TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/00827 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6DZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

A l’audience du 8 avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 7 septembre 2018, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [T] [F] un appartement à usage d’habitation de type 3 avec place de stationnement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 352,66 euros pour le logement, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [T] [F] , la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 26 juillet 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.157,89 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire en titre, la société LOGEMLOIRET a fait assigner, en référé, Monsieur [T] [F] -par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [T] [F] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] au titre des loyers et charges à la somme de 1.793,14 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [T] [F] en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 8 avril 2025, Monsieur [T] [F] comparaissant à l’audience, a déclaré avoir été victime d’un accident de travail en août 2024 avec fracture de l’épaule et versement d’ Indemnités Journalières tous les 15 jours, ensuite que son fils de 23 ans vit avec lui souffrant de la maladie de [B], et que son droit APL avait récemment été rétabli. Il indique qu’il reste une dette de 1600 euros et une aide de la CCAS de 500 € pour la dette arriérée. Il sollicite enfin du tribunal des délais de paiement de sa dette locative, en sus du paiement du loyer courant.

La société LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [O] – a indiqué une reprise effective du paiement du loyer courant. Elle a ensuite actualisé la dette locative à la somme de 2.141,48 euros -hors frais de poursuites- (décompte actualisé à fournir par le bailleur sous 10 jours dans le cadre d’une note en délibéré autorisée par le juge) et déclare avoir consenti à l’octroi de délais de paiement par la mise en place d’un plan d’apurement le 5 février 2025 à hauteur de 75 euros mensuel, en sus du loyer courant.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait état de l’absence de Monsieur [T] [F] aux propositions de RDV fixées par le travailleur social, une action de prévention des expulsions ayant permis de le rencontrer le 11 mars 2025 .

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la caisse d’allocations familiales du Loiret la situation d’impayés de Monsieur [T] [F] dès le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés qui a été préalablement signalée à l’organisme payeur de l’aide au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l’espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 26 juillet 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 7 septembre 2018 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024 au défendeur, pour la somme en principal de 1.157,89 euros et ce, dans le délai conventionnel fixé à deux mois.

Aussi, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [T] [F] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.157,89 euros, expirant le jeudi 26 septembre 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement, dans ce délai, des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 26 septembre 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte de la dette locative en date du 2 avril 2025 (terme du mois de mars 2025 inclus) démontrant que Monsieur [T] [F] reste devoir la somme de 2.141,48 euros, frais de procédure non déduits (221,93 euros) qui relèvent éventuellement des dépens.

Toutefois, il apparaît à l’examen que des sommes ont été décomptées et débitées à tort -car non contractuellement prévues dans les clauses du bail- à savoir :

Pénalités risque locatif/assurance… 40,26 €montant qui devra être déduit du décompte produit par le bailleur.

En conséquence, la dette locative sera ramenée à la somme de 1.879,29 euros (2.141,48 € – 40,26 € – 221,93 €).

Présent à l’audience, Monsieur [T] [F] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Monsieur [T] [F] sera donc condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 1.879,29 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Monsieur [T] [F] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l’occupation indue du logement et ce, jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, le bailleur LOGEMLOIRET a accepté le principe d’un plan d’apurement le 5 février 2025 avec le locataire en place lequel a repris le règlement intégral de ses loyers courants, puis a consenti à l’audience à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder au locataire Monsieur [T] [F] des délais de paiement à hauteur de 75,00 euros par mois, en sus du loyer courant, selon les modalités indiquées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise et dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [F] , et de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

En effet, dans cette hypothèse, Monsieur [T] [F], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la SA [Adresse 4] qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tel qu’il serait si le bail se poursuivait et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés au bailleur.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile,Monsieur [T] [F] , partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 26 juillet 2024 et de la présente assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, et vu l’absence de toute information concrète sur la réelle situation financière de Monsieur [T] [F] , ce dernier sera néanmoins condamné à verser à son bailleur la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement en qualité de juge des référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2018 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [T] [F], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 septembre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de cette clause insérée dans ledit bail ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à verser à la SA d’HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.879,29 euros (décompte du 2 avril 2025 – loyer du mois de mars 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [T] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités successives de 75,00 euros chacune, et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LOGEM LOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [T] [F] soit condamné à verser à la SA d’HLM LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme provisionnelle de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement préalable du 26 juillet 2024 et de la présente assignation ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,