TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 29]

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N° RG 24/52475 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FNY

AS M N° : 10

Assignation du :

03 Avril 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 décembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], représenté par son syndic, la société [28], SAS

[Adresse 12]

[Localité 14]

représentée par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS – #P0056

DEFENDERESSES

S.N.C. [Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 3]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de PARIS – #G0608

S.A.S. [23]

[Adresse 15]

[Localité 16]

représentée par Maître Philippe BIARD de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS – #R0146

DÉBATS

A l’audience du 13 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

La société [Adresse 1] est propriétaire du lot n°2 dans l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 31] qu’elle a donné à bail commercial à la société [23] ([36]), suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2023.

Exposant que la société [37] a entrepris des travaux d’ampleur au sein du lot n°2 sans qu’aucune autorisation n’ait été sollicitée de l’assemblée générale des copropriétaires et a refusé de transmettre tout document technique quant à la nature des travaux réalisés et qu’elle exerce désormais au sein des locaux une activité de locations de courtes durées contraire à la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société [21] Paris (ci-après, le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble »), a, par actes de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, fait assigner la société [Adresse 35] et la société [23] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, la communication, sous astreinte, du descriptif des travaux, des plans des travaux, et notamment des fluides, des nomes et assurances des sociétés intervenants au chantier, du nom du BET et la communication de l’étude préalable qui a dû être réalisée et l’état des lieux réalisés chez les avoisinants et la désignation d’un commissaire de justice.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 25 avril 2024, a fait l’objet d’un renvoi avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la formation. Les parties étant entrées en médiation, l’affaire a fait l’objet, par la suite, de plusieurs renvois.

La médiation ayant échoué, l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 novembre 2025.

Lors de cette audience, dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 9, 14 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  – Condamner in solidum la SNC [Adresse 1] et la SAS [23], sous astreinte ferme et définitive de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à justifier des travaux réalisés dans le lot n° 2 par la communication des éléments suivants :

— Descriptif des travaux,

— Plans des travaux, et notamment des fluides,

— Noms et Assurances des sociétés intervenants au chantier,

— Note de calcul plomberie et électricité (Bureau d’études Fluides),

— Visa de la commission de sécurité de la préfecture de police pour une exploitation d’une activité de sommeil (type O),

— Etat des lieux réalisé chez les avoisinants.

Se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées,

Désigner tel commissaire de justice agissant en tant que mandataire de justice qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président aux fins de se rendre dans le lot n° 2 de la copropriété du [Adresse 10] situé au 1er étage avec au besoin l’assistance d’un serrurier, d’une autorité de police, requis pour assister au déroulement des opérations, et à y procéder aux constatations suivantes :

— Se faire communiquer toutes les pièces nécessaires à la compréhension des travaux réalisés,

— Consigner la liste des travaux réalisés par la SAS [23], les décrire et indiquer si des parties communes (murs porteurs, canalisations communes etc.) ont été impactées,

— Constater la présence notamment de tout équipement permettant d’exercer l’activité d’hébergement de courtes durées,

— Documenter le procès-verbal de constat de photographies détaillées de l’ensemble du lot n° 2, Constater que les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale préalablement à leur réalisation,

— Procéder à toute investigation utile à l’accomplissement de sa mission, notamment en entendant tout sachant, Procéder à toute constatation utile sur les conditions dans lesquelles sont ou seront occupés les lieux litigieux,

Et de manière générale, effectuer toutes constatations nécessaires à établir l’étendue des travaux réalisés par la société SAS [23]. Débouter la SNC [Adresse 1] et la SAS [23] de toutes demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Condamner in solidum la SNC [Adresse 1] et la SAS [23] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum la SNC [Adresse 1] et la SAS [23] aux entiers dépens de l’instance. Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, applicable sur minute et avant même enregistrement. "

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société [Adresse 1] a demandé au juge des référés de :

«  SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 10]

A titre principal, en application de l’article 771 du CPC, CONSTATER ET DECLARER le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Paris incompétent au profit des Juges du fond pour recevoir les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] compte tenu de la saisine préalable au fond du Tribunal Judiciaire de Paris par acte en date du 23 février 2024 (procédure enrôlée sous le RG n°24/02832) portant sur des contestations identiques ou similaires sur le lot n°2 ;

A titre subsidiaire, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 10] de toutes ses demandes à l’encontre de la SNC [Adresse 1] compte des contestations sérieuses qui s’opposent à ces demandes et compte tenu de l’impossibilité pour la SNC [Adresse 1] de communiquer des pièces supplémentaires au syndicat des copropriétaires autre que celles communiquées par la société [23] ;

SUR LES DEMANDES A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE [23] DIRE la SNC [Adresse 1] bien fondée dans toutes ses demandes ;

DEBOUTER la société [23] de toutes ses demandes ;

REJETER l’exception d’irrecevabilité soulevée par la [23] à l’encontre de la SNC [Adresse 1] ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 mars 2025 au 10 novembre 2025 ;

EN CONSEQUENCE :

ORDONNER l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’Ordonnance à intervenir de la société [23] de tous occupants de son chef des lieux loués portant le lot n°2 situés au 1er étage et des deux emplacements de parking (portant les lots n°112 et 174) situés aux 2ème et 4ème sous-sols de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] ([Adresse 13]), de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs ;

AUTORISER la société SNC [Adresse 1] à expulser la société [23] des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués situés portant le lot n°2 situés au 1er étage et des deux emplacements de parking (portant les lots n°112 et 174) situés aux 2ème et 4ème sous-sols de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] ([Adresse 13]) en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ; ORDONNER la séquestration, aux frais de la société [23] à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

En cas de maintien dans les lieux après l’acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNER la société [23] à payer à la SNC [Adresse 1] une somme provisionnelle principale mensuelle hors taxes et hors charges correspondant au dernier loyer courant, soit la somme mensuelle actuelle de 18.351,67 euros HT, à titre d’indemnité d’occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail ;

En tout état de cause, CONDAMNER la société [23] à payer à la SNC [Adresse 1] la somme provisionnelle de 81.057,96 euros TTC suivant décompte établi par la société [27], gestionnaire de la SNC [Adresse 1], arrêté au 28 octobre 2025 (mois de novembre 2025 inclus) ;

En application des stipulations de la clause résolutoire du bail, obligeant la société [23] à payer à la SNC [Adresse 1] tous frais de procédure, de mise en demeure, frais de conseils, frais d’huissier en ce qui compris les dépenses et frais de levée d’états et de notification, CONDAMNER la société [23] à payer à la SNC [Adresse 1] :

o la somme de 327,64 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 10 octobre 2025 ;

o la somme de 70,25 euros au titre de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions de la société [23] ;

SUBSIDIAIREMENT, si des délais devaient accordés à la société [23], DIRE qu’ils seront caducs de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme ou du non-versement immédiat de la somme fixée à la première échéance dans l’Ordonnance à intervenir et en cas de défaut de paiement 29 SNC [Adresse 2] – 12/11/2025 d’un seul terme de loyers et/ou provisions pour charges courant pendant toute la durée de l’échéancier éventuellement consenti ;

EN TOUTES HYPOTHESES :

CONDAMNER la société [23] à garantir la SNC [Adresse 1] de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 10] ou tout succombant à verser à la SNC [Adresse 1] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance. "

Par écritures déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société [23] a demandé au juge des référés, au visa des articles 145, 835, alinéa 1 et 70 du code de procédure civile, de :

«  1. Sur les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] [Adresse 5]

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé ;

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société [23] ;

2. Sur les demandes formées par la SNC [Adresse 1] à l’encontre de la société [23]

i. A titre principal PRONONCER l’irrecevabilité des demandes formées par la SNC [Adresse 1] à l’encontre de la société [23] à l’occasion de ses conclusions notifiées le 28 octobre 2025 ;

DEBOUTER la SNC [Adresse 1] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société [23] ;

ii. A titre subsidiaire, si par extraordinaire Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PARIS devait juger recevables les demandes de la SNC [Adresse 1] formées à l’encontre de la société [23]

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé ;

DEBOUTER la SNC [Adresse 1] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société [23] ;

iii. A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PARIS qu’il y a lieu à référé sur les demandes de la SNC [Adresse 1] formées à l’encontre de la société [25] les effets de la clause résolutoire à effet du 10 novembre 2025 ;

OCTROYER vingt-quatre (24) mois de délais à la société [23] pour régler le montant de la dette locative en sus des loyers et charges courants ;

DEBOUTER la SNC [Adresse 1] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société [23] ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société [23] ;

DEBOUTER la SNC [Adresse 1] de l’ensemble de ses contestations, demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société [23] ; CONDAMNER toute partie succombant à verser à la société [23] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ".

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Sur l’incompétence du juge des référés

La société [Adresse 1] soulève l’incompétence du juge des référés, exposant avoir fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 23 février 2024 afin de contester la résolution n°2 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 8 janvier 2024 portant sur la décision du syndicat des copropriétaires d’engager la procédure actuelle devant le juge des référés.

Elle argue que les moyens soulevés au fond devant le tribunal judiciaire de Paris portent sur les mêmes contestations que la résolution n°2 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 8 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la présente instance ne vise pas à demander la cessation de l’activité assimilée à l’hôtellerie mais à obtenir la communication de pièces et qu’elle n’est pas soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors qu’elle relève des pouvoirs du juge des référés.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour de la délivrance de l’assignation sous réserve qu’une copie ait été remise au greffe conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la société [Adresse 1] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris en contestation de la résolution n°2 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 8 janvier 2024 ayant autorisé l’engagement d’une action en justice à l’encontre de la société [Adresse 1] et son locataire la société [23], en vue de demander la cessation de l’activité assimilée à de l’hôtellerie.

Toutefois, il ressort du bulletin de procédure en date du 28 février 2024 que le juge de la mise en état n’était pas encore désigné au moment où le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la société [Adresse 1] et la société [23] l’assignation devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, le 3 avril 2024, puisque l’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2024.

Ainsi, au moment où le syndicat des copropriétaires a formulé ses demandes de communication de pièces et de désignation d’un commissaire de justice dans le cadre de la présente instance, le juge de la mise en état n’était pas encore désigné.

En toute hypothèse, il convient de relever que la présente action a été engagée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile en vue d’obtenir la communication par la société [Adresse 1] et la société [23] des pièces relatives aux travaux entrepris par cette dernière en raison des craintes que ceux-ci n’aient porté atteinte aux parties commune de l’immeuble ainsi que la désignation d’un commissaire de justice afin qu’il constate les travaux qui ont été réalisés au sein des locaux et l’activité qui y est exercée.

Dès lors, l’objet de la présente procédure diffère de l’instance au fond actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris et ce d’autant que l’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat par l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, telles les demandes fondées sur l’article 145 du code de procédure civile, en application de l’article 55, alinéa 3, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’appréciation de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, l’exception d’incompétence soulevée par la société [Adresse 1] sera rejetée.

Sur les demandes de communication de pièces et de constat du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société [23] n’a sollicité aucune autorisation pour se raccorder sur les parties communes alors que les travaux réalisés avaient pour objet de créer, au sein du lot n°2, 20 hébergements destinés à de la location de courte durée et ainsi 20 WC, cuisines et douches.

Il expose craindre, en outre, au vu de l’éloignement de certaines canalisations d’eaux usées, l’installation de sanibroyeurs et/ ou pompes de relevage.

Il sollicite, en conséquence, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, compte tenu des indices dont il dispose sur la réalisation de travaux affectant les parties communes, la communication des pièces afférentes à ces travaux et l’établissement d’un procès-verbal de constat contradictoire afin de rapporter la preuve de l’étendue des travaux et de constater ceux affectant les parties communes.

La société [23] expose que les travaux ont été réalisés sous la supervision d’un architecte et n’ont nullement porté atteinte aux parties communes, dès lors qu’ils n’ont pas modifié la structure porteuse existante du bâtiment et qu’aucun nouveau raccordement n’a été réalisé.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun désordre ayant affecté les parties communes consécutivement aux travaux réalisés alors que les travaux sont achevés depuis plus d’un an.

Elle précise ne pas pouvoir communiquer le visa de la commission de sécurité de la préfecture de police pour une exploitation d’une activité de sommeil dès lors que la réglementation [20] ne lui est pas applicable, puisque les locaux ne disposent d’aucun équipement commun et que le régime d’exploitation dont il relève ne présentent pas de caractère d’homogénéité requis pour entrer dans le champ de la réglementation [20].

Elle note, qu’en tout état de cause, la demande de communication de pièces est sans objet, compte tenu de tous les éléments qu’elle a versés aux débats.

Elle soutient, en outre, que la désignation d’un commissaire de justice est inutile, dès lors qu’elle verse deux procès-verbaux de constat établis les 9 janvier 2025 et 25 juillet 2025.

Elle conclut en conséquence au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur l’article 145 du code de procédure civile en l’absence de motif légitime, de nécessité de conserver ou d’établir des preuves et d’utilité de la mesure.

La société [Adresse 1] argue que les travaux réalisés par la société [23] portant uniquement sur les parties privatives, aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est nécessaire et que le syndicat des copropriétaires ne fonde ses demandes que sur des présomptions qui ne sont établies par aucune pièce.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Si l’article 145 du code de procédure civile ne vise expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve de faits ; sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites mais aussi les mesures de production de pièces.

Il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

Enfin, l’article 146 du code de procédure civile aux termes duquel une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve, ne s’applique pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code (Ch. mixte., 7 mai 1982, pourvoi n° 79-12.006, Bull. n° 2 ; 2e Civ., 1er juin 1992, pourvoi n° 90-20.884 ; 2e Civ., 26 octobre 1994, pourvoi n° 93-10.709 ; 2e Civ., 8 mars 2006, pourvoi n° 05-15.039 ; 2e Civ., 10 juillet 2008, pourvoi n° 07-15.369).

L’article 9 I. de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Suivant l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété avec état descriptif de division de l’immeuble sis à [Adresse 32] et [Adresse 4] définit les parties communes à l’article 4 comme étant celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et comme comprenant notamment le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement du sol et les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage central (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l’usage exclusif de ceux-ci).

En outre, ce règlement décrit le lot n°2 comme étant un ensemble de locaux à usage administratif comprenant bureaux et locaux annexes formant un tout desservi par un escalier indépendant reliant le hall d’entrée sur la [Adresse 34] au premier étage avec issue supplémentaire sur l’escalier B et comprenant la totalité du premier étage à l’exception du jardin intérieur aménagé sur la terrasse du rez-de-chaussée ; le tout d’une superficie de plancher de cinq cent trois mètres carrés quinze centième environ.

En l’espèce, il ressort de la copie écran en date du 19 décembre 2023 de la page booking “[Adresse 17], [Localité 29]' produite par le demandeur que sont proposés à la location de courtes durées au [Adresse 4] sur le site booking 21 appartements.

Ainsi, les travaux réalisés par la société [24] qui exerce, suivant son extrait K-bis, l’activité d’hébergements touristiques et autres hébergements de courte durée, location meublée avec prestations, service para hôtelier en loueur meublé – ont consisté à transformer le lot n°2 qui est décrit dans le règlement de copropriété comme étant des locaux à usage administratif comprenant des bureaux et locaux annexes en 21 logements destinés à la location meublée de courtes durées.

Dès lors, si la société [18] en charge de la maîtrise d’œuvre des travaux réalisés par la société [23] au sein du lot n°2 a attesté le 15 novembre 2024 qu’aucun nouveau raccordement n’a été réalisé, le réseau d’évacuation se raccordant aux culottes existantes, compte tenu de la création d’un nombre important de toilettes, douches et cuisines qu’a nécessairement impliquée la transformation de bureaux en 21 appartements, les craintes du syndicat des copropriétaires que la société [23] ait procédé à de nouveaux raccordements sur les canalisations qui sont des parties communes et ait eu recours à l’installation de sanibroyeurs et/ou de pompes de relevage apparaissent légitimes et caractérisent un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à obtenir la communication des pièces afférentes aux travaux ainsi que la désignation d’un commissaire de justice, en présence d’un procès en germe à l’encontre de la société [23] et de la société [Adresse 1] qui n’est pas à ce stade manifestement voué à l’échec.

Il convient à ce titre de rappeler que, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’ils allèguent, ni le bien-fondé de son action future au regard des règles de droit éventuellement applicables au fond mais doit justifier uniquement d’éléments rendant crédibles ses allégations et susceptibles de donner lieu à une action au fond à l’encontre de la société [23] et de la société [Adresse 1], ce qui est le cas en l’espèce.

En outre, les pièces afférentes aux travaux versées par la société [23] – à savoir l’attestation du maître d’œuvre en date du 15 novembre 2024, le rapport final de contrôle technique de la société [33] en date du 15 juillet 2024, la fiche d’auto contrôle établie par la société [19] le 15 mai 2024, l’attestation de conformité de l’installation électrique de consommation en date du 4 juillet 2024, les plans du projet, une note relative à l’évacuation des eaux usées/eaux vannes établie par la société [18] et l’attestation de conformité des travaux de la société [26] en date du 18 novembre 2024 – ne permettent nullement de s’assurer qu’il n’y a effectivement eu aucun nouveau raccordement sur les canalisations, ni recours à l’installation de sanibroyeurs et/ou pompes de relevage, dès lors que ces pièces ne décrivent pas de manière précise les travaux réalisés.

Les procès-verbaux de constat en date des 9 janvier et 25 juillet 2025 ne sont pas non plus de nature à rendre inutiles les mesures de production de pièces et de constat sollicitées par le syndicat des copropriétaires, dès lors qu’ils ont été réalisés de manière non contradictoire à la demande de la société [23], qu’ils ne permettent pas de s’assurer de l’absence de nouveau raccordement sur les canalisations et de recours à l’installation de sanibroyeurs et pompes de relevage et qu’aucun dispositif de couchage n’a été photographié alors que ceux-ci existent nécessairement eu égard aux photographies apparaissant sur l’annonce publiée sur le site booking.

Il convient, en conséquence, de condamner la société [23] à communiquer au syndicat des copropriétaires le descriptif des travaux, les plans des travaux en ce compris les plans des fluides et l’étude du bureau d’étude technique fluide.

Afin d’assurer la bonne exécution de cette condamnation, il est justifié de l’assortir d’une astreinte suivant les termes du présent dispositif.

Il n’y pas lieu, en revanche ,que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée, de sorte qu’elle sera liquidée, conformément à l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, par le juge de l’exécution.

Dans la mesure où il n’est pas établi que la société [Adresse 1] serait en possession de ces pièces, il n’y a pas lieu de la condamner à les communiquer au syndicat des copropriétaires.

En outre, dès lors que le syndicat des copropriétaires n’invoque pas, à ce stade, l’existence d’un désordre résultant de la réalisation des travaux, il n’y a pas lieu d’ordonner à la société [23] de communiquer les noms des sociétés et assurances intervenues sur le chantier non plus que l’état des lieux réalisé chez les avoisinants (dont l’existence n’est au surplus pas établie).

Le syndicat des copropriétaires n’expliquant pas en quoi la production de la note de calcul électricité serait utile, il ne sera pas non plus fait droit à sa demande tendant à ce qu’elle lui soit communiquée.

Par ailleurs, la société [22] indiquant ne pas être en possession d’un visa de la commission de sécurité de la préfecture de police pour une exploitation d’une activité de sommeil, n’ayant pas l’obligation de disposer d’un tel visa, il n’y a pas lieu de lui ordonner la communication de cette pièce.

Il sera enfin fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la désignation d’un commissaire de justice qui aura pour mission de constater l’état du lot n°2 depuis la réalisation des travaux ainsi que ses conditions d’occupation suivant les termes du présent dispositif.

En revanche, le commissaire de justice ne pouvant avoir, conformément à l’article 249 du code de procédure civile, qu’une mission de constatant, les missions tendant à ce qu’il se fasse communiquer les pièces nécessaires à la compréhension des travaux, à ce qu’il consigne la liste des travaux réalisés, les décrive et indique si des parties communes ont été impactées, à ce qu’il constate que les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale préalablement à leur réalisation et procède à toutes investigations sollicitées par le syndicat des copropriétaires seront rejetées, de telles missions excédant sa compétence.

Sur les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 1] à l’encontre de la société [23]

o Sur la demande de garantie

Suivant l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

En l’espèce, aucune condamnation n’étant prononcée à l’encontre de la société [Adresse 1], il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande de condamner la société [23] de la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

o Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et de provision

∙ Sur la recevabilité des demandes

Suivant l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a initialement saisi le juge des référés de demandes tendant à obtenir, à la suite de la réalisation de travaux au sein du lot n°2 appartenant à la société [Adresse 1] et loué à la société [23], la communication de documents afférents à ces travaux et la désignation d’un commissaire de justice.

Or, les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 1] visent à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail la liant à la société [23] à la suite de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2025 dont les causes n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois de sa délivrance et à voir ordonner l’expulsion de la société [23], outre sa condamnation au paiement de provisions au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale.

Dans ces conditions, ces demandes reconventionnelles relatives au non-paiement des loyers dus par la société [23] en application du contrat de bail commercial les liant portant sur le lot n°2 ne présentent pas de lien suffisant avec les demandes originaires du syndicat des copropriétaires qui sont relatives à la communication de pièces et à la désignation d’un commissaire de justice en raison des travaux qui ont été réalisés au sein du lot n°2 appartenant à la société [Adresse 1] et loué à la société [23].

Ces demandes seront, en conséquence, déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile (Cass., 2e Civ., 10 février 2011, pourvoi n° 10-11.774, Bull. 2011, II, n° 34). En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Les dépens de l’instance resteront, en conséquence, à la charge du syndicat des copropriétaires.

Par suite, pour les mêmes raisons, les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société [Adresse 1] ;

Condamnons la société [23] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Adresse 5], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les pièces relatives aux travaux entrepris dans le lot n°2 loué par la société [Adresse 1] suivantes :

— le descriptif des travaux,

— les plans des travaux en ce compris les plans des fluides,

— l’étude du bureau d’étude technique fluide ;

et ce, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejetons le surplus des demandes de communication de pièces ;

Désignons Maître [O] [G], commissaire de justice à [Localité 30], avec faculté de substitution ou d’assistance par tout autre commissaire de justice ou clerc habilité de l’étude, en qualité de constatant, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier, avec le concours de la force publique ou en présence de deux témoins majeurs, avec pour mission de :

— Se rendre dans le lot n°2 appartenant à la société [Adresse 1] et loué à la société [23] situé [Adresse 9] à [Localité 31] ;

— Visiter les lieux loués et constater les conditions d’occupation des lieux ;

— Décrire les lieux et procéder à toute constatation utile sur les travaux qui y ont été réalisés, sur la présence ou non de sanibroyeurs et/ou de pompes de relevage et sur la présence de dispositifs de couchage ;

— Recueillir les déclarations de toutes personnes présentes qui pourraient être utiles sur les travaux réalisés et sur les conditions d’occupation des lieux ;

— Prendre, le cas échéant, toutes photographies utiles ;

Disons que du tout il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice ;

Disons que le commissaire de justice commis procédera à sa mission dans le délai de trois mois à compter de sa saisine ;

Fixons à 900 euros (hors taxes et hors débours) le montant de la provision que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] devra verser au commissaire de justice en avance sur sa rémunération en préalable à tout commencement d’exécution de la mesure conservatoire autorisée ;

Disons que la désignation du commissaire de justice deviendra caduque en l’absence de versement de la provision dans le délai de deux mois à compter de la présente décision ou à défaut de mise à exécution de la décision dans le délai de trois mois suivant ce versement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société [Adresse 1] de condamnation de la société [23] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

Déclarons irrecevables les demandes reconventionnelles de la société [Adresse 1], d’acquisitions de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement de provisions ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] aux dépens ;

Rejetons les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 29] le 18 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ