SG

LE 02 SEPTEMBRE 2025

Minute n°

N° RG 21/02675 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LEHA

S.A.S. Société Française de Maisons Individuelles

C/

S.E.L.A.R.L. [F] en sa qualité de liquidateur de la S.A.S. SFMI

[D] [K]

[I] [E]

Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SARL ABELIA – 167

la SELARL FALGA-VENNETIER – 138

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 06 MAI 2025 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 02 SEPTEMBRE 2025.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. Société Française de Maisons Individuelles (SFMI), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Caroline CATZ de la SARL ABELIA, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.E.L.A.R.L. [F] représentée par Maitre [J] [F], en sa qualité de liquidateur de la S.A.S. SFMI (RCS de [Localité 8] n° 830 000 451), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de NANTES

Madame [I] [E], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Anne VENNETIER de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Suivant contrat de construction de maison individuelle en date du 19 décembre 2016, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] ont confié à la S.A.S. AGECOMI l’édification de leur maison d’habitation sur une parcelle sise [Adresse 3], à [Localité 6] [Adresse 5].

Le permis de construire a été délivré le 08 mars 2017.

Le chantier a été déclaré ouvert le 12 mai 2017.

Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] ont pris possession de l’ouvrage le 23 juillet 2019.

Par acte d’huissier délivré le 27 avril 2021, la S.A.S. Société Française de Maisons Individuelles (SFMI), venant aux droits de la S.A.S. AGECOMI, a fait assigner Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de paiement du solde du chantier (R.G. n°21-2675).

Par jugement en date du 29 novembre 2022, le Tribunal de Commerce de ROMAN-SUR-ISERE a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la S.A.S. SFMI, désignant la S.E.L.A.R.L. [F] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte d’huissier délivré le 12 avril 2023, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] se plaignant notamment, de l’existence de divers désordres, ont fait assigner la S.E.L.A.R.L. [F], en sa qualité de liquidateur de la S.A.S. SFMI, devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’indemnisation de leurs préjudices (R.G. n°23-1646).

Le 27 septembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux procédures (R.G. n°21-2675).

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 29 mars 2022 avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire dont elle fait l’objet, la S.A.S. SFMI a sollicité du tribunal de :

Vu les articles 1103 du Code civil,

Vu les articles L.231-2 et R.231-7 du CCH,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— Constater que Monsieur [K] et Madame [E] ont procédé à la réception unilatérale de leur maison d’habitation de manière non contradictoire ;

— Dire et juger que, compte tenu de la réception non équivoque de l’ouvrage, Monsieur [K] et Madame [E] ne peuvent s’opposer au paiement de l’échéance correspondant à 95% du prix convenu ;

— Condamner Monsieur [K] et Madame [E] à payer à la société SFMI la somme de 5.925,93 euros à ce titre déduction faite du montant des pénalités de retard ;

— Ordonner la déconsignation de la somme de 5.511,15 euros, les réserves émises à la réception n’étant pas opposables au constructeur non convoqué ;

— Condamner Monsieur [K] et Madame [E] à payer à la Société SFMI la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance;

— Débouter Monsieur [K] et Madame [E] de leur demande tendant au versement des sommes de :

—  2.390,84 euros, à parfaire, au titre de la reprise des désordres de parfait achèvement ;

—  16.294,72 euros au titre des pénalités de retard ;

—  10.000,00 euros, à parfaire, au titre de l’irrégularité du prix ;

—  2.175,00 euros, à parfaire, au titre du préjudice matériel ;

—  10.000,00 euros au titre du préjudice moral ;

— Débouter les mêmes de leur demande tendant à la déconsignation du solde ;

— Débouter ces derniers de leur demande de condamnation à 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC.

***

Suivant leurs dernières conclusions signifiées le 03 mars 2025, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] ont sollicité du tribunal de :

— Ordonner l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société SFMI les créances suivantes :

—  2.390,84 euros, à parfaire, au titre de la reprise des désordres de parfait achèvement ;

—  13.630,36 euros, à parfaire, au titre des suppléments de prix ;

—  16.294,72 euros au titre des pénalités de retard ;

—  4.906,39 euros, à parfaire, au titre du préjudice matériel ;

—  10.000,00 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;

—  10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le montant des entiers dépens de l’instance, en ce compris l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Constater que le solde du prix n’est pas exigible par le constructeur ;

— Ordonner la déconsignation du solde du prix au profit de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] qui font leur affaire des réserves non levées ;

— Débouter la société SFMI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— A titre subsidiaire, en cas de condamnation de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E], ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques et constater en conséquence l’extinction de la créance de la société SFMI.

***

La S.E.L.A.R.L. [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. SFMI, n’a pas constitué avocat.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 06 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 06 mai 2025. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la S.A.S. SFMI

L’article L641-9 I du code de commerce dispose :

“Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime.

Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné”.

En application de ces dispositions, pour les droits et actions concernant son patrimoine, le débiteur placé en liquidation judiciaire n’a plus qualité pour agir. Seul le liquidateur judiciaire, qui exerce ces droits et actions en lieu et place du débiteur pendant toute la durée de cette procédure collective, a qualité pour agir. Dès lors, lorsque le débiteur est demandeur dans une instance portant sur son patrimoine et qu’au cours de celle-ci, une procédure de liquidation judiciaire est mise en œuvre à son égard, l’intervention volontaire du liquidateur judiciaire pour reprendre cette instance est nécessaire. A défaut, les demandes du débiteur relatives à son patrimoine sont irrecevables.

En l’espèce, la S.A.S. SFMI est demanderesse dans le cadre de la présente procédure, ses prétentions concernent son patrimoine et elle a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 29 novembre 2022 du Tribunal de Commerce de ROMANS-SUR-ISÈRE.

La S.E.L.A.R.L. [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire, n’ayant pas constitué avocat, ces demandes ne peuvent cependant être considérées comme soutenues par celui-ci.

En conséquence, les demandes de la S.A.S. SFMI qui n’a plus qualité pour agir s’agissant de ses droits et actions relatives à son patrimoine, doivent être déclarées irrecevables.

Sur les demandes de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E]

1. Sur la garantie de parfait achèvement

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil :

“La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

[…]

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant…”

En l’espèce, les pièces versées aux débats permettent d’établir qu’après plusieurs tentatives infructueuses, Monsieur [D] [K], Madame [I] [E] et la S.A.S. SFMI ont finalement trouvé un accord pour qu’il soit procédé à la réception de l’ouvrage le 23 juillet 2019.

Si à cette date, la S.A.S. SFMI a finalement refusé d’assister à ces opérations de réception, arguant du défaut de paiement de sa facture du 21 mai 2019, tel qu’en attestent les termes du procès-verbal de constat de Maître [L] [M], Huissier de Justice, il n’en demeure pas moins qu’elle y avait été régulièrement invitée.

Dans ces conditions, doit être retenue pour date de réception le 23 juillet 2019.

Force est de constater que cette réception est intervenue avec réserves, comme le fait apparaître le procès-verbal de constat susvisé, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] ayant en outre dénoncé l’existence de divers défauts/malfaçons auprès de la S.A.S. SFMI par lettres recommandées des 03 août et 19 octobre 2019.

Dans ces conditions et conformément aux termes de l’article R231-7 du code de la construction et de l’habitation, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] étaient en droit de consigner, jusqu’à la levée des réserves, une somme correspondant à 5 % du prix convenu auprès de la Caisse des Dépôts, comme ils en justifient.

Dès lors que la S.A.S. SFMI ne s’explique aucunement sur la levée de ces réserves et que la présente juridiction n’est pas régulièrement saisie d’une demande en paiement de ce solde de marché, il y a lieu d’ordonner la levée de la consignation de la somme de 5.511,15 euros effectuée auprès de la Caisse des Dépôts en faveur de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E].

En revanche, s’agissant de leur demande en paiement formée aujourd’hui à l’encontre de la S.A.S. SFMI au titre de la garantie de parfait achèvement pour les travaux effectués dans la salle de bains de leur maison d’habitation à hauteur de 2.390,84 euros, force est de constater, à supposer que leur demande soit recevable comme intentée dans le délai prévu par l’article 1792-6 du code civil :

— d’une part, que les pièces versées aux débats ne permettent pas de s’assurer que les désordres allégués et dénoncés le 19 octobre 2019 concernant des remontées d’odeur dans la salle de bains, sont imputables à un manquement de la S.A.S. SFMI à ses obligations ;

— d’autre part et en tout état de cause, que l’existence d’un lien de causalité entre les dits désordres et les travaux facturés par la société SMD n’est aucunement établie.

En conséquence, il ne pourra être fait droit à la demande de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] sur ce point.

2. Sur les pénalités de retard

L’article L231-2 i) du code de la construction et de l’habitation (dans sa version applicable au présent litige) dispose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter les énonciations concernant la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

L’article R231-14 du code de la construction et de l’habitation (ans sa version applicable) prévoit qu’en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard.

Les pénalités prévues à l’article L231-2 i) ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception. Toutefois, la livraison se manifestant par la prise de possession de l’ouvrage, à défaut de prise de possession antérieure, la réception emporte livraison et peut constituer alors le terme des pénalités.

En l’espèce, force est de constater :

— que le contrat conclu par la S.A.S. SFMI, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] prévoyait un délai d’exécution des travaux de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier, les conditions générales stipulant : “en cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître d’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard” conformément aux dispositions légales susvisées;

— que l’avenant signé par les parties le 25 septembre 2017 a prorogé d’un mois ce délai d’exécution des travaux.

Aux termes de son courrier en date du 30 octobre 2019, la S.A.S. SFMI a convenu que le point de départ de ce délai de 13 mois auquel elle s’est engagée, a commencé à courir le 12 mai 2017, date à laquelle le chantier a été déclaré ouvert.

Il s’ensuit que la livraison de l’ouvrage devait intervenir au plus tard le 12 juin 2018.

En l’occurrence et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] ont pris possession des lieux le 23 juillet 2019, soit avec 405 jours de retard, étant relevé qu’au vu des éléments produits et des travaux qu’ils s’étaient réservés, il ne peut être considéré que l’ouvrage était inhabitable à cette date du fait d’un manquement de la S.A.S. SFMI à ses obligations.

Il convient de relever par ailleurs que contrairement à ce que semble soutenir la S.A.S. SFMI :

— les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que cette livraison aurait dû intervenir plus tôt et que Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] s’y sont opposés;

— aucun élément probant n’atteste de la durée des intempéries définies à l’article L5424-8 du code du travail, telles que prévues par le contrat liant les parties et susceptibles d’avoir prorogé le délai d’exécution des travaux, étant en outre souligné que la S.A.S. SFMI ne justifie pas avoir signalé les dites intempéries aux maîtres de l’ouvrage par lettre recommandée avec accusé réception ou par lettre remis en main propre contre décharge, comme prévu par les conditions générales du contrat.

Dans ces conditions, les pénalités de retard dues par la S.A.S. SFMI du 12 juin 2018 au 23 juillet 2019 s’établissent, au vu du prix de 117.502,00 euros convenu par les parties (117.502/3000 = 39,17 euros par jour de retard), à la somme globale de 15.863,85 euros (405 jours x 39,17 euros).

En conséquence, la créance de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] à ce titre sera fixée au passif de la procédure collective de la S.A.S. SFMI.

3. Sur les suppléments de prix

Aux termes de l’article L231-2 du code de construction et de l’habitation : “Le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

[…]

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant:

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge…”

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] font valoir non seulement que la S.A.S. SFMI n’aurait pas ou mal chiffré certains travaux nécessaires à l’habitabilité de l’ouvrage dans la notice descriptive (revêtements des murs, sols, plafonds, menuiseries), mais également qu’elle n’aurait pas prévu certains travaux d’aménagement résultant des plans contractuels et du permis de construire (places de stationnement, espaces végétalisés).

Cependant, les pièces versées aux débats ne permettent pas de vérifier le bien-fondé de leurs allégations, dès lors :

— d’une part, qu’elles sont insuffisantes pour caractériser l’existence de manquements de la S.A.S. SFMI à ses obligations légales et/ou contractuelles ;

— d’autre part et en tout état de cause, à supposer même que de tels manquements soit retenus, qu’aucun élément probant ne permet de chiffrer les travaux susceptibles d’être mis à la charge de la S.A.S. SFMI, les deux seules factures établies par la S.A.R.L. BOUCHAUD et la SA.R.L. ENVIE DE JARDINS étant parfaitement insuffisantes à cet égard.

En conséquence, il ne pourra être fait droit aux demandes de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] de ce chef.

4. Sur les autres préjudices

Les pénalités de retard ne sont pas exclusives de l’attribution de dommages et intérêts et il est possible de solliciter la réparation d’un préjudice distinct de celui que réparent forfaitairement ces pénalités.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] n’apportent pas la preuve d’un tel préjudice.

S’ils entendent se prévaloir des tracas et des travaux qu’ils se sont trouvés contraints de réaliser par leurs propres moyens, du fait des manquements de la S.A.S. SFMI à ses obligations, outre la nécessité de louer et de vivre dans un studio pendant plusieurs mois, tant le préjudice moral, que le préjudice de jouissance ainsi décrits, ont vocation à être réparés par les pénalités de retard.

Il en de même des frais financiers, s’agissant des loyers et des intérêts intercalaires de leur prêt immobilier, générés par le retard imputable à la S.A.S. SFMI, étant relevé que les frais de constat exposés par les maîtres de l’ouvrage doivent être considérés comme des frais irrépétibles relevant de l’indemnisation prévue par l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, les préjudices allégués, susceptibles d’être mis en lien avec le retard de la livraison, ont déjà été couverts par les pénalités de retard, le montant des préjudices sollicités (14.906,39 euros) étant même inférieur à celui versé au titre de ces pénalités.

En conséquence, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.A.S. SFMI qui succombe à l’action, doit être tenue aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens seront inscrits au passif de la procédure collective.

En outre, Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] ont dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge. Il convient de leur allouer à ce titre une indemnité de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Cette créance sera inscrite au passif de la procédure collective de la S.A.S. SFMI.

Aux termes de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge du créancier dans des conditions fixées par décret. Il n’y a pas lieu de faire supporter au débiteur les droits spécifiquement mis à la charge du créancier, ce dernier sur la justification des démarches entreprises pour recouvrer sa créance pourra s’adresser le cas échéant, au juge de l’exécution qui décidera de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge des débiteurs de mauvaise foi.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

DÉCLARE les demandes de la S.A.S. SFMI irrecevables ;

ORDONNE la levée de la consignation de la somme de 5.511,15 euros effectuée auprès de la Caisse des Dépôts en faveur de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E];

FIXE la créance de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] de 15.863,85 euros au passif de la procédure collective de la S.A.S. SFMI au titre des pénalités de retard ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] de leurs demandes pour le surplus ;

FIXE les dépens de l’instance au passif de la procédure collective de la S.A.S. SFMI;

FIXE la créance de Monsieur [D] [K] et Madame [I] [E] de 3.000,00 euros au passif de la procédure collective de la S.A.S. SFMI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER