TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ordonnance du : 26 Septembre 2025

N° RG 25/00465 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3X3Q

N° Minute : 25/571

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. OLYMPIA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

Chez M et Mme [H] [K]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS substitué par Me

Lucie DEBRUYNE, avocat,

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P) prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

DÉFENDEUR

non comparante ni représentée

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 09 Septembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 16 juillet 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI OLYMPIA), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 2] BEZIERS (34500) donnés à bail à la société par actions simplifiée INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P), prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS I.M. P), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 12.786,42 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 4.262,14 €, et une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonces aux créanciers inscrits, enfin, voir dire que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute,

Vu l’absence de comparution de la SAS I.M. P, régulièrement assignée et avisée de l’audience par remise de l’acte à personne morale,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI OLYMPIA, qui a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à se désister de sa demande d’expulsion compte tenu de la restitution volontaire des lieux, à actualiser sa créance à la somme de 21.310,79 € et à solliciter de voir condamner la SAS I.M. P au paiement de la somme de 8.410,92 € au titre des frais de remise en état des lieux et de se voir autoriser à vendre le véhicule abandonné sur place dont le produit de la vente sera déduit de la créance de loyers,

Vu la dénonce à l’URSSAF DU LANGUEDOC ROUSSILLON, à l’URSSAF RHONE ALPES, à la société BANQUE CIC DU SUD OUEST, à la société DIAC, à la société COMPAGNIE GENERALE DE LOCATION D’EQUIPEMENTS et à la société SOGELEASE FRANCE, créanciers inscrits, en date des 21, 22, 23 et 25 juillet 2025,

Vu l’audience du 9 septembre 2025 lors de laquelle la SCI OLYMPIA a repris ses demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI OLYMPIA justifie, par la production du bail en date du 1er juillet 2022, du commandement de payer en date du 24 avril 2025 et du décompte, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel hors taxes est de 34.200,00 €.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Février 2025 = 4.262,14 €

Mars 2025 = 4.262,14 €

Avril 2025 = 4.262,14 €

Mai 2025 = 4.262,14 €

Paiement = 4.262,14 €

Juin 2025 = 4.262,14 €

Paiement = 4.262,14 €

Juillet 2025 = 4.262,14 €

Août 2025 = 4.262,14 €

Soit une somme impayée totale de 21.310,70 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 24 avril 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

En revanche, il ressort des éléments versés aux débats que la SAS I.M. P a quitté les lieux loués le 28 août 2025 et que le décompte de la dette locative comprend le mois d’août 2025, de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire de condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation.

La demande de la SCI OLYMPIA de ce chef sera par conséquent rejetée.

Enfin, il convient de rappeler que, concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Ainsi, la SCI OLYMPIA pourra procéder à la vente des biens laissés sur place en application de ces dispositions.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

Sur les loyers impayés

En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas sérieusement contestable que la locataire soit redevable des sommes suivantes :

Février 2025 = 4.262,14 €

Mars 2025 = 4.262,14 €

Avril 2025 = 4.262,14 €

Mai 2025 = 4.262,14 €

Paiement = 4.262,14 €

Juin 2025 = 4.262,14 €

Paiement = 4.262,14 €

Juillet 2025 = 4.262,14 €

Août 2025 = 4.262,14 €

Soit une somme impayée totale de 21.310,70 €.

Cependant, ce décompte intègre la somme de 4.262,14 € au titre du loyer du mois d’août 2025. Or, il est constant que la SAS I.M. P a quitté les lieux le 28 août 2025, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le loyer dû du 29 au 31 août 2025, soit la somme proratisée de 412,47 €. Il convient par conséquent de déduire cette somme de la créance locative.

Dès lors, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 20.898,23 € (vingt-mille-huit-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-trois centimes).

Sur les frais de remise en état

En l’espèce, la SCI OLYMPIA expose que de nombreux encombrants ont été laissés dans les lieux par la SAS I.M. P, en ce compris, divers déchets, détritus et stocks de fin de chantier. Elle ajoute que les lieux n’ont pas été entretenus et ont fait l’objet de dégradations.

En ce sens, le contrat de bail commercial en date du 1er juillet 2022 stipule que « Le PRENEUR tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien au sens de l’article 1754 du Code civil, le BAILLEUR s’obligeant de son côté à exécuter et à prendre en charge toutes autres réparations, en ce inclus les grosses réparations telles qu’elles sont définies à l’article 606 du Code civil. » Or, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date des 6 et 28 août 2025 et 2 septembre 2025 que de nombreux déchets, débris végétaux et stocks de fin de chantier ont été abandonnés dans les lieux. Il apparaît ainsi que la SAS I.M. P n’a pas respecté son obligation d’entretien des lieux, de sorte qu’elle sera condamnée au paiement de la somme de 1.800,00 €, correspondant au devis établi par la SARL ABDV BROCANTE DU TAUREAU en date du 6 septembre 2025 chiffrant le débarras intégral des lieux à ladite somme.

Par ailleurs, ledit procès-verbal de constat précise que la végétation est envahissante et non maîtrisée au niveau du côté sud du bâtiment, que les murs des bureaux présentent des traces de ripage, que les murs et plafond de la cuisine présentent des décroûtements et fissures. Il relève également le dysfonctionnement du système de verrouillage du portail métallique coulissant. La SCI OLYMPIA produit à ce titre un devis en date du 5 septembre 2025 aux fins d’entretien des extérieurs, un devis en date du 8 septembre 2025 pour la remise en état du local ainsi que deux devis en date du 5 septembre 2025 aux fins de changements des serrures et du portail coulissant.

Néanmoins, la demanderesse ne produit pas aux débats l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’il est impossible, en l’espèce, d’apprécier l’état du local lors de l’entrée dans les lieux et la responsabilité de la défenderesse dans les désordres constatés à ce titre. Dès lors, il apparaît qu’il existe un doute sur l’existence et l’étendue de l’obligation au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En conséquence, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 1.800,00 €.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE ne permet d’écarter la demande de la SCI OLYMPIA formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et la société par actions simplifiée INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P), prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 3] ([Adresse 4]) ;

Constatons que la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, s’est désistée de sa demande d’expulsion ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société par actions simplifiée INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P), prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 20.898,23 € (vingt-mille-huit-cent-quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-trois centimes) correspondant aux loyers impayés ;

Déboutons la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société par actions simplifiée INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P), prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme provisionnelle de 1.800,00 € (mille-huit-cents euros) au titre des frais de remise en état du local commercial ;

Condamnons la société par actions simplifiée INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P), prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonces aux créanciers inscrits ;

Condamnons la société par actions simplifiée INSTALLATION MONTPELLIERAINE DE PLOMBERIE (I.M. P), prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière OLYMPIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.200,00 € (mille-deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,