TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ROUCH et M^e DROUARD

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e KAHN HERRMANN,

M^e CHAMON et M^e KLINGER

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/11073

N° Portalis 352J-W-B7G-CXWIQ

N° MINUTE :

Assignation du :

23 août 2022

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 18 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [G]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0335

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], représenté par son syndic la société DAUMESNIEL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIME »

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378

S.A. ACTE IARD

Espace Européen de l’Entreprise

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Muriel KAHN HERRMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1167

Madame [S] [P]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Maître Thierry CHAMON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC421

S.A. Assurances du Crédit Mutuel (ACM) IARD, en sa qualité d’assureur de Madame [S] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L192

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 09 avril 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 18 avril 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

M. [D] [G] et Mme [N] [O] sont propriétaires d’un appartement, assuré auprès de la société Acte IARD, situé au deuxième étage de l’immeuble du [Adresse 9] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété, occupé par Mme [K] [G].

Mme [S] [P] est pour sa part propriétaire de l’appartement situé au troisième étage, assuré auprès de la société ACM IARD .

En 2018, 2019 et 2020 l’appartement occupé par Mme [G] a subi des dégâts des eaux, dont la responsabilité a été attribuée aux installations du logement de Mme [P], ce sinistre ayant également endommagé les parties communes de l’immeuble.

Dans son rapport en date du 08 juillet 2019, M. [T], architecte de l’immeuble, a constaté la dégradation du plancher haut du salon de l’appartement de Mme [G] et préconisé des sondages afin de procéder au constat de l’état exact de conservation des éléments structurels de ce plancher.

Par courrier en date du 20 mai 2020, réitéré le 17 juin 2020 par l’intérmédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [P] de lui transmettre les factures relatives aux travaux réalisés pour mettre un terme aux infiltrations ainsi qu’un rapport sur la tenue des fers tenant le sol de l’appartement et par conséquent le plafond de celui de Mme [G].

Mme [P] a transmis, le 01 juillet 2020, une facture portant sur la réparation d’une fuite sous l’évier.

Par courrier en date du 10 juillet 2020, le syndic l’a informée que cette seule réparation apparaissait insuffisante au vu des désordres constatés et l’a de nouveau mise en demeure de lui transmettre, sous 48 heures, les justificatifs des travaux réparatoires effectués.

Puis, par acte délivré le 28 août 2020, le syndicat des copropriétaires a sollicité, en référé, la désignation d’un expert judiciaire et il a été fait droit à sa demande par ordonnance en date du 02 décembre 2020 ayant désigné M. [V] [C] en qualité d’expert judiciaire.

Mme [G] a, pour sa part, signalé sa situation à la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 15] qui a conclu, après visite sur site, à une situation de péril et informé celle-ci par courrier, en date du 21 décembre 2020, qu’elle engageait une procédure de péril ordinaire pour la réalisation des travaux nécessaires à la sécurisation de l’immeuble, ce dont le syndic a été avisé par courrier du même jour.

Aux termes de son rapport, déposé le 30 juillet 2021, l’expert judiciaire a conclu à une origine des désordres tenant au défaut d’étanchéité des salles humides de l’appartement de Mme [P], malgré leur réfection récente se révélant insuffisante.

Il a ainsi indiqué que les travaux de réparation du plancher et des dégâts consécutifs devaient obligatoirement être précédés des travaux d’étanchéité des pièces humides, salle de douche, WC et cuisine de l’appartement de Mme [P], et que ces travaux en partie privative devaient faire l’objet d’un contrôle par un bureau de contrôle externe, dont l’avis avec le dossier des ouvrages exécutés devait être transmis à la copropriété.

L’expert a par ailleurs fortement conseillé de profiter de la réalisation de ces travaux pour procéder au remplacement du tronçon de la colonne commune à l’angle de la salle de bain de l’appartement de Mme [G] ou, à tout le moins, d’en vérifier la bonne étanchéité par un essai de mise en charge.

Par actes délivrés les 23, 24 et 25 août 2022, Mme [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, Mme [P], la société ACM IARD et la société Acte IARD afin d’obtenir leur condamnation, sous astreinte, à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert et à l’indemniser des préjudices subis.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 07 février 2023, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état aux fins d’obtenir la condamnation, sous astreinte, de Mme [P] d’une part, à effectuer les travaux d’étanchéité des pièces humides de son appartement, tels que prescrits par l’expert judiciaire et, d’autre part, à justifier de la réalisation de ces travaux par la production des devis, factures, assurances responsabilité civile et tout autre document technique permettant de constater que les travaux ont été réalisés dans les règles de l’art.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a :

— condamné Mme [P] à faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert judiciaire, sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé devant attester de leur bonne exécution et de ce qu’ils sont de nature à mettre un terme aux infiltrations, et à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut de réaliser ces travaux, Mme [P] sera redevable à Mme [G], passé ce délai, d’une astreinte dont le montant a été provisoirement fixé à 80 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— dit que le juge de la mise en état se réserve la liquidation de l’astreinte,

— condamné le syndicat des copropriétaires, après justification par Mme [P] de l’exécution des travaux lui incombant, à réaliser les travaux relatifs à la colonne commune tels que prescrits par l’expert dans son rapport du 31 juillet 2021 (vérification de la bonne étanchéité du tronçon de la colonne commune à l’angle de la salle de bain de l’appartement de Madame [G] et, le cas échéant, remplacement du tronçon de cette colonne) ainsi que les travaux de réparation du plancher conformément au devis 69685 du 20 mai 2021 version 3 de la société Leclere Fils & Beneix, sous le contrôle d’un maître d’oeuvre,

— dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte,

— débouté Mme [K] [G] de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Acte IARD et de la société ACM IARD,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l’encontre de Mme [P].

Le 30 novembre 2023, la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 15] a rendu un arrêté de mise en péril, procédure ordinaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir la condamnation, sous astreinte, de Mme [G] à laisser le libre accès à son appartement et, à défaut, à être autorisé à pénétrer dans l’appartement avec le concours de la force publique.

Aux termes de ses conclusions d’incident n°3, notifiées par voie électronique le 08 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, de :

« -CONDAMNER Madame [K] [G], occupante du lot n° 13 du Règlement de copropriété (appartement situé au 3 ème étage de l’immeuble), sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 7 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe au 2 ème étage de l’immeuble, correspondant au lot n° 13 du règlement de copropriété, afin que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », puisse effectuer les travaux, pour lesquels elle a d’ores et déjà missionné d’une part la société HOLLEY DURAN, et d’autre part, la société LECLERE FILS & BEINEIX, avec le concours de Monsieur [X] [T], en sa qualité d’architecte, pour assurer le suivi de ces travaux,

— DIRE ET JUGER qu’à défaut pour Madame [K] [G], de laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe, dans un délai de 30 jours qui commencera à courir 7 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, l’astreinte sera liquidée par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS,

— DIRE ET JUGER qu’à défaut pour Madame [K] [G], de laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe, au plus tard dans un délai de 30 jours qui commencera à courir 7 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », sera autorisé à pénétrer dans l’appartement de Madame [K] [G], avec le concours d’un serrurier, de la force publique accompagné d’un commissaire de justice, pour réaliser aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les travaux qui lui ont été ordonnés d’une part par l’ordonnance rendue le 10 octobre 2023 par le juge de la Mise en Etat du Tribunal judiciaire de PARIS, et d’autre part, par l’arrêté de mise en sécurité rendu le 30 novembre 2023 par la Direction du Logement et de l’Habitat – service technique de la Ville de PARIS.

— CONDAMNER Madame [K] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son Syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. »

Dans ses conclusions d’incident n°02, notifiées par voie électronique le 08 avril 2025, Mme [G] demande, au visa des articles 789 3°) du code de procédure civile, L.121-1 suivants et R.121-1 suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

« – DECLARER Madame [K] [G] recevable et bien fondée en ses présentes écritures et demandes,

Y faisant droit,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, de son incident.

— LIQUIDER l’astreinte ordonnée par le Juge de la mise en état le 10 octobre 2023, pour la période allant du 14 février au 14 mai 2024 à la somme de 7.280 Euros,

— CONDAMNER en conséquence Madame [P] à payer à Madame [G] la somme de 7.280 Euros au titre de l’astreinte liquidée.

— ENJOINDRE à nouveau Madame [S] [P] à faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert, Monsieur [C] dans son rapport du 31 juillet 2021 sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé qui devra attester de leur bonne exécution et de ce qu’ils sont de nature à mettre un terme aux infiltrations, et à en justifier auprès de Madame [G] et au syndicat des copropriétaires,

— ASSORTIR cette injonction d’une nouvelle astreinte provisoire de 500 € par jour de retard à compter du 15 mai 2024,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] pris en la personne de son syndic à verser à Madame [K] [G] une somme de 3.000 Euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance préalablement au démarrage des travaux incombant à la copropriété.

— CONDAMNER in solidum Madame [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] pris en la personne de son syndic à verser à Madame [G] la somme de 4.000 Euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens du présent incident. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 09 avril 2025, Mme [P] demande, au visa des articles 696, 700 et 789 du code de procédure civile, de :

« Constater à la lecture du rapport d’expertise technique du 27 juin 2024 que les travaux d’étanchéité des pièces humides (salle de douche WC et cuisines) de l’appartement de Madame [P] ont été réalisés dans leur plénitude et ce conformément aux règles de l’art,

En conséquence,

Débouter Madame [G] de sa demande de condamnation à exécuter des travaux sous astreinte formée à l’encontre de Madame [P]

Débouter Madame [G] de sa demande de liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 10 octobre 2023,

Débouter Madame [G] de sa demande de condamnation au versement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formée contre Madame [P]

Condamner Madame [K] [G] à verser à Madame [P] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [K] [G] aux entiers dépens de la procédure. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’incident a été fixé à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2025, renvoyé à celle du 09 avril 2025, date à laquelle il a été mis en délibéré au 18 avril 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de « constater »

Ces demandes dont la formulation ne consistent qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante formulée de la sorte par Mme [P] :

« Constater à la lecture du rapport d’expertise technique du 27 juin 2024 que les travaux d’étanchéité des pièces humides (salle de douche WC et cuisines) de l’appartement de Madame [P] ont été réalisés dans leur plénitude et ce conformément aux règles de l’art ».

Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans l’appartement de Mme [G]

Aux termes de l’article 789 4° du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; ».

Le syndicat des copropriétaires explique qu’il a toujours entendu faire réaliser les travaux mis à sa charge tant par le juge de la mise en état que par l’arrêté de mise en péril mais que ces derniers sont conditionnés à la réalisation par Mme [P] de travaux d’étanchéité dans les pièces humides de son logement.

Or, il indique qu’elle a tardé à les faire exécuter, ce qui a ainsi empêché la réalisation de ses propres travaux, pour lesquels il avait sollicité plusieurs entreprises pour la réalisation de devis, établis entre mai et juin 2024.

Il précise toutefois que, contrairement à ce que soutient Mme [G], Mme [P] a bien fini par faire réaliser les travaux lui incombant, tel que cela ressort du rapport technique du cabinet Global Expertises en date du 27 juin 2024, l’écrit de M. [W] sur lequel Mme [G] se base pour soutenir le contraire ayant été réalisé antérieurement et sans visite des lieux.

Pour autant, il indique que Mme [G] refuse, de façon inexpliquée et injustifiée, l’accès à son appartement, malgré les mises en demeure qui lui ont été envoyées et les courriers adressés aux propriétaires du logement, de telle sorte qu’il est dans l’impossibilité de faire les travaux mis à sa charge et de se conformer aux injonctions de la Ville de [Localité 15], qui lui rappelle régulièrement la situation de l’immeuble et son obligation de faire réaliser ces travaux.

Il demande donc la condamnation, sous astreinte, de Mme [G] à laisser le libre accès à son appartement et, à défaut, à être autorisé à pénétrer dans les lieux avec le concours d’un serrurier et de la force publique pour réaliser, à ses frais avancés, les travaux requis.

Mme [G] explique, pour sa part, que les travaux réalisés par Mme [P] sont insuffisants à faire cesser les infiltrations et considère que le rapport dont elle se prévaut a été établi pour les seuls besoins de la cause et sans qu’il n’y ait eu aucun déplacement sur les lieux.

Elle reproche ainsi au syndic d’exercer sur elle une pression abusive et aggressive pour faire exécuter les travaux prescrits par l’expert alors que la copropriété, par courrier officiel de son conseil du 16 avril 2024, considérait également ces travaux comme insuffisants et que les désordres qu’elle subit perdurent, ce qui avait été constaté par le syndic lors d’une visite des lieux le 25 avril 2024, le plafond de sa salle de bains ayant, à cette date, toujours été constaté comme humide.

Elle en veut également pour preuve les conclusions des trois nouveaux rapports qu’elle verse aux débats, établis par la société COLISEE BATIMENT et par M. [W], les 06, 09 et 20 janvier 2025, ainsi que les observations de l’architecte de sécurité de la préfecture de police de [Localité 15] qui a constaté, lors de son déplacement sur les lieux le 20 janvier 2025, la présence d’humidité dans les murs et plafonds de la salle d’eau de son appartement, ce dont M. [W] a également attesté dans son rapport.

Elle considère donc, au vu de l’ensemble de ces éléments, postérieurs aux travaux d’étanchéité que Mme [P] dit avoir réalisés, qu’elle n’a fait aucune obstruction à la réalisation des travaux de renforcement de la structure, que le syndicat des copropriétaires ne peut réaliser alors que Mme [P] n’a pas réalisé ceux lui incombant au titre de la phase 1, les travaux que cette dernière a effectués en mai et août 2022 puis en janvier 2023, ayant été jugés insuffisants tant par le tribunal de police le 11 mai 2023 que par le juge de la mise en état le 10 octobre 2023.

Elle sollicite par conséquent le débouté de la demande formulée par le syndicat des copropriétaires et qu’il soit enjoint, sous astreinte, à Mme [P] de faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 31 juillet 2021 sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé devant attester de leur bonne exécution et de ce qu’ils sont de nature à mettre un terme aux infiltrations, et à en justifier auprès d’elle et du syndicat des copropriétaires.

Mme [P] explique pour sa part avoir fait réaliser des travaux de rénovation dans son appartement puis en août 2022 et ajoute qu’en janvier 2023, elle a sollicité, à cette même fin, la société Collection Urbain qui a réalisé des travaux de revêtement de sol.

Elle ajoute qu’elle a également fait procéder à des travaux de mise en séucrité de l’installation électrique de l’appartement.

Elle indique qu’elle a ainsi fait intervenir, le 11 avril 2023, un commissaire de justice qui a constaté le bon état de sa salle d’eau et la présence, sur le sol et les parties basses des murs de la cuisine, d’un revêtement de type thermoplastique en bon état et d’aspect récent.

Or, elle précise que depuis la réalisation de ces travaux, aucun dégât des eaux n’est survenu dans l’appartement de Mme [G], ce que cette dernière ne conteste pas, et elle considère ainsi s’être exécutée totalement et pleinement des travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert judiciaire.

Elle en veut ainsi pour preuve les conclusions du rapport de la société Global Expertises, en date du 27 juin 2024, dont il ressort que, dans la cuisine et la salle de bain les travaux réalisés sont de nature à éviter toute fuite latente susceptible de porter atteinte à l’intégrité de l’immeuble, aucun taux d’humidité anormal n’ayant été relevé.

En l’espèce, l’expert judiciaire désigné afin d’identifier l’origine des fuites survenues dans l’appartement de Mme [G] a indiqué, au vu des constatations faites lors de son accedit du 06 mai 2021, que « ces infiltrations dont l’origine est très ancienne dégradent au fil du temps et selon l’usage la structure du plancher (corrosion avancée témoignant de l’ancienneté du phénomène) » et que « les fuites actuelles continuent à dégrader la structure de ce plancher ».

Il a ainsi précisé que « les fuites et humidité récurrentes sont bien susceptibles de provoquer une dégradation des constituants du plancher dans la zone litigieuse séparant le 2ème du 3ème étage et constituant une partie commune de l’immeuble. »

Aux termes de ses investigations, il a conclu que « l’origine des divers désordres passés et actuels se trouve dans le défaut d’étanchéité des salles humides du 3ème étage (appartement [P]), à savoir salle de bains et son seuil malgré la réfection récente qui reste insuffisante et le volume cuisine resté dans son état d’origine non étanche et sujet à déversements d’eaux en fonction de l’usage. »

Il a en effet indiqué que « les travaux dernièrement effectués en réhabilitation de la salle de bains de l’appartement de Mme [P] au 3ème étage ne sont pas suffisants dès lors :

— que l’étanchéité des sols et murs de la salle de bain, exigée par le règlement sanitaire, ne se trouve pas démontrée,

— que le seuil devant l’entrée de la salle de bain ne présente pas de garde à l’eau et ne peut permettre un relevé d’étanchéité ce qui en constitue une singularité et un défaut majeur de l’étanchéité du volume,

— que la cuisine restée dans son état ancien ne dispose d’aucune étanchéité ni de système de gestion des écoulements comme en témoigne la présence d’humidité forte et à saturation au plafond de l’appartement [G] ainsi que la corrosion avancée des poutrelles métalliques du plancher. »

L’expert a ainsi indiqué que les travaux de réparation devraient intégrer les études et diagnostics des planchers et de la colonne des eaux usées communes, les travaux de renforcement et /ou de réhabilitation du plancher ainsi que les travaux de ventilation des pièces humides enclavées et précisé que « les travaux de réparation du plancher et des dégâts consécutifs doivent être obligatoirement précédés par les travaux d’étanchéité des pièces humides (salle de douche, WC et cuisine) de l’appartement [P] », précisant que « ces travaux en partie privative sous maîtrise d’ouvrage du copropriétaire concerné ([P]) doivent faire l’objet d’un contrôle par un bureau de contrôle externe dont l’avis avec le dossier des ouvrages exécutés doit être transmis à la copropriété. »

Il a par ailleurs « fortement conseillé au SDC et à sa charge de profiter de l’occasion de ces divers travaux pour procéder au remplacement du tronçon de la colonne commune à l’angle de la salle de bains [G], ou à tout le moins en vérifier la bonne étanchéité par un essai de mise en charge. »

Il est ainsi établi, à la date du dépôt du rapport, en juillet 2021, que les installations de l’appartement de Mme [P] sont à l’origine des désordres subis par Mme [G] ainsi que de la dégradation du plancher haut, partie commune et que la remise en état de ce dernier suppose que Mme [P] ait au préalable fait réaliser les travaux réparatoires dans son appartement, ceux déjà effectués apparaissant insuffisants et l’expert ayant fait état de la persistance des fuites chez Mme [G].

Il a en effet indiqué, que « les dernières communications [G] du 16 et 18 juin mettent en évidence la persistance des fuites qu’il convient de relier à l’usage et à des déversements d’eaux dans l’appartement [P] au 3ème étage et qui emprutent des cheminements préférentiels (seuils, fissures, passages de canalisations et de fourreaux etc…) pour atteindre les volumes du 2ème étage. »

Dans un courrier adressé à l’expert le 18 juin 2021, Mme [G] lui a en effet indiqué, photographies à l’appui, que « à nouveau ce matin, des flots d’eau se sont déversés dans ma salle d’eau. J’ai tenté de capter ces écoulements par des bouteilles que je vide régulièrement, m’interdisant tout déplacement.

Cet incident est certainement dû aux travaux actuellement en cours au 3ème étage qu’il serait important d’identifier. »

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [P] fait état de travaux réalisés en septembre 2020 dans la salle de bain et la cuisine, que l’expert a toutefois jugés insuffisants.

S’agissant des travaux réalisés postérieurement aux préconisations de l’expert, Mme [P] mentionne des travaux effectués par la société New Renov ayant consisté en l’étanchéité du bas de la fenêtre du séjour, ces derniers étant toutefois sans lien avec les demandes de l’expert judiciaire.

Elle indique encore que cette même société a procédé, en août 2022, à la « pose d’un trait de silicone blanc d’étanchéité sur tous les contours de la cuisine, de l’évier, de l’intérieur du bac à douche et du contour de la SDC et des WC » et qu’en janvier 2023, la société Collection Urbain a réalisé des travaux de revêtement de sol.

Elle fait ainsi état de la « fourniture et pose d’une protection de tous les contours avec rouleaux de natte ditra pose en collage », de la « fourniture et pose d’un réagréage weber fibrer pour l’ensemble du sol de la cuisine », de la « fourniture et pose d’un revêtement de sol en lino pose collée avec remontée des contours de 10 cms » ajoutant que le testeur d’humidité avait indiqué un taux normal.

Enfin, elle ajoute avoir fait également procéder, par la société MECPPLOM BATIMENT, à des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique de son logement.

Elle précise que le commissaire de justice qu’elle a sollicité le 11 avril 2023 a relevé le bon état et l’aspect récent des équipements qu’il a examinés tant dans la salle de bain que dans la cuisine (jointement du carrelage mural et au sol, receveur de douche, conduites flexibles et bondes, cuvette WC, ballon d’eau chaude).

Ces pièces ont toutefois déjà été examinées dans le cadre du premier incident soulevé devant le juge de la mise en état, qui a considéré qu’ « en l’absence de tout contrôle de ces travaux par un homme de l’art, un technicien, ces seuls documents produits par Madame [P] sont insuffisants à justifier de la bonne réalisation des travaux permettant de mettre fin aux infiltrations et notamment sont insuffisants à démontrer la réalisation d’une étanchéité des sols et murs de la salle de bain et de la cuisine conformément au règlement sanitaire ou la mise en place d’un dispositif de garde à l’eau devant l’entrée de la salle de bain ou encore la mise en oeuvre d’un « système de gestion des écoulements » dans la cuisine. »

Le juge de la mise en état a donc condamné Mme [P] d’une part, à faire réaliser, sous astreinte, les travaux d’étanchéité de son appartement tels que préconisés par l’expert judiciaire, en précisant qu’ils devraient l’être sous le contrôle, non pas d’un bureau de contrôle mais, de manière plus opportune, sous celui d’un architecte ou d’un bureau d’étude spécialisé qui devra attester de leur conformité, et d’autre part, à en justifier auprès du syndicat des copropriétaires.

Or Mme [P] ne justifie pas de la réalisation de travaux autres que ceux qui avaient déjà été soumis à l’examen du juge de la mise en état.

Elle verse simplement aux débats le rapport établi le 27 juin 2024 par M. [R] [J], expert, du cabinet Global Expertises, sollicité, comme il est indiqué en introduction du document, afin « de procéder à des investigations sur son appartement, plus précisément suite à des travaux de réfection dans la salle d’eau et dans la cuisine. »

Le rapport établi précise également que « le syndic demande une expertise de conformité des travaux réalisés. En effet, il y aurait eu des dommages dans l’appartement du dessous, suite à des dégâts des eaux, et la réalisation de travaux au niveau de la structure de l’immeuble implique au préalable d’avoir la certitude qu’il n’existe plus de risque de fuite en provenance de l’appartement de notre mandante. » et que « suite à une expertise judiciaire, l’expert nommé par le tribunal a défini les travaux réparatoires devant être réalisés. Il convient de s’assurer de la conformité du travail ayant été effectué. »

Il doit en premier lieu être relevé que le cabinet Global Expertises indique clairement, en fin de rapport que « la présente mission se termine avec ce rapport ayant pour but de vous donner une interprétation, un avis et des conseils avisés sur vos désordres, litiges et questions.

En aucun cas, elle ne peut être assimilée à une mission de maîtrise d’oeuvre, de géomètre ou d’architecte. »

A la seule lecture de ce paragraphe, il apparaît donc que Mme [P] n’a pas satisfait à une des obligations mise à sa charge par le juge de la mise en état, puisque ce dernier l’a condamnée non seulement à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire, mais également à les faire sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’étude spécialisé devant attester de leur conformité, cette obligation s’entendant ainsi d’une obligation de faire réaliser les travaux précisément sous la maitrise d’oeuvre d’un architecte ou d’un bureau d’étude spécialisé.

Au surplus, l’analyse du rapport établi par le cabinet Global Expertises démontre que l’intervenant, quand bien même serait-il expert en construction, s’est toutefois contenté d’émettre un avis, sans procéder à des vérifications, sur la conformité des travaux réalisés dans l’appartement de Mme [P].

Il est tout d’abord indiqué en première page, à titre d’avertissement, que le document constitue la « synthèse des informations reçues oralement, celles communiquées et contenues dans les pièces présentées à ce jour ».

Or, il convient de relever qu’il est indiqué que les désordres observés dans le bâtiment résultent d’une fuite sur canalisation encastrée et que ces problèmes ont été détectés pour la première fois en 2019 alors qu’il est établi que les premiers dégâts des eaux sont survenus en 2018 et que l’origine du sinistre a été attribuée à l’absence d’étanchéité des pièces humides de l’appartement de Mme [P].

Le rapport mentionne ensuite que la réfection de la salle d’eau a été réalisée courant 2020 par l’entreprise SARL EML BATIMENT, qu’il ressort de la facture établie qu’elle concerne « la démolition de l’ancienne salle d’eau, la réalisation d’une étanchéité au sol avec relevé en périphérie et la pose de panneaux sur murs de BAT 13 Hydrofuge » et que la fourniture des produits d’étanchéité a été réalisée séparément suivant facture en date du 27 août 2020 établie au nom de VM Pro Maintenance provenant de la Plateforme du Bâtiment.

La facture établie le 08 septembre 2020 par la société EML BATIMENT fait ainsi état des prestations suivantes :

« -dépose du bac à douche et mise en décharge,

— dépose de faïence et mise en décharge,

— fourniture et pose d’une chape allégée sur la totalité du sol,

— étanchéité/pose de polyéthylène +bande sur la totalité du sol,

— fourniture et pose de BA 13 hydrofuge sur la totalité des murs,

— pose d’un receveur de douche,

— fourniture et pose d’une cabine de douche,

— fourniture et pose de WC,

— plomberie/réparation de la fuite du tuyau d’alimentation des mitigeurs eaux froides,

— remplacement tuyau d’évacuation. »

La société Global Expertises produit une photographie des travaux sur laquelle elle identifie un produit d’étanchéité sous carrelage, une bande de relevé d’étanchéité et du mortier colle adapté aux produits.

Toutefois, cette seule photographie n’est pas de nature à démontrer qu’une étanchéité efficace a été réalisée, en l’absence de toute information sur le produit utilisé, étant relevé sur ce point que tant la facture de la société La Plateforme du Bâtiment, portant sur l’achat des produits, que la facture des travaux ne font état que de la « pose de polyéthèlène + bande sur la totalité du sol ».

Or, comme expliqué par M. [W], ancien expert près la cour d’appel de Paris et conseil technique de Mme [G], dans la note technique qu’il lui a adressée le 22 octobre 2024, l’étanchéité diffère de la protection à l’eau sous carrelage.

Il indique ainsi en effet que l’étanchéité des sols et parois s’effectue au moyens de produits classés SEL (Système Etanchéité Liquide), assurant l’étanchéité des planchers intermédiaires intérieurs dans les locaux humides, des murs et des cloisons sur lesquels ils se relèvent ou de produits SPEC (Système de Protection sous Carrelage), qui n’ont pas vocation à assurer l’étanchéité d’un ouvrage mais à rendre les supports admissibles à la pose collée de carrelage.

De la même façon, le cabinet Global Expertises a indiqué, au vu des photographies portant sur la pose de panneaux BA 13 hydrofuge au plafond et sur les murs : « aucune preuve de l’application d’un produit hydro stop sur les murs sous la faïence. Toutefois, je n’ai constaté aucune humidité résiduelle au pourtour de la douche. L’imperméabilité et non l’étanchéité des murs dépend également de la qualité de la faïence installée et de la réalisation des joints.

Au jour de mon passage aucune anomalie pouvant laisser suspecter un défaut de mise en oeuvre ».

Le cabinet Global Expertises n’a donc pu attester d’une étanchéité réalisée sur les murs, le seul fait qu’ils soient recouverts de faïence ne permettant pas d’assurer cette étanchéité.

Or, il est établi que Mme [G], malgré la réalisation de ces travaux en 2020, a néamoins de nouveau subi des infiltrations, le 18 juin 2021, comme relaté précédemment.

Le cabinet Global Expertises a toutefois indiqué qu’au jour de son passage, le 11 juin 2024, il n’avait décelé aucune anomalie pouvant laisser suspecter un défaut de mise en oeuvre et qu’il n’avait relevé aucun taux d’humidité anormal en quelque endroits.

Il convient cependant de relever que le cabinet Global Expertises s’est contenté d’un examen purement visuel basé sur les photographies du chantier et sur l’état des installations au jour de sa visite.

Il n’a ainsi effectué aucune mise en eau des installations sanitaires avec vérification de l’incidence de cette opération dans l’appartement de Mme [G], pas plus qu’il n’a communiqué de mesure des taux d’humidité dans les pièces humides, se contentant d’indiquer « n’avoir relevé aucun taux d’humidité anormal en quelque endroit », sans aucune indication chiffrée permettant d’apprécier l’anormalité ou non du taux.

Or, comme indiqué précédemment, ces travaux, réalisés en 2020, ont déjà été analysés par l’expert qui les a jugés insuffisants, les observations du cabinet Global Expertises, quand bien même il considère que l’expert judiciaire a constaté ces travaux mais n’a pas cherché à en connaître la nature précise, n’apparaissant donc pas, au vu des éléments ainsi exposés, de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert judiciaire.

Certes, Mme [P] a fait procéder en 2022, soit postérieurement à ces opérations d’expertise, à la pose d’un revêtement de sol dans la cuisine, pour lequel le cabinet Global Expertises n’a toutefois procédé à aucune vérification, se contentant d’indiquer : « je constate la pose d’un revêtement de sol linoléum avec un relevé sur l’ensemble de son périmètre. La facture indique la présence d’une natte Didra avec relevés d’étanchéité situé sous le linoleum ».

La facture de la société Collection Urbaine, en date du 30 janvier 2023 et reproduite dans le rapport, mentionne en effet la réalisation des prestations suivantes :

« revêtement de sol

dépose du meuble évier en conservation

fourniture et application d’un fixateur

fourniture et pose d’une protection tous les contours avec rouleaux de natte ditra pose en collage

fourniture et pose d’un réagréage weber fibrer pour l’ensemble du sol de cuisine

fourniture et pose d’un revêtement de sol en lino pose collée avec remontée des contours de 10 cms. »

Il est ainsi certes mentionné la pose de « rouleaux de natte ditra » sans que ce seul élément, au vu des caractéristiques du produit, ne suffise toutefois à considérer qu’une étanchéité du sol a été réalisée.

M. [W] explique en effet à ce propos, dans sa note adressée le 22 octobre 2024 à Mme [G], que le produit Ditra « permet de réaliser une protection à l’eau sous carrelage (SPEC) dès lors qu’elle est mise en oeuvre dans les règles de l’art, avec réalisation d’un pontage entre les lés et de raccords au niveau des liaisons sol/murs à l’aide de la bande Schlüter-KERDI-KEBA ».

Ainsi, comme relevé par M. [W], le produit est classé dans la catégorie des SPEC et non pas SEL, avec les spécificités précédemment expliquées que cela entraîne.

De plus, il est exact, comme il l’indique, qu’un linoléum n’est pas de nature à assurer l’étanchéité d’une pièce d’eau.

La facture de la société Collection Urbaine indique certes que « le testeur d’humidité indique un taux normal », mais il n’est indiqué ni l’endroit exact où la mesure a été prise ni le taux de cette mesure de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit d’un taux « normal» ou « anormal ».

Or, il ressort de la note établie par le dirigeant de la société COLISEE BATIMENT, société en ingénierie conseils, après visite du logement de Mme [G] le 03 janvier 2025, qu’il a constaté que la façade n’était pas hors d’air et que le profil métallique du linteau était fortement corrodé tout comme les poutrelles composant le plancher.

Il a considéré que la capacité portante du plancher avait continué à se dégrader, les infiltrations n’ayant pas été résolues et il a constaté, à l’aide d’un testeur diélectrique, photographies à l’appui, que le plancher et le mur adjacent était « trempés d’humidité », précisant que les valeurs enregistrées dépassaient 140.

A cet égard, il a expliqué que :

« de 0 à 50 le support est sec

de 50 à 100 le support est humide

de 100 à 150 le support est saturé d’humidité. »

Les photographies annexées à sa note font ainsi état d’un taux de 140.6 et de 141.3 au plafond ainsi que de 140.0 sur le mur en retour du plafond.

Il a également joint la photographie d’une descente « avec raccordement de fortune entre fonte et PVC » et a constaté la présence d’humidité.

Il a ainsi indiqué : « depuis la fin des visites d’expertise, les dégradations ont continué et il est fort probable que l’étanchéité du plancher au-dessus de l’appartement de Mme [G] n’a pas été réalisée ou elle a été mal réalisée.

Aucune solution pérenne ne pourra être envisagée sans une étanchéité dans la pièce humide du 4ème étage.

Il est difficile de considérer que le renfort en sous face du plancher soit suffisant vu le laps de temps écoulé depuis l’expertise et la poursuite des infiltrations.

La corrosion des profils est profonde et il est impossible d’estimer la capacité portante résiduelle. »

Il a précisé, dans une attestation du 21 février 2025, que « les hourdis en plâtre qui composent le plancher haut sont imbibés d’eau ».

Dans sa note en date du 09 janvier 2025, M. [W] a expliqué être venu à cette date constater chez Mme [G] l’évolution des désordres mentionnés par l’expert judiciaire.

Il a ainsi indiqué, photographies à l’appui :

« je constate une évolution très préoccupante. Je procède aux mesures d’humidité avec un testeur Protimeter l’Humitest Aquant 2 sans contact qui détecte par radiofréquence l’humidité en profondeur.

Les mesures font apparaître une présence d’eau très importante ([Localité 17] 999) dans le plancher et surtout, élément nouveau, dans les murs mitoyens de l’appartement voisin.

En conclusion, alors qu’en 2021, l’expert judiciaire constatait des traces d’humidité au plafond (justifiant sa décision d’étayer ledit plafond) aujourd’hui les murs porteurs sont également attaqués par les arrivées d’eau provenant de l’étage supérieur.

Par ailleurs, force est de constater que la chute (cuisine, salle d’eau et WC) de l’immeuble est poreuse et que la copropriété, informée depuis 2021, n’a pas jugé bon de remplacer cette chute. »

Puis, dans une attestation établie le 20 janvier 2025, M. [W] a attesté avoir participé à une réunion organisée par l’architecte de sécurité de la préfecture de police de [Localité 15] le 17 janvier 2025 et a indiqué « Monsieur [Y] [U] a pu constater la présence d’humidité dans les murs et plafonds de la salle d’eau de l’appartement de Madame [G] ».

Le responsable d’affaires sécurité bâtimentaire de la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 15] a pour part indiqué à Mme [G], dans un courriel en date du 26 mars 2025 que :

« je vous informe, comme demandé concernant le volet de la sécurité bâtimentaire des suites de la visite effectué le 17 janvier 2025 par l’architecte de sécurité de la préecture de police en votre présence et celle de M. [W], intervenant en qualité de conseil technique dans votre intérêt.

(…)

l’architecte de sécurité a effectué les constatations suivantes dans la salle de bain du logement situé escalier A au 2ème étage à gauche, 2ème porte droite que vous occupez :

— la situation du plancher haut est identique à celle constaté lors de la précédente visite, à savoir :

— sa sous face se délite,

— des morceaux de plâtre sont tombés dans le coffrage (faux plafond partiel) qui l’habille laissant apparaître des fentons corrodés et déformés,

— le panneau de contreplaqué à fonction de pare-gravats est toujours en place en sous-face du plancher haut, supporté par une file de deux étais placés sous une lisse bois,

— au toucher, une forte humidité ressentie du plancher haut, notamment à proximité de la colonne [Localité 14]/EV positionnée dans l’angle (mur de refend séparatif/mur de façade).

L’architecte de sécurité en a conclu, en l’état de ses constatations faites le 17 janvier 2025 que, bien que celle-ci n’appelait pas de mesures conservatoires complémentaires, la situation du plancher haut de la salle de bain du escalier A au 2ème étage à gauche, 2ème porte droite dans l’immeuble cité en objet constituait toujours un risque bâtimentaire au sens de l’article L511-2-1° du code la construction et de l’habitation. »

Il est ainsi établi que les infiltrations perdurent chez Mme [G], les taux d’humidité constatés étant très importants de telle sorte qu’il ne peut être considéré que les travaux réalisés par Mme [P] dans son logement sont efficaces.

Or, dans la mesure où les travaux réparatoires sur le plancher haut ne peuvent être mis en oeuvre qu’une fois ceux chez Mme [P] réalisés, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir l’accès au logement de Mme [G] pour les faire exécuter apparaît en l’état prématurée et il convient par conséquent de l’en débouter.

En revanche, il ressort des termes du courrier officiel adressé le 28 mars 2025 par le conseil de Mme [G] à celui du syndicat des copropriétaires qu’elle autorise l’accès à son logement pour les travaux portant sur le remplacement des colonnes d’eau dont l’expert judiciaire a fortement conseillé le remplacement au vu de leur vétusté et au sujet desquelles M. [W] a mentionné une porosité.

Le conseil de Mme [G] indique ainsi : « dans ces conditions, par la présente lettre officielle, je vous confirme l’accord de Mme [G] pour laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe, pour permettre à la copropriété du [Adresse 12] d’exécuter exclusivement les travaux de remplacement des colonnes. »

Il est ainsi pris acte de cet accord, étant en tout état de cause rappelé qu’un copropriétaire, et encore plus un simple occupant des lieux, ne peut opposer de refus à des travaux considérés comme nécessaires à la sauvegarde ou l’entretien de l’immeuble, le règlement de copropriété prévoyant ainsi, en page 13, que :

« les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l’exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes, si besoin est livrer accès aux architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces réparations et celles notamment pour les diverses canalisations et conduits pouvant traverser les locaux de chaque propriétaire. »

Cette disposition apparaît de plus la simple transposition de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. »

Toutefois, au vu des difficultés rencontrées par le syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux, de l’état dégradé de l’immeuble ayant entraîné une procédure de mise en péril et par conséquent afin de s’assurer de la réelle exécution, sans délai, des travaux de changement des colonnes, il y a quand même lieu de condamner Mme [G] à laisser libre accès à l’appartement qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble, correspondant au lot n°13 du règlement de copropriété, afin que les travaux de remplacement des colonnes puissent être réalisés, avec le concours de M. [X] [T], en sa qualité d’architecte, pour assurer le suivi de ces travaux.

Pour les mêmes raisons, il convient de dire que cet accès devra être donné, après signification de la présente décision, à première demande du syndic et/ou des entreprises mandatées pour réaliser les travaux de remplacement des colonnes, à charge pour ces derniers d’informer Mme [G] une semaine à l’avance afin qu’elle puisse s’organiser, et, en cas de refus de cette dernière, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.

La liquidation de l’astreinte sera effectuée, si besoin, par le juge de la mise en état.

A défaut pour Mme [G] de laisser l’accès à son appartement, à première demande du syndic et/ou des entreprises mandatées pour réaliser les travaux de remplacement des colonnes, elle pourra y être contrainte par toute voie de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier accompagné d’un commissaire de justice, pour réaliser aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les travaux de remplacement des colonnes.

Pour les raisons précédemment évoquées, tenant à l’insuffisance des travaux réalisés par Mme [P], il convient de la condamner à faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert, M. [C] dans son rapport du 31 juillet 2021, et ce sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé devant attester de leur bonne exécution et de ce qu’ils sont de nature à mettre un terme aux infiltrations, et à en justifier auprès de Mme [G] et du syndicat des copropriétaires.

Au vu des difficultés rencontrées pour obtenir la cessation des désordres, de l’état dégradé de l’immeuble, de la procédure de mise en péril initiée par la Ville de [Localité 15] et des relances régulières émises à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour qu’il se conforme aux travaux préconisés, il convient de dire que ces travaux et la justification de ce qu’ils sont de nature à mettre un terme aux désordres subis tant par le logement de Mme [G] que par les parties communes de l’immeuble, devront avoir été réalisés dans le délai d’un mois après signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.

La liquidation de l’astreinte sera effectuée, si besoin, par le juge de la mise en état.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, « le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. »

Mme [G] explique que le juge de la mise en état, dans son ordonnance du 10 octobre 2023, a assorti la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [P] d’une astreinte de 80 euros par jour de retard pendant trois mois.

Elle indique que cette ordonnance a été signifiée à Mme [P] le 13 décembre 2023, de telle sorte qu’elle devait donc faire réaliser les travaux avant le 13 février 2024 au plus tard.

Or, elle relève que non seulement les travaux n’ont pas été exécutés mais de plus que l’attestation demandée par la juridiction n’a été établie que le 27 juin 2024 soit postérieurement au délai fixé.

Elle indique en effet que l’astreinte a commencé à courir à compter du 14 février 2024 pour une durée de trois mois, soit jusqu’au 14 mai 2024.

Elle considère par conséquent être bien fondée à solliciter la liquidation de l’astreinte à hauteur de 7 280 euros.

Mme [P] fait pour sa part valoir qu’elle a eu le plus grand mal à trouver un architecte ou un bureau d’études chargé d’attester de la bonne exécution des travaux d’étanchéité et de leur nature à mettre un terme aux infiltrations.

Elle indique ainsi qu’après plusieurs tentatives, elle est parvenue à trouver des experts au sein de la société Global Expertises.

Elle considère que Mme [G] tente ainsi de profiter de la situation, raison pour laquelle elle sollicite le débouté de sa demande de liquidation de l’astreinte.

Mme [P], qui indique avoir eu des difficultés à trouver un architecte, ne justifie toutefois avoir contacté, avant de confier une mission à la société Global Expertises en juin 2024, qu’un seul architecte, au surplus uniquement le 01 mai 2024, soit après l’expiration du délai de deux mois après signification de l’ordonnance, fixé par le juge de la mise en état, lequel expirait en effet le 13 février 2024 puisque l’ordonnance a été notifiée le 13 décembre 2023.

Les difficultés alléguées ne sont donc pas justifiées et il a, de plus, été précédemment exposé que la société contactée ne répondait pas aux conditions fixées par le juge de la mise en état.

Il n’y a donc pas lieu de débouter Mme [G] de sa demande de liquidation de l’astreinte.

L’astreinte tend, dans un objectif de bonne administration de la justice, à assurer l’exécution effective des décisions de justice dans un délai raisonnable, tout en imposant au juge appelé à la liquider en cas d’inexécution de l’obligation principale de tenir compte des difficultés rencontrées par le débiteur pour l’exécuter et de sa volonté de la respecter.

Il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier, de manière concrète, s’il existe une proportionnalité raisonnable entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Il convient en effet de permettre un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et les droits fondamentaux du débiteur que la seule prise en compte des critères énoncés par l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, à savoir les difficultés rencontrées par le débiteur et sa bonne volonté, ne permet pas d’assurer, puisqu’il est ainsi possible d’aboutir au prononcé de décisions de liquidation d’astreinte à des montants manifestement excessifs, au regard notamment de l’objectif contraignant et non pas punitif de la mesure d’exécution.

En l’espèce, la liquidation de l’astreinte au montant sollicité traduirait cette disproportion manifeste entre la liquidation et le bénéfice attendu.

Il convient par conséquent de liquider l’astreinte à hauteur de 3 000 euros et de condamner Mme [P] à régler cette somme à Mme [G].

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent, une fois désigné et jusqu’à son dessaisissement, et à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Mme [G] sollicite ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance préalablement au démarrage des travaux incombant à la copropriété.

Elle explique en effet que compte tenu de l’importance des travaux qui seront à réaliser dans son domicile, une fois que Mme [P] aura exécuté les travaux lui incombant, il n’est pas contesté qu’elle sera contrainte de déménager avec son fils durant le temps de leur réalisation, soit près d’un mois selon les estimations de l’expert judiciaire.

Or, elle fait valoir que sa situation financière ne lui permet pas de s’acquitter des frais que va engendrer un relogement.

Le syndicat des copropriétaires ne dit mot sur cette demande.

En tout état de cause, il a été précédemment rappelé les dispositions du règlement de copropriété selon lesquelles tout copropriétaire, et par conséquent tout occupant, doit laisser accès à son logement pour permettre les réparations portant sur les parties communes.

Par conséquent, l’existence de l’obligation apparaît contestable et il convient de débouter Mme [G] de sa demande de provision.

Sur les dépens

Partie perdante, Mme [P] est condamnée aux dépens de l’incident.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler à Mme [G] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Le syndicat des copropriétaires qui ne formule sa demande qu’à l’encontre de Mme [G], partie non tenue aux dépens, est également débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] de sa demande tendant à obtenir la condamnation, sous astreinte, de Mme [K] [G] à laisser l’accès à son appartement pour faire réaliser les travaux de confortement du plancher haut ;

CONDAMNE Mme [K] [G] à laisser l’accès à l’appartement qu’elle occupe au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 11], correspondant au lot n°13 du règlement de copropriété, afin que les travaux de remplacement des colonnes puissent être réalisés, avec le concours de M. [X] [T], en sa qualité d’architecte, pour assurer le suivi de ces travaux ;

DIT que Mme [K] [G] devra donner cet accès, après signification de la présente décision, à première demande du syndic et/ou des entreprises mandatées pour réaliser les travaux de remplacement des colonnes, à charge pour ces derniers d’informer Mme [G] une semaine à l’avance afin qu’elle puisse s’organiser, et, en cas de refus de cette dernière, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période d’un mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;

DIT que l’astreinte sera liquidée par le juge de la mise en état ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [G] de laisser l’accès à son appartement, à première demande du syndic et/ou des entreprises mandatées pour réaliser les travaux de remplacement des colonnes, elle pourra y être contrainte par toute voie de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier accompagné d’un commissaire de justice, pour réaliser aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les travaux de remplacement des colonnes ;

CONDAMNE Mme [S] [P] à faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert, M. [C] dans son rapport du 31 juillet 2021, et ce sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé qui devra attester de leur bonne exécution et de ce qu’ils sont de nature à mettre un terme aux infiltrations, et à en justifier auprès de Mme [K] [G] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] et ce, dans le délai d’un mois après signification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;

DIT que la liquidation de l’astreinte sera effectuée par le juge de la mise en état ;

LIQUIDE l’astreinte fixée par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 10 octobre 2023 à la somme de 3 000 euros ;

CONDAMNE Mme [S] [P] à régler à Mme [K] [G] la somme de 3 000 euros en liquidation de l’astreinte prononcée le 10 octobre 2023 ;

DÉBOUTE Mme [K] [G] de sa demande de provision ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] aux dépens de l’incident ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] à régler à Mme [K] [G] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [S] [Z] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 17 septembre 2025 à 10h00 pour conclusions récapitulatives en demande.

Faite et rendue à [Localité 15] le 18 avril 2025

La greffière La juge de la mise en état