COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [N] [L], [T] [O] épouse [L] c/ [D] [H], [C] [P], [A] [S] épouse [I], S.C.P. [Y] ET ASSOCIES

MINUTE N°25/587

Du 17 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/01411 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NNF4

Grosse délivrée à:

M^e Hassna TALHAOUI

expédition délivrée à:

M^e Hélène BERLINER

M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO

le 17/10/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN Françoise

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 20 mai 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025, après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Présidente et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

M. [N] [L]

[Adresse 8]

[Localité 22]

représenté par M^e Hassna TALHAOUI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [T] [O] épouse [L]

[Adresse 8]

[Localité 22]

représentée par M^e Hassna TALHAOUI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

Mme [D] [H]

[Adresse 12]

[Localité 21]

représentée par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [C] [P]

[Adresse 1]

[Localité 19]

défaillant

Mme [A] [S] épouse [I]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Alberto PONTI SIMONIS DI VALLARIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.P. [Y] ET ASSOCIES

[Adresse 10]

[Localité 21]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 24 janvier 2014 reçu par Maître [H], notaire au sein de la SCP [Y] ET ASSOCIES, avec la participation de Maître [P], assistant le vendeur, Mme [A] [I] a vendu à M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] une propriété sur laquelle est édifiée une maison individuelle sises à [Localité 22], cadastrée Section E n°[Cadastre 17], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] moyennant un prix de 508 000 €.

Cet acte a été précédé d’un avant-contrat sous seing privé en date du 14 octobre 2013.

Un paragraphe a été consacré dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique de vente à l’accès au bien vendu, dans lequel est reprise la mention d’un titre antérieur suivant laquelle : « Il est ici précisé qu’aux termes de l’acte de vente [B]/[W] reçu par Me [Y], alors notaire à [Localité 21], le 30 décembre 1994 et constituant une des origines et propriété antérieures, il a été indiqué ce qui suit littéralement retranscrit, à savoir : On accède au terrain vendu par un chemin existant non cadastré et dont le tracé figure en hachuré sur le plan ci-annexé. Observation étant ici faite qu’il résulte de deux courriers en date des 7 mai et 2 juin 1992 émanant de la Mairie de [Localité 22] et demeurés ci-annexés, que les chemins ci-dessus constituent une voie communale».

Les époux [L], ont rencontré des difficultés avec les voisins, les consorts [Z]-[M], propriétaires des parcelles cadastrées section E n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 6], (ex parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 18]), qui ont contesté leur passage, dénié le caractère communal du chemin d’accès et contesté l’existence d’une quelconque servitude.

Le litige s’est conclu par la constitution d’une servitude de passage conventionnelle par acte du 27 mars 2019 moyennant une indemnité principale de 8.000 € versée par les époux [L] aux consorts [Z]-[M].

Par exploit du 25 mars 2021, les époux [L] ont assigné Mme [A] [I] devant le tribunal judiciaire de Nice, sur le fondement des articles 1116 et 1110 anciens du code civil, aux fins de la voir condamner à leur rembourser les frais qu’ils ont exposés au titre de la constitution de servitude, soit la somme de 10 413€ outre 5 000 € au titre de leur préjudice moral et 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit du 9 juin 2021, Mme [I] a fait délivrer assignation à Me [D] [H], Me [C] [P], la SCP [Y] ET ASSOCIES aux fins de jonction de la procédure avec l’affaire principale initiée par les époux [L] et condamnation des notaires à la relever de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 8 octobre 2020.

Sur cette assignation les requis ont constitué avocat.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] sollicitent de voir :

Vu l’ancien article 1116 du code civil, devenu l’article 1137 du code civil,

Vu l’ancien article 1110 du code civil devenu l’article I132 et 1133 du code civil,

Vu l’ancien article I382 du code civil, devenu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1637 du code civil,

A titre principal,

JUGER que le consentement de Monsieur [N] [L] et de Madame [T] [O] épouse [L] a été vicié par le dol, en l’espèce caractérisé par la réticence dolosive de Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I].

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] à indemniser Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] du préjudice matériel estimé à 10.413 €.

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] à indemniser Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] du préjudice moral subi estimé à 2500 € chacun, soit 5000 € au total.

A titre subsidiaire, Si par extraordinaire le dol de Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] était écarté par la juridiction :

JUGER que le consentement de Monsieur [N] [L] et de Madame [T] [O] épouse [L] a été vicié par une erreur portant sur les qualités substantielles du bien.

En conséquence,

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] à indemniser Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] du préjudice matériel estimé à 10.413 €.

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] à indemniser Monsieur [N] [L] et de Madame [T] [O] épouse [L] du préjudice moral subi estimé à 2500 € chacun, soit 5000 € au total.

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER que Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] ont été évincés d’une partie du fond acquis auprès de Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] par acte authentique du 24janvier 2014.

En conséquence,

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] à indemniser Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] du préjudice matériel estimé à 10.413 €.

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse. [I] à indemniser Monsieur [N] [L] et Madame [T] [O] épouse [L] du préjudice moral subi estime à 2500 € chacun, soit 5000 € au total.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les rédacteurs d’acte, Me [P] notaire à [Localité 19], Me [H] notaire à [Localité 21], la SCP [Y]& ASSOCIES notaire à [Localité 21] in solidum de Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle dans le cadre de la procédure pendante devant le Tribunal Judiciaire de Nice sous le n° RG 21/01411

CONDAMNER Madame [A] [J] [K] [S] épouse [I] aux dépens dont distraction au profit de maitre Hassna TALHAOUI.

Par conclusions notifiées par RPVA le 06 septembre 2023, Mme [A] [I] demande au tribunal de voir :

JUGER l’action des époux [L] irrecevab1e, à tout le moins mal fondée,

En conséquence,

DEBOUTER les époux [L] de leurs entiers fins, moyens et prétentions,

CONDAMNER les époux [L] à régler à Mme [S] épouse [I] une somme de 2500 € au titre de l‘article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens.

A titre subsidiaire,

Si une erreur devait être retenue,

CONDAMNER Me [P], notaire à [Localité 19], Me [H] et la SCP [Y] et associés, notaires à [Localité 21], à relever et garantir in solidum Mme [S] épouse [I] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle dans le cadre de la procédure pendante devant le Tribunal Judiciaire de NICE sous le RG 21 / 01411, CONDAMNER Me [P], notaire à [Localité 19], Me [H] et la SCP [Y] et associés, notaire à [Localité 21], à régler in solidum à Mme [S] épouse [I] une somme de 2500 € au titre de l‘article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 avril 2023, la SCP [Y] ET ASSOCIES, Me [D] [H] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces aux débats,

JUGER que la SCP [Y] & ASSOCIES et Maître [H] n’ont commis aucun manquement fautif, ayant causé les préjudices invoqués par Madame [I] et les époux [L] ;

JUGER que Madame [I] et les époux [L] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable causé par un manquement de la SCP [Y] & ASSOCIES et de Maître [H] ;

DEBOUTER Madame [I] et les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la SCP [Y] & ASSOCIES et de Maître [H] ;

CONDAMNER Madame [I] ou tout succombant, à payer à la SCP [Y] & ASSOCIES et à Maître [H] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER, avocat aux offres de droit.

DIRE n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

Me [C] [P] n’a pas constitué avocat.

La présente décision est réputée contradictoire.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 04 novembre 2024 et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 02 décembre 2024 reportée au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réticence dolosive :

Aux termes de l’article 1116 ancien du code civil stipule, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Les demandeurs font valoir que leur venderesse a affirmé que le bien était accessible par le biais d’un chemin communal ou à titre subsidiaire d’une servitude comme indiqué dans le compromis en date du 14 octobre 2014 alors qu’en réalité ledit bien ne faisait l’objet ni d’une servitude de passage ni d’un chemin d’accès par une voie communale.

Ils considèrent que les diverses inexactitudes avancées par la venderesse portant sur l’accessibilité du bien ont eu un caractère déterminant sur leur consentement de sorte que si les acquéreurs avaient eu connaissance de l’exactitude de la situation du bien, ils auraient contracté à des conditions différentes.

Mme [I] invoque sa bonne foi.

Elle fait valoir qu’au vu des actes et de 1'absence de tout litige pendant les 9 ans où elle a été propriétaire des parcelles n°[Cadastre 17], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], section E sises à [Localité 22], elle était convaincue de bénéficier d’un droit de passage pour se rendre sur sa propriété, voire d’user d’une voie communale comme l’indique l’acte rédigé par Me [H], notaire à [Localité 21], assistée de Me [P], notaire à [Localité 19].

Elle considère que la preuve que le chemin d’accès n’est pas une voie communale n’est pas rapportée.

Elle conteste en avoir été informée.

Elle ajoute que les acquéreurs au vu des actes de 1959 à 2002 bénéficiaient d’un droit de passage et en tout état de cause d’une servitude légale.

Le compromis signé entre les parties le 14 octobre 2014 stipule concernant l’accès au bien :

« Il est précisé qu’aux termes de l’acte de vente [B]/[W] reçu par Me [Y], alors Notaire à [Localité 21], le 30 décembre 1994 et constituant une des origines de propriété antérieures, il a été indiqué ce qui suit littéralement retranscrit, à savoir :

On accède au terrain par un chemin existant non cadastré et dont le tracé figure en hachure sur le plan ci annexé.

Observation étant ici faite qu’il résulte de deux courriers en date du 7 mai et 2juin 1992 émanant de la mairie de [Localité 22] et demeurés ci-annexés, que les chemins cidessus constituent une voie communale. »

L’acte prévoyait par ailleurs un paragraphe « condition particulière » en ces termes :

« Aux termes de l’acte de vente [X]/[W] reçu par Me [R], alors Notaire à [Localité 20] les 28 et 30 octobre 1959 il a été dit ce qui suit ci-après littéralement rapporté, à savoir :

CONDITION PARTICULIERE :

On accède à la parcelle vendue en empruntant un sentier figurant sous teinte rouge sur le plan annexé à l’autorisation de morcellement, elle-même ci annexée. Ce sentier suit les limites Est des parcelles SECTION E numéros [Cadastre 13] (12a 43 ca) [Cadastre 14] (30 a 55 ca) et [Cadastre 15]C (8a 70 ca).

L’acquéreur aura la faculté d’amener si bon lui semble ce sentier en route de quatre mètres de largeur au maximum sur laquelle il aura droit de passage pour tous véhicules canalisations aériennes ou souterraines le tout au profit de la propriété vendue.

Le propriétaire pourra, si cette route venait à être construite, l’utiliser de même manière, à charge de contribuer à son entretien à raison de la moitié.

Un portail pourra être placé à l’entrée de la route si tel est le désir de l’une ou l’autre des parties qui auront chacune une clef.

Par le seul fait des présentes, l’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur résultant de cette servitude. »

L’acte de vente reprend la même formulation.

Ainsi, Madame [I] fait légitimement valoir qu’au vu des actes et de 1'absence de tout litige pendant les 9 ans où elle a été propriétaire des parcelles n°[Cadastre 17], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], section E, sises à [Localité 22], elle était convaincue de bénéficier d’un droit de passage pour se rendre sur sa propriété, voire d’user d‘une voie communale comme l’indique l’acte rédigé par Me [H], notaire à [Localité 21], assistée de Me [P], notaire à [Localité 19].

Sa bonne foi et l’absence de dol résultent des deux courriers annexés à l’acte de la mairie de [Localité 22] des 7 mai et 7 juin 1992, attestant que le chemin d’accès aux parcelles vendue constitue une voie communale.

Par ailleurs suivant les actes, les acquéreurs bénéficiaient d’un droit de passage par le sentier visé.

Il n’est pas justifié que Mme [I] qui le conteste, ait été destinataire d’un courrier postérieur de la mairie de [Localité 22] indiquant que le chemin était privatif et non communal.

En conséquence il n’est pas établi par les époux [L] la commission d’un dol à leur préjudice par leur venderesse.

Sur l’erreur de droit ayant entaché l’acte :

L’ancien article 1117 devenu 1130 du code civil prévoit que la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit, elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliquée à la section VII du chapitre V du présent titre.

La situation juridique de la chose vendue n’était pas conforme aux mentions figurant dans l’acte de vente induisant ainsi en erreur les acquéreurs.

En l’espèce, les demandeurs ne sollicitent pas l’annulation de la vente mais l’indemnisation du préjudice subi.

L’acte du 14 octobre 2014 est entaché d’une erreur de droit en ce qu’il indique que le bien est accessible.

Les acquéreurs ont ainsi contracté une servitude de passage par acte du 27 mars 2019 avec les consorts [Z]-[M] moyennant le versement d’une somme de 8000 euros.

Mme [I] recherche la responsabilité des notaires sur le fondement de l‘article 1240 (anciennement 1382) du code civil pour Me [H] (SCP [Y] et associés), notaire instrumentaire, et l’article 1217 (anciennement1147) du code civil pour Me [P], notaire assistant personnellement la venderesse.

L’ancien article 1382 devenu 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’ancien article 1147 devenu 1217 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

Le compromis de vente a été rédigé par Me [P], notaire à [Localité 19], et l’acte réitératif de vente par Me [H] (SCP [Y] ET ASSOCIES) notaire à [Localité 21], assistée de Me [P].

Mme [I] a été assistée par deux notaires. Elle n’a pas eu connaissance de l’erreur de droit affectant l’acte.

Le notaire doit s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige dès lors que cela constitue le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, cela relève ainsi de sa responsabilité délictuelle, qu’il engage, il appartient au notaire de vérifier l’origine de propriété des parcelles et de vérifier s’il existe des servitudes.

La SCP [Y] ET ASSOCIES et Me [H] font valoir qu’un notaire ne saurait rechercher l’origine de propriété de biens vendus au-delà de 30 ans ; en l’espèce les actes notariés utiles étaient ceux de 1993 et 2002, soit 20 ans seulement au jour de la rédaction de l’acte notarié contesté de 2014.

La responsabilité des notaires qui devaient s’assurer de l’efficacité dudit acte concernant la servitude de passage dont doivent bénéficier les époux [L] est donc engagée.

Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES seront condamnés in solidum à indemniser les acquéreurs de leur préjudice.

Sur le préjudice des époux [L] :

Les demandeurs se sont acquittés d’une indemnité en contrepartie d’une servitude de passage moyennant la somme de 8000 euros ainsi que de divers frais soit :

Frais de notaire : 1.000 €

Droits d’enregistrement : 465 €

Frais du géomètre : 948 €

Leur préjudice s’élève donc à une somme totale de 10 413 euros.

Il n’y a pas lieu de les indemniser d’un préjudice moral non justifié.

Il convient en conséquence de condamner in solidum Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES à payer à M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] la somme de 10 413 euros en réparation de leur préjudice.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer.

Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, dont est assortie de droit la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne in solidum Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES à indemniser M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] de leur préjudice consécutif à l’erreur de droit affectant l’acte reçu le 24 janvier 2014 par Maître [H], notaire au sein de la SCP [Y]-ASSOCIE,

Condamne in solidum Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES à payer à M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] la somme de 10 413 euros (dix mille quatre cent treize euros) en réparation de leur préjudice matériel,

Déboute M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral,

Déboute M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] de leurs demandes à l’encontre de Mme [A] [S] épouse [I],

Condamne in solidum Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES à payer à M. [N] [L] et Mme [T] [O] épouse [L] une somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum Me [P], Me [H] et la SCP [Y] ET ASSOCIES aux entiers dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droi,

Dit n’y avoir lieu de l’écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT