COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. CABSAB, [J] [N] [V] c/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PALAIS DES THERMES 4 BARETY & 6/8/10 Buffa

MINUTE N°

Du 05 Mars 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/02594 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P2NO

Grosse délivrée à

M^e Florent DE FRANCESCHI

expédition délivrée à

M^e TICHADOU

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du cinq Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : M^me VALLI

Greffier : Madame KALO, Greffier,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 08 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 05 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Mars 2026, signé par M^me VALLI Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS

S.C.I. CABSAB

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Florent DE FRANCESCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [J] [V]

[Adresse 2]

représenté par M^e Florent DE FRANCESCHI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble PALAIS DES THERMES

sis angle [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société GESTION BARBERIS dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [V] et la SCI CABSAB sont copropriétaires dans l’immeuble [Adresse 6]

DES THERMES, sis [Adresse 7], à [Localité 3].

Cette copropriété a fait l’objet d’un règlement de copropriété initial du 22 novembre 1960 – et de divers modificatifs sans intérêts pour les débats.

Il s’agit d’un immeuble à destination mixte contenant des locaux commerciaux (au sein de certains lots précisément définis) et des lots à usage d’habitation.

En date du 23 mars 2024, le syndic de la copropriété, la société Gestion Barbéris a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale annuelle de la copropriété fixée au 26 avril 2024.

L’ordre du jour prévoyait un projet de résolution visant à la modification de la répartition des charges spéciales de copropriété s’agissant des charges de fonctionnement de l’ascenseur.

Plus précisément, ce projet de résolution visait à augmenter la part des charges de certains copropriétaires exerçant une profession libérale au sein de l’immeuble pour l’utilisation de cet ascenseur.

Il était indiqué que ce vote serait effectué selon la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le 16 avril 2024, Monsieur [V], par le biais de son conseil a adressé un courrier au syndic pour faire noter que l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. »

Lors de l’assemblée générale du 26 avril 2024, la résolution a fait l’objet d’un premier vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La majorité de l’article 25 n’a pas été réunie.

Il a été procédé immédiatement à un second vote à la majorité des voix exprimées selon les conditions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette résolution a ainsi été adoptée à la majorité des voix exprimées.

Monsieur [V] et le dirigeant social de la SCI CABSAB ont voté contre cette résolution.

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié le 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, Monsieur [V] et la sci Cabsab ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] en nullité de cette résolution numéro 29 de l’assemblée générale du 26 avril 2024.

▪ Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, Monsieur [V] et la SCI Cabsab demandent au tribunal de :

DÉCLARER la demande de Monsieur [V] et de la SCI CABSAB valable et bien fondée ;

CONSTATER que la résolution adoptée en point 29 de l’assemblée générale du 26 avril 2024 a été adoptée en violation des dispositions de l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

En conséquence,

ORDONNER l’annulation de la résolution de l’assemblée générale du 26 avril 2024 adoptée en point 29 ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PALAIS DES THERMES 4 BARETY & 6/8/10 Buffa à verser à Monsieur [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PALAIS DES THERMES 4 BARETY & 6/8/10 Buffa à verser à la SCI CABSAB la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

▪ Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 décembre 2025 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à Nice demande au juge de :

DEBOUTER Monsieur [J] [V] et la société CABSAB de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [V] et la société CABSAB au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé moyens à l’appui de leurs prétentions

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 3 septembre 2025 à effet différé au 24 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à plaider au 8 janvier 2026.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandeurs

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son deuxième alinéa :

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

Les demandeurs, Monsieur [V] et la sci Cabsab sont bien opposants à la résolution contestée puisqu’ils ont voté contre l’adoption de cette résolution.

Ils ont agi en contestation dans le délai de la loi.

Ils sont donc recevables en leur action.

Sur la demande de nullité de la résolution n° 29 de l’AG du 26 avril 2024 pour vote à une majorité de l’article 25.

Le syndicat des copropriétaires précise dans ses conclusions et pour éviter toute confusion que Monsieur [J] [V] est propriétaire des lots n°28 (débarras au rez-de-chaussée) et 38 (appartement au 3ème étage) ce lot étant actuellement affecté à l’exercice de la profession d’avocat.

Il existe des homonymes au sein de la copropriété :

Madame [Y] [O] épouse [V] et Madame [F] [V], propriétaires de l’appartement lot n°50, situé au 5ème étage de l’immeuble, n’ont pas contesté l’application du coefficient de majoration de charges voté lors de l’assemblée générale du 26 avril 2024.

La société CABSAB est propriétaire du lot n°34 (appartement au 2ème étage) et n°42 (local au 5ème étage). Cette société a pour associé gérant le Dr [B] [W] (chirurgien esthétique), qui exerce son activité médicale au sein du lot 34 de la copropriété PALAIS DES THERMES située [Adresse 3] , tel que cela est indiqué sur son site internet.

Le règlement de copropriété initial prévoit un tableau de répartition en pages 18 et suivantes.

Ce tableau contient deux colonnes : une colonne relative aux charges communes générales, réparties en millièmes et une colonne relative aux charges ascenseur réparties en 140èmes

Le syndicat des copropriétaires explique que pour certains lots notamment le lot 37 (cabinet d’expert comptable),initialement affecté de 15/140èmes de charges d’ascenseur aurait été affecté d’un coefficient « 60 » spécifiquement pour ces charges de fonctionnement de l’ascenseur, situation tacitement acceptée.

A la demande d’un des copropriétaires, Monsieur [G], la question d’affecter certains lots d’un coefficient de majoration pour les charges d’ascenseur a été portée à l’ordre du jour.

Sur le projet de résolution porté à l’ordre du jour au point 28 et 29

L’article 11, I, 6° du décret n° 67-223, 17 mars 1967 dispose que doit être notifié aux copropriétaires le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

À défaut de notification du projet, la délibération de l’assemblée générale est nulle ( Cass. 3e civ., 20 oct. 1981 : Gaz. Pal. Rec. 1982, 1, pan. jur., p. 103. – Cass. 3e civ., 28 juin 1995 : JCP N 1995, II, p. 1699. – Cass. 3e civ., 24 avr. 2013, n° 12-17.506 : Administrer juill. 2013, p. 60, obs. J.-R. [P]), peu important que l’intitulé de la résolution portée à l’ordre du jour soit clair et précis.

En l’espèce, la convocation à l’assemblée générale comporte comme annexe à ce projet de résolution le document établi par Monsieur [G], dont il n’est pas précisé les compétences en la matière, qui propose des coefficients de majoration, en qualifiant ce projet de modification d'« approprié et raisonnable ».

Le document établi par Monsieur [G] ne fait aucune référence au règlement de copropriété ou à ses modificatifs et à leurs dates et se limite à indiquer les termes « répartition initiale ».

Le projet indique que le syndic sera chargé de publier la modification, sans indiquer le coût prévisible de cette publication et de la mise en forme de cette modification pour être publiable.

Par ailleurs, ce projet établi par Monsieur [G], entraine une augmentation de tantièmes de charges spéciales portées à 314 au lieu de 138 tel qu’il le retient dans ce document, alors que le règlement fixe 140 tantièmes pour ce poste.

La répartition majorée proposée est uniquement liée à l’activité professionnelle exercée actuellement dans certains lots et selon la seule appréciation de Monsieur [G] qui ne fait état d’aucun mode de calcul de la modification proposée.

Cette modification proposée est donc sans aucun lien avec l’utilité objective de cet équipement pour les différents lots, puisqu’elle n’est corrélée ni avec la surface, ni avec l’étage, ni en tenant compte de la possibilité pour chaque copropriétaire des autres lots de décider d’exercer une profession libérale dans son lot à l’avenir.

Le coefficient de majoration proposé n’est pas plus en corrélation avec le nombre de passages constatés, ni avec le nombre d’utilisateurs potentiels de chaque lot et il est donc établi une rupture d’égalité entre les différents lots de même surface, ou de même étage.

De surcroît, en établissant un coefficient de majoration pour certains lots ce qui porte le nombre de tantième à 314 (augmentation de plus du double) les tantièmes inchangés pour les autres lots bénéficient d’une réduction proportionnelle de leur participation aux charges spéciales.

Par exemple pour le lot [G] 10 tantièmes pour 140 tantièmes au total équivaut à 7,14% des tantièmes spéciaux.

Pour la nouvelle répartition, le même lot avec 10 tantièmes sur 314 équivaut à 3,18% des tantièmes spéciaux, soit un avantage direct pour certains lots au préjudice des autres lots majorés de façon « aléatoire » ou même arbitraire.

Dès lors le simple document établi par Monsieur [G] ne peut être assimilé à un projet de modification de règlement de copropriété et d’état descriptif de division qui aurait permis à l’assemblée générale de statuer valablement.

Sur la majorité pour voter sur cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à Nice ne conteste pas le principe général posé à l’article 11 de la loi : Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Ce principe est évoqué à l’article 11 de la Loi du 10 juillet 1965 et repris par une jurisprudence constante de la Cour de Cassation.

S’agissant plus particulièrement des charges spéciales comme par exemple un ascenseur, l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’utilité objective est appréciée indépendamment de l’utilisation effective par chaque copropriétaire.

Or, la proposition de modification ne fait aucunement référence à une utilité objective de l’ascenseur pour chaque lot de même nature et consistance.

De même, il n’est pas davantage fait référence aux éléments pris en considération et à la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes.

Cependant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à Nice se prévaut de l’article 25-e) de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose qu’est votée à la majorité renforcée : « e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ».

Le syndicat des copropriétaires argue d’un changement d’usage des lots et il soutient que le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise concernant les appartements ce qui n’interdit pas l’utilisation de certains lots à l’exercice de professions libérales.

En effet, le règlement prévoit pour les lots non commerciaux qu’il n’est pas interdit que deux ou plusieurs professions même commerciales de même nature soient exercées dans l’immeuble.

Dès lors, il n’y a aucune clause d’habitation exclusivement bourgeoise dans l’immeuble.

Il n’est pas davantage démontré que les lots dans lesquels des copropriétaires ou leurs locataires éventuels exercent une activité professionnelle auraient fait l’objet d’un changement d’usage avec transformation en bureaux exclusivement.

Rien ne vient démontrer que les copropriétaires aient supprimé des équipements classiques de lots à usage d’habitation, tels que salles de bain, ou salle d’eau, cuisine ou toilettes.

En conséquence, la modification proposée devait être soumise à l’obtention de l’unanimité des copropriétaires comme fixé par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

A défaut d’avoir respecté les dispositions légales, la résolution 29 votée par l’assemblée générale du 26 avril 2024 à la majorité de l’article 25 de la loi est donc nulle.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera donc condamné aux entiers dépens.

L’équité justifie de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [V] et à la sci Cabsab la somme de 1000€ chacun au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Prononce la nullité de la résolution numéro 29 de l’assemblée générale du 26 avril 2024,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à Nice à payer à Monsieur [V] la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à Nice à payer à la sci Cabsab la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] aux entiers dépens de la procédure

Rejette toute autre demande.

Le présent jugement a été signé par le greffier et la présidente.

Le Greffier La Présidente