COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [Z] c/ [N] [P]

MINUTE N°

Du 13 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/04439 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PHXG

Grosse délivrée à

M^e Laure BAUDUCCO

expédition délivrée à

M^e Jean Marc SZEPETOWSKI

le 13 Novembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

treize Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Novembre 2025 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [O] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

DÉFENDERESSE:

Madame [N] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Laure BAUDUCCO de la SELARL BRL – BAUDUCCO – ROTA – LHOTELLIER, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant/postulant

*****

Vu l’exploit d’huissier en date du 12 octobre 2023 par lequel madame [T] [B] épouse [Z] a fait assigner madame [N] [P] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [Z] (rpva 23 septembre 2024) qui sollicite de voir :

Sur le fondement des dispositions des articles 2258 et suivants du code civil,

— FAIRE DROIT à l’action en reconnaissance de prescription acquisitive de la partie de propriété appartenant à l’origine en indivision aux propriétés cadastrées NE [Cadastre 5] et NE [Cadastre 6] laquelle appartiendra à la seule parcelle cadastrée NE n°[Cadastre 6], sa propriété,

— ORDONNER la publication de la présente décision au bureau foncier,

— CONDAMNER la défenderesse à la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts,

— DEBOUTER Madame [P] de l’intégralité de ses moyens fins et conclusions,

— LA DEBOUTER de sa demande reconventionnelle,

— CONDAMNER la défenderesse à la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions de madame [P] (rpva 17 septembre 2024) qui sollicite de voir :

— DEBOUTER Madame [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Madame [Z] à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l’occupation de l’espace commun situé devant ses garages,

— CONDAMNER Madame [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 décembre 2024 fixant la clôture différée au 4 août 2025 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS :

Madame [T] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier au sein d’un lotissement sis [Adresse 12] depuis le mois d’avril 1972.

Elle expose que son acte de vente stipule que "le terrain se trouvant devant le garage … du coté de l’entrée … est commun au lot n° 10 et ne peut servir que de passage ; par suite, ce terrain ne pourra être destiné ni à la construction ni au stationnement ni à l’entrepôt de quoi que ce soit" et qu’il y est spécifié que cette propriété confronte le lot 10 au Nord.

Elle indique que depuis l’origine de son acquisition, elle et son époux utilisent privativement cette partie qui était en indivision avec le lot n°10, située devant leur garage.

Elle ajoute que madame [P] a fait l’acquisition le 2 juillet 2008 de l’ancien lot n° 10 cadastré NE n° [Cadastre 5], et que sur son titre de propriété ne figure aucune mention de la propriété indivise du terrain situé devant son garage.

Elle conclut que depuis son acquisition en 1972, elle et son époux jouissent privativement de la partie de terrain située devant leur propriété, qu’ils y stationnent leurs véhicules, qu’ils l’ont revêtue du même carrelage que le reste de leur propriété, et qu’ils l’entretiennent seuls.

Elle reproche à madame [P] de vouloir passer par la bande de terrain objet de l’indivision initiale, et stationner plusieurs de ses véhicules devant son portail empêchant ainsi l’accès à son

garage.

Elle souhaite obtenir la reconnaissance de la prescription acquisitive de la parcelle située devant son garage, qui a fait l’objet d’une utilisation privative depuis l’origine.

Elle conclut que les biens indivis peuvent s’acquérir par prescription, en cas de possession paisible, publique, continue et non équivoque.

Elle soutient qu’elle jouit publiquement et paisiblement de la partie de terrain revendiqué, que cette jouissance s’accompagne d’actes de possessions manifestant clairement son intention de se comporter comme propriétaire exclusive de la chose (stationnement continu et habituel, modification et aménagement d’un revêtement identique à celui du reste de sa propriété) et qu’elle produit de nombreuses attestations en ce sens.

Elle conclut que la possession n’a pas à être constante et que l’utilisation privative d’une parcelle de terrain ne nécessite pas que la personne l’occupe 24 heures sur 24 et 365 jours par an pendant 30 ans, que les véhicules ne demeurent pas immobiles.

Elle ajoute que madame [P] soutient à la fois que la parcelle litigieuse appartient au lotissement et formalise en même temps une demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation au motif qu’elle serait propriétaire indivis, ce qui est contradictoire.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour avoir voulu attenter à sa propriéé et créer un passage générant des préjudices, avec mis en demeure de cesser le stationnement des véhicules sur la parcelle litigieuse.

En réponse, madame [P] conclut que selon acte de cession notarié en date du 2 juillet 2008, elle est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] cadastrée ND [Cadastre 5], représentant le lot n°10 du lotissement [Adresse 10] réalisé en 1924.

Elle explique que la limite Sud-Est confronte d’une part le garage de la propriété [Z] cadastrée section NE n° [Cadastre 6] (lot n°5 du même lotissement) et d’autre part un espace commun constitué de trottoirs appartenant à la voirie du lotissement, que le statut de l’espace commun situé devant les entrées [P] et [Z], est clairement stipulé dans le titre de propriété [Z] et absent dans l’acte de vente [P]), soit qu’il est commun au lot 10 et ne peut servir que de passage.

Elle indique que la Métropole [Localité 11] Côte d’Azur lui a confirmé que « le trottoir situé devant votre portail est inclus dans l’emprise de l'[Adresse 9] », voie privée ouverte (à l’époque de la réponse) à la circulation publique.

Elle expose qu’un litige est né à compter de l’affichage le 15 juin 2023 par elle-même d’une déclaration préalable accordée le 29 juin 2020 l’autorisant à procéder au changement de son portail, à la mise en place d’un portillon et à la rénovation de son mur de clôture, que madame [Z] a attaqué en référé devant le juge administratif.

Elle indique que par ordonnance en date du 24 août 2023, le juge des référés administratifs a rejeté la requête de Madame [Z] considérant qu’en l’état de l’instruction, aucun des moyens invoqués n’étaient susceptibles de créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté querellé, que la procédure au fond est toujours en cours d’instruction devant le Tribunal Administratif de NICE.

Elle conclut que les époux [Z] stationnent leurs deux véhicules de manière totalement anarchique sur l’espace indivis, quitte à gêner l’accès piéton à sa propriété.

Elle indique que la portion de trottoir revendiquée par la demanderesse fait partie de la voie privée du lotissement en tant qu’accessoire, que le titre de propriété [Z] rappelle en page 4 que l’espace situé devant les entrées des lots 5 ([Z]) et 10 ([P]) est commun aux deux propriétés, et ce depuis 1924, que cette voie privée appartient à l’Association [Adresse 13] [Adresse 10].

Elle ajoute que le fait que madame [Z] ait refait l’enrobé devant son garage et qu’elle y

stationne deux véhicules occasionnellement, ne suffit pas à démontrer un usage exclusif de la parcelle commune.

Elle rappelle qu’elle ne revendique pas de pouvoir stationner son véhicule sur l’espace situé devant le garage [Z], mais simplement de pouvoir passer à pied depuis le portillon réalisé en janvier 2024 dans son propre mur, comme le permet la destination du terrain en cause.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour l’occupation abusive de l’espace indivis, au motif que la demanderesse bloque volontairement l’accès piéton à son portillon en stationnant des véhicules devant.

Sur la demande principale de madame [Z] :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de disposer et de jouir des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Aux termes de l’article 2258 code civil, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aux termes de l’article 2270 du même code, on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession.

Aux termes de l’article 2272 alinéa 1 du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

En l’espèce, le titre de propriété de madame [Z] (daté du 18 mai 1972), produit au débat, est sans équivoque.

Il y est indiqué « observation étant ici faite que le terrain se trouvant devant le garage ci-dessus désigné du côté de l’entrée (côté ouest) est commun au lot n°10 et ne peut servir que de passage ; par suite ce terrain ne pourra être destiné ni à la construction ni au stationnement, ni à l’entrepôt de quoi que ce soit ».

Le côté ouest est celui qui borde l'[Adresse 8] [Adresse 10] comme indiqué plus haut dans l’acte, concernant la description de la propriété acquise par madame [Z] (lot 5).

Cette avenue est une voie privée et fait partie du lotissement [Adresse 10], tel que cela figure dans le cahier des charges du 1er juillet 1924.

La portion de trottoir revendiquée par la demanderesse est donc une partie de la voie privée de ce lotissement.

Sa propriété ne peut donc pas avoir été prescrite par madame [Z] en qualité de propriétaire, sous le seul prétexte qu’elle y stationne ses véhicules depuis longtemps (contrairement à l’interdiction qui en est faite dans son titre de propriété) et qu’elle a refait l’enrobé devant son garage.

Les attestations de témoins produites ne seront donc pas retenues, puisqu’il n’est pas possible de prescrire contre son titre.

En conséquence, madame [Z] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

Sur la demande d’indemnité de madame [P] :

Cette demande d’indemnité pour l’occupation de l’espace situé devant les garages sera rejetée, comme étant non suffisamment étayée.

En effet, il convient de dire que les seules photographies ou « reportage photographique » produits sont insuffisants.

Madame [P] sera donc déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Madame [P] sera déboutée de sa demande au titre de ses frais irrpétibles, s’agissant manifestement d’un conflit de voisinage.

Les dépens seront supportés par madame [Z], qui succombe à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE madame [O] [Z] de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE madame [N] [P] de sa demande d’indemnité pour occupation de l’espace devant les garages et de sa demande au titre de ses frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE madame [O] [Z] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT