COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 26/00442 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RB6X

du 10 Avril 2026

M. I 26/00000401

affaire : Syndic. de copro. RESIDENCE LE SAVOIE [Adresse 1] [Localité 1]

c/ [G] [E]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Olivier FLEJOU

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Audrey AYALA DUFOUR

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le dix Avril À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. RESIDENCE LE SAVOIE [Adresse 1] [Localité 1]

Représenté par son Syndic en exercice la société FONCIA [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [G] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Audrey AYALA DUFOUR, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 Avril 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE autorisé par une ordonnance sur requête du 10 mars 2026, a fait assigner en référé d’heure à heure par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Monsieur [G] [E].

À l’audience du 9 avril 2026 à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE sollicite dans ses conclusions récapitulatives de :

— condamner Monsieur [E] à réaliser dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance tous travaux nécessaires à la suppression de la fuite dans sa partie privative (évacuation privative de sa baignoire) conformément aux préconisations des rapports et analyses produits (pièces 13, 15 et 16) et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai,

— à titre subsidiaire, ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire,

— à titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation du syndicat des copropriétaires, prévoir que l’astreinte ne pourra courir qu’à compter du jour où Monsieur [E] laissera un accès effectif pour la réalisation des travaux dans ses parties privatives,

— rejeter toutes les demandes fins et conclusions plus amples,

— condamner Monsieur [E] à lui payer la somme de 3600 euros au titre des frais irrépétibles

comprenant les frais du constat d’huissier,

— réserver les dépens et les frais d’expertise,

— en tout état de cause, condamner Monsieur [E] aux dépens de l’instance.

Monsieur [G] [E] sollicite dans ses conclusions en réponse :

— le rejet des demandes,

— à titre reconventionnel, ordonner au syndicat des copropriétaires et au syndic FONCIA [Localité 2] d’avoir à réaliser l’ensemble des démarches nécessaires, recherche d’entreprises, établissement de trois devis et convocation d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires afin de faire réaliser les travaux préconisés par la société ASSAINISSEMENT SERVICE à savoir : la reprise de la sous pente dans la colonne verticale et horizontale des eaux usées et eaux vannes avec reprise des canalisations du pied de chute et ce sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard, ladite astreinte prenant effet dans les huit jours de la signification de l’ordonnance et ce nonobstant la demande de nomination d’un expert judiciaire,

— à titre subsidiaire, ordonner une modification de la mission de l’expert en la complétant selon les chefs de mission visés dans ses conclusions,

— juger que le syndicat des copropriétaires devra supporter seul le coût de la consignation des frais et honoraires de l’expert en fixant le montant de la provision à valoir à sa charge exclusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic de la copropriété FONCIA [Localité 2] à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— le rejet du surplus des demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de travaux sous astreinte formée par le syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE SAVOIE est propriétaire d’un immeuble situé à [Localité 4] sur la commune de [Localité 1], administré par le syndic FONCIA [Localité 2].

Le 15 octobre 2024, Monsieur [M] [Z] a vendu à Monsieur [G] [E], un appartement au sein de la résidence LE SAVOIE.

Le syndicat des copropriétaires LE SAVOIE fait valoir qu’une fuite d’eaux usées est apparue dans le parking de la résidence et qu’après investigations, les techniciens ont estimé que la colonne commune devait être remplacée mais que l’origine de la fuite provenait de l’appartement de Monsieur [E]. Il soutient qu’il existe une combinaison entre la fuite, en partie privative, que ce dernier refuse de réparer et la contre-pente, qui pourra être réalisée, une fois la fuite réparée préalablement, ou au minimum concomitamment chez Monsieur [G] [E]. Il ajoute que l’urgence de la situation est caractérisée par la persistance de la fuite concernant des eaux usées avec un risque d’aggravation des dommages et d’atteinte à la salubrité tout en faisant valoir qu’à chaque fois que la baignoire est utilisée son contenu s’écoule dans les garages.

Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que les parties privatives comprennent les canalisations intérieures affectées à l’usage exclusif d’un lot.

Le syndicat des copropriétaires verse un rapport de recherche de fuite de la société JS PLOMBERIE en date du 26 septembre 2025 précisant que la salle de bain de Monsieur [E] est située au-dessus du sous-sol, qu’une recherche de fuite non destructive a été réalisée et qu’une fuite a été localisée au niveau des évacuations de la salle de bain sur la jonction qui part de chez Monsieur [E] jusqu’à la colonne évacuation se trouvant au sous-sol. Il est précisé à ce titre que le colorant descend directement dans la cave et qu’une flaque fluorescine a été constatée au sol.

Une mise en demeure a été adressée à Monsieur [E] le 12 février 2026 aux fins de réalisation des travaux nécessaires pour mettre un terme à la fuite localisée dans sa salle de bain.

Ce dernier a cependant contesté toute responsabilité en faisant valoir que le sinistre identifié depuis plusieurs années concerne une partie commune à savoir la colonne d’évacuation des eaux usées.

Il ressort d’un mail de la société ASSAINISSEMENT SERVICE du 14 février 2026 qu’à la lecture du rapport de recherche de fuite “il semblerait que ce soit l’évacuation privative de l’appartement qui soit en défaut et qu’au vu de la photo du pied de chute, la canalisation verticale doit être inspectée”.

Le procès-verbal de constat du 23 février 2026 mentionne que des infiltrations d’eaux usées affectent les garages de l’immeuble, le commissaire de justice constatant une forte odeur et des effluves putrides outre des flaques brunâtres au sol. Il est constaté qu’au niveau du plafond situé sous la salle de bain de Monsieur [E], que les colonnes d’évacuation sont altérées et maculées de rouille et autre dépôts, que le flocage isolant du plafond se décroche et que Monsieur [E] n’est pas présent dans son appartement, qui n’est pas occupé au moment des opérations.

Dans le rapport d’expertise ELEX du 25 mars 2026, il est relevé que depuis 2024 des écoulements d’eau se produisent dans les garages de la copropriété, que des factures produites que de nombreux travaux de curage du réseau horizontal et des eaux usées et vannes ont dû être réalisés en 2025 afin de déboucher le réseau.

De plus, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 8 septembre 2025 que les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux visant à faire cesser les écoulements d’eaux usées dans les garages portant sur le remplacement du tronçon de canalisation dans les garages.

Enfin, ainsi que l’indique Monsieur [E], le 31 décembre 2025, la société ASSAINISSEMENT SERVICE est à nouveau intervenue pour procéder au débouchage du réseau vertical d’eaux usées et d’eau vanne et a préconisé un passage caméra et un curage de toute la canalisation verticale et horizontale en raison de sa vétusté outre un changement du pied de chute. Elle a par ailleurs fait état de la nécessité de procéder à des investigations afin de vérifier si la colonne verticale est fissurée car lorsque le réseau est obstrué, il y a une fuite dans les garages.

Dès lors, force est de considérer au vu de l’ensemble de ces éléments, des contestations soulevées par Monsieur [E] quant à l’origine des désordres et du seul rapport de recherche de fuite du 26 septembre 2025 produit par le syndicat des copropriétaires qui demeure imprécis sur la localisation exacte de la fuite, la nature de la canalisation fuyarde et les travaux nécessaires pour y remédier, que l’origine exacte des désordres et notamment leur caractère privatif ou commun ne sont pas clairement établis et que des investigations demeurent nécessaires.

En conséquence, à défaut d’éléments établissant avec l’évidence requise en référé la responsabilité de Monsieur [E] dans les désordres affectant les garages et en l’état de l’existence de contestations sérieuses, il convient de rejeter la demande de travaux du syndicat des copropriétaires formée à son encontre.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

Au vu des éléments susvisés, des désordres constatés mais également du différend opposant les parties sur l’origine privative ou commune des désordres affectant les garages et les travaux nécessaires pour y remédier, il sera fait droit à la demande d’expertise qui repose bien sur un motif légitime. Cette mesure fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [E] aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à des travaux :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [E] sollicite reconventionnellement sous astreinte, la condamnation syndicat des copropriétaires LE SAVOIE à réaliser l’ensemble des démarches nécessaires, recherche d’entreprises, établissement de trois devis et convocation d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires afin de faire réaliser les travaux préconisés par la société ASSAINISSEMENT SERVICE à savoir la reprise de la sous pente dans la colonne verticale et horizontale des eaux usées et eaux vannes avec reprise des canalisations du pied de chute.

Toutefois, au vu de l’expertise qui a été ordonnée afin de déterminer notamment l’origine exacte des désordres engendrant des infiltrations dans les garages et les travaux nécessaires pour y remédier, la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires qui se montrent prématurée et se heurte à des contestations sérieuses, sera en conséquence rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature et de l’issue de l’affaire, il convient de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux formée par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE SAVOIE à l’encontre de M.[G] [E];

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [Q] [C] expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 4]

[Localité 5]

Port. : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE dans son assignation et les pièces versées aux débats; situer leur date d’apparition ;

* rechercher les causes des désordres ;

* décrire les installations et canalisations en cause, en donnant tout élément utile permettant d’établir les éléments privatifs et les éléments communs ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ; préciser la chronologie des travaux à réaliser ;

* en cas d’urgence,décrire les travaux et ou mesures nécessaires pour assurer la sécurité des personnes et des biens ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;

* fournir tous éléments nécessaires à l’apurement des comptes entre les parties ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 10 juin 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 30 décembre 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Monsieur [E] formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE aux fins de recherche d’entreprises, établissement de devis et convocation d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires afin de faire réaliser les travaux préconisés par la société ASSAINISSEMENT SERVICE ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE SAVOIE les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES