COUR D’APPEL D’ [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT : [R] / SYNDICAT DE L’ESTERON ET DU VAR INFERIEUR

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QU4J

N° 26/00020

Du 09 Avril 2026

JUGEMENT

Délivrance le

Grosse et expédition à

la SELARL GIRARD ASSOCIES

M^e Eric LANDOT

Expéditions à

la SELARL GIRARD ASSOCIES

M^e Eric LANDOT

+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers

rendu par mise à disposition au Greffe le 09 Avril 2026

PAR

PRÉSIDENT :

Franck BECU, juge au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré

GREFFIER :

Emma BALDUCCI

ENTRE

Monsieur [S] [E] [R]

né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 2] (ALPES MARITIMES), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Delphine GIRARD-GIDEL de la SELARL GIRARD ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

ET

SYNDICAT DE L’ESTERON ET DU VAR INFERIEUR ( SIEVI), dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Adresse 3]

représentée par Maître Eric LANDOT de la SELARL LANDOT &ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DE :

Madame [P] [H]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale de Finances publiques des Alpes Maritimes

Pôle d’évaluation domaniale

[Adresse 4]

[Localité 3]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par un arrêté en date du 23 octobre 2019, le Préfet des Alpes-Maritimes a ordonné l’ouverture d’une enquête publique afin de déterminer les périmètres de protection autour de la source du [Localité 4].

Par arrêté du 26 mai 2020, le préfet des Alpes-Maritimes a déclaré d’utilité publique les périmètres de protection immédiate, rapprochée et éloignée autour de la Source du Cianet.

Par courrier du 22 mars 2021, le Syndicat de l’Estéron et du Var Inférieur (SIEVI) a notifié l’arrêté de déclaration d’utilité publique à Monsieur [S] [R], propriétaire de parcelles situés au sein du périmètre rapproché dans lequel les activités susceptibles d’entraîner une pollution des eaux sont interdites.

Par un courrier du 03 avril 2024, la société Pacifica a saisi le SIEVI pour le compte de Monsieur [S] [R], son sociétaire, au sujet de l’indemnité prévue pour compenser la perte de jouissance de son terrain, parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], section D de la commune de [Localité 5].

En réponse, par un courrier en date du 15 avril 2024, le SIEVI a indiqué à Monsieur [S] [R] que « l’indemnité fixée dans le dossier d’enquête publique s’élève à 0,1 Euros par m² » soit 781, 30 m² pour une surface totale de 7.813 m².

Par un courrier en date du 27 mai 2025, enregistré au greffe de la juridiction de l’expropriation des Alpes-Maritimes le 11 juin 2025, Monsieur [S] [R] a saisi le Juge de l’expropriation territorialement compétent en vue de prononcer un transfert de propriété avec fixation du prix d’acquisition desdites parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] et de l’indemnité afférente.

Par ordonnance du 05 août 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux le 28 novembre 2025.

Lors de ce transport, étaient présents, Monsieur [S] [R], Monsieur [J] [F] (Suez), Madame [O] [I] (SIEVI), la représentante du Cabinet Landot, avocat de la SIEVI, et Madame [P] [W], commissaire du gouvernement.

Lors du transport, il a été convenu, à la demande du Commissaire du gouvernement, de reporter l’audience, initialement prévue le 22 janvier 2026, au 26 février 2026.

Dans son mémoire enregistré au greffe de la juridiction de l’expropriation des Alpes-Maritimes au tribunal judiciaire de Nice le 14 janvier 2026, Monsieur [S] [R] demande au Juge de l’expropriation de :

— prononcer le transfert de propriété des parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] dans le cadre d’une procédure d’expropriation ;

— fixer une indemnité principale de 8.594, 30 Euros ;

— fixer une indemnité de remploi à la somme de 1.539, 15 Euros ;

— condamner le SIEVI à lui verser la somme de 8.594, 30 au titre de l’indemnité principale d’expropriation ;

— condamner le SIEVI à lui verser la somme de 1.539, 15 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamner le SIEVI à lui verser la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamner le SIEVI aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 1.605 Euros.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que les dispositions de l’article 230-3 du code de l’urbanisme s’appliquent à sa demande visant au transfert de propriété des deux parcelles susmentionnées. Monsieur [S] [R] indique avoir fait réaliser un rapport d’expertise selon lequel la valeur vénale du bien est de 8.549, 30 Euros selon la méthode par comparaison et de 7.305 Euros par rapport à la perte vénale liées aux restrictions.

Il fait valoir que selon la méthode dite par comparaison, le prix au m² de ses parcelles doit être fixé à 1, 11 Euros.

Dans son mémoire reçu au greffe le 16 février 2026, le SIEVI demande au Juge de l’expropriation de :

— à titre principal, débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— à titre subsidiaire, fixer l’indemnité due par le SIEVI à la somme de 781, 30 Euros.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que la date de référence doit être fixée au 23 octobre 2018 soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique.

Il fait valoir que les périmètres de protection se situent dans une zone naturelle inconstructible.

Il précise que si l’article L 1321-2 du Code de la santé publique impose expressément à la collectivité d’acquérir les terrains inclus dans le périmètre de protection immédiate, il ne contient pas de disposition similaire pour les parcelles situées dans la zone de protection rapprochée. Il en découle, selon le SIEVI, que les propriétaires des parcelles situées dans ce périmètre rapproché ne sauraient imposer à l’autorité bénéficiaire de les acquérir à la différence des parcelles situées en zone de protection immédiate.

Il souligne, par ailleurs, que la Cour de cassation a estimé qu’une indemnisation au titre de l’instauration d’un périmètre de protection rapprochée pouvait être fixée sans tenir compte de l’usage effectif des biens à la date de sa décision, sans fixer la date de référence et sans allouer d’indemnité de remploi dès lors que dans ces périmètres le propriétaire ne subit pas la perte de ses biens mais des restrictions d’usages importants.

Il estime, en conséquence, que les demandes de Monsieur [S] [R] sollicitant le transfert de propriété au SIEVI doivent être rejetées et que les conclusions du commissaire du gouvernement ne peuvent être prises en compte dans la mesure où il fixe une indemnité correspondant à la valeur vénale des biens alors que le SIEVI n’est nullement tenu de racheter les parcelles de l’intéressé.

Il soutient, par ailleurs, que Monsieur [R] ne peut tantôt solliciter le versement d’une indemnité correspondant à la valeur vénale de ses parcelles, tantôt solliciter le versement d’une indemnité pour perte de leurs valeurs vénales, ces deux demandes faisant double emploi.

Le SIEVI soutient aussi que l’instauration d’un périmètre de protection rapprochée ne donne pas droit automatiquement au versement d’une indemnité et que, en l’espèce, Monsieur [S] [R] ne subit aucun préjudice dans la mesure où ces parcelles constituent des terrains en nature de maquis ou de talus, inexploités, présentant une forte pente, totalement inconstructibles du fait de ces caractéristiques et que l’intéressé ne les exploite pas ; il estime qu’il ne démontre pas davantage que les interdictions imposées par le placement de ses parcelles en périmètre rapprochée lui poseraient un préjudice au vu de ses activités.

Le SIEVI estime également que la valeur du m² de ce type de parcelles est de 0,2 m² et donc que l’indemnité à laquelle pourrait prétendre Monsieur [S] [R] ne saurait être évaluée sur une base supérieure à 0,1 Euros par m².

Enfin, le SIEVI soutient qu’il n’a pas à prendre en charge l’expertise non contradictoire diligentée à la demande de Monsieur [S] [R] dans la mesure où elle est dépourvue d’utilité au regard de la présence du commissaire du gouvernement et de l’absence de dépossession.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 06 novembre 2025, la commissaire du gouvernement fixe la date de référence au 21 novembre 2018.

Elle relève que les terrains de Monsieur [S] [R] étaient, à cette date, situés en secteur non constructible. Elle précise que le terrain ne possède pas la qualification de terrain à bâtir.

Elle privilégie la méthode dite par comparaison et produit dix termes de comparaison pour des parcelles aux caractéristiques proches ; elle indique que pour 9 des 10 cessions, le prix au m² oscille entre 0,5 et 1 Euros au m².

S’agissant de l’indemnisation de la perte de la valeur vénale, liée aux restrictions, demandée par le requérant, la commissaire du gouvernement estime qu’elle n’a pas de fondement dans la mesure où le requérant a saisi la juridiction de l’expropriation afin de prononcer le transfert de propriété des parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2].

Il retient, pour sa part, que soit fixée une indemnité principale de 3.920 Euros (1.200 Euros pour la parcelle D [Cadastre 1] et 2.720 Euros pour la parcelle D [Cadastre 2]) et une indemnité de remploi de 784 euros en application du barème fixée par l’instruction du 11 mars 2002 de la Direction générale des Impôts soit une indemnité totale de 4.704 Euros.

Dans ses conclusions complémentaires, enregistrées par le greffe de la juridiction le 16 février 2026, la commissaire du gouvernement relève que le SIEVI n’est pas tenu d’acquérir en pleine propriété les parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] mais qu’il est tenu de l’indemniser au titre du préjudice subi en lien avec les restrictions d’usage de ces parcelles.

La commissaire de gouvernement indique que le requérant ne produit aucun terme de comparaison et précise retenir un terme de comparaison produit par le défendeur, lequel est issu d’un accord amiable conclu par le SIEVI avec un propriétaire détenteur d’un terrain sur le périmètre de protection rapprochée de la source du [Localité 4] pour un prix de 0,10 Euros par m².

La commissaire du gouvernement souligne aussi qu’il incombe au requérant de démontrer le préjudice direct, matériel et certain subi au titre des servitudes instituées par le périmètre de protection rapprochée. Il précise que si une indemnisation devait lui être accordée, elle ne saurait excéder le prix d’acquisition desdites parcelles soit 0,10 Euros par m².

La commissaire du gouvernement conclut à ce qu’il plaise au Juge de l’expropriation de bien vouloir fixer à titre principal l’indemnité à la somme de 0 Euros et à titre subsidiaire à la somme de 781, 30 Euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 09 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnisation relative aux terrains situés en périmètre de protection rapprochée autour d’un point de prélèvement :

L’article 1321-2 du code de la santé publique dispose en son premier alinéa que :

« En vue d’assurer la protection de la qualité des eaux, l’acte portant déclaration d’utilité publique des travaux de prélèvement d’eau destinée à la consommation humaine mentionné à l’article L. 215-13 du code de l’environnement détermine autour du point de prélèvement un périmètre de protection immédiate dont les terrains sont à acquérir en pleine propriété et un périmètre de protection rapprochée à l’intérieur duquel peuvent être interdits ou réglementés toutes sortes d’installations, travaux, activités, dépôts, ouvrages, aménagement ou occupation des sols de nature à nuire directement ou indirectement à la qualité des eaux. Pour les points de prélèvement qui ne sont pas considérés comme sensibles au sens de l’article L. 211-11-1 du même code, un périmètre de protection éloignée peut être adjoint aux périmètres de protection immédiate et rapprochée. A l’intérieur du périmètre de protection éloignée, peuvent être réglementés les installations, travaux, activités, dépôts, ouvrages, aménagement ou occupation des sols et dépôts ci-dessus mentionnés ».

L’article 1321-3 de ce même code précise que « les indemnités qui peuvent être dues aux propriétaires ou occupants de terrains compris dans un périmètre de protection de prélèvement d’eau destinée à la consommation humaine, à la suite de mesures prises pour assurer la protection de cette eau, sont fixées selon les règles applicables en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique. Lorsque les indemnités visées au premier alinéa sont dues à raison de l’instauration d’un périmètre de protection rapprochée visé à l’article L. 1321-2-1, celles-ci sont à la charge du propriétaire du captage ».

En l’espèce, il ressort de l’article 4.3 de l’arrêté du Préfet des Alpes-Maritimes, en date du 26 mai 2020, que les parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [S] [R] sont situés dans le périmètre de protection rapprochée, périmètre sur lequel des servitudes sont instituées et dans lequel des activités listées à l’article précité sont interdites (réalisation de puits et forage d’eau, hormis pour l’alimentation en eau de la SIEVI, activités pouvant dégrader le sol, installation de canalisation transportant des substances pouvant polluer les eaux souterraines…).

Selon l’article 2 de cet arrêté, « les indemnités qui peuvent être dues, au titre des préjudices directs matériels et certains, aux propriétaires des terrains ou aux occupants concernés par les périmètres de protection de la source du Cianet, sont fixées selon les règles applicables en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique et que ces indemnités sont à la charge du SIEVI ».

Il ressort des dispositions susmentionnées que seuls les terrains situés dans le périmètre de protection immédiate doivent être acquises en pleine propriété par le SIEVI. A contrario, le SIEVI n’a aucune obligation d’acquérir les parcelles, comme celles de Monsieur [S] [R], situées en périmètre de protection rapprochée de la source du Cianet.

En effet, les dispositions de l’article L 230-3 du code de l’urbanisme, invoqué par Monsieur [S] [R], concernent les droits de délaissement prévus par les articles L 152-2, L 311-2 et L 424-1 de ce même code et ne sont pas applicables à la présente procédure.

S’agissant des terrains situés dans un périmètre de protection rapprochée (et non immédiate), seule la dépréciation des parcelles est indemnisée et non leur dépossession.

La Cour de cassation a d’ailleurs déjà eu l’occasion de préciser qu’une cour d’appel qui évalue la dépréciation de parcelles résultant des restrictions d’usage qu’elles subissent du fait de leur inclusion dans un périmètre de protection au sens de l’article L. 1321-2 du code de la santé publique, n’est tenue ni de fixer une date de référence, ni de rechercher l’usage effectif des parcelles à cette date et doit se placer à la date à laquelle elle statue pour évaluer cette dépréciation si le tribunal avait rejeté la demande (3ème Civile, 9 octobre 2014, n°12-13-694).

En conséquence, les éléments, développés par les parties, relatifs à l’indemnité à fixer dans le cadre du transfert de la propriété des parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [S] [R] au SIEVI sont inopérants.

Sur la demande d’indemnisation formée par Monsieur [S] [R] :

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] n’a jamais sollicité, que cela soit dans son mémoire de saisine initial reçu le 11 juin 2025 ou dans son second mémoire, d’être indemnisé en raison de la dépréciation de ses parcelles compte tenu des restrictions d’usage imposées par l’arrêté préfectoral.

Il a, en effet, uniquement demandé, dans ces deux mémoires enregistrés au greffe de la juridiction de l’expropriation des Alpes-Maritimes au tribunal judiciaire de Nice, que soit prononcé le transfert de propriété des deux parcelles et qu’il soit indemnisé de ce fait

Dans la mesure où le Juge de l’expropriation ne peut prononcer le transfert de propriété pour des parcelles qui sont situées dans une zone de protection rapprochée (et non immédiate), sa demande doit nécessairement être considérée comme mal-fondée.

Par ailleurs, et dans la mesure où Monsieur [S] [R] ne sollicite pas, y compris à titre subsidiaire, d’être indemnisé pour la dépréciation de ses parcelles, le Juge de l’expropriation ne pourra statuer sur cette indemnisation en application des dispositions de l’article R 311-22 du code de l’expropriation susmentionné.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [S] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Sur les autres mesures

Monsieur [S] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déboute Monsieur [S] [R] de sa demande visant à ce que le transfert de propriété des parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] sises à [Localité 5] soit prononcé ;

Déboute Monsieur [S] [R] de sa demande visant à ce que le Syndicat de l’Esteron et du Var inférieur (SIEVI) soit condamné à lui verser des indemnités au titre de ladite expropriation ;

Déboute Monsieur [S] [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [S] [R] aux entiers dépens de l’instance.

La greffière Le juge de l’expropriation