COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 26/00114 – N° Portalis DBWR-W-B7K-Q6AT

du 28 Avril 2026

M. I 26/00475

affaire : [X] [M] [E], [F] [D] [U] [R] [E], [V] [G] épouse [E]

c/ S.C. SCCV [Localité 3] DE MONLÉON

Copie exécutoire délivrée à

M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS

M^e Caroline RODRIGUEZ

Copie certifiée conforme

délivrée à

EXPERTISE

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE VINGT HUIT AVRIL À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 16 Janvier 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Monsieur [X] [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

Monsieur [F] [D] [U] [R] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

Madame [V] [G] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

S.C. SCCV [Localité 3] DE MONLÉON

[Adresse 3]

C/o GROUPE [O]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 10 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 28 Avril 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, la SCCV FRANCOIS [S], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière.

A l’audience du 10 mars 2026, M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E] sollicitent dans leurs conclusions récapitulatives:

— de déclarer recevables car non prescrites leurs demandes

— de désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière

— de réserver les frais irrépétibles et les dépens

La SCCV [Localité 3] [S] représentée par son conseil sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience:

— de déclarer irrecevable l’action et partant les demandes des consorts [E] du fait de la prescription qui s’y attache

— à titre subsidiaire, de prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise

— de condamner les consorts [E] à lui verser la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1642-1 du même code, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la SCCV FRANÇOIS DE MONLÉON, fait valoir que l’action diligentée par les demandeurs est irrecevable pour cause de prescription car la livraison des lots acquis par ces derniers est intervenue le 24 septembre 2024, la réception le 2 décembre 2024 suivie d’une livraison définitive le 4 décembre 2024, que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de la reprise des désordres apparents dans un délai de 13 mois après la prise de possession par l’acquéreur et que ces derniers disposaient d’un délai expirant au 4 janvier 2026 pour délivrer leur assignation.

Il ressort des pièces produites aux débats que les consorts [E] ont acquis par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement en date du 3 juillet 2023 de la SCCV FRANÇOIS DE MONLÉON, les lots de copropriétés 88 et 18 à [Localité 7] pour un prix de 359 000€.

La réception des ouvrages est intervenue le 2 décembre 2024 au vu du procès-verbal versé et la livraison définitive des lots le 4 décembre 2024.

Toutefois, bien que la défenderesse soulève l’irrecevabilité de la demande d’expertise en se fondant sur les dispositions susvisées prévoyant un délai de forclusion d’un an, force est de relever que les demandeurs font valoir à juste titre que l’action tendant à l’exécution de l’engagement pris par le vendeur de remédier aux désordres, après établissement d’un procès-verbal contenant les réserves formulées après la prise de possession, n’est pas soumise au délai fixé par l’article 1648 alinéa 2 en versant des courriers de la SCVV [Localité 3] [S] s’engageant à procéder à la reprise de certaines réserves et notamment celles affectant les dalles sur plots de la terrasse et menuiserie extérieure.

De plus, ils font valoir qu’ils ne fondent pas, à ce stade, leur demande d’expertise sur le régime de garantie prévue par l’article 1642-1 du code civil et qu’en application des dispositions prévues à l’article 1646-1, le vendeur d’un immeuble à construire est également tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et personnes liées au maître de l’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du code civil, soient les garanties décennale et de bon fonctionnement.

Or, il appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de se prononcer en l’état, sur la nature des désordres, le régime de garantie applicable et les responsabilités susceptibles d’être encourues, au vu des seuls éléments produits, une expertise étant sollicitée ce titre.

Dès lors, la fin de non-recevoir tirée de la prescription, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites, que lors de la livraison des lots acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement par les consorts [E], intervenue le 4 décembre 2024, ces derniers ont émis plusieurs réserves concernant : le compteur d’eau qui n’était pas en place, des défauts au niveau de la porte palière, des traces de peinture en plafond, un joint inesthétique entre le receveur de douche et le carrelage, le seuil devant la porte fenêtre, l’alignement des joints sur la terrasse, la porte de la salle de douche d’une largeur de 73 cm, des carreaux non alignés et un creux sur le nez de la porte-fenêtre sur la terrasse outre un suintement des parois et le recueillement d’eau de ruissellement dans leur parking.

Dans un courrier du 12 février 2025, la SCCV [Localité 3] [S] a refusé de lever la réserve concernant la porte de la salle de bains en soutenant qu’en raison des travaux modificatifs réalisés à la demande des acquéreurs, cette dernière n’avait plus vocation à respecter les normes PMR, ce qu’ils contestent.

Par courriel du 7 mai 2025, Monsieur [E] a indiqué qu’aucune entreprise ne l’avait contacté et a signalé une non-conformité affectant le panneau de la terrasse.

Il est établi que le 21 mai 2025, il lui a été répondu que pour les dalles sur plots, l’entreprise n’était pas encore intervenue sur le chantier pour lever les réserves et qu’elle était en cours de substitution et que concernant la menuiserie extérieure, l’entreprise devait procéder prochainement intervenir.

Le 18 juin 2025 les demandeurs ont cependant adressé une nouvelle mise en demeure à la défenderesse dans laquelle ils exposent que plusieurs réserves formulées demeurent non levées et d’autres rejetées pour des motifs infondés tout en faisant état d’infiltrations affectant leur garage signalées par un courriel du 24 février 2025.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 17 novembre 2025 que les réserves émises, relatives à la découpe de carrelage de la terrasse, la sous-face du plafond, les dalles sur plots, la porte de la salle d’eau, les brises vues et le sous-sol, n’ont pas été levées.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée ; elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit. Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E], qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCCV [Localité 3] [S] ;

DONNONS ACTE à la SCCV [Localité 3] [S] de ses protestations et réserves ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [A] [I] [K], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 1], demeurant:

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 09 25 11 78

Courriel : [Courriel 1],

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* vérifier la réalité des désordres et non-conformités allégués par M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E] dans leur assignation et les pièces versées aux débats telles que liste de réserves, procès-verbaux de constat ; situer leur date d’apparition et les décrire ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une mauvaise surveillance du chantier, d’un vice du sol, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement et le rendent impropre à sa destination; dire si les éléments d’équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues  ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 29 juin 2026 la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

LAISSONS à la charge de M.[X] [E], Mme [V] [E] et M.[F] [E] les dépens de la présente instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS