COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT : Société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA c/ S.A. PICARD SURGELES

N°26/

Du 03 Juin 2026

LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 20/00005 – N° Portalis DBWR-W-B7E-MZCQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame GILIS Juge des loyers commerciaux,

assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Agissant en exécution des dispositions du Décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents, avons rendu le jugement suivant :

ENTRE :

Société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA, représentée par son gérant

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Maître Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI DELVOLVÉ PONIATOWSKI SUAY ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET

S.A. PICARD SURGELES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Elsa MEDINA, avocat au barreau de NICE, avocats postulant, MaîtrePhilippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

A l’audience publique du 1er Avril 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Juin 2026

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

Grosse délivrée à Maître POZZO DI BORGO, Maître MEDINA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail commercial en date du 8 septembre 1988, [R] [L] aux droits de laquelle vient la SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a donné en location à la SA PICARD SURGELES un local commercial, sis à Nice, [Adresse 3], à usage exclusif de vente de produits surgelés, congelés ou conservés par le froid, produits complémentaires connexes ou annexes.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans, du 1er septembre 1988 au 31 août 1997, moyennant un loyer annuel de 105.000 francs, soit 16.007,15 euros hors charges et hors taxes. Le bail s’est renouvelé successivement et pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 1er septembre 1997 jusqu’au 31 août 2006 puis s’est poursuivi par tacite reconduction au delà de ce terme.

Par jugement du 1er juillet 2009, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties pour le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf à compter du 30 septembre 2007 et a ordonné une expertise sur le montant du loyer sur renouvellement.

Suivant acte d’huissier du 23 mars 2016, le locataire a sollicité du bailleur le renouvellement du bail, aux mêmes clauses et conditions pour le 1er avril 2016.

Par acte du 30 août 2016, le bailleur a consenti au principe du renouvellement du bail en sollicitant le renouvellement à compter du 30 août 2016 un loyer annuel déplafonné 80. 000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire, notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2018, le bailleur, invoquant la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a sollicité du locataire, un loyer déplafonné de 80. 000 euros par an hors charges, à compter du 30 septembre 2016, somme correspondant selon lui à la valeur locative.

Aucun accord n’ayant pu intervenir entre les parties, la SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA a, par exploit d’huissier du 17 mars 2020 fait assigner la locataire devant la juridiction des loyers commerciaux en vue de la fixation du loyer sur renouvellement à la somme de 80. 000 euros par an, hors charges, à compter du 30 septembre 2016. Elle sollicite également :

— la condamnation du locataire à lui verser les intérêts légaux sur les échéances de loyers versées à compter du 19 mars 2018 ;

— subsidiairement, la désignation d’un expert ;

— et en toute hypothèse, la condamnation du locataire à lui verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens dont les frais d’expertise.

Par mémoire notifié par lettre recommandée du 17 février 2021 avec avis de réception, la SA PICARD SURGELES représentée par son conseil, contestant la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité s’est opposée au déplafonnement du loyer et a sollicité :

— sa fixation à la somme de 15 .920 euros par an, hors charges, correspondant à l’application de la variation indiciaire à compter du 30 septembre 2016 ;

— dire que les restitution de loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé ;

— dans l’hypothèse où le juge des loyers commerciaux, la désignation d’un expert et fixer le loyer provisionnel conformément au loyer en cours ;

— à titre subsidiaire, la fixation du montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans au loyer plafond soit 26 .757 euros hors charges et taxes ;

— en tout état de cause, la fixation du loyer à la valeur locative dans la limite d’une augmentation maximale de 10% par an par rapport au loyer acquitté l’année précédente ;

— réserver les dépens.

Par mémoire en réplique, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2021, la SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Par jugement en date du 5 janvier 2022, le Juge des loyers commerciaux a :

— Constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail conclu entre la SCI FONCIERE ALPHA et la SAS PICARD SURGELES à compter du 30 septembre 2016 pour une nouvelle durée de 9 ans ;

— Avant-dire-droit sur le montant du loyer sur renouvellement au 30 septembre 2016 (date du renouvellement) , ordonné une expertise, confiée à [O] [C];

— Réservé les dépens et les demandes faites au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport définitif le 13 février 2024.

Dans ses dernières écritures signifiées par LRAR le 27 novembre 2024 la SCI FONCIERE ALPHA demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative;

Par conséquent,

— Fixer ledit loyer à la somme annuelle de 76.245 euros HT et HC à compter du 16 septembre 2016;

Subsidiairement,

— Fixer ledit loyer à la somme annuel de 78.251, 69 euros HT et HC à compter du 30 septembre 2016 ;

En tout état de cause,

— Condamner la société PICARD SURGELES au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances de loyers échus dues à compter du 30 septembre 2016, en application de l’article 1155 du Code civil;

— La condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— La condamner en tous frais et dépens en ce compris le coût de l’expertise ordonnée avant dire droit;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.

Dans ses dernières écritures signifiées le 25 juin 2025 par LRAR, la SA PICARD SURGELES demande au Juge des loyers commerciaux de :

— Juger qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement du loyer renouvelé ;

— Débouter la société COMPAGNIE FONCIERE ALPHA de l’ensemble des ses demandes ;

— Fixer à compter du 30 septembre 2016, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 15.920 euros par an HT et HC, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi du 18 juin 2014;

— Juger que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts aux taux légal à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles et ce à compter de la prise d’effet du bail renouvelé ;

A titre subsidiaire, si le Tribunal venait à considérer qu’il existe un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

— Fixer à compter du 30 septembre 2016, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme maximale de 35.595 euros par an HT et HC, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées ;

— Juger que la fixation du loyer à la valeur locative se fera dans la limite d’une augmentation maximales de 10% par an par rapport au loyer acquitté l’année précédent conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce ;

En tout état de cause,

— La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris des frais d’expertise.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions, à l’assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur le principe du déplafonnement

Sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

La société bailleresse sollicite le déplafonnement du loyer au motif d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La SA PICARD SURGELES soutient que les éléments relevés par l’expert ne présentent pas un caractère notable et sont sans incidence sur son activité. Plus précisément, elle invoque à l’appui de ses prétentions que :

— la construction de nouveaux logements ne peut être considérée comme un indicateur d’évolution favorable du quartier que si elle est corroborée par une augmentation de la population, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— ces nouveaux logements ne peuvent être pris en compte que s’ils n’existaient pas préalablement, d’autres immeubles d’habitation qui ont été remplacés, or en l’espèce, l’absence d’augmentation de la population laisse à penser que ceux-ci sont simplement venus remplacer d’anciens immeubles d’habitation. Elle précise en outre que la construction de ces 127 nouveaux logements ne constitue pas au regard de la jurisprudence, un nombre notable et suffisant susceptible d’entraîner un déplafonnement.

— enfin, concernant la rénovation de la [Adresse 4], elle argue du fait que la mutation physique de cette rue n’apporte pas de bénéfices particuliers à un commerce de produits surgelés comme celui qu’elle exploite.

La société prenuese conteste en outre toute incidence favorable des facteurs locaux de commercialité en faisant valoir la configuration particulière des locaux. Elle soutient que ceux-ci sont situés en arrière-cour et dépourvus de façade ou de vitrine propre de sorte qu’ils ne bénéficieraient pas de l’attractivité nouvelle de la [Adresse 5], s’appuyant sur une jurisprudence restrictive applicable aux locaux dits “aveugles”.

Il résulte de l’article L. 145-34 du Code de commerce que le plafonnement du loyer n’est écartée qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-3, parmi lesquels figurent les facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, l’expert a retenu deux évolutions importantes durant la période de référence, à savoir:

— La livraison de 127 nouveaux logements dans la zone de chalandise primaire ;

— La restructuration complète de la [Adresse 5], située au droit des locaux, représentant un investissement public de 24 millions d’euros.

Si la société preneuse minimise l’impact de la création de 127 nouveaux logements en invoquant une stagnation de la population globale, il n’en demeure pas moins que leur édification à proximité immédiate du local constitue une réelle densification de l’habitat qui modifie favorablement la zone de chalandise primaire.

De même, la rénovation de la [Adresse 5] constitue une réelle mutation urbaine structurelle qui, contrairement à ce qu’indique la société preneuse, profite à tout commerce de proximité, y compris les produits surgelés, dès lors qu’elle a vocation à favoriser le flux des passants.

En outre, l’importance des travaux, par leur coût et leur périmètre géographique situé face aux locaux pris à bail, caractérise une une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article R.145-6 du Code de commerce.

Par conséquent le loyer doit donc être fixé à la valeur locative.

II. sur la détermination de la valeur locative

Sur la surface pondérée des locaux

Le preneur soutient que la surface pondérée doit être calculé selon la grille “Boutique” de la circulaire de 2019, invoquant l nécessité d’un zonage dégressif au delà de 10 mètres de profondeur. Il sollicite en outre l’exclusion du sous sous-sol au motif de sa mise à disposition à titre gratuit par le bailleur et revendique une surface pondérée de 208m2.

Les conclusions expertales préconisent l’application de la grille “Moyennes surfaces” en raison de la surface utile globale (supérieur à 700m2 hors sous-sol) et propose une surface de 350m2 (ou 391m2 sous-sol inclus).

Le Tribunal retient que la configuration des locaux et l’usage qu’en fait l’enseigne de distribution spécialisée justifient l’application de la grille “ Moyennes surfaces”, la surface brute utile totale dépassant largement les seuils de la boutique classique.

S’agissant de la clause de gartuité du sous-sol figurant au bail, celle-ci doit recevoir application pour le calcul de la valeur locative (sous-sols concédés à titre de supplément gratuit pour toute la durée du bail, sans aucune garantie ni responsabilité du bailleur en cas d’infiltrations ou de remontées d’eau).

Dès lors, la surface pondérée sera fixée à 350m2.

Sur la valeur unitaire au mètre carré

Le preneur conteste le prix retenu par l’expert et propose une valeur de 104 euros /m2, estimant que le prix de marché est inférieur aux références retenues dans le cadre de l’expertise.

Le bailleur sollicite la validation de l’analyse expertale fixant une valeur de base de 270 euros/m2, pondérée par un abattement de 40% visant à tenir compte des caractéristiques des locaux(notamment l’absence de vitrine).

Le Tribunal observe que le prix de 104 euros/m2 est insuffisant pour des locaux commerciaux de centre ville. Il s’évince en outre des éléments produits au débat que la référence “pivot” de l’expert située dans le même secteur et présentant des caractéristiques similaires, permet largement de valider la valeur de base de 270m2. Enfin l’abattement de 40% appliqué par l’expert compense de manière suffisamment équilibrée l’absence de devanture et la configuration atypique des lieux.

Le prix unitaire est par conséquent arrêté à 162 euros/m2 (270-40%).

Sur l’abattement pour charges

Aux termes de son rapport, l’expert préconise un abattement de 5% afin de tenir compte de la répercussion de l’impôt foncier sur le preneur, conformément aux dispositions de l’article R.145-8 du Code de commerce.

Le bailleur ne conteste pas le principe de ce facteur de minoration mais souligne que l’expert s’est lui-même étonné du résultat ainsi obtenu. L’expert a en effet reconnu dans son rapport que l’application mathémtique de ce second abattement aboutissait à un résultat “encore plus favorable” au preneur que celui figurant dans son prés-rapport, admettant le caractère “inéquitable” d’une telle valeur finale.

Le Tribunal rappelle que si la charge de l’impôt foncier doit être compensée, l’ajustement de la valeur locative ne doit pas conduire à une sous-évaluation du bien par rapport au marché.

En l’espèce, après application de l’abattement de 40%, la valeur se situe à 162 euros/m2. L’application du second abattement de 5% (calculé sur la base de 270 euros) représente une déduction supplémentaire de 13, 50 euros/m2.

Bien que l’expert ait exprimé des réserves quant à l’équité du montant final, le Tribunal retient que la clause de transfert de la taxe foncière est une charge exorbitante de droit commun qui doit être sanctionnée par une minoration. En conséquent, il y a lieu de déduire ces 13,50 euros/m2 de la valeur précédemment obtenue, fixant ainsi la valeur unitaire définitive à 148,50 euros/m2.

La valeur locative globale est donc fixée à 52.000 euros.

Sur le lissage du loyer

La société PICARD SURGELES invoque les dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce.

Aux termes de ce texte d’ordre public, lorsqu’un déplafonnement est prononcé, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le Tribunal ordonnera donc l’étalement de la hausse selon ces modalités.

Sur les autres demandes

La SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA sollicite l’application de l’article 1155 ancien du Code civil (devenu 1344-1). En matière de fixation de loyer, les intérêts de droit courent sur la différence entre le loyer ancien et le loyer fixé judiciairement à compter de la mise en demeure que constitue la notification du premier mémoire. En l’espèce, le mémoire ayant été notifié le 29 mars 2018, les intérêts courront à compter de cette date sur les sommes alors dues et au fur et à mesure des échéances suivantes.

Le bailleur obtenant le principe du déplafonnement, il convient de condamner le preneur aux dépens, incluant les frais d’expertise (Mme [C]), ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE, à compter du 30 septembre 2016, le montant du loyer annuel du bail renouvelé portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 3] à Nice, entre la SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA et la SAS PICARD SURGELES, à la somme de 52.000 euros HT et HC ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de commerce, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

CONDAMNE la SAS PICARD SURGELES à payer à la SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers à compter du 29 mars 2018 pour les échéances antérieures à cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers postérieurs ;

CONDAMNE la SAS PICARD SURGELES aux entiers dépens, en ce compris les frais d''expertise judiciaire dont le rapport a été déposé le 13 février 2024 par Madame [O] [C] ;

CONDAMNE la SAS PICARD SURGELES à payer à la SCI COMPAGNIE FONCIERE ALPHA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

Et le juge des loyers commerciaux a signé avec le greffier.

Le Greffier Le Juge des loyers commerciaux