COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. CIM IV c/, [Q], [Z], S.A.S. FONCIERE EDIFYS

MINUTE N°

Du 20 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/02209 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O3HT

Grosse délivrée à

M^e Francois SUSINI

M^e Frédéric DEVOT

expédition délivrée à

M^e Michel MONTAGARD

le 20 mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 17 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Mars 2026 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. CIM IV,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur, [Q], [Z],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]/FRANCE

représenté par M^e François SUSINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.A.S. FONCIERE EDIFYS,

[Adresse 4],

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric DEVOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu les exploits d’huissier en date du 7 juin 2023 par lequel la SCI CIM IV a fait assigner la SAS FONCIERE EDIFYS et Monsieur, [Q], [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice.

Vu les dernières conclusions de la SCI CIM IV (rpva 3 septembre 2025) qui demande au Tribunal de :

Vu l’article L.211-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article 44 du Code de procédure civile,

Vu les articles 544, 545, 555 et l’article 1240 du Code civil,

— Se DECLARER compétent pour connaitre du présent litige,

— La RECEVOIR en ses demandes,

— La DECLARER bien fondée,

— DEBOUTER la société FONCIERE EDIFYS et Monsieur, [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER la SAS FONCIERE EDIFYS et Monsieur, [Q], [Z] à retirer les deux unités de climatisation installées sur sa propriété privée,

— CONDAMNER la SAS FONCIERE EDIFYS et Monsieur, [Q], [Z] à rétablir les lieux dans leur situation antérieure ;

— CONDAMNER la SAS FONCIERE EDIFYS et Monsieur, [Q], [Z] au règlement de la somme de 100 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— CONDAMNER la SAS FONCIERE EDIFYS et Monsieur, [Q], [Z] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance,

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Vu les dernières conclusions de Monsieur, [Q], [Z] (rpva 7 mars 2025) qui sollicite de voir :

Vu le cahier des charges contenant règlement de copropriété du 19 avril 1947,

— DEBOUTER la SCI CIM IV de ses demandes,

— CONDAMNER la SCI CIM IV à lui verser la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice moral subi,

— CONDAMNER la SCI CIM IV à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de la SAS FONCIERE EDIFYS (rpva 18 décembre 2024) qui sollicite de voir :

Vu les articles 8 et suivants de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 544 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

— DEBOUTER la SCI CIM IV de l’intégralité de ses demandes, fins, et prétentions,

— CONDAMNER la SCI CIM IV au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— CONDAMNER la SCI CIM IV au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 4 septembre 2025, fixant la clôture de la procédure au 28 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS

La Société Civile Immobilière CIM IV est propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé, [Adresse 3], situé, [Adresse 5] à, [Localité 4], cadastré section LE n°, [Cadastre 1], des lots n°35, 36, 47 et 371.

Par acte en date du 24 février 2023, la Société par Action Simplifiée FONCIERE EDIFYS a vendu à Monsieur, [Q], [Z] le lot n°416 de ce même ensemble immobilier, lot voisin du lot n°35 appartenant à la SCI CIM IV.

Faisant valoir qu’elle dispose de la propriété entière et exclusive de la terrasse située en façade des lots n°35 et 416 et se plaignant de la création d’un accès à la terrasse depuis le lot 416 et de l’installation de deux unités extérieures de climatisation par la SAS FONCIERE EDIFYS sur ladite terrasse, la SCI CIM IV a, le 27 mars 2023, mis en demeure la SAS FONCIERE EDIFYS d’avoir à procéder à la suppression des deux unités extérieures de climatisation ainsi qu’à la remise en état des lieux.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CIM IV fait valoir que, en vertu de l’état descriptif de division de l’immeuble, [Adresse 3] modifié le 29 juillet 1953 et de son acte de propriété (document hypothécaire normalisé du 14 avril 1999), l’intégralité de la terrasse litigieuse est la propriété du lot n°35 et que le lot n°416 détenu par la SAS FONCIERE EDIFYS puis par Monsieur, [Q], [Z] n’a jamais disposé d’aucun droit sur ladite terrasse. Elle souligne que l’entretien de la terrasse revient au copropriétaire du lot n°35 et que l’accès à la terrasse se fait par un escalier dont la SAS FONCIERE EDIFYS puis Monsieur, [Q], [Z] ne sont pas propriétaires et que ces derniers ne détiennent aucun droit d’utiliser cet escalier.

Elle soutient que, au cours de l’année 2021, la SAS FONCIERE EDIFYS a remplacé le grillage et les panneaux de bois présents sur leur façade donnant sur la terrasse précitée par une porte en bois puis par une porte fenêtre. Elle affirme qu’en modifiant ainsi l’accès de son lot à la terrasse, la SAS FONCIERE EDIFYS empêche la SCI CIM IV de jouir paisiblement de sa terrasse. La SCI CIM IV dénonce ainsi une occupation indue par la SAS FONCIERE EDIFYS puis par Monsieur, [Q], [Z] de ladite terrasse et soutient que la gêne occasionnée constitue un trouble anormal du voisinage.

La SCI CIM IV affirme en outre que la SAS FONCIERE EDIFYS a installé au cours de la semaine du 7 février 2022, sans droit ni titre, deux unités extérieures de climatisation sur ladite terrasse, violant ainsi son droit de propriété. Elle dénonce ainsi un empiètement par surplomb des bocs de climatisation sur la terrasse.

De plus, elle soutient que l’acte de vente du lot acquis par Monsieur, [Q], [Z] en date du 24 février 2023 qui stipule que le lot vendu comprend une fraction de ladite terrasse délimitée par des jardinières pour une surface approximative de 90 m² ainsi que cela résulte du diagnostic mesurage n’est pas paraphé et que le nom du notaire en tête de l’acte a été biffé, de sorte que cet acte de peut constituer un quelconque commencement de preuve en faveur de Monsieur, [Q], [Z].

La SCI CIM IV fait enfin valoir qu’elle a subi un préjudice du fait de l’installation des unités de climatisation en ce que ces unités empiètent sur sa propriété et qu’elle ne peut donc plus jouir de l’intégralité de sa terrasse. Elle soutient en outre que les unités de climatisation, installées sous la chambre à coucher de l’appartement 3A entrainent des nuisances sonores qui lui portent préjudice. Elle ajoute que le préjudice qu’elle subit se manifeste également par la modification dégradante du paysage privé, et qu’une telle appropriation de sa terrasse par les défendeurs contribue à déprécier son bien.

En défense, Monsieur, [Q], [Z] affirme que c’est à tort que la SCI CIM IV revendique l’intégralité de la propriété de la terrasse litigieuse, en ce qu’une fraction de ladite terrasse est attribué au lot n°416 qu’il a acquis de la SAS FONCIERE EDIFYS.

Il ajoute que l’ouverture litigieuse est très ancienne et procède de la configuration initiale des lieux, que cette ouverture existait bien avant l’acquisition du lot par la SAS FONCIERE EDIFYS en 2021, et qu’elle avait justement pour objectif de permettre à son propriétaire d’accéder à son lot par la fraction de terrasse lui appartenant.

Il fait valoir que le fait que la SCI CIM IV ait à sa charge l’entretien de sa terrasse privative et de l’escalier ne signifie en aucune manière que la SCI CIM IV est propriétaire de l’intégralité de la terrasse.

Monsieur, [Q], [Z] soutient en outre que les blocs de climatisation ont été installés par la SAS FONCIERE EDIFYS sur la fraction de terrasse lui appartenant, de sorte qu’aucun empiètement n’est caractérisé. Il ajoute que, par procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021, la SAS FONCIERE EDIFYS a été autorisée à installer lesdits blocs de climatisation, de sorte que la résolution portant sur les blocs de climatisation est exécutoire et que la SCI CIM IV ne peut valablement s’y opposer.

Il conclut enfin qu’en l’absence d’empiètement caractérisé ou d’une quelconque atteinte à ses droits, la SCI CIM IV n’est pas légitime à solliciter l’indemnisation d’un préjudice inexistant.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, Monsieur, [Q], [Z] fait valoir que le maintien par la SCI CIM IV de ses demandes d’enlèvement des climatiseurs et de remise en état des lieux alors qu’il est clairement établi qu’elle n’est pas propriétaire de l’intégralité de la terrasse caractérise un premier abus. Il soutient également que la SCI CIM IV s’est fait justice à elle-même puisqu’elle a, sans attendre l’issu de la présente procédure, déplacé les jardinières délimitant sa terrasse, pour y mettre ses propres affaires et ainsi obstruer une des ouvertures de son appartement. Il ajoute que cette intervention a été particulièrement choquante pour ses enfants âgés de 9 et 7 ans et pour leur mère. Il soutient que la gérante de la SCI CIM IV a abusivement déposé plainte, prétextant un comportement agressif de sa part. Il affirme que ces faits lui ont occasionné un préjudice moral. Enfin, il fait valoir qu’il a été privé de la possibilité de jouir de la terrasse pourtant visée dans leur titre de propriété, et ce depuis au moins le 21 septembre 2023, lui occasionnant ainsi un préjudice de jouissance.

En défense, la SAS FONCIERE EDIFYS soutient qu’en prétendant détenir l’intégralité de la terrasse, la SCI CIM IV se livre à une interprétation erronée des titres, et notamment du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, en ce qu’il ressort clairement du cahier des charges contenant règlement de copropriété du 19 avril 1947 qu’une fraction de terrasse est affectée au lot n°A qui lui appartenait et qui appartient depuis la vente à Monsieur, [Q], [Z].

La SAS FONCIERE EDIFYS ajoute que l’ouverture existait bien avant qu’elle acquière le bien et qu’elle avait justement pour objet de permettre à son propriétaire d’accéder à son lot par la fraction de la terrasse lui appartenant.

Elle relève également que les blocs de climatisation ont été installés sur la fraction de terrasse appartenant désormais à Monsieur, [Q], [Z], de sorte qu’aucun empiètement n’est caractérisé, et que cette installation a fait l’objet d’une autorisation lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2021. Elle ajoute que la SCI CIM IV n’établit par ailleurs aucune nuisance ou trouble anormal émanant de ces blocs.

Elle fait valoir en outre que la SCI CIM IV ne produit aucun justificatif à l’appui de sa demande de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SAS FONCIERE EDIFYS soutient que la SCI CIM IV n’a pu se méprendre quant à la nature de ses droits sur cette terrasse au regard du caractère clair et non équivoque de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, de sorte que la procédure qu’elle a initiée est manifestement abusive.

Sur les demandes de la SCI CIM IV

L’article 544 du code civil énonce que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, le droit de propriété est limité par l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Ce régime indépendant de responsabilité n’est pas subordonné à la démonstration d’une faute du propriétaire ou du locataire du fonds, dès lors que le propriétaire ou locataire voisin rapporte la preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et d’une relation directe entre le trouble subi et la propriété voisine.

L’article 545 du code civil énonce que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Face à une situation d’empiètement sur sa propriété, tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition de l’ouvrage empiétant sur son fonds, peu importe que l’empiètement sur le fonds soit insignifiant et qu’il ne cause aucune gêne, ni aucun préjudice. La bonne ou la mauvaise foi de l’auteur de l’empiètement est également indifférente.

Aux termes de l’article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

En l’espèce, l’état descriptif de division issu du cahier des charges et règlement de copropriété du 19 avril 1947 désigne le local A (devenu par la suite le lot n°416) comme suit : « un local avec fraction de terrasse en façade désigné sous la lettre A » (p.7). Le local P est désigné comme suit : « un local avec fraction de galerie, cette dernière figurant au plan numéro 4 (entresol), désigné sous la lettre P, entrée indépendante par le, [Adresse 6]. » (p.9). En outre, le règlement de copropriété confère aux copropriétaires, locataires et usagers du local désigné sous la lettre P, « la propriété exclusive et particulière à charge d’entretien des terrasses situées en façade, sauf la fraction affectée au local désigné sous la lettre A » (p.44). Par conséquent, il résulte de l’examen du cahier des charges et règlement de copropriété du 19 avril 1947 que le local A comporte la propriété d’une fraction de terrasse en façade. Cette fraction de terrasse est expressément exclue de l’assiette de la propriété du local P.

Force est de constater que le modificatif de l’état descriptif des lieux établi en 1953 a simplement eu pour effet de diviser le local P et d’attribuer certains droits du local P à un appartement nouvellement créé et dénommé 3A, mais ne vient en rien modifier la contenance du local A. Ce document stipule en effet que : « au même paragraphe, il a été accordé au copropriétaire du local « P » la propriété exclusive et particulière à charge d’entretien des terrasses situées en façade sauf la fraction affectée au local désigné sous la lettre A. Cette propriété exclusive et particulière profitera désormais non plus à l’ancien local P mais seulement à l’appartement 3A nouvellement créé dans une ancienne partie du local P ». C’est donc à tort que la SCI CIM IV affirme que les modifications du 29 juillet 1953 auraient eu pour effet de transférer la propriété de la fraction de terrasse initialement affectée au local A au copropriétaire de l’appartement 3A nouvellement créé. Ces modifications ont simplement eu pour effet de d’attribuer la propriété exclusive et particulière de la fraction de terrasse initialement affectée au local P à l’appartement 3A nouvellement créé.

Cette répartition de la propriété de la terrasse est également rappelée dans le titre de propriété de la SCI CIM IV (document hypothécaire normalisé du 14 avril 1999), qui stipule en page 3 que le lot n°35 (ou appartement numéro 3A) comprend : « Un appartement sis au grand rez-de-chaussée dudit immeuble composé de : un hall trois pièces, cuisine, salle de bains, water-closet indépendant, Ledit appartement dispose d’une entrée par le Bloc B ainsi qu 'une entrée indépendante par le, [Adresse 7]. Cet appartement porte le numéro Trois A au cahier des charge sus-énoncé et forme le lot numéro trente-cinq de l’état descriptif de division également sus-énoncé. Et la propriété exclusive et particulière à charge d’entretien de la terrasse située en façade sauf la fraction affectée au local désigné sous la lettre « A ›› ainsi qu 'il a été stipulé sous le paragraphe trois du titre « Constitution de servitudes- Stipulations Particulières›› du modificatif au cahier des charges du 29 juillet 1953 précité. Et les 180/20.000èmes des parties communes de l’entier immeuble dénommé «, [Adresse 3] ››. »

Enfin, cette répartition de la terrasse est rappelée dans l’acte en date du 13 octobre 2022 comportant vente conditionnelle du lot n°416 (ancien local A) par la SAS FONCIERE EDIFYS à Monsieur, [Q], [Z], en ce qu’il y est rappelé la consistance du lot n°416 :

« Un duplex situé dans le bâtiment LE MAJESTIC dans la partie anciennement dénommée BATIMENT DU PERSONNEL figurant sous la teinte verte aux plans « ETAT NOUVEAU » comprenant :

— au niveau 2 : une salle à manger, une cuisine, une chambre, une salle d’eau, un water closet,

— au niveau 3 : un salon, avec fraction de terrasse en façade ;

et les soixante-dix / vingt millièmes des parties communes générales,

et le tiers indivis de l’accès communs aux lots numéros 414, 415 et 416. »

Si la SCI CIM IV soutient que l’acte de vente en date du 24 février 2023 ne peut constituer un quelconque commencement de preuve en faveur de Monsieur, [Q], [Z] en ce qu’il n’est pas paraphé et que le nom du notaire en tête de l’acte a été biffé, cet acte n’est pas produit au débat, de sorte que ce moyen est inopérant.

S’il convient de relever que l’ensemble des documents précités ne permettent pas de définir précisément les limites de la fraction de terrasse en façade attribuée au lot n°416, ces documents permettent toutefois d’établir avec certitude que le lot n°35 (ou appartement 3A, anciennement lot P) appartenant à la SCI CIM IV dispose d’une partie de la terrasse, l’autre partie étant propriété exclusive du lot n°416 (ancien local A), aujourd’hui propriété de Monsieur, [Q], [Z].

De plus, c’est à tort que la SCI CIM IV affirme qu’en vertu de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété elle a à sa charge l’entretien de l’intégralité de la terrasse. En effet, il ressort du cahier des charges modifié le 29 juillet 1953 qu’elle a à sa charge l’entretien de la terrasse située en façade, « sauf la fraction affectée au local désigné sous la lettre A ». En tout état de cause, la charge de l’entretien de la terrasse ne définit en aucune manière la propriété de ladite terrasse et est donc indifférente au présent litige. De même, la circonstance selon laquelle la SAS FONCIERE EDIFYS puis Monsieur, [Q], [Z] ne sont pas propriétaire de l’escalier donnant accès à la terrasse et ne détiennent aucun droit d’utiliser cet escalier est indifférente pour établir la propriété de ladite terrasse et n’a donc aucune incidence sur le présent litige.

La note établie par Monsieur, [N] en date du 3 novembre 2015 produite par la SCI CIM IV ne fait que rappeler la consistance du lot n°35 tel que défini dans l’état descriptif de division, et n’apporte aucun élément nouveau au débat.

En outre, la SCI CIM IV soutient que, au cours de l’année 2021, la SAS FONCIERE EDIFYS a créé un accès à la terrasse depuis son lot en remplaçant une fenêtre grillagée par une porte fenêtre. Au soutien de ces allégations, elle produit le procès-verbal du constat d’huissier en date du 11 février 2022, qui relève que « la menuiserie litigieuse ayant une structure évocatrice d’une baie vitrée est d’allure récente » et que « des dégradations sont visibles sur les pourtours de ladite menuiserie pouvant évoquer des travaux à ce niveau ». Toutefois, ces seules constatations ne permettent pas de démontrer que la SAS FONCIERE EDIFYS a créé un accès à la terrasse depuis son lot qui n’existait pas avant l’acquisition du lot par cette dernière.

Au contraire, les défendeurs soutiennent que l’ouverture litigieuse est très ancienne et procède de la configuration initiale des lieux, que cette ouverture existait bien avant l’acquisition du lot par la SAS FONCIERE EDIFYS en 2021, et qu’elle avait justement pour objectif de permettre à son propriétaire d’accéder à son lot par la fraction de la terrasse lui appartenant. Si les photos qui figurent en page 6 et 7 des conclusions de Monsieur, [Q], [Z] ne permettent pas de voir correctement l’ouverture en question et ne permettent donc pas d’établir avec certitude que l’ouverture existait depuis au moins mai 2008 comme le prétend Monsieur, [Q], [Z], il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 21 septembre 2023 que : « il ne semble pas à première vue que cette ouverture ait été nouvellement créée au regard de l’harmonie architecturale du bâtiment classé. »

Par conséquent, il n’est pas démontré que la SAS FONCIERE EDIFYS a indument modifié l’accès de son lot à la terrasse en 2021. Il apparait plutôt que cette ouverture procède de la configuration initiale des lieux et a justement pour objectif de permettre à son propriétaire d’accéder à la fraction de la terrasse lui appartenant depuis son lot.

Enfin, il ressort des deux constats d’huissiers produits aux débats (en date du 11 février 2022 et du 21 septembre 2023) que les unités de climatisation ont été installées par la SAS FONCIERE EDIFYS sur ladite terrasse et sont collés à la façade du local lui appartenant initialement, puis cédé à Monsieur, [Q], [Z]. En ce qu’elle ne démontre pas que ces unités de climatisation auraient été posées sur la fraction de terrasse lui appartenant, la SCI CIM IV échoue à caractériser une situation d’empiètement. De surcroit, elle ne produit aucun élément venant étayer les nuisances ou trouble anormal émanant de ces blocs qu’elle allègue subir.

Elle ne produit pas plus d’élément venant étayer la réalité du préjudice qu’elle allègue subir (dépréciation du bien, modification dégradante du paysage privé, vue directe).

Par conséquent, en ce qu’elle échoue à caractériser une situation d’empiètement ou un trouble anormal de voisinage et en ce qu’elle ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle prétend subir, la SCI CIM IV sera simplement déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommage et intérêt pour procédure abusive formulée par la SAS FONCIERE EDIFYS

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le préjudice doit en outre être distinct de celui déjà indemnisé par les sommes allouées.

En l’espèce, la SAS FONCIERE EDIFYS ne justifie pas du caractère abusif de la procédure initiée par la SCI CIM IV à son encontre, ni de la réalité du préjudice qu’elle aurait subi, et verra en conséquence sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive simplement rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et du préjudice moral formulée par Monsieur, [Q], [Z]

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Tout comme la SAS FONCIERE EDIFYS, Monsieur, [Q], [Z] échoue à caractériser un abus par la SCI CIM IV de son droit d’agir en justice.

Si Monsieur, [Q], [Z] produit des photos afin de démontrer que la gérante de la SCI CIM IV a déplacé les jardinières délimitant sa terrasse, ces seules photos ne permettent pas de démontrer que Monsieur, [Q], [Z] a été privé de la possibilité de jouir de sa fraction de terrasse. De surcroit, Monsieur, [Q], [Z] n’apporte aucun élément probant permettant de démontrer la réalité du préjudice moral qu’il allègue.

Par conséquent, en l’absence de caractérisation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, Monsieur, [Q], [Z] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CIM IV, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI CIM IV, condamnée aux dépens, devra payer à Monsieur, [Q], [Z], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

La SCI CIM IV sera également condamnée à payer à la SAS FONCIERE EDIFYS, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

La SCI CIM IV sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la Société Civile Immobilière CIM IV de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la Société par Action Simplifiée FONCIERE EDIFYS de sa demande de dommage et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE Monsieur, [Q], [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière CIM IV aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière CIM IV à payer à Monsieur, [Q], [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Société Civile Immobilière CIM IV à payer à la Société par Action Simplifiée FONCIERE EDIFYS la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT