TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/07899

N° Portalis 352J-W-B7H-C2BFU

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 30 Janvier 2025

DEMANDERESSE

La Société REAL INVESTISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par Maître Virginie ALAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #K0118

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société JDM INVEST

[Adresse 12]

[Localité 13]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1383

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 14 janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 30 Janvier 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

en premier ressort

La S.A. REAL INVESTISSEMENT est propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, composé de deux bâtiments A et B.

Par acte d’huissier du 12 juin 2023, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 9ème, représentant par son syndic, la S.A.S. Cabinet JDM INVEST, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 32 du décret du 17 mars 1967 et des pièces produites :

— de voir juger qu’elle n’est débitrice d’aucunes charges sur le bâtiment B à compter du 31 juillet 2021 (date d’une assemblée générale extraordinaire ayant « décidé de la scission de la copropriété et du retrait du lot 301 composant le bâtiment B de la copropriété du syndicat initial »),

— ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représentant par son syndic à retrancher les sommes de 96.433,80 €, 14.111,29 € (solde antérieur qui correspondrait « à des charges de 2018 »), et 39,48 € du décompte de charges de la société REAL INVESTISSEMENT au 1er trimestre 2023.

Selon ordonnance de référé rendue le 14 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a nommé la SARL [K] et associés représentée par Maître [T] [K], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur ad hoc de la copropriété du [Adresse 3] à Paris 9ème avec mission spécifique de procéder aux diligences nécessaires aux fins d’engager toutes procédures judiciaires en paiement et en exécution forcée à l’encontre de la société REAL INVESTISSEMENT pour le règlement des charges de copropriété dont elle est redevable auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris 9ème, en application des dispositions de l’article 18 V de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 49 du décret du 17 mars 1967.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 32, 122 et 789 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

DECLARER irrecevable la société REAL INVESTISSEMENT en l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] représenté par son syndic, la société JDM INVEST ;

CONDAMNER la société REAL INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens qui, seront directement recouvrés par Maître Tiphaine EOCHE-DUVAL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir en substance que la nomination du mandataire ad hoc a entraîné le dessaisissement du syndicat des copropriétaires sur la question spécifique de la dette de charges de la société REAL INVESTISSEMENT à l’égard de la copropriété, de sorte que les prétentions formées par la société REAL INVESTISSEMENT à son encontre sont irrecevables pour être dirigées contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, la S.A. REAL INVESTISSEMENT demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 31 et 32 du Code de procédure civile,

Vu les articles 122 et 123 du Code de procédure civile,

Vu les pièces produites aux débats,

JUGER que la société REAL INVESTISSEMENT justifie de sa qualité à agir et la déclarer recevable et bien fondée en son action et ses demandes ;

JUGER que l’incident initié par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet JDM INVEST, tendant à rendre irrecevables les demandes de la société REAL INVESTISSEMENT, pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, est sans objet ;

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic, le cabinet JDM INVEST, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Vu la présente procédure (RG 23/07899) et la procédure actuellement pendante devant la Chambre des « Charges de copropriété » du Tribunal Judiciaire de PARIS (RG 24/00923),

Vu l’article 367 du Code de procédure civile,

REDISTRIBUER l’affaire initiée par la société REAL INVESTISSEMENT inscrite sous le numéro de RG 24/00923 distribuée devant la Chambre de Charges de copropriété avec la présente procédure initiée par la société REAL INVESTISSEMENT à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] enregistrée sous le numéro RG 23/07899, distribuée devant la 8ème Chambre 2ème Section, toutes les deux actuellement pendante devant le Tribunal de Céans, qui revient à une audience de mise en état du 14 mai 2025,

JOINDRE l’affaire initiée par la société REAL INVESTISSEMENT inscrite sous le numéro de RG 24/00923 distribuée devant la Chambre de Charges de copropriété avec la présente procédure initiée par la société REAL INVESTISSEMENT à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] enregistrée sous le numéro RG 23/07899, distribuée devant la 8ème Chambre 2ème Section, toutes les deux actuellement pendantes devant le Tribunal de Céans,

Vu les articles 378 et suivants du Code de procédure civile,

A DEFAUT, SURSOIR A STATUER sur les demandes formées dans la présente instance (RG 23/07899) jusqu’au prononcé du Jugement, qui sera rendu dans le cadre de l’instance initiée, par exploit en date du 10 janvier 2024, par la SARL [K] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [K], es qualité d’Administrateur ad hoc, actuellement pendante devant la chambre des « Charges de copropriété » du Tribunal de céans, enregistrée sous le numéro de RG 24/00923 ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société JDM INVEST, au paiement d’une somme de 5.000 euros, au profit de la société REAL INVESTISSEMENT ;

Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société JDM INVEST, au paiement des entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Virginie ALAIN.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance que son action a été initiée, le 11 juin 2023, soit avant la désignation de l’administrateur ad hoc, par ordonnance du 14 septembre 2023 dans le cadre d’une instance en référé à laquelle elle n’était pas partie. Elle soutient que cette désignation serait intervenue alors qu’il n’y avait aucune carence du syndic la justifiant.

Sur sa demande de redistribution, elle fait valoir qu’elle a été attraite par l’administrateur ad hoc, par acte d’huissier du 10 janvier 2024, devant la chambre « charges de copropriété », afin de la voir condamner à régler des prétendues charges impayées, une tierce personne ayant en outre été désignée selon résolution n° 7 de l’assemblée générale du 14 octobre 2024 pour vérifier les comptes de la copropriété.

Elle estime qu’il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner une redistribution de l’affaire devant la chambre des « charges de copropriété » et de prononcer, si possible dès à présent, la jonction des deux affaires.

A défaut, elle sollicite un sursis à statuer dans l’attente du jugement à intervenir dans le cadre de la procédure initiée par l’administrateur ad hoc, par exploit du 10 janvier 2024, à son encontre, afin de pouvoir établir la réalité des montants à devoir au titre de prétendues charges impayées.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident, fixé pour être plaidé à l’audience du 14 janvier 2025, a été mis en délibéré au 30 janvier 2025, en dépit d’une demande de renvoi formulée le 13 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 16], ce dernier ayant été mis en mesure de prendre connaissance des nouveaux développements contenus dans les dernières conclusions d’incident de la S.A. REAL INVESTISSEMENT, et d’y répliquer, dans le respect du principe de la contradiction.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir à son encontre soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] :

L’article 789 6° du code de procédure civile, prévoit que le jugement de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir, cet article étant applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, en application de l’article 55 II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, ce qui est bien le cas en l’espèce.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité … ».

Par ailleurs, l’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Il résulte des articles 32 et 117 du Code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il ressort de l’examen de l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 14 septembre 2023 qu’un administrateur ad hoc a été désigné, en application des dispositions des articles 18 V de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du 17 mars 1967 en raison de la « carence » de la société FONCIA à agir en recouvrement de charges à l’encontre de la S.A. REAL INVESTISSEMENT, la mission spécifique, strictement définie, qui a été confiée à cet administrateur ad hoc, étant limitée à « procéder aux diligences nécessaires aux fins d’engager toutes procédures judiciaires en paiement et en exécution forcée à l’encontre de la société Real Investissement pour la règlement des charges de copropriété dont elle est redevable auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à Paris 9ème ».

Le syndic en exercice de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] n’a donc été dessaisi de sa mission légale que pour l’exercice d’actions judiciaires en recouvrement de charges de copropriété et en exécution forcée à l’encontre de la S.A. REAL INVESTISSEMENT et non pas pour défendre à une action en rectification d’un décompte de charges appelées concernant le bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], au 1er trimestre 2023, en arguant d’une scission de la copropriété qui serait intervenue le 30 juillet 2021.

La fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16] sera donc rejetée.

II – Sur les demandes de redistribution aux fins de jonction ou, à défaut, de sursis à statuer formées par la S.A. REAL INVESTISSEMENT :

L’article 367 du code de procédure civile prévoit que : « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litites un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

L’article 378 du code de procédure civile prévoit que « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge apprécie souverainement l’opportunité d’un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, il n’apparaît pas dans l’intérêt d’une bonne justice de procéder à une redistribution de la présente affaire en vue d’une junction avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 24/00923 (section « charges de copropriété »), portant sur une demande en paiement de la somme de 175.559,06 € au titre de charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au 13 juin 2022, ainsi que de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, s’agissant d’instances :

— ayant, au moins pour partie, des objets distincts (même si les moyens de défense susceptibles d’être invoqués par la S.A. REAL INVESTISSEMENT dans le cadre de la procédure en recouvrement de charges seraient susceptibles, le cas échéant, de se recouper partiellement avec les moyens de droit soulevés dans le cadre de la présente instance),

— et dans lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 16] est représenté, pour l’une, par son syndic en exercice (le cabinet JDM INVEST) et, pour l’autre, par l’administrateur ad hoc désigné selon ordonnance de référé du 14 septembre 2023 (SARL [K] et associés en la personne de Maître [T] [K]).

En revanche, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne justice d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive qui sera rendue dans le cadre de l’instance initiée, selon acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème, représenté par la SARL [K] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [S], en qualité d’administrateur ad hoc, dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant la section « charges de copropriété » du tribunal judiciaire de Paris et enregistrée sous le numéro de RG 24/00923, dès lors que l’issue de cette procédure est susceptible d’avoir une influence sur la décision au fond à intervenir dans le cadre de la présente instance enregistrée sous le numéro de RG 23/07899, et afin que tout risque de contrariété de décisions soit évité.

III – Sur les autres demandes :

En application des dispositions des articles 696 et 790 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], représenté par son syndic, la société JDM INVEST, qui succombe, doit être condamné aux entiers dépens de l’incident.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Virginie ALAIN.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], représenté par son syndic, la société JDM INVEST, sera débouté intégralement de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Enfin, l’équité commande en l’espèce de débouter la S.A. REAL INVESTISSEMENT de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs :

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du Code de procédure civile,

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16],

Rejette la demande de redistribution en vue d’une jonction de la présente procédure avec celle, actuellement pendante, initiée par la société REAL INVESTISSEMENT et inscrite sous le numéro de RG 24/00923 (section « charges de copropriété » du tribunal judiciaire de Paris) à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris 9ème,

Ordonne un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive qui sera rendue dans le cadre de l’instance initiée, selon acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 9ème, représenté par la SARL [K] & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [T] [S], en qualité d’administrateur ad hoc, dans le cadre de la procédure actuellement pendante devant la section « charges de copropriété » du tribunal judiciaire de Paris et enregistrée sous le numéro de RG 24/00923,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 16], représenté par son syndic, la société JDM INVEST, aux entiers dépens de l’incident,

Accorde à Maître Virginie ALAIN le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 16], représenté par son syndic, la société JDM INVEST, de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Déboute la S.A. REAL INVESTISSEMENT de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 10 juin 2025 à 10 heures pour :

faire le point avec les parties sur l’état d’avancement de la procédure enregistrée sous le numéro de RG 24/00923 et/ou des négociations amiables susceptibles d’avoir été engagées entre les parties, par messages RPVA à notifier au plus tard le 6 juin 2025,

conclusions éventuelles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 16] (M^e EOCHE DUVAL).

Faite et rendue à [Localité 15] le 30 Janvier 2025

La Greffière Le Juge de la mise en état