N° RG 24/01121 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7WZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/01121

N° Portalis DB2E-W-B7I-M7WZ

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Emmanuel KARM

— M^e Emmanuel KIEFFER

Copie c.c. à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. LE FIGUIER

Immatriculée au RCS de THIONVILLE sous le n° 440 779 551

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel KIEFFER, substitué par M^e Marisa PISSARRO, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 244

PARTIES REQUISES :

Monsieur [M] [N]

né le 08 Janvier 1957 à [Localité 5] (67)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel KARM, substitué par M^e Michel VILAR, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 61

Madame [F], [X] [Y] épouse [N]

née le 20 Janvier 1960 à [Localité 4] (88)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel KARM, substitué par M^e Michel VILAR, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 61

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par bail d’habitation notarié du 13 février 2020 ayant pris effet le 1er février 2020 la S.C.I. LE FIGUIER a donné à bail à M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation, numéro 2, 1er étage sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 1 099,40 € pour le logement outre les provisions pour charges de 150,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.C.I. LE FIGUIER a fait signifier à M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] un commandement de payer pour la somme en principal de 13 937,01 € visant la clause résolutoire le 22 février 2024.

Le même jour, elle leur faisait signifier un commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 23 février 2024.

Puis la S.C.I. LE FIGUIER a fait assigner à l’audience du 6 décembre 2024, M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’appartement a été libéré le 4 avril 2025.

L’affaire a été renvoyée à six reprises à la demande et au contradictoire des parties jusqu’à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. LE FIGUIER, représentée par son conseil, au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions responsives et récapitulatives du 3 juillet 2025 pour demander de :

dire et juger sa demande recevable et bien fondée ;En conséquence,

constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire du bail avec effet au 4 avril 2024 ;juger que le bail est résilié à compter du 4 avril 2024 ;en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail à cette date ;constater que les défendeurs ont évacué de corps et de biens avec tous occupant de son chef les locaux qu’ils occupaient [Adresse 2] à [Localité 5] le 4 avril 2025 ;fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi normalement .condamner solidairement les défendeurs à payer ladite indemnité le 1er de chaque mois à compter du mois d’avril 2024 jusqu’au 4 avril 2025, date de leur complète évacuation des locaux ;condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI LE FIGUIER une provision de 28.982,25 € au titre de son arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 31 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 13.937,01 € à compter du 22 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 19.105,84 € à compter de l’assignation et sur la somme de 28.982,25 € à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI LE FIGUIER une provision de 4.347,34 € au titre de l’indemnité contractuelle, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’Ordonnance à intervenir ;condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI LE FIGUIER une provision de 250 € à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;réserver les droits de la SCI LE FIGUIER quant à l’indemnisation des dégradations locatives relevées au sortir des défendeurs ;débouter les défendeurs de leur demande de délais de paiement ;En tout état de cause

condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI LE PASTEUR une indemnité d’un montant de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ;les condamner aux entiers frais et dépens de la présente instance, en ce compris ceux des quatre commandements du 22 février 2024 et de leur dénonciation à la CCAPEX ;rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.

M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] ont comparu représentés par leur conseil, et demandent au soutien de leur conclusion de :

juger la demande recevable ;leur donner acte de ce qu’ils ont quitté les lieux de sorte que la demande d’acquisition du jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion se trouve sans objet ;leur octroyer les plus larges délais de paiement,fixer les échéances pour l’apurement du passif locatif à 300 € par mois sur 23 mois, le solde le 24ème mois ;débouter la SCI LE FIGUIER de ses plus amples conclusions.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

La S.C.I. LE FIGUIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au bail prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 15 – Clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024 pour un montant en principal de 13 937,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois et non six semaines tel que mentionné au commandement, pour le paiement des loyers et charges, seul des paiements non datés dans le décompte du bailleur respectivement de 1 099,40 €, 150 €, 1 099,40 € et 150 €, sont intervenus ou réputés intervenus dans le courant des mois de mars et avril 2024, dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024 à 24 heures.

Le fait que les locataires aient postérieurement libérés les lieux est sans incidence sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront en conséquence solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 22 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux que les parties s’accordent à fixer au 4 avril 2025.

S’agissant d’une condamnation provisionnelle, les intérêts légaux courront à compter de la présente ordonnance.

Les droits à l’indemnisation des réparations locatives seront réservés.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.C.I. LE FIGUIER produit un décompte établissant que M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] restent lui devoir au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges la somme de 28 982,25 € au mois de mars 2025 exigible.

M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La créance locative est fondée pour la somme de 28 982,25 €.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement à titre provisionnel de la somme de 28 982,25 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision s’agissant d’une provision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’INDEMNITÉ CONTRACTUELLE :

Aux termes de l’article 4 i) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bail conclu le 13 février 2020 contient page 16 une clause libellée clause pénale qui prévoit que « le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du locataire une indemnité forfaitaire que quinze pour cent (15 %) sur l’intégralité des sommes par lui dues tant en principal qu’en accessoires. »

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale, tel est d’ailleurs son libellé.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demande formulées en application de cette clause contractuelle.

5. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la S.C.I. LE FIGUIER qui allègue la multiplication des démarches aux fins de tenter d’être payée de son dû et la désorganisation qui en est résultée ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de son débiteur, ni la preuve d’un préjudice indépendant du retard en paiement, lequel sera indemnisé par les intérêts moratoires, les démarches engagées étant par principe indemnisées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera donc déboutée de cette prétention.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

En l’espèce, l’importance de la dette locative, l’absence d’établissement des capacités financières, l’allégation d’une situation financière particulièrement difficile et la proposition faite par les locataires induisant un report important sur la 24ème mensualité sans garantie sont incompatibles avec un apurement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Les coûts du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, superfétatoires, les obligations locatives auraient pu être rappelés dans un seul et même commandement relèveront des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner à payer in solidum à la S.C.I. LE FIGUIER la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation notarié du 13 février 2020 ayant pris effet le 1er février 2020 entre la S.C.I. LE FIGUIER et M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] concernant un logement à usage d’habitation numéro 2 1er étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 avril 2024 à 24 heures ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] à payer à la S.C.I. LE FIGUIER une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, les intérêts légaux courront à compter de la présente ordonnance.

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONSTATONS que M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] ont libéré les lieux ;

RÉSERVONS les droits de la S.C.I. LE FIGUIER à l’indemnisation des réparations locatives ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] à payer en deniers et quittance à la S.C.I. LE FIGUIER à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et accessoires, la somme de 28 982,25 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum M. [M] [N] et Mme [F] [Y] épouse [N] à verser à la S.C.I. LE FIGUIER la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN