COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

,

[T],, [T] c/, [R]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/02454 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QPZG

Grosse délivrée

à M^e Denis CERATO

Expédition délivrée

à M^e Franck DE VITA

le

DEMANDEURS:

Monsieur, [L], [T],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Denis CERATO, avocat au barreau de NICE

Madame, [N], [T],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Denis CERATO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame, [C], [R] épouse, [V]

née le 11 Mars 1983 à, [Localité 3] (ALG),

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Franck DE VITA, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2020, Mme, [C], [R] épouse, [V], a consenti à M., [L], [T] et Mme, [N], [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 1 160 euros, et 240 euros de provisions sur charges et un dépôt de garantie de 2 800 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, M., [L], [T] et Mme, [N], [T] ont fait assigner Mme, [C], [R] épouse, [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— condamner Mme, [C], [R] épouse, [V], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 2 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 749,49 euros à titre de majoration calculée selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

—  3 000 à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— les entiers dépens.

A l’audience utile du 28 janvier 2026, M., [L], [T] et Mme, [N], [T] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions, notamment de :

— condamner Mme, [C], [R] épouse, [V], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 731,16 euros au titre des régularisations de charges pour les exercices 2022 et 2023,

— la somme de 2 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 1 833,44 euros à titre de majoration calculée selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

—  3 000 à titre de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme, [C], [R] épouse, [V] sollicite de la présente juridiction notamment de :

— débouter M., [L], [T] et Mme, [N], [T] de leurs demandes ;

— constater que M., [L], [T] et Mme, [N], [T] sont redevables de la somme de 14 90,17 euros au titre des dégradations locatives, d’arriérés de loyers et de la consommation d’électricité ;

— constater que cette somme doit se compenser avec le dépôt de garantie versée par les locataires ainsi que la régularisation des charges pour un montant de 3 531,16 euros ;

— en conséquence, condamner solidairement M., [L], [T] et Mme, [N], [T] à lui payer la somme de 11 372,01 euros au titre des dégradations locatives, d’arriérés de loyers et de la consommation d’électricité ;

— condamner M., [L], [T] et Mme, [N], [T] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande reconventionnelle de Mme, [C], [R] épouse, [V] au titre des dégradations locatives et de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 a) de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la même loi, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes exonératoires susmentionnées dont la vétusté.

Aux termes de l’article 7-1 de la même loi toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 1342-10 code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

Mme, [C], [R] épouse, [V] sollicite la condamnation de M., [L], [T] et Mme, [N], [T] au paiement de la somme de 14 90,17 euros au titre des dégradations locatives, d’arriérés de loyers et de la consommation d’électricité. Elle conteste l’état des lieux du 1er octobre 2024 considérant qu’il a été mal réalisé et invoque l’état des lieux du 10 octobre 2024 qui a constaté des dégradations dans l’appartement.

Elle invoque également un impayé locatif et conteste la prescription de cette dette considérant qu’une imputation automatique s’est faite sur la plus ancienne ;

Enfin elle fait état d’une facture d’électricité de 274,35 euros au titre du changement de contrat de fournisseur d’électricité.

M., [L], [T] et Mme, [N], [T] s’opposent à cette demande. Sur les dégradations locatives invoquées ils invoquent l’état des lieux de sortie réalisé le 1er octobre 2024 qui demeure valable en ce qu’il a été réalisé par le mandataire de la bailleresse, et contestent donc l’état des lieux du 10 octobre 2024 nullement contradictoire et réalisé 10 jours après le départ des parties. A ce titre ils réfutent toutes dégradations locatives invoquées par la bailleresse. Sur l’arriéré locatif du mois d’avril 2021 sollicité par la bailleresse, ils invoquent la prescription mais également son absence de fondement en ce que l’avis d’échéance d’août 2024 ne mentionnait aucun retard de paiement. Sur la facture d’électricité ils invoquent également la prescription.

a) sur les dégradations locatives :

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé le 2 octobre 2020, signé par M., [L], [T] et Mme, [C], [R] épouse, [V]. Il ressort de cet état des lieux que des annotations ont été complétées, à titre d’état des lieux de sortie, et a été signé par M., [L], [T] le 1er octobre 2024.

La validité d’un état des lieux non signé est admise lorsqu’il est établi qu’il a été dressé en présence des parties et soumis à leur discussion.

En effet, si l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2024 n’a pas été signé par le bailleur, il n’est nullement contesté, cela ressort des conclusions de la bailleresse mais également de l’échange de courriel entre Mme, [C], [R] épouse, [V] et son mandataire, qu’un mandataire du bailleur était présent le 1er octobre 2024 pour réaliser l’état des lieux de sortie.

Concernant M., [L], [T] et Mme, [N], [T], le fait que l’un des époux ne soit pas signataire de cet état des lieux ne prive pas ce dernier de valeur probante, dans la mesure où un tel acte peut être qualifié d’acte d’administration qu’un époux peut accomplir seul.

Par ailleurs, il importe peu que cet état des lieux ait été réalisé sans la bailleresse, cela ne saurait lui retirer sa valeur probante, attachée à son caractère contradictoire, le mandataire ayant valablement représenté sa mandante.

Ainsi, l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2024 est contradictoire.

Il est constant que le recours à un commissaire de justice pour établir un état des lieux de sortie reste subsidiaire (Cass. 3e civ., 6 juill. 2022, n° 21-14.588) et ne doit intervenir que lorsqu’il est avéré que l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable. Il convient donc d’écarter, pour défaut de valeur probante, le procès verbal de constat du 10 octobre 2024, réalisé 9 jours après le départ des locataires, hors leur présence et à la seule initiative de la bailleresse et ce alors même qu’il est existe un état des lieux établi contradictoirement le 1er octobre 2024, jour de la remise des clés.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

L’état des lieux d’entrée du 2 octobre 2020 met en exergue que l’appartement est en très bon état général, certains éléments et peintures étant toutefois en bon état. En revanche, il n’est nullement fait précision sur l’état des différents meubles de l’appartement, notamment ceux du séjour comme le canapé, les chaises hautes etc…

Il ressort de l’état des lieux de sortie du 1er octobre 2024 que l’état global de l’appartement est présenté comme étant en bon état, excepté :

— pour la cuisine : les plaques, la hotte, le lave-vaisselle et le réfrigérateur sont en état moyen, mais l’état des lieux d’entrée indique que l‘état initial était en bon état.

— Pour la salle de bain : les portes et menuiserie sont en état moyen, comme pour l’état des lieux d’entrée.

Ainsi, les éléments du dossier, à savoir les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires ne permettent pas de démontrer l’existence de désordres qui dépassent l’usure normale du logement donné à bail pendant 4 ans et qui seraient imputables à M., [L], [T] et Mme, [N], [T]. Mme, [C], [R] épouse, [V] échoue donc à démontrer qu’elle a subi un préjudice résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux, et de la nécessité de travaux de remise en état du fait des agissements des locataires.

Par conséquent Mme, [C], [R] épouse, [V] sera déboutée de sa demande de condamnation à ce titre.

b) sur l’arriéré locatif pour le mois d’avril 2021:

Sur la prescription, il est constant qu’il convient d’appliquer l’article 1342-10 code civil afin de déterminer le point de départ de la prescription.

Or, il n’est pas établi que M., [L], [T] et Mme, [N], [T] aient entendu renoncer aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil prévoyant l’imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes.

En revanche, il convient au bailleur de démontrer l’existence d’une dette locative pour le mois d’avril 2021. Si l’avis d’échéance du 29 août 2024 fait état au 1er août 2024 d’un solde antérieur de 2 924,58 euros aucun élément ne permet de déterminer à quoi fait référence ce solde.

Dès lors, faute de décompte clair et précis versé par le bailleur, il convient de débouter Mme, [C], [R] épouse, [V] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif.

c) sur les charges d’électricité :

La somme de 274,35 euros réclamée par Mme, [C], [R] épouse, [V] au titre de la résiliation a été adressée le 19 février 2021, soit plus de 3 années après l’assignation en justice du 21 mai 2025.

Dès lors, Mme, [C], [R] épouse, [V] sera déclarée irrecevable dans sa demande de condamnation au paiement des charges d’électricité, au titre de la prescription.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (…) le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il est constant que M., [L], [T] et Mme, [N], [T] ont remis un dépôt de garantie de 2 800 euros au bailleur lors de la signature du contrat de bail le 2 octobre 2020. Il n’est pas davantage contesté que le dépôt de garantie litigieux n’a pas été restitué à la fin du contrat de bail fixée, suite à l’état des lieux de sortie réalisé le 1er octobre 2024.

Aucune dette n’a été établie à l’encontre des locataires, de sorte qu’aucune déduction ne peut être faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place des locataires.

En conséquence, Mme, [C], [R] épouse, [V] devait restituer la somme de 2 800 euros aux locataires au titre du solde du dépôt de garantie au plus tard le 1er novembre 2024. Au 28 janvier 2026 la somme n’a toujours pas été réglée, c’est-à-dire avec 14 mois et 28 jours de retard, soit une majoration de 150 % du loyer.

Par conséquent, Mme, [C], [R] épouse, [V] sera condamnée à restituer le dépôt de garantie et à payer la somme de 1 833,44 euros au titre de la majoration de 10% pour défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai d’un mois à compter de la remise des clefs intervenue.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme, [C], [R] épouse, [V] de restituer et de payer les sommes dues. En effet, la condamnation au paiement majoration de 10% pour défaut de restitution du dépôt de garantie, de nature à réparer le préjudice subi par M., [L], [T] et Mme, [N], [T], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière.

Sur la demande de régularisation des charges pour les exercices 2022 et 2023

Aux termes de l’article 7 a) de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1302 du code civil, Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Il n’est pas contesté par les parties que Mme, [C], [R] épouse, [V] est redevable à l’égard de M., [L], [T] et Mme, [N], [T] de la somme de 731,16 euros au titre des régularisations des charges pour l’année 2022 et 2023.

Par conséquent, Mme, [C], [R] épouse, [V] sera condamnée à payer à M., [L], [T] et Mme, [N], [T] la somme de 731,16 euros.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme, [C], [R] épouse, [V] de payer les sommes dues.

Sur la demande de dommages et intérêts résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M., [L], [T] et Mme, [N], [T] n’établissent ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de Mme, [C], [R] épouse, [V], qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M., [L], [T] et Mme, [N], [T] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme, [C], [R] épouse, [V], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme, [C], [R] épouse, [V], partie perdante, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Enfin, aux termes de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme, [C], [R] épouse, [V] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais engagés. Mme, [C], [R] épouse, [V] sera donc condamnée à payer à M., [L], [T] et Mme, [N], [T] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme, [C], [R] épouse, [V] de sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement à l’encontre de M., [L], [T] et Mme, [N], [T] au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE Mme, [C], [R] épouse, [V] de sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement à l’encontre de M., [L], [T] et Mme, [N], [T] au titre de l’arriéré locatif ;

DÉCLARE Mme, [C], [R] épouse, [V] irrecevable dans sa demande reconventionnelle de condamnation en paiement de la consommation d’électricité au titre de la prescription ;

CONDAMNE Mme, [C], [R] épouse, [V] à verser à M., [L], [T] et Mme, [N], [T] la somme de 2 800 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie, et la somme de 1 833,44 euros à titre de majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Mme, [C], [R] épouse, [V] à verser à M., [L], [T] et Mme, [N], [T] la somme de 731,16 euros, au titre des régularisations de charges pour les exercices 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE M., [L], [T] et Mme, [N], [T] de leur demande d’astreinte;

DÉBOUTE M., [L], [T] et Mme, [N], [T] de sa demande de condamnation en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme, [C], [R] épouse, [V] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [C], [R] épouse, [V] à payer à M., [L], [T] et Mme, [N], [T] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

CONDAMNE Mme, [C], [R] épouse, [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection