TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08951

N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5B

N° MINUTE : 4

Assignation du :

15 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEURS

Madame [D] [S] épouse [X]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [F] [B]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Madame [M] [V] veuve [S]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Madame [G] [S]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [A] [S]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [K] [S]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [P] [S]

[Adresse 4]

[Localité 12]

toutes et tous représentés par Maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DEFENDERESSE

S.A.S HOTEL MIRIFIC

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Richard COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1887

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 1991, les consorts [S] ont consenti à la S.A.S HOTEL MIRIFIC le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1991 se terminant le 30 juin 2000.

Le bail a été renouvelé pour neuf années à effet du 1er juillet 2000, puis du 1er juillet 2009, alors moyennant un loyer annuel de 138.974 € HT et HC fixé par jugement du juge des loyers près le tribunal de grande instance de PARIS du 28 avril 2014.

Il s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2018.

Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2020, la locataire a fait délivrer aux bailleurs une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2021.

Ceux-ci ont fait part de leur accord pour le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 et proposé d’en fixer le loyer à 165.000 € HT/HC par an.

Par lettre recommandée du 06 décembre 2022 avec accusé de réception du 08 décembre 2022, les bailleurs propriétaires indivis des locaux loués, à savoir Madame [D] [S] épouse [X], Madame [F] [B], Madame [G] [S], Madame [M] [V] veuve [S], Madame [H] [Z] [B] épouse [U] et la S.A.S LE GOÉLAND INDIVISION, ont notifié à la locataire un mémoire préalable demandant la fixation du loyer du bail renouvelé à 273.482 € HT/HC par an.

Par lettre recommandée du 23 mai 2024 avec accusé de réception du 25 mai 2024, les bailleurs propriétaires indivis des 7/8ème des locaux loués, à savoir Madame [D] [S] épouse [X], Madame [F] [B], Madame [G] [S], Madame [M] [V] veuve [S], ainsi que Messieurs [A], [K] et [P] [S], ont notifié à la locataire un mémoire modificatif demandant la fixation du loyer du bail renouvelé à 396.722 € HT/HC par an.

Par acte du 15 juillet 2024, Madame [D] [S] épouse [X], Madame [F] [B], Madame [G] [S], Madame [M] [V] veuve [S], ainsi que Messieurs [A], [K] et [P] [S], ont assigné la S.A.S HOTEL MIRIFIC devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans leur dernier mémoire du 07 mars 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 10 mars 2025, Madame [D] [S] épouse [X], Madame [F] [B], Madame [G] [S], Madame [M] [V] veuve [S], ainsi que Messieurs [A], [K] et [P] [S] sollicitent du juge des loyers :

« la fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 396.722 euros hors charges et hors taxes, qui sera due à compter de la date de notification du mémoire du 23 mai 2024, le loyer ne pouvant excéder la somme de 273.482 euros du 06 décembre 2022 à la date de notification du mémoire du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article L.145-11 et de l’article R.145-1 du code de commerce, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Les bailleurs sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus au moins depuis une année entière.

Subsidiairement, il est demandé que soit ordonnée une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme annuelle de 165.000 euros, à compter du 1er janvier 2021 ».

Dans son dernier mémoire du 07 août 2025 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté les 14 et 16 août 2025, la S.A.S HOTEL MIRIFIC sollicite du juge des loyers :

“ IN LIMINE LITIS :

— PRONONCER la nullité du mémoire du 23 mai 2024 et la nullité de la lettre de notification du 23 mai 2024 par Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] du mémoire du 23 mai 2024 ;

— PRONONCER la nullité de l’assignation signifiée le 15 juillet 2024 introductive de l’instance enrôlée sous le RG n°24/08951 à la requête de Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et de Monsieur [P] [S] à l’encontre de la société HOTEL MIRIFIC ;

— DONNER ACTE à la société HOTEL MIRIFIC de ce qu’elle soulève l’incompétence d’attribution du juge des loyers commerciaux présentement saisi par Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] au profit de la formation collégiale du Tribunal judiciaire de PARIS ;

— CONSTATER que le litige porte non seulement sur le loyer du bail à renouveler, mais également et préalablement sur la rencontre des volontés entre les parties sur la chose et sur le loyer, i.e. sur l’existence même d’un bail commercial renouvelé au 4 juillet 2022 ou encore au 19 septembre 2022 portant sur les locaux sis à [Localité 8] ;

— DIRE en conséquence que par application de l’article R.145-23, alinéa 2 du Code de commerce, seul le Tribunal judiciaire de PARIS, dans sa formation collégiale, est compétent pour connaître de la demande ;

— SE DECLARER, par suite, incompétent pour en connaître ;

— RENVOYER en conséquence la cause et les parties devant le Tribunal Judiciaire de PARIS statuant en formation collégiale, et TRANSMETTRE le dossier de l’affaire audit Tribunal Judiciaire de PARIS, par application des dispositions de l’article 82 du Code de procédure civile ;

A TITRE PRINCIPAL :

— CONSTATER l’existence d’un accord entre d’une part Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] et d’autre part la société HOTEL MIRIFIOC fixant le renouvellement du bail commercial portant sur le local sis à [Adresse 9] à effet du 1er janvier 2021 moyennant un loyer de 160.000,00 € HT / HC / An pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022 et de 165.000,00 € HT / HC/ An pour les années suivantes ;

— DIRE en conséquence que le bail commercial portant sur le local sis à [Localité 8] a été renouvelé à effet du 1er janvier 2021 moyennant un loyer de 160.000,00 € HT / HC /An pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022 et de 165.000,00 € HT / HC / An pour les années suivantes ;

— DECLARER Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] irrecevables en l’intégralité de leurs demandes pour défaut d’intérêt à agir ;

— DECLARER Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] irrecevables en l’intégralité de leur demande pour cause de prescription ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— DESIGNER un expert laissé au choix du juges des loyers près le Tribunal Judiciaire de PARIS ayant notamment pour mission d’évaluer le loyer commercial qu’il conviendrait d’appliquer à la société HOTEL MIRIFIC à compter de la date du 1er janvier 2021 ;

— Dans cette hypothèse, FIXER le loyer provisionnel annuel de la société HOTEL MIRIFIC pendant les opérations d’expertise à la somme de 165.000,00 euros hors charges et hors taxes ;

— FIXER la provision à verser à l’Expert et ordonner sa consignation pour la moitié à la charge de Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et de Monsieur [P] [S], bailleurs, et l’autre moitié à la charge de la société HOTEL MIRIFIC ;

— CONDAMNER Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] à payer à la société HOTEL MIRIFIC une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [D] [X] née [S], Madame [F] [B], Madame [M] [V], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] aux dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ”.

L’affaire est venue à l’audience du 11 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, prorogé au 11 décembre 2025.

Le conseil des demandeurs a, sur la demande du juge des loyers au cours du délibéré, adressé le justificatif de la notification de son dernier mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité du mémoire du 23 mai 2024 et de l’assignation du 15 juillet 2024

Au soutien de sa prétention à ce titre, la défenderesse fait valoir, au visa des articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile, que le mémoire du 23 mai 2024 et l’assignation subséquente du 15 juillet 2024, délivrés par sept huitièmes seulement des propriétaires indivis des locaux commerciaux, sont entachés d’une nullité de fond tenant à un défaut de capacité d’ester en justice, l’accomplissement de ces actes requérant l’unanimité des indivisaires.

Les demandeurs expliquent que la société LE GOELAND INDIVISION n’est pas dans la procédure car, par la suite d’une mutation de quote-part indivises, elle est désormais détenue par le groupe qui détient le capital social de la société HÔTEL MIRIFIC et que depuis le mois de novembre 2024, sa présidente, la S.C.I DES NOYERS, a pour gérante une personne physique qui est également directeur général de la société locataire.

Ils soutiennent que, représentant plus des deux tiers de l’indivision, ils sont bien fondés à poursuivre la procédure tendant à la seule fixation du prix du bail renouvelé, alors que tous les indivisaires ont accepté le renouvellement du bail et notifié le mémoire préalable du 06 décembre 2022, ce mémoire, comme celui du 23 mai 2024, ne constituant que des actes d’administration effectués dans l’intérêt de l’indivision.

Sur ce,

L’article 117 du code de procédure civile dispose que :

“ Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte:

Le défaut de capacité d’ester en justice;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.”

Il est admis que tant le mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux que les mémoires ensuite échangés, et l’assignation saisissant cette juridiction, sont soumis aux articles 112 et suivants du code de procédure civile.

Selon l’article 815-3 du code civil :

“ Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité:

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.”

Il convient de constater que la poursuite de la procédure aux fins de fixation du loyer du bail commercial renouvelé présente un enjeu financier excluant qu’elle soit considérée comme relevant de l’exploitation normale des biens indivis, laquelle se limite à une gestion courante et à des actes destinés à préserver la valeur de ces biens ; elle peut d’autant moins être menée par les seuls détenteurs des deux tiers des droits indivis que la fixation du prix du bail renouvelé est un élément déterminant, à l’issue de cette procédure, du maintien du consentement à son renouvellement ou de l’exercice du droit d’option prévu à l’article L.145-57 du code de commerce, décision qui doit être prise, selon l’article 815-3 4° du code civil, par l’unanimité des indivisaires.

Dès lors, la notification des mémoires prévus par les articles R.145-23 à R.145-27 du code de commerce, comme la délivrance de l’assignation saisissant le juge des loyers des contestations afférentes à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, ne pouvaient être effectuées par la simple majorité des indivisaires détenant les deux tiers des droits indivis.

En conséquence, il y a lieu de constater que le mémoire du 23 mai 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 25 mai 2024 et l’assignation du 15 juillet 2024, actes réalisés sans la S.A.S LE GOELAND INDIVISION, propriétaire d’un huitième du bien loué indivis, sont entachés d’une irrégularité de fond tenant au défaut de capacité d’agir de leurs auteurs.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la nullité du mémoire du 23 mai 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 25 mai 2024, ainsi que de l’assignation du 15 juillet 2024.

Sur l’exception d’incompétence et le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire

Selon l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ; les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La défenderesse, exposant que les parties sont déjà convenues du montant du loyer du bail renouvelé, et que le tribunal est seul compétent pour statuer sur l’existence d’un tel accord, sollicite, outre le prononcé de la nullité de l’assignation du 15 juillet 2024 et d’un mémoire du 23 mai 2024, que le litige soit renvoyé devant ledit tribunal.

Toutefois, le juge des loyers, qui a constaté que l’assignation le saisissant aux fins de fixation du prix du bail renouvelé est nulle, ne peut plus renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire, alors que l’irrégularité de la procédure exclut qu’elle soit poursuivie pour qu’il soit statué sur le litige.

Il n’y a donc pas lieu de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire et de lui renvoyer l’affaire.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du mémoire du 23 mai 2024 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 25 mai 2024, ainsi que de l’assignation du 15 juillet 2024, délivrés par Madame [D] [S] épouse [X], Madame [F] [B], Madame [M] [V] veuve [S], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] afin de fixation du prix du bail renouvelé le 1er janvier 2021 ;

CONSTATE qu’à défaut de saisine régulière du juge des loyers, il n’y a pas lieu de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire et de lui renvoyer l’affaire ;

CONDAMNE Madame [D] [S] épouse [X], Madame [F] [B], Madame [M] [V] veuve [S], Madame [G] [S], Monsieur [A] [S], Monsieur [K] [S] et Monsieur [P] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 11 décembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA