TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [J]

Madame [U] [X] [H]

épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03257 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PXI

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP,

[Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [J],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [X] [H] épouse [J],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03257 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PXI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2011, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti à Monsieur [S] [J] et à Madame [U] [H] épouse [J] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 2]) à [Localité 6] incluant une cave pour un loyer mensuel révisable de 835,55 euros et 200 euros de provision sur charge.

Par actes de commissaire de justice du 6 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [S] [J] et à Madame [U] [H] épouse [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 134,27 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par actes de commissaire de justice du 24 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [J] et de Madame [U] [H] épouse [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers laissés sur place aux frais et risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] à payer la somme de 4 693,85 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de retard ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à la libération définitive des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification la préfecture et de tous actes rendus nécessaires par la procédure y compris les débours.

À l’audience du 9 septembre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 9 992,54 euros selon décompte arrêté au 2 septembre 2025 terme d’août 2025 inclus et a précisé que ses demandes étaient formulées à titre provisionnel. Elle a par ailleurs donné son accord pour que des délais de paiement soient accordés et la clause résolutoire suspendue, renonçant expressément à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Madame [U] [H] épouse [J], comparante en personne, a déclaré avoir adressé la veille à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) un chèque de 1 000 euros et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 250 euros par mois en plus du loyer courant, exposant être actuellement hospitalisée, en cours de séparation et avoir deux enfants à charge.

Assigné à domicile par remise de l’acte à son épouse, Monsieur [S] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 7 décembre 2011 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2025 pour la somme en principal de 3 134,27 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 900 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 mars 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] restent lui devoir la somme de 9 992,54 euros à la date du 2 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Monsieur [S] [J], non comparant et Madame [U] [H] épouse [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Madame [U] [H] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement à titre provisionnel de la somme de 9 992,54 euros avec en l’absence de précision intérêts au taux légal sur la somme de 4 693,85 euros à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [S] [J] sera tenu du règlement de cette dette en ce que d’une part il n’est pas rapporté la preuve de ce qu’il ne réside plus dans les lieux, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification du commandement de payer et de l’assignation, et d’autre part, il n’a en tout état de cause pas délivré congé à la bailleresse, de sorte qu’il reste contractuellement engagé envers cette dernière.

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 8) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement à compter de l’échéance de septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève avant déduction de l’APL à la somme de 1 181,36 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, eu égard à la renonciation de la bailleresse à la condition de reprise du loyer courant et en l’absence d’opposition de sa part pour l’octroi de délai de paiement, il convient d’autoriser Madame [U] [H] à se libérer de la dette locative selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [S] [J] et de Madame [U] [H] épouse [J] avec si nécessaire l’assistance de la force publique mais sans qu’il soit besoin de prononcer une astreinte, la bailleresse pouvant requérir le concours de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2011 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) d’une part, Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation (rez-de-chaussée, porte G) et la cave situés [Adresse 3]) sont réunies à la date du 7 mars 2025,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme provisionnelle de 9 992,54 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2025 incluant la mensualité d’août 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 693,85 euros à compter du 24 mars 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS Madame [U] [H] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 250 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] soient condamnés in solidum à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [J] et Madame [U] [H] épouse [J] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président