Ou COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 25/01207 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QS4T

du 19 Mai 2026

M. I 26/00542

affaire : S.N.C. [Adresse 1]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 2], S.A.S. ACROPOLIS’IMMO

Copie exécutoire délivrée à

M^e Christine CURCURU-BOLIER

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

Copie certifiée conforme

délivrée à

EXPERTISE

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE DIX NEUF MAI À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 17 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.N.C. [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 2]

Représenté par son syndic la SARL ACROPOLES’IMMO

[Adresse 4]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Christine CURCURU-BOLIER, avocat au barreau de NICE

S.A.S. ACROPOLES’IMMO

[Adresse 4]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Marcel BENHAMOU, non constitué à l’audience

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la S.N.C. [Adresse 1] a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et la S.A.S. ACROPOLIS’IMMO, aux fins de voir :

Les condamner in solidum à réaliser sous astreinte de 1000 euros par jour de retard les travaux nécessaires à la mise en sécurité de la façade Nord de l’immeuble donnant sur la propriété de la S.N.C. [Adresse 1] et ce, à compter de la signification de l’ordonnance ;

Ordonner la désignation de tel expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière ;Réserver les dépens et frais d’expertise.

A l’audience du 27 mars 2026, la S.N.C. [T] [Localité 5] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses dernières écritures déposées à l’audience.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sollicite dans ses conclusions déposées à l’audience :

De dire que la S.N.C. [Adresse 1] ne justifie pas de sa qualité à agirA titre subsidiaire, le rejet de l’intégralité des demandes de cette dernière, sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La S.A.S. ACROPOLIS’IMMO représentée par son conseil, a formulé oralement les protestations et réserves sur la demande d’expertise et a sollicité le rejet de la demande de travaux sous astreinte.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont qualité à agir, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] expose que la S.N.C. [Adresse 1] n’a pas qualité à agir car la société IMMOBLEU PROMOTION a acquis le terrain sur lequel la S.N.C. [T] [Adresse 7], promotrice, a fait édifier un programme de construction, que la société IMMOBLEU PROMOTION a assigné le syndicat des copropriétaires en dénégation de servitude non aedificandi et qu’ils ont été déboutés de leur demande par un jugement du tribunal judiciaire de Nice le 30 juin 2022, qui a été frappée d’appel, l’affaire étant pendante devant la cour d’appel.

Il expose que la S.N.C. [T] [Adresse 7] a pris le risque de construire un immeuble sur une zone non aedificandi et que si la décision est confirmée en appel, il aura vocation à solliciter la démolition de l’immeuble ou des dommages et intérêts de sorte que faute d’avoir évacué toute contestation relative à la servitude susmentionnée, la S.N.C. [T] [Localité 5] n’a pas la qualité à agir pour demander la réalisation de travaux sur la façade nord de son immeuble.

Il ressort de la décision rendue par le tribunal de grande instance de Nice, que ce dernier a dit que la construction envisagée par la société IMMOBLEU PROMOTION ne respecte pas la servitude de prospect résultant du cahier des charges du 13 juin1931, reprise dans les actes du 16 janvier 1952 et des 19 et 20 mai 1969 et n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Toutefois, force est de relever que cette décision qui a été frappée d’un appel, de surcroît suspensif en l’absence d’exécution provisoire, n’est pas définitive à ce jour.

De plus, la S.N.C. [Adresse 1] justifie au vu des pièces versées, de sa qualité de propriétaire et maître d’ouvrage de l’immeuble voisin de celui du syndicat des copropriétaires [Adresse 8].

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], la S.N.C. [T] [Localité 5] justifiant bien de sa qualité à agir.

Sur la demande de réalisation de travaux :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.N.C. [Adresse 1] qui est une société de promotion immobilière expose qu’elle construit un immeuble mitoyen à celui du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] qui doit avec son syndic, en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, réaliser les travaux urgents de mise en sécurité de la façade arrière de l’immeuble en faisant état de l’état de dégradation des volets, balcons, gouttières et débords de toiture, en l’état d’un risque d’atteinte à la sécurité des personnes dans la mesure ou cette partie de l’immeuble surplombe sa propriété et un espace où circulent des entrepreneurs et les futurs occupants.

Elle verse à ce titre, un procès-verbal de constat avant démarrage des réalisé en 2023 et un rapport de visite de l’APAVE du 12 décembre 2024 relevant l’état dégradé des équipements liés à l’immeuble mitoyen, des fissures en façades, sur les structures des balcons et des fragments de béton au sol et qu’il est demandé que les ouvriers n’interviennent pas dans la zone présentant un risque de chute d’objets.

Elle justifie avoir adressé une mise en demeure en février 2025 aux défendeurs aux fins de sécurisation de la façade.

Toutefois, force est de relever que les seuls éléments versés sont anciens puisque remontant à 2023 et 2024 et qu’aucun constat récent n’a été établi, de surcroît au contradictoire des défendeurs.

De plus, ainsi que l’indique le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] qui admet la vétusté de la façade mais en conteste la dangerosité, que les travaux dont il est sollicité la réalisation ne sont pas précisés ni détaillés.

Enfin, ce dernier fait valoir que l’immeuble est désormais achevé et que durant la réalisation des travaux, aucun dommage n’a été causé par l’état de la façade sans qu’il ne soit justifié d’éléments contraires.

Dès lors, l’urgence alléguée ainsi que l’existence d’un dommage imminent n’apparaissent pas suffisamment caractérisées eu égard aux seuls éléments produits par la S.N.C. [T] [Adresse 7].

En conséquence, la demande formulée par la S.N.C. [T] [Localité 5] tendant à la réalisation de travaux de mise en sécurité de la façade Nord de l’immeuble donnant sur sa propriété, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard, sera rejetée.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats la façade mitoyenne arrière de l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] est dégradée, que ce soit au niveau des volets, des balcons et même des gouttières et débords de toiture et que des fissures sont présentes.

En outre, la demanderesse expose que son état dégradé freine la vente des biens ayant une vue sur cette façade et lui un cause un préjudice, certains appartements n’ayant pas été vendus.

Bien que le syndicat des copropriétaires argue que l’absence de vente de certains lots s’explique par leur prix élevé et non pas par l’état de la façade Nord, force est de relever qu’il n’appartient pas au juge des référés d’en rechercher les causes mais de vérifier l’existence d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise.

Dès lors, en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties, la demande d’expertise est justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées. Il y sera en conséquence fait droit.

Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de la S.N.C. [Adresse 1], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de laisser à la charge de la S.N.C. [T] [Localité 5] les dépens.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] tirée du défaut du droit d’agir ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la S.N.C. [Adresse 1] de réalisation des travaux nécessaires à la mise en sécurité de la façade Nord de l’immeuble donnant sur sa propriété;

DONNONS ACTE à la S.A.S. ACROPOLIS’IMMO de ses protestations et réserves,

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder : RIBAT [Q] [P] [M], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel d'[Localité 1] demeurant :

[Adresse 9]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.18.64.46.27

Courriel : [Courriel 1]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* décrire l’état de la façade arrière de l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], vérifier la réalité des désordres allégués par la S.N.C. [Adresse 1] dans son assignation et les pièces versées;

* donner tous éléments permettant de déterminer si l’état dégradé de la façade arrière de l’immeuble du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est susceptible d’entrainer une moins-value de la valeur des appartements situé dans l’immeuble voisin de la S.N.C. [T] [Localité 5] et dans l’affirmative, donner tous éléments d’appréciation sur les préjudices de cette dernière dans le cadre de la vente en VEFA ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* en cas d’urgence, indiquer les travaux et ou mesures conservatoires nécessaires pour assurer la sécurité des personnes et des biens ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la S.N.C. [Adresse 1] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 20 juillet 2026, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de la S.N.C. [T] [Localité 5] les dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS