Y] ainsi que de Monsieur [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône.

L’affaire a été appelée pour la première fois lors de la conférence du 4 avril 2024 et a fait l’objet de renvois successifs en vue de sa mise en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025, la date limite du dépôt des dossiers étant fixée au 20 octobre 2025 et l’audience de plaidoirie au 17 novembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA, Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] demandent au tribunal de :

–déclarer leur action recevable et bien fondée,

–à titre principal, condamner solidairement Madame [O] [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] au titre de leur garantie des vices cachés à leur restituer la somme de 52 822,56 € correspondants au coût de remise en état du bien,

–à titre subsidiaire, condamner Madame [O] [Y] au titre de sa garantie des vices cachés, à leur restituer la somme de 52 822,56 € correspondant au coût de la remise en état du bien,

En tout état de cause :

–rejeter l’intégralité des demandes de l’indivision [Y],

–condamner in solidum Madame [O] [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] à leur verser la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Se fondant sur les articles 1641 et 1643 du Code civil, les demandeurs estiment que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés des vendeurs sont réunies y compris en présence d’une clause d’exonération de garantie. Ils font valoir que l’existence du vice au jour de la vente du 17 octobre 2022 n’est pas contestable dès lors que Madame [O] [Y] aurait affirmé par messages écrits que le muret aurait été fragilisé après des travaux entrepris par ses voisins en 2018 ou 2019. Cette antériorité serait également attestée par Monsieur [C], propriétaire du fonds voisin depuis lequel la fissure serait visible, lequel affirme avoir eu un échange téléphonique sur le sujet avec Madame [O] [Y] au cours du mois d’octobre 2018.

Ils exposent en outre avoir fait procéder à un constat d’huissier de justice le 11 juin 2024 et qu’il résulterait notamment de ce constat que le mur litigieux serait incliné en direction du fonds [C], présenterait des fissures au niveau des liaisons des parpaings ainsi qu’une importante cassure en diagonale avec débris de parpaings.

S’agissant de la gravité du vice dont ils se prévalent, les demandeurs font valoir que celle-ci résulte des photographies versées aux débats, montrant une fissure de plusieurs centimètres ainsi qu’un décalage des parpaings du fait de la poussée. Ils soutiennent que, s’ils avaient eu connaissance de ce vice affectant non un simple muret de clôture mais un mur remplissant une fonction de soutènement, dont l’entretien incombe au propriétaire du fonds soutenu à savoir les acquéreurs, ils n’en auraient pas offert le même prix.

Ils expliquent ne pas avoir pas informés par les vendeurs de l’existence de ce vice antérieurement à la signature de la vente, alors que Madame [O] [Y] aurait « parfaitement daté l’apparition de désordres à la réalisation de travaux de la maison voisine indiquant qu’elle n’avait rien constaté avant ce qui, a contrario implique qu’elle en a eu connaissance à ce moment-là », de sorte que la connaissance du vice par les vendeurs serait établie, ce qui ferait échec à la clause d’exonération des vices cachés. Ils ajoutent que l’antériorité des fissures par rapport à la vente résulte également de photographies réalisées par les époux [C] au moment des travaux réalisés sur leur fonds, soit entre les mois d’octobre 2018 et mars 2019.

S’agissant du moyen de défense des vendeurs imputant les fissures du mur à un mouvement du sol lié à la sécheresse, les acquéreurs font valoir que s’il était avéré ce phénomène serait antérieur à la vente, de sorte qu’il appartenait à l’indivision [Y] de procéder à une déclaration auprès de leur assureur au titre de l’arrêté publié le 17 juillet 2019.

Le demandeur explique enfin que, selon la société de maçonnerie qu’ils ont sollicitée, la remise en état du mur passerait par la démolition du mur existant et sa reconstruction eu égard à sa fonction de soutènement, de sorte que le coût des travaux s’élèverait à 52 822,56 €.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA, [O] [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] demandent au tribunal de :

–à titre principal, débouter Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] de l’intégralité de leurs demandes,

–à titre subsidiaire, débouter Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] de l’intégralité de leurs demandes contre Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y],

En tout état de cause,

–condamner Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] à payer à Madame [O] [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

–condamner Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Les défendeurs font tout d’abord valoir que le vice caché invoqué par les acquéreurs ne correspond pas à une fissure affectant un mur de la maison vendue, mais constituerait un désordre mineur affectant un muret de clôture mitoyen n’engendrant aucune impropriété à destination de la chose vendue et n’en diminuant pas l’habitabilité. Ils estiment également que seule une infime partie du mur est endommagée (2,5 mètres sur une longueur totale de 41 mètres), de sorte que le vice allégué ne saurait justifier l’importance des travaux envisagés ou rendre le bien vendu impropre à sa destination.

S’agissant de l’antériorité du vice, les défendeurs contestent que les messages échangés au cours du mois de juillet 2018 entre Madame [O] [Y] et les acquéreurs puissent constituer la preuve de l’existence des fissures litigieuses antérieurement à la vente et de ce que les fissures constatées au cours de l’année 2023 seraient la conséquence des travaux réalisés par les époux [C] sur le fonds voisin. Ils font valoir que les fissures pourraient tout aussi bien être la conséquence des fortes sécheresses survenues postérieurement à la vente et ayant fait l’objet d’arrêtés municipaux et de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, de sorte qu’il incombait aux acquéreurs de déclarer ce sinistre auprès de leur assureur dans un délai de 30 jours à compter de l’arrêté. Ils soutiennent par ailleurs que les photographies réalisées par Monsieur [C] et produites par les demandeurs ne permettent pas de distinguer la moindre fissure ou anormalité sur le mur mitoyen, de sorte que l’attestation établie par Monsieur [C] selon laquelle il prétend avoir alerté Madame [O] [Y] en octobre 2018 s’agissant de l’existence de larges fissures et de l’inclinaison du mur s’en trouve privée de crédit.

Les défendeurs estiment en outre que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice caché dès lors qu’ils se contenteraient de verser aux débats trois photographies estimées non probantes car ne précisant ni la date de leur réalisation ni l’endroit du mur concerné. S’agissant du constat d’huissier de justice du 11 juin 2024, les défendeurs soutiennent qu’il ne permet pas de faire la preuve d’un désordre qui aurait existé dix-huit mois plus tôt.

Au visa de l’article 1643 du Code civil, les consorts [Y] se prévalent en outre de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés en cas de non-connaissance de ceux-ci par le vendeur figurant à l’acte de vente du 17 octobre 2022. Il est souligné que Madame [O] [Y], qui résidait dans la maison, n’a aucune compétence en matière immobilière, et qu’il en va de même de ses enfants. S’agissant de la connaissance du vice caché que les vendeurs auraient pu avoir, les défendeurs soutiennent que Madame [Y] a indiqué dans un échange de SMS que la fissure pouvait avoir été causée par les travaux de remblaiement de terre réalisés par son voisin au cours de l’année 2018 ou 2019, sans reconnaître avoir eu connaissance de ladite avarie, qui n’était pas visible depuis sa propriété. À titre subsidiaire, les consorts [Y] font valoir que la clause d’exclusion des vices cachés doit s’appliquer à l’égard des enfants de Madame [O] [Y] dans la mesure où la preuve de la connaissance du vice doit être rapportée s’agissant de chaque vendeur pris individuellement, et que tel n’est pas le cas concernant Monsieur [U] [Y] et Madame [W] [Y].

S’agissant de la demande indemnitaire présentée par les acquéreurs, les consorts [Y] soutiennent qu’il n’est pas démontré que la fissure ne peut pas être simplement rebouchée et qu’il serait nécessaire de détruire l’intégralité du mur afin de le reconstruire. Ils ajoutent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la fonction de soutènement jouée par le mur litigieux.

La clôture de la mise en état a été prononcée suivant ordonnance du 1er avril 2025. La date limite pour le dépôt des dossiers a été fixée au 20 octobre 2025, et l’audience de plaidoirie au 17 novembre 2025.

A l’issue des plaidoiries, le délibéré a été fixé au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

• Sur la demande fondée sur la garantie des vices cachés :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même code énonce que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même» et l’article 1643 dispose qu’il « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’acte authentique de vente en date du 17 octobre 2022 comporte en sa page 14 la clause suivante intitulée « ÉTAT DU BIEN » :

« L’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,

• des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

• ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».

***

Afin de démontrer l’existence d’un vice caché affectant le mur de soutènement situé en limite Nord de la propriété qu’ils ont acquise des consorts [Y], Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] produisent des photographies présentées comme représentant le mur litigieux vu depuis le fonds de leur voisin Monsieur [C], certaines d’entre elles n’étant pas datées (pièce n°2) tandis qu’il est indiqué par les demandeurs que d’autres, peu exploitables, remontent à la période d’octobre 2018 à mars 2019 (pièce n°12).

Ils se prévalent également d’un constat dressé le 11 juin 2024 à leur demande par un commissaire de justice (pièce n°10). Ce document fait état des éléments suivants :

« La haie située sur la propriété des requérants est d’une épaisseur d’environ 1,50 mètre.

Le mur, situé à l’arrière de cette haie, ne dépasse que de quelques centimètres sur le terrain des requérants.

Afin d’avoir un accès visuel à l’ouvrage, il est nécessaire de se rendre sur les propriétés des voisins situés en aval du terrain des requérants.

(…)

En premier lieu, nous nous rendons chez Monsieur [I] [C] dont la propriété est située au [Adresse 6] à [Localité 2].

(…)

Je peux constater que le mur est constitué de quatre rangées de parpaings ; un trou dans un des moellons permet de constater qu’il n’y a aucun ferraillage ni ciment à l’intérieur.

Sur une première partie du mur, j’observe une inclinaison de l’ouvrage.

En me dirigeant vers l’Ouest, des fissures apparaissent au niveau des liaisons des parpaings.

En direction de l’Ouest, avant la clôture séparant les tènements « [C] » et « [V] », le mur présente une importante cassure en diagonale avec un bris de parpaings.

La partie de mur située au-dessus de la cassure se désaxe de la base du mur, créant un chevauchement et une inclinaison vers la pente.

Sur le poteau de la clôture séparant les propriétés « [C] » et « [V] », la partie inférieure du mur « [R] » n’exerce aucune pression sur le poteau.

À l’inverse, le mur s’appuie contre la clôture dans sa partie supérieure du fait de son affaissement.

Nous nous rendons ensuite au [Adresse 7] à [Localité 2] au domicile des consorts « [V] ».

Il apparaît, sur la partie Est du mur en parpaing, près des panneaux séparant les tènements « [C] » et « [V] », que dans la continuité du mur des époux [R], la rangée supérieure de moellons se décroche et forme une avancée par rapport au reste de l’ouvrage.

Ce phénomène est visible sur une longueur d’environ 2,50 mètres.

Plus loin, le mur ne présente pas de désordre mais je constate qu’une rangée supplémentaire de moellons rehausse l’ouvrage ».

S’agissant de la connaissance alléguée du vice caché par les consorts [Y] au moment de la vente, les demandeurs estiment que leur pièce n°3 permet d’établir celle-ci dès lors que, dans le cadre d’un échange de SMS en date du 18 juillet 2023, Madame [O] [M] veuve [Y] a indiqué par écrit que le mur litigieux « a été fragilisé après les travaux de [l]a maison » de Monsieur [C], propriétaire du fonds voisin, en « 2018 ou 2019 ».

Enfin, le chiffrage de la demande présentée par Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] repose sur un devis établi le 11 octobre 2023, proposant la destruction totale du mur puis sa reconstruction pour un montant total de 52.822,56 € TTC.

Si ces éléments permettent de conclure à l’existence d’un vice affectant le mur de soutènement litigieux, ils ne suffisent pas à démontrer que les conditions requises par les articles 1641 et suivants du code civil sont réunies en l’espèce.

Il ressort en effet des pièces produites par Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] que les désordres affectent une partie limitée du mur, dont la longueur totale est de 40 mètres linéaires comme précisé au devis produit ; ainsi, s’agissant des désordres visibles depuis la propriété des époux [V], le commissaire de justice indique qu'« il apparaît, sur la partie Est du mur en parpaing, près des panneaux séparant les tènements « [C] » et « [V] », que dans la continuité du mur des époux [R], la rangée supérieure de moellons se décroche et forme une avancée par rapport au reste de l’ouvrage. Ce phénomène est visible sur une longueur d’environ 2,50 mètres ». Quant aux désordres constatés depuis le fonds des époux [C], l’imprécision des mentions portées au constat fait obstacle à la caractérisation de leur ampleur. Aucune expertise n’est produite par les demandeurs afin d’étayer et préciser ces éléments, pas plus que pour conforter la demande tendant à la destruction totale du mur suivie de sa reconstruction, à l’exclusion de toute mesure de consolidation.

Eu égard à ces développements, Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] ne démontrent pas que le bien acquis des époux [Y] est affecté d’un vice le rendant impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuant tellement cet usage qu’ils n’auraient pas fait l’acquisition, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’ils l’avaient connu.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés.

• Sur les mesures de fin de jugement :

— Sur les dépens

L’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

***

Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J], qui succombent à la présente instance, en supporteront les entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile énonce que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 % ».

Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] seront condamnés à payer la somme totale de 3.500 € à Madame [O] [M] veuve [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, susceptible d’appel, après débats en audience public et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés et formée à l’encontre de Madame [O] [M] veuve [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] à payer à Madame [O] [M] veuve [Y], Madame [W] [Y] et Monsieur [U] [Y] la somme totale de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [R] et Madame [Q] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit, pourvue de l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier, Le Juge