Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 24/05203

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZWV

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e BON

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [F]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI GRAND EST

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Antoine BON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 164

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [F]

né le 16 Avril 1979 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire

Morgane SCHWARTZ, Greffier lors des débats

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 04 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Octobre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats du 15 juin 2016 avec effet au 1er août 2016 pour une durée de trois ans tacitement reconduit pour le logement et du 18 juin 2018 avec effet au 1er juillet 2018 pour le stationnement, la société IN’LI GRAND EST a donné à bail à M. [C] [F] un logement à usage d’habitation n° 9084 – 3ème étage – sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 322,99 euros outre un acompte sur charges de 89,88 euros et un garage n° 59 sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 53,92 euros.

Un premier jugement réputé contradictoire rendu le 22 mars 2023 dont se prévaut le bailleur l’a débouté de ses demandes en constat et prononcé de la résiliation du bail, en paiement de la dette locative constituée de surloyers et invité le locataire à régulariser sa situation auprès de son bailleur quant aux enquêtes ressources.

Des loyers étant depuis demeurés impayés la société IN’LI GRAND EST a délivré une sommation de payer à son locataire le 30 novembre 2023 pour 11 898,66 euros lui rappelant son obligation de répondre aux « enquêtes ressources ». Le même jour, elle a fait signifier à M. [C] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3 646,28 euros correspondant aux seuls loyers et charges de 9 mois impayés.

Elle a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 29 décembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception du 2 janvier 2024.

Puis elle a fait assigner M. [C] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024 pour constater ou obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 septembre 2024, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

La société IN’LI GRAND EST, représentée, soulignant que la dette augmente, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [C] [F] ; de le condamner au paiement de l’arriéré locatif de 23 060,67 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

M. [C] [F] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2024 pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 13] par la voie électronique le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI GRAND EST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 29 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 15 juin 2026 contient une clause résolutoire page 8 « clause résolutoire » et un commandement visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2024.

M. [C] [F], occupant sans droit ni titre, sera également condamné, en vertu de l’article 1240 du Code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges en ce compris la majoration de surloyer de solidarité, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [C] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

III. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION DU GARAGE

Il résulte de l’article 1728 du Code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est admis que l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Il est établi par le décompte au 30 avril 2024 produit aux débats que le locataire ne s’est plus acquitté du paiement des loyers à sa charge depuis l’échéance du mois de janvier 2023.

La preuve du manquement grave est ainsi rapportée et la résiliation du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

L’expulsion de M. [C] [F] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, M. [C] [F] devenant occupant sans droit ni titre au 23 octobre 2024, il y a lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… »

En application de l’article 1353 du Code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La société IN’LI GRAND EST produit un décompte arrêté à la date du 30 avril 2024 établissant que M. [C] [F] reste lui devoir à cette date la somme de 23 060,67 euros. La demande est fondée dès lors qu’en est déduit le montant, 6 590,30 euros, dont a été débouté le bailleur par jugement du 15 février 2023.

M. [C] [F] absent lors de l’audience et non représenté, n’a pas justifié sa dette et n’a formé aucune demande.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 16 470,37 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner M. [C] [F] à payer la somme de 400 euros à la société IN’LI GRAND EST sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 juin 2016 avec effet au 1er août 2016 pour une durée de trois ans tacitement reconduits entre la société IN’LI GRAND EST et M. [C] [F] concernant un logement à usage d’habitation n° 9084 – 3ème étage – sis [Adresse 4] sont réunies à la date du 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à la société IN’LI GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et des charges en ce compris la majoration de surloyer de solidarité, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

PRONONCE à la date du présent jugement la résiliation du contrat de location du 18 juin 2018 avec effet au 1er juillet 2018 entre la société IN’LI GRAND EST et M. [C] [F] concernant un garage n° 59 sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à la société IN’LI GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [F] de libérer les lieux (logement et garage) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société IN’LI GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [C] [F] à verser à la société IN’LI GRAND EST au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 16 470,37 euros (seize mille quatre cent soixante-dix euros et trente-sept cents) (décompte arrêté au 30 avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [C] [F] à payer la somme de 400 euros (quatre cents euros) à la société IN’LI GRAND EST sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection