COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [P] [Q] [N] [C], [A] [R] c/ Syndic. de copro. [Adresse 1]

N° 26/338

Du 27 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/01938 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWEX

Grosse délivrée à

la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT

M^e Marguerite DELTORT-LINOTTE

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 3 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Avril 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [P] [Q] [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [A] [R]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Marguerite DELTORT-LINOTTE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [C] et Mme [A] [R] sont propriétaires du lot n°447 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 4].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 16 avril 2024 au cours de laquelle ont notamment été rejetées les résolutions n°29, 31 et 32 mises au vote à la demande de M. [X] [C] et Mme [A] [R] dans les termes suivants :

— « Question n°29 : Demande de Indivision [C] [R] : Travaux privatifs et modification de l’EDD – Division du lot 0447. Décision à prendre d’approuver la division officielle du lot privatif 0447 comprenant un appartement de 95m2 et représentant 86/10.000ème des parties communes.

Approbation de la suppression du lot 0447 au profit de la création de trois nouveaux lots :

— Lot 0498 comprenant le sas de distribution des lots suivants, d’une surface de 3,49m2, et n’ayant pas de quote-part des parties communes. Ce lot sera un lot privatif indivisible des lots suivants,

— Lot 0499 comprenant un appartement d’une surface de 28,32m2, et représentant 27/10.000ème des parties communes,

— Lot 0500 comprenant un appartement d’une surface de 62,74m2, et représentant 59/10.000ème des parties communes.

Sur présentation du rapport du cabinet Ac Expertise Immobilière en date du 23 octobre 2023, l’assemblée générale décide d’approuver le nouvel état descriptif de division de l’immeuble projeté par l’indivision [N] [O] [A] [R] dans sa globalité, et a pris note des calculs réalisés par Ac Expertise Immobilière et en valide la répartition.

A noter à titre d’information que malgré les différentes pondérations en fonction de la situation et de la contenance des lots créés par rapport à celui existant, cette division du lot 0447 n’aura strictement aucun impact sur la répartition des tantièmes des autres lots de la copropriété. Les équilibres de la copropriété seront donc maintenus en l’état.

L’assemblée générale mandate le syndic à signer devant notaire l’acte authentique de modification de l’état descriptif de division lorsqu’il en recevra convocation.

Tous les frais afférents à cette signature, que ce soit frais d’acte, vacations du syndic, frais de publication à la publicité foncière, seront pris en charge par le copropriétaire Indivision [C] [R] demandeur.

Après en avoir débattu, l’assemblée générale décide d’approuver la demande de Indivision [C] [R] aux conditions indiquées ».

— « Question n°31 : Demande de Indivision [C] [R] : Installation de climatisation

Approbation de l’installation d’un système de climatisation monobloc afin de climatiser les deux appartements sans installation d’unité extérieure disgracieuse en façade principale de l’immeuble. Le projet consiste à faire sortir deux petites bouches d’aération par climatiseur. Une représentation du projet est proposée par l’étude de l’entreprise Climazur joint à ce dossier.

Le projet consiste à :

— Climatiser le 3 pièces de 62m2, à savoir une aération double pour salon et couloir, et une aération double pour les deux chambres, soit trois paires d’aération.

— Climatiser le studio de 28m2 à savoir une seule paire d’aération.

En vue de faire appliquer cette résolution et la rendre réalisation d’un point de vue technique, l’assemblée générale mandate le syndic de faire une demande à Intermarché pour déposer le store roulant de son enseigne le temps de la réalisation des carottages en façade.

L’assemblée générale délibère sur ce point avec à l’appui un dossier de présentation de l’installation de la climatisation et de l’implication sur le store de Intermarché.

Après en avoir débattu, l’assemblée générale décide d’approuver la demande de Indivision [C] [R] aux conditions indiquées ».

— « Question n°32 : Demande de Indivision [C] [R] : Pose climatisation en toiture terrasse

Dans le cas où la résolution précédente ne serait pas acceptée, approbation de l’installation de 3 moteurs de climatisation en toiture-terrasse inaccessible, les canalisations passant par la gaine commune existante. Une faisabilité a été réalisée par un professionnel.

NB : Concernant la résolution précédente et celle-ci, un mixte des deux solutions techniques peut être envisagée, comme par exemple deux petites sorties de ventilations en façade pour la climatisation du studio de 28m2, et 3 moteurs de climatisation en toiture terrasse pour l’appartement 3 pièces de 62m2. Toutes les demandes seront déposées par le copropriétaire [C] [R], à leurs frais (déclaration préalable de travaux en mairie pour les ouvertures en façade notamment).

Après en avoir débattu, l’assemblée générale décide d’approuver la demande de Indivision [C] [R] aux conditions indiquées ».

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, M. [X] [C] et Mme [A] [R] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions n°29, 31 et 32 de l’assemblée générale du 16 avril 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 531.000 euros au titre du préjudice financier subi.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 4 février 2025, M. [X] [C] et Mme [A] [R] sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la nullité des résolutions n°29 et 31 de l’assemblée générale du 16 avril 2024,

— la validation de la répartition des charges établie par le cabinet Ac Expertise Immobilière le 23 octobre 2023,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 531.000 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Clément Diaz, Avocat au Barreau de Nice,

— leur dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Ils soutiennent qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent librement diviser leur lot sans autorisation de l’assemblée générale, sauf lorsque la division requiert la réalisation de travaux affectant les parties communes. Ils précisent que l’assemblée générale doit en revanche approuver la nouvelle répartition des charges entre les lots issus de la division.

Ils reproduisent un extrait du règlement de copropriété autorisant expressément la division des lots privatifs.

Ils s’étonnent donc du rejet de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 16 avril 2024, concluent à l’existence d’un abus de majorité et sollicitent que le présent tribunal valide la répartition des charges établie par le cabinet Ac Expertise Immobilière le 23 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils exposent en outre que d’autres copropriétaires ont pu installer une climatisation dans les parties communes de l’immeuble si bien qu’ils sont les les seuls à qui le droit de percer deux petits trous en façade pour permettre l’aération et la sortie de l’installation de climatisation à créer dans leurs appartements ou d’installer un bloc de climatisation en toiture terrasse de l’immeuble a été refusé.

Ils concluent donc à l’existence d’un abus de majorité et d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires justifiant l’annulation des résolutions n°31 et 32 contestées. Ils considèrent que le rejet injustifié des résolutions litigieuses empêche la finalisation de leur projet de vente des deux lots à créer, évalués respectivement à 341.000 et 190.000 euros. Ils indiquent avoir subi, par la faute du syndicat, une perte financière d’un montant de 531.000 euros dont ils sollicitent réparation.

En réplique aux écritures adverses, ils produisent les pièces attestant de leur qualité de copropriétaires et concluent à la mauvaise foi du syndicat qui était déjà en possession de ces documents et qui les a d’ailleurs convoqués à l’assemblée générale litigieuse.

Ils soulignent que le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’il n’avait pas besoin de donner son accord pour qu’il soit procédé à la division des lots. Ils estiment que le copropriétaire qui divise son lot peut, à cette occasion, modifier unilatéralement l’état descriptif de division et que le syndicat ne peut s’y opposer sauf si cette opération porte atteinte à la destination de l’immeuble. Ils rappellent également que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’intervention de l’assemblée générale en cas d’alinéation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot et non pas lorsqu’un copropriétaire divise son lot sans le vendre.

Ils soutiennent qu’il ne revient pas à l’assemblée générale d’autoriser la sous-répartition des charges entre les fractions de lots issues de la division mais de la ratifier a posteriori. Ils précisent que l’assemblée doit être saisie quand bien même le total des quotes-parts de charges des nouveaux lots est égal à celui des lots divisés. Ils estiment en outre que l’assemblée générale qui refuse la modification de la répartition des charges sans motif légitime engage sa responsabilité et ajoutent que si cette dernière ne se prononce pas, tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour ce faire.

Ils en déduisent que l’assemblée générale aurait dû approuver la sous-répartition des charges puisque le total des tantièmes des lots nouveaux est identique à celui du lot divisé.

Ils prennent en outre acte du fait qu’il n’existe aucune autre installation de climatisation en toiture de l’immeuble et ne maintiennent donc pas leur demande d’annulation de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 16 avril 2024.

Ils précisent que la résolution n°31 n’avait pas pour objet d’installer des unités extérieures mais uniquement de créer deux petites bouches d’aération par climatiseur pour permettre l’aération et la sortie de l’installation. Ils considèrent que la jurisprudence citée par le syndicat n’est donc pas transposable au cas d’espèce. Ils indiquent enfin qu’une représentation du projet a bien été jointe aux convocations à l’assemblée générale contestée pour permettre aux copropriétaires de se prononcer.

Dans ses dernières écritures notifiées le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » conclut au débouté et sollicite, dans le cas contraire, que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée ainsi que la condamnation de M. [X] [C] et Mme [A] [R] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle qu’il est nécessaire d’être copropriétaire au jour de la délibération pour contester les décisions d’une assemblée générale et souligne que M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne justifient pas de leur qualité et intérêt à agir puisqu’ils ne produisent pas leur titre de propriété. Il leur fait donc sommation de communiquer ce document.

Il expose qu’il appartient au copropriétaire lésé de rapporter la preuve de la fraude ou de l’abus de droit qu’il invoque et au juge d’en apprécier la pertinence en relevant en quoi la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Il rappelle que le règlement de copropriété prévoit que chacun des copropriétaires peut modifier la distribution intérieure de ses lots et expose qu’il ne lui appartient donc pas de se prononcer sur la division du lot n°447 mais uniquement sur la nouvelle répartition des charges consécutive à la modification de l’état descriptif de division. Il en déduit que la formulation de la résolution n°29 litigieuse visant à approuver la division et la suppression du lot n°447 ainsi que la création de trois nouveaux lots ne permettait pas aux copropriétaires, sans outrepasser leurs pouvoirs, de se prononcer, raison pour laquelle cette résolution a été rejetée.

En réplique aux écritures adverses, il souligne que cette résolution ne visait pas à approuver la nouvelle répartition des charges des lots divisés et qu’aucun élément ne permettait d’apprécier une telle proposition. Il ajoute que les copropriétaires craignaient que cette division de lot n’ait pour objet d’exercer une activité de location de type Airbnb dans l’immeuble, ce qui serait une source de nuisances contraire au règlement de copropriété.

Il relève que M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne justifient pas de la nécessité d’annuler la résolution n°29 et ne caractérisent pas l’abus de majorité.

Il estime en outre que l’installation d’une climatisation est contraire à l’intérêt des copropriétaires et au règlement de copropriété qui interdit les nuisances sonores et esthétiques, raison pour laquelle les résolutions n°31 et 32 ont été rejetées. Il soutient que la jurisprudence constante en la matière fait prévaloir l’intérêt général de la copropriété sur les intérêts particuliers des copropriétaires.

Il dément l’existence d’un abus de majorité ou d’une rupture d’égalité puisqu’aucun autre copropriétaire n’a installé une climatisation sur la toiture de l’immeuble. Il indique produire un procès-verbal de constat de commissaire de justice en ce sens. Il précise également que les climatisations installées dans le garage l’ont été frauduleusement et qu’il introduira les instances nécessaires au retrait de celles-ci.

Il énonce que le refus opposé par l’assemblée générale n’est pas abusif puisque le dossier présenté par M. [X] [C] et Mme [A] [R] était incomplet et lacunaire si bien que cette dernière s’est estimée insuffisamment informée. Il mentionne en effet que M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne justifient pas avoir déposé un projet d’installation de la climatisation permettant de respecter les exigences de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et comprenant notamment des informations quant à l’implantation horizontale ou verticale des blocs de climatisation à droite ou à gauche du mur, au passage des câbles électriques nécessaires à l’alimentation des unités de climatisation et aux gaines et fourreaux (nombre, diamètre et itinéraire) à installer dans ou sur les parties communes ainsi que la documentation relative à la taille des unités et au niveau sonore résultant de leur utilisation afin d’apprécier et visualiser l’installation envisagée.

Il relève que l’étude de la société Climazur produite par M. [X] [C] et Mme [A] [R] est parcellaire et insuffisante pour appréhender la réalité de l’installation, et notamment le passage des câbles et gaines, l’installation des blocs et les nuisances sonores. Il en déduit que l’abus de droit n’est pas caractérisé et que ces derniers seront déboutés de leur demande en prononcé de la nullité des résolutions contestées.

Il s’oppose à la demande indemnitaire formulée par M. [X] [C] et Mme [A] [R] aux motifs qu’il a respecté ses obligations, qu’il ne lui appartient pas de voter la division des lots, que la somme sollicitée est exorbitante et que M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne démontrent pas la réalité de leur projet de vente. Il rappelle que les dommages et intérêts ne peuvent être punitifs et n’ont vocation qu’à compenser un préjudice dont M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne rapportent pas la preuve.

Il sollicite enfin que l’exécution provisoire soit écartée dans l’hypothèse où la présente juridiction ferait droit aux demandes de ces derniers, sur le fondement des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile. Il soutient que celle-ci serait incompatible à la nature de l’affaire compte tenu de l’ensemble des éléments développés précédemment.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 janvier 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026 prorogé au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de nullité des résolutions n°29 et 31 de l’assemblée générale du 16 avril 2024.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité, soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

En outre, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives entraînant des incidences sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

Sur la division du lot n°447 et la nouvelle répartition des charges de copropriété (résolution n°19).

En vertu des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble et chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot dont il use et jouit librement.

Dès lors, la division d’un lot relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, et le syndicat ne peut s’opposer à cette division que si celle-ci porte atteinte à la destination de l’immeuble.

En outre, selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

Ce texte ajoute qu’à défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Selon l’article 11, I., 6° du décret du 17 mars 1967, est notamment notifié, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, le projet de modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division ou de l’état de répartition des charges lorsque l’assemblée est appelée à modifier ces actes.

En l’espèce, au terme le paragraphe intitulé « Modifications – Subdivisions – Réunions » du règlement de copropriété :

« Chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant.

Les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins, ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférentes aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé.

Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de l’article 12 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 24 de ladite loi.

Bien entendu, tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ces lots, mais sous les mêmes conditions.

Toute modification de lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division.

En cas de division d’un lot, cet acte attribuera un numéro nouveau à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeront autant de lots distincts » (pages 91 et 92).

Par ailleurs, le lot n°447 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » appartenant à M. [X] [C] et Mme [A] [R] représente 86/10.000ème des parties communes et les trois nouveaux lots dont la création est envisagée par ces derniers sont le lot n°498 indivisible des lots suivants, le lot n°499 représentant 27/10.000ème des parties communes et le lot n°500 représentant 59/10.000ème des parties communes.

Les demandeurs affirment donc que le total de la quote-part de charges attachée à ces lots nouveaux reste inchangé (27 + 59 = 86).

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » ne démontre ni même n’allègue que ces modifications portent atteinte à la destination de l’immeuble.

L’assemblée générale ne pouvait donc s’opposer à la division du lot n°447, à la suppression de celui-ci, ni à la création des lots n°498, 499 et 500 puisque M. [X] [C] et Mme [A] [R] étaient libres de diviser leur lot et de modifier en conséquence la quote-part des charges y étant attachée, sans autorisation de l’assemblée générale.

Néanmoins, la nouvelle répartition des charges consécutive à la division du lot n°447 et à la modification de l’état descriptif de division afférente devait être soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat défendeur soutient, pour justifier le rejet de la résolution litigieuse, que les copropriétaires craignaient que la division envisagée ait pour objet d’exercer dans l’immeuble une activité de location meublée de type Airbnb constituant une source de nuisances contraire au règlement de copropriété.

Toutefois, le règlement de copropriété prévoit que :

« Cet ensemble immobilier sera affecté à l’habitation pour les trois/quarts au moins de sa superficie totale » (page 23).

Il y est également précisé que :

« Les propriétaires pourront louer leurs appartements ou locaux comme bon leur semblera, à la condition expresse que les locataires et sous locataires soient de bonne vie et mœurs, qu’ils respectent en ce qui les concerne, les conditions du présent règlement de copropriété et que le caractère bourgeois de l’ensemble immobilier et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changées, l’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garnis étant formellement interdites.

[…]

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées » (page 100).

Il s’agit donc d’une clause bourgeoise simple en ce que l’occupation des parties privatives pour l’habitation est autorisée sans néanmoins exclure l’exercice d’une profession libérale ou d’une activité commerciale.

En tout état de cause, il n’est pas établi que M. [X] [C] et Mme [A] [R] envisagent de se livrer dans l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » à des activités de location meublée de courte durée accompagnées de prestations accessoires de service para-hôtelier.

Dès lors, à défaut de preuve que la division envisagée allait nécessairement générer les nuisances alléguées, l’assemblée générale ne pouvait donc régulièrement s’opposer à la résolution n°29 litigieuse sur ce fondement.

En revanche, pour voter une résolution de façon éclairée, les copropriétaires doivent disposer de toutes les informations, notamment techniques, de nature à appréhender les conséquences de l’adoption de celle-ci.

Or, la convocation à l’assemblée générale du 16 avril 2024 produite par les demandeurs ne contient pas les annexes.

Ces derniers ne rapportent donc pas la preuve que le projet de modification de l’état de répartition des charges a été notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l’ordre du jour alors que cette formalité conditionne la validité de la décision lorsque l’assemblée est appelée à modifier cette répartition.

En effet, aucun document concernant la nouvelle répartition des charges envisagée, notamment le rapport du cabinet Ac Expertise Immobilière du 23 octobre 2023 dont il est fait mention dans le texte de la résolution n°29, n’est versé aux débats.

M. [X] [C] et Mme [A] [R] affirment donc que les lots n°499 et 500 issus de la division du lot n°477 représenteraient respectivement 27/10.000ème et 86/10.000ème des parties communes sans qu’aucune pièce ne vienne confirmer cette répartition purement déclarative.

Dès lors, à défaut d’informations suffisantes, les copropriétaires étaient en droit de rejeter la résolution n°29 contestée sans qu’un abus de majorité puisse être caractérisé à leur encontre.

Par conséquent, à défaut de preuve d’un vote lésant les copropriétaires demandeurs sans être pour autant conforme à l’intérêt commun, M. [X] [C] et Mme [A] [R] seront déboutés de leur demande visant à ce que l’annulation de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 16 avril 2024 soit prononcée et à ce que la répartition des charges établie par le cabinet Ac Expertise Immobilière le 23 octobre 2023 soit validée.

Sur l’installation d’une climatisation (résolution n°31).

En l’espèce, le paragraphe intitulé « Bruits » de l’article 5 du règlement de copropriété prévoit que : « Les propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités ou des gens de maison à leur service […].

En conséquence, les copropriétaires de l’ensemble immobilier ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail avec ou sans machines et outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins, par le bruit, l’odeur ou autrement, à l’exception, bien entendu, de tous travaux nécessités pour l’exploitation de ladite station-service, et ils devront se conformer, pour tout ce qui n’est pas prévu, aux usages établis dans les maisons bien tenues.

Aucun moteur, à l’exclusion des moteurs et pompes servant à l’exploitation de ladite station-service, ne pourra être installé dans les parties non communes de l’ensemble immobilier, sauf également les moteurs silencieux pour appareils ménagers, avec au besoin, dispositif antiparasite de T.S.F.

Tous bruits ou tapages nocturnes de quelque nature qu’ils soient, alors même qu’ils auraient lieu dans l’intérieur des appartements, troublant la tranquillité des habitants, sont formellement interdits. Ils exposeront leurs auteurs à des poursuites judiciaires, conformément aux articles 479, 480 et 482 du code pénal » (pages 94 et 95).

Par ailleurs, il ressort du texte de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 16 avril 2024 qu’ « une représentation du projet est proposée par l’étude de l’entreprise Climazur joint à ce dossier » et que « l’assemblée générale délibère sur ce point avec à l’appui un dossier de présentation de l’installation de la climatisation et de l’implication sur le store de Intermarché ».

Si M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne rapportent pas la preuve que cette représentation du projet a été annexée à la convocation à l’assemblée générale litigieuse, ces derniers la versent aux débats. Ce n’est toutefois pas le cas du dossier de présentation de l’installation de la climatisation et de l’implication sur le store d’Intermarché.

Or, les copropriétaires demandeurs doivent soumettre à l’assemblée générale des informations précises quant à la consistance de leur projet pour que cette dernière puisse prendre sa décision de façon éclairée.

Néanmoins, la représentation du projet proposée par l’étude de l’entreprise Climazur est très succincte, lacunaire, non personnalisée et insuffisante pour appréhender la réalité technique de l’installation notamment relative au passage des câbles et gaines, à l’installation des blocs et aux nuisances sonores prévisibles.

Il y est uniquement indiqué que « nos études et relevés sur le terrain nous ont révélé que le système Monobloc s’adapterait parfaitement aux contraintes dues à votre architecture » et cette installation y est décrite comme un « climatiseur qui offre un maximum de confort, avec le minimum d’impact architectural. Sur la façade : aucune unité extérieure, seulement deux trous. L’esthétique de la maison est ainsi préservée ».

En effet, les demandeurs ne justifient pas du dépôt d’un projet d’installation de la climatisation, conformément aux dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, comprenant notamment des informations quant aux conditions de réalisation des travaux, soit à l’implantation horizontale ou verticale des blocs de climatisation à droite ou à gauche du mur, au passage des câbles électriques nécessaires à l’alimentation des unités de climatisation, aux gaines et fourreaux (nombre, diamètre et itinéraire) à installer dans ou sur les parties communes ainsi que la documentation relative à la taille des unités et au niveau sonore résultant de leur utilisation afin d’apprécier et visualiser l’installation envisagée.

L’assemblée générale ne pouvait donc apprécier, en l’état, la conformité du projet à la destination de l’immeuble, ni l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En effet, les éléments produits par les demandeurs ne donnent aucune garantie aux copropriétaires de l’immeuble quant aux troubles phoniques et esthétiques susceptibles de résulter du monobloc de climatisation dont l’installation est projetée par ces derniers.

Dès lors, l’assemblée générale ne pouvait adopter, de façon éclairée, l’autorisation d’installer l’unité de climatisation litigieuse.

Par conséquent, M. [X] [C] et Mme [A] [R] seront déboutés de leur demande de prononcé de l’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 16 avril 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, M. [X] [C] et Mme [A] [R] ne rapportent pas la preuve du caractère fautif du refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » de voter « pour » la division de leur lot n°447 et l’installation d’un système de climatisation monobloc.

Surabondamment, s’ils versent aux débats des estimations du prix de vente de leur appartement après division du lot, ils ne produisent aucun élément justifiant qu’une cession était en cours mais n’a pu être réalisée du fait du litige faisant l’objet de la présente instance.

Le préjudice invoqué n’est donc pas certain mais éventuel si bien qu’il n’est pas susceptible d’être indemnisé.

Par conséquent, M. [X] [C] et Mme [A] [R] seront déboutés de leur demandeur additionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Parties perdantes au procès, M. [X] [C] et Mme [A] [R] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE M. [X] [C] et Mme [A] [R] de leur demande de prononcé de la nullité des résolutions n°29 et 31 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 4] du 16 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [X] [C] et Mme [A] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé [Adresse 5] et [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [X] [C] et Mme [A] [R] de toutes leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE M. [X] [C] et Mme [A] [R] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT