COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 20 Janvier 2026

N° RG 25/01878 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QNG7

Grosse délivrée

à Me [H]

Expédition délivrée

à M^e NASSOUR

le

DEMANDEURS:

Madame [G] [D]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

représentée par M^e Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE

Monsieur [X] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphanie POUSSARD, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par M^e Mariam NASSOUR, avocat au barreau de NICE

Madame [Y] [N]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Mariam NASSOUR, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2022, Mme [G] [D] et M. [X] [O], ont consenti à M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 900 euros.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 7 avril 2025, Mme [G] [D] et M. [X] [O] ont fait assigner M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— constater la résiliation du bail au 9 janvier 2025, au jour de l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

— condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], au paiement des sommes suivantes:

2 271,29 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 9 janvier 2025,265,31 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers pour la période de février 2024 au 9 janvier 2025,234,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;65,63 euros au titre de la consommation personnelle d’eau des locataires ;141,67 euros au titre de la consommation d’électricité,2 731,52 euros au titre des frais de remise en état du logement,5 256,15 euros de réparation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,1 000 euros titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

A l’audience utile du 25 novembre 2025, Mme [G] [D] et M. [X] [O] comparaissent représentés par leur conseil et sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions, notamment de :

— constater la résiliation du bail au 9 janvier 2025, au jour de l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

— condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], au paiement de la somme de 2 978,35 euros correspondant à :

2 271,29 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 9 janvier 2025,265,31 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers pour la période de février 2024 au 9 janvier 2025,234,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;65,63 euros au titre de la consommation personnelle d’eau des locataires ;141,67 euros au titre de la consommation d’électricité,- condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], au paiement de la somme de 2 698,52 euros au titre des frais de remise en état du logement,

— condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], au paiement de la somme de 5 256,15 euros de réparation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], au paiement de la somme de 1 000 euros titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] sollicitent notamment de

— constater la résiliation du bail en raison du congé donné par le bailleur ;

— écarter des débats le constat d’huissier de justice en date du 9 janvier 2025 ;

— les condamner à payer la somme de 1 083,25 euros correspondant à :

248,38 euros au titre du prorata du loyer pour la période du 1 au 8 novembre 2024,

193,23 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers pour la période de février 2024 au octobre 2024,200 euros au titre du reliquat d’octobre,234,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;65,63 euros au titre de la consommation personnelle d’eau des locataires ;141,67 euros au titre de la consommation d’électricité,- rejeter la demande de Mme [G] [D] et M. [X] [O] de dommages et intérêts portant sur le préjudice financier,

— rejeter la demande de Mme [G] [D] et M. [X] [O] de condamnation au paiement de la remise en état du logement,

— rejeter la demande de Mme [G] [D] et M. [X] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [G] [D] et M. [X] [O], au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 20 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la date de la résiliation du bail et le constat d’huissier du 9 janvier 2025 :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (…)

Selon l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, le délai de préavis applicable au congé étant de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Mme [G] [D] et M. [X] [O] sollicitent le constat de la résiliation du bail au 9 janvier 2025, date de l’état des lieux de sortie réalisé par acte de commissaire de justice à cette même date. Il précise que M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] seraient partis le week-end du 10-11 novembre sans les prévenir. Ils ajoutent avoir respecté toutes les règles de la contradiction.

M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] demandent de constater la résiliation du bail en raison du congé donné par le bailleur. Ils contestent la force probante de l’état des lieux de sortie du 9 janvier 2025 en raison du non-respect du contradictoire.

En l’espèce, les parties s’accordent pour constater la résiliation du bail, mais s’opposent sur la date de la fin du contrat.

S’il ressort des pièces versées au débat que le 6 mai 2024, Mme [G] [D] et M. [X] [O] ont délivré congé à M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] au 1er février 2025, par courrier en date du 6 mai 2024, il n’est pas justifié de l’accusé réception dudit congé, condition pourtant nécessaire pour vérifier si le délai de 6 mois a été respecté.

Au demeurant, aucune des parties ne sollicitent de fixer la date de la résiliation du contrat au 1er février 2025.

Par procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, un état des lieux de sortie est établi, et ce sans la présence de M. [R] [Z] et Mme [Y] [N].

Si ces derniers sont absents, le commissaire de justice justifie avoir informé M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] en amont la date de l’état des lieux de sortie, et ce par courrier simple, recommandé, et par appel téléphonique. Dès lors, les conditions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, ont été respectées.

En effet le retour de mail adressé par les défendeurs au commissaire de justice en date du 28 décembre 2024 est sans emport sur la validité d’un tel acte, étant précisé qu’il est adressé à la mauvaise adresse mail de l’auxiliaire de justice.

Le constat de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025 peut donc valablement constituer état des lieux de sortie.

Le départ volontaire de M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] du logement à compter du 9 novembre 2024 est sans effet sur l’établissement de la date de la résiliation du bail, les locataires ne justifiant d’aucune démarche de leur part pour délivrer congé.

Par conséquent, la date de la résiliation du contrat de bail sera fixée au 9 janvier 2025.

Sur le paiement de l’arriéré locatif et des diverses charges :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 7 avril 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2 271,29 euros.

M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] contestent le montant de l’arriéré locatif, invoquant leur départ du logement le 9 novembre 2024.

Pourtant, la date de la résiliation du bail a été fixé au 9 janvier 2025, de sorte que le départ des locataires le 9 novembre 2024 est sans emport sur leur obligation de payer les loyers afférents.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], s’élève bien à la somme de 2 271,29 euros (terme du 8 janvier 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Sur la demande de régularisation de l’indexation des loyers M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] ne s’opposent pas au principe de l’indexation de février 2024 à octobre 2024 qui est d’ailleurs rappelé dans le contrat de bail par un principe de révision annuel.

Le bail étant résilié le 9 janvier 2025, il convient de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] au paiement de la somme de 265,31 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers pour la période de février 2024 au 9 janvier 2025.

Sur le paiement des diverses charges et notamment de la consommation d’eau, d’électricité et de la taxe de relèvement des ordures ménagères, les parties s’accordent sur le principe et le montant.

Dès lors, M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] seront solidairement condamnés au paiement des sommes de :

234,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;65,63 euros au titre de la consommation personnelle d’eau des locataires ;141,67 euros au titre de la consommation d’électricité,

Toutes ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de réparation locative :

Aux termes de l’article 7 c) loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Mme [G] [D] et M. [X] [O] sollicitent la condamnation solidaire de M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] au paiement de la somme de 2 698,52 euros au titre des frais de remise en état du logement.

M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] s’opposent à cette demande considérant que l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire et ne leur est donc pas opposable. A titre subsidiaire ils notent que les dégradations existaient déjà lors de l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, il a été rappelé que le constat de commissaire de justice répondait aux conditions légales de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il est donc valablement opposable à M. [R] [Z] et Mme [Y] [N].

Mme [G] [D] et M. [X] [O] versent trois factures, portant sur des réparations sur l’électricité, la plomberie et les meubles.

L’état des lieux d’entrée du 9 janvier 2022 notait déjà :

les tiroirs de la salle de bain du bas étaient abîmés (problème d’eau)un problème de condensation au plafond et un robinet rayé pour la salle de bain de l’étageun problème de condensation au plafond le long de certaines poutres pour la chambre de l’étage,

L’état des lieux de sortie du 9 janvier 2025 relève notamment :

la poignée de la porte n’est plus fixée,des prises électriques sont manquantes,des points lumineux sont sans ampoules,une porte d’accès dans un couloir de circulation ne ferme plus,des traces de moisissure dans un placard probablement dû au retrait d’un revêtement, et une tringle de rideau non axée,dans les salles de bain des robinets entartrés et des bondes qui ne se verrouillent plus, une fuite au niveau d’une vasque, des fonds de tiroirs dégradés, une baignoire avec un système de verrouillage non fonctionnel, joints noircis, des défauts de joints.

Ainsi, les éléments du dossier, à savoir les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires permettent de démontrer l’existence de désordres qui dépassent l’usure normale du logement donné à bail et qui sont imputables à M. [R] [Z] et Mme [Y] [N].

En revanche, les frais concernant le changement de 2 grands tiroirs de la salle de bain (600 euros) ne peuvent être imputables à M. [R] [Z] et Mme [Y] [N].

Par conséquent, M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] seront solidairement condamnés à payer la somme de 2 098,52 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [G] [D] et M. [X] [O] sollicitent la somme de 5 256,15 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et 1 000 euros au titre du préjudice moral. Ils font état notamment des frais d’huissier et des frais de janvier à mai 2025, période durant laquelle ils n’ont pas pu mettre en location leur bien.

M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] s’opposent à ces demandes.

En l’espèce, il convient d’indiquer que les frais de 598,80 euros correspondent aux frais du commissaire de justice au titre du procès verbal de constat et des diverses démarches. Ces frais apparaissent justifiés dans la mesure où l’auxiliaire de justice a effectué les démarches nécessaires pour prévenir M. [R] [Z] et Mme [Y] [N].

Il en résulte que Mme [G] [D] et M. [X] [O] sont fondés à solliciter la prise en charge par son locataire de la moitié du coût du constat de commissaire de justice (350 euros, la sommation de payer n’entrant pas dans les frais nécessaires) soit la somme de 175 euros. Ces frais font en réalité partie des dépens.

Pour le reste, Mme [G] [D] et M. [X] [O] ne justifient nullement de la preuve d’un quelconque préjudice moral ou financier. En effet, il convient de relever que l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’un logement inhabitable. Au demeurant, Mme [G] [D] et M. [X] [O] avaient initialement délivré un congé pour reprise, et non pas pour effectuer une nouvelle location.

Par conséquent, Mme [G] [D] et M. [X] [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] seront donc condamnés in solidum aux dépens, comprenant la somme de 175 euros au titre du procès verbal de constat en date du 9 janvier 2025 faisant office d’état des lieux de sortie.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [G] [D] et M. [X] [O] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail conclu le 9 janvier 2022 entre Mme [G] [D] et M. [X] [O], d’une part, et M. [R] [Z] et Mme [Y] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] est résilié le 9 janvier 2025;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] à verser à Mme [G] [D] et M. [X] [O] la somme de 2 271,29 euros, (terme du mois 8 janvier 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] à verser à Mme [G] [D] et M. [X] [O] les sommes de

265,31 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers pour la période de février 2024 au 9 janvier 2025,234,33 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;65,63 euros au titre de la consommation personnelle d’eau des locataires ;141,67 euros au titre de la consommation d’électricité,avec intérêt au taux légal à du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] à verser à Mme [G] [D] et M. [X] [O] la somme de 2 098,52 euros au titre des frais de remise en état du logement;

DÉBOUTE Mme [G] [D] et M. [X] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral et financier ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] à payer à Mme [G] [D] et M. [X] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence DÉBOUTE M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [Y] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment la moitié du coût du procès verbal de constat de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, soit 175 euros;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection