TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/04642 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBKVM

N° MINUTE : 26/00139

JUGEMENT

DU 16 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [E] [G], chargée du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]

Madame [O] [Q] [P] [C], demeurant [Adresse 2][Adresse 4]

Tous deux comparant en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SHLMR

CCC à [T] [F] et [O] [C]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 21 octobre 2021, la Société d’Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR), dûment représentée par son représentant légal, a donné à bail à M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] un logement situé dans le groupe d’habitations « OLEA » sis [Adresse 5] – [Localité 2], pour un loyer mensuel de 463,55 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SHLMR a fait signifier le 22 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2025, la SHLMR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] ;obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et, en plus des dépens et frais d’expulsion, de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle la SHLMR régulièrement représentée a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5 377,73 euros. Elle ne s’est en outre pas opposée à l’octroi de délais de paiement, indiquant que les locataires viennent d’accepter de bénéficier d’un accompagnement social.

M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] ont comparu et reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant des délais de paiement.

Ils exposent que les difficultés qu’ils ont rencontrées résultent de changements professionnels et d’un manque de moyens financiers. M. [F] [T] déclare exercer la profession d’animateur social et percevoir un salaire brut mensuel de 1 549 euros et Mme [C] [O] [Q] [P] un salaire net de 1 426 euros par mois. Les locataires indiquent avoir deux enfants à charge. De plus, Mme [C] [O] [Q] [P] fait état d’un crédit automobile et d’un crédit à la consommation qu’elle rembourse à hauteur de 275 euros et de 169 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 3] par voie dématérialisée le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales le 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 novembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 21 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 22 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 516,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

Il s’évince en outre des dispositions de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative. En l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et ne justifiant pas de leur situation personnelle et financière démontrant qu’ils seraient en mesure de régler leur dette, M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] seront déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 24 V la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’espèce, les suppléments de loyer appliqués par la SHLMR seront écartés du calcul de l’arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l’article L. 441-9.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SHLMR produit un décompte démontrant que M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (268 euros) et des pénalités injustifiées (76,20 euros), la somme de 5 033,53 euros à la date du 21 janvier 2026 (date d’arrêté des comptes) ; cette somme incluant l’arriéré locatif arrêté au 22 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] qui ne contestent pas le montant dû, seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme à la SHLMR, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Au regard du caractère équivoque de la clause relative à la solidarité en cas de pluralité des locataires (qui prévoit une condamnation en paiement conjointe et solidaire), la solidarité ne peut être ordonnée.

De plus, en occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 22 septembre 2024, M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit 557,89 euros, payable donc à compter du 22 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

En l’absence de stipulation expresse de solidarité dans le contrat de bail visant l’indemnité d’occupation, la condamnation à son paiement ne pourra être que conjointe.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S’agissant des frais d’expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l’exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n’y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2021 entre, d’une part, la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal, et, d’autre part, M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] concernant le logement situé dans le groupe d’habitations « OLEA » sis [Adresse 6]entre deux ([Adresse 7] – [Localité 2], sont réunies à la date du 22 septembre 2024 ;

— DEBOUTE M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] de leur demande de délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SHLMR pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] à payer à la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 5 033,53 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] à payer à la SHLMR, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 22 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 557,89 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [F] [T] et Mme [C] [O] [Q] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,